在原有的按揭政策，800萬元物業可以做六成按揭，故業主的新按揭貸款理應可借取最高480萬元，在扣除欠銀行餘額300萬元後，變相可套現180萬元。 《胡．說樓市》早前就收到一名谷友查詢，應否轉按的問題，他表示自己尚欠銀行約100萬元貸款額，尚餘供款年期20年，早年獲批超低息H+0.7厘。 由於今日物業估值已飛升至300萬元，符合轉按門檻。 見銀行提供大額現金回贈都心思思，但就擔心要放棄持有多年的低息，轉至H+1.25厘後，要用封頂息率2.375厘供樓，最終弄巧反拙，查詢應否維持現狀，但實情如果適當運用MORTGAGE 按揭加息 LINK戶口，是可以發揮到一定效果。 簡單而言，「轉按」就是將貸款人的按揭，由一間銀行轉移至另一間銀行承造。 一般計算，銀行會先委託估價行為單位進行估值，將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後，再按當時按揭成數來決定可否轉按，銀行會當新按揭去審批，故買家需再進行壓力測試。
上周，30年期固定抵押贷款的平均利率达到5.27%，为近13年来的最高水平。 按证公司去年11月宣布定息计划恒常化，当时10年期、15年期及20年期的按息为1.99厘、2.09厘及2.19厘，并指会于今年2月开始不时检视息率。 到今年2月时，按证公司已上调息率一次，10年期加至2.1厘，其他年期亦有加息，加上4月及5月加息，今年按证公司已经加息3次，10年期、15年期及20年期的累积加幅达0.46厘、0.51厘及0.56厘。 按揭加息 目前市面上的H按封顶息率普遍为2.5厘，是次按证加息后，15年期及20年期的按息将高于H按的封顶息率。 温哥华按揭经纪伍德豪斯（Dustan Woodhouse）表示，多数现有业主都是固定利率，央行加息对其影响不大，也就是说当下按揭市场纷乱意义并不大，也不会阻挡多数买家入市决心。 隨着加息預期升溫，本地銀行已於2018年4月底停止承造首年定息按揭，而大小銀行亦於8月中紛紛上調H按鎖息上限及P按利率，加息周期正式開始。
为抑制失控的通胀，美国3月启动加息，是次为连续两次议息会议后上调利率，市场预计6月及7月将会再加息。 长实地产投资董事郭子威提醒市场，港美息差将会逐步扩阔，预测本港银行最快年中开始跟随调整，全年有机会加息1厘。 第二個常見拒批原因為首期來源，按保公司需要申請人證明，首期不是從貸款而來（例如私貸、信用卡現金貸款等）。 另一常見原因是按保公司質疑，買入的物業不是自住用途。 其實按揭係一種抵押借貸，當借款人買樓時因為資金不足，或者只付首期的某個百分比，例如1成至2成首期時，其餘的樓價就要向銀行申請按揭貸款幫助置業。
按揭加息: 按揭計算機
美國聯儲局或於下周議息會議再度減息，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，港銀調升最優惠利率無望，故大型銀行紛紛上調新做按揭息率，以改善「薄利」情況。 由於本地拆息高企對中小型銀行的影響更甚於大行，相信未來數周相關銀行將會跟隨調整。 事實上，根據中原按揭經紀統計，今年首七個月的每月轉按登記宗數均逾2,000宗，七月份更升至3,428宗，多過一手及二手按揭登記。 按揭加息 但王美鳳相信，隨轉按息率上漲，加上現金回贈大部分降至1%，個別銀行甚至取消回贈，勢令市民轉按意欲大減。 星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示，目前反映整体银行结余的M3仍处历史高位，美国息率未升到2厘之前，本港H按及封顶利率（2.5厘至2.75厘）都不会调整。
- 若未來拆息續企於兩厘以上，不排除銀行再上調按息，以改善利潤。
- 如果已擁有或擔保其他按揭物業的申請人，壓力測試標準比一般高，相關標準會收緊至基本供款不可逾月入40%，按揭封頂位或定息加3%利息後，供款不可逾月入50%。
- 专家表示，就目前而言，公寓价格涨幅放缓幅度不像单户住宅那么猛，出现负现金流的房东暂时无需担忧。
- 为便参考及计算，以上例子是按现时低按息及息率不变计算，假设未来息率回升，这类计划的悭息效果将更显着。
相信进入加息周期后，预料使用率将逐步上升至个位数水平。 今年以来香港银行同业拆息一直向上，以与拆息挂鈎的一个月同业拆息为例，今年年初时低位为0.128厘，3月时一度高见0.323厘，虽然之后有所回落，昨日报0.212厘，但已较年初时升约0.1厘。 是次加息后，市民最关注是买楼贷款利息支出会上升多少。 以500万贷款额及30年期按揭计算，选用10年、15年或20年期定按计划人士每月供款增加600多元或3.4%。 按揭加息 定息按揭試驗計劃的總貸款額10億港元，每宗私人住宅貸款上限1,000萬港元。 定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息1續期。 考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達10年或以上，按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意，借款人毋須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。
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中原按揭發表名為「2021按市及按息回顧與2022前瞻」的報告。 回顧對上一次美國收水歷程：由2014年1月開始減慢買債歷時9個月後，至同年10月結束停止買債計劃，收水影響未有即時傳導本港。 當年受「滬港通」開通等因素帶動，資金流入本港，年內本港銀行體系結餘不減反增，由2014年初約1,638億元逐步增至2015年第4季高達4,260億元，期間港元拆息維持平穩處低水平。 按揭加息 而美國待14個月後（即2015年12月）才象徵式啟動加息。 滙豐銀行調升按揭利率後，中國銀行（香港）（02388）、恒生銀行（00011）及渣打銀行（香港）旋即全線跟加按息，實際按揭利率增至2.625厘，與滙豐看齊。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，目前銀行新做轉按息率，較大部分業主享有的按息高出0.25厘，加上現金回贈大減，預料第四季轉按申請將按季急挫四成。
此外，根据抵押贷款数据公司黑骑士（Black Knight Inc．）的数据显示，今年3月，美国贷款人数从2021年3月的约1800万降至400万以下。 尽管如此，阿利和一些同行对央行加息冲击到底持续多久，仍持怀疑态度。 2020年3月疫情爆发之初，央行隔夜利率一度削至零利率，为遏制通胀，央行最近加息幅度是过去近20年最大，但当前利率仍低于疫前水平。 专家表示，当前房屋供应增加需求放缓，可能会给房价带来下行压力，但有可能对租金起到反效果。 一方面，随着公寓投资现象缩水，导致共管公寓出租房源减少。 另一方面，租房需求因移民和留学生大量涌入持续强劲，如此一来，租金就会面临上涨压力。 许多人房子即使租不出去损失成千上万租金收入，也因指望房子最终能卖个好价钱而继续强撑。 帕萨利斯表示，许多人投资大多区物业，每月现金流即使亏损，也想着到年底房价能再涨个5万元、7万元而不在乎。 《环球邮报》和帕萨利斯提供数据显示，2020年共管公寓均价60万元多一点，按年均地税2,235元、月均管理费514元、当时2.29%5年固定按揭利率、20%首付算，供楼月均成本2,800元左右。
如果已擁有或擔保其他按揭物業的申請人，壓力測試標準比一般高，相關標準會收緊至基本供款不可逾月入40%，按揭封頂位或定息加3%利息後，供款不可逾月入50%。 而以上的基本供款是包括新申請按揭的物業供款，及已持有或擔保物業按揭供款的總和。 在申請按揭前，申請人都要進行壓力測試，以讓銀行考慮到申請人的財務狀況，例如月入、債務問題等因素，再評估申請人可負擔的貸款額，批出某按揭成數。 如果最終按揭成數比預期低，申請人就要預備更多首期置業，例如當初預期申請8成按揭，但銀行最後只批出7成按揭的話，咁申請人就要準備3成首期。 按揭比較及轉介是我們28 MORTGAGE主要業務，只要1個WhatsApp，就可以立即知道各類型物業最優惠的銀行按揭計劃，減少客戶去每間銀行詢問按揭計劃的時間，務求令客戶有一個一站式的完美按揭體驗。 您可透過「按揭慳程式」，以您的收入水平為基礎，計算您可負擔的按揭貸款額、貸款月供金額以及可以從「存款掛鈎按揭」節省多少利息開支。 自2018年以来，央行首次上调隔夜利率，以抑制通胀并为房地产市场降温。 随着利率的提高，许多浮动利率按揭贷款持有人正在考虑转为固定利率按揭贷款。 現時10年定息是2.10%，15年為2.25%，20年為2.40%，表面來看息率是較H按鎖息上限低一點，但目前選用的人非常少，按金管局數據顯示，大約只有0.1%的人選用。 但即使一個月拆息抽升至3%，由於有鎖息上限 P-2.75%保障，所以客戶供款息率最高是2.5%，每月供款升至約1.58萬元。
按揭加息: 房贷超居民收入三分之一，美联储加息导致国民压力山大
任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 最優惠利率在過去是由銀行公會開會決定的，但在利率協議取消後，改由各銀行自行決定。 而一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。 在眾多按揭類別之中，最常見的是俗稱P按、H按的最優惠利率，他們又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」。 按揭加息 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。
浮动利率比固定利率按揭贷款提供更大的灵活性和更低的罚款。 随着隔夜利率上涨四分一厘，以现在支付的浮动利率按揭贷款1.65厘为例。 假设央行按照计划在未来12个月内再加息5次，利率水平仍将低于3厘，低于目前提供的固定利率按揭贷款。 美国再加息后，昨日本港的拆息变动不大，其中与H按相关的1个月期拆息报0.18708厘，更较前日的0.19018厘下跌31点子；香港亦暂未有银行宣布调升最优惠利率。 按揭加息 经络按揭转介首席副总裁曹德明昨认为，香港银根仍然充裕，短时间内未有太大压力立即跟随美国加息，估计本港银行体系结余回落至1,000亿港元以下，银行才有机会考虑上调最惠利率，因此预期美国加息短期对本港楼市的影响不大。
如果美国房地产“硬着陆”，显然将给全球金融体系带来系统性破坏。 此类mortgage-link计划在提存方面具有高度弹性，存进户口的资金不会像定期存款般被锁死，用家可随时按需要提取存息户之存款，亦可随时将资金再存进户口，利息按每日户口结余计算，甚具弹性。 有关政府正研究的资助性房屋渐进式按揭，上期提及私楼市场上亦有一种渐进式还款计划，形式有所不同，但有渐进式悭息及加快还款的作用，由於计划已较少银行提供并只适用於P按，故此产品未获关注。 其实，市场上按揭与存款挂鈎的计划越见普及，借款人只要善用计划，便可自制渐进式按揭抗加息。 美联储今年已经两次上调利率，以抑制40年来最高的通胀水平，从而全面推高了借贷成本，同时也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率。 王美凤指出，以往若属于传统带有溢价的定按，若息率环境将进入加息周期，使用率才会有所上升，回顾2004年即将进入加息周期之时，传统定按计划使用率曾高达15.4%，已是历史上较多人选用的水平。 至于2018年定按使用率曾一度高达49.3%，但由于当时推出的定按计划主要是首一、两年定息期并以低于市场按息作招徕，与传统长年期定息有别。 巴特勒表示，安省近几年趁首套住房大幅增值时用净值抵押贷款投资第2套物业的业主大有人在，许多人不会告诉银行首套住房净值抵押贷款是用来投资第2大物业，拿到第2套物业首付所需净值抵押贷款后，又申请其他按揭来投资更多物业。
按揭加息: 美联储的高利率最终会为炙手可热的房地产市场降温吗？
巴特勒表示，7年前房价还算便宜时投资物业的人，可能现金流充足，还净值抵押贷款没问题，但如是过去18个月内用净值抵押贷款投资物业的人，仅靠租金可能无法足以支持房屋持有成本，经济就会出问题。 【香港樓市2022】中原按揭董事總經理王美鳳預期，若本港銀行結餘維持充裕，香港銀行同業拆息HIBOR未必跟足美息升幅，明年本港按息仍主要處2厘以下。 美國4月CPI按年升8.3%，高於預期的8.1%，聯儲局未來加息實難放軟手腳。 在之前全球利率都一直偏低，加息未必人人經歷過，而在利率上升時投資，是一項要學的技能。
按揭加息: 加息已扼住楼市咽喉 美国一季度按揭发放量大跌25%
王美鳳在報告內指出，置業人士仍繼續受惠於低息環境，相信明年在經濟復甦面持續擴大及通關因素帶動下，利好樓巿及按巿，按揭額將繼續出現正增長，預期香港樓市2022年新取用按揭貸額將突破4,000億元，再創歷史新高。 經絡按揭轉介高級副總裁曹德明亦估計，未來中小型銀行會維持舊有息率一段時間，令不同銀行的封頂息率及現金回贈有異，預計第四季中小型銀行市佔率可望提升至三成左右，意味較八月份重奪5個百分點。 值得留意，大型銀行持續「加息」或促使客戶流失，資料顯示，八月份的四大銀行現樓按揭總市佔率達74.9%。