至於傭金方面則以6個月的平均值計算，但由於以傭金作主要收入來源的人士，其收入較為浮動，因此個別銀行有機會「打折」計算。 至於花紅，普遍以2年平均值去計算，同樣地個別銀行或會有折讓，申請人需要出示該月花紅糧單、兩年稅單及僱傭合約作証明。 小時候不知道大家有沒有玩過大力水手這個遊戲，水手在吃了菠菜後就能短暫大幅提高戰鬥力。 同樣，如果能短暫有不錯的收入就能大幅提高按揭借貸能力。 在現行壓力測試計算下，每$10,000的收入就可以借到109.9萬按揭(30年期，2.15%利息計算)。 按揭保險壓力測試 其實，銀行是接受多於一份工作收入作為壓力測試計算的。 有人透過兼職補習社老師，保險經紀，網上銷售，也有人利用自己多年的某個專業知識從事兼職顧問工作。 關鍵是這些正職以外的收入要有3個月以上的完整文件證明，和合理的解釋，去讓銀行相信你確實有能力同時有2份收入來源。 若本來已有一間物業，買第二間物業時敍做高成數按揭，將需要申請按揭保險，並如實申報已持有物業。 由此按保將得悉申請人非首置客，按揭申請便需要壓力測試。
- 在最新修訂下，物業價格400萬元以上至1000萬元或以下，最高按揭成數為8成或9成 ; 物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下，最高按揭成數為8成至9成，最高貸款額為900萬港元。
- 在審核壓力測試時，銀行會計算花紅收入，普遍做法是將申請人過去兩年的花紅總收入，除以24個月，以平均審視申請人的每月入息，再提交予計算壓力測試。
- 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
- 至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；部分則以稅單上的花紅除12計算。
- 如果 mortgage count 不是0，再做按揭的話，供款與入息比率上限便會變。
- 如果僱傭合約寫明必定會出雙糧，雙糧可以除12計入每月月薪中，並適用於9成按揭，否則雙糧當作年尾花紅計算，另約滿酬金亦當花紅計算。
如果借款人買樓申請按揭時，已有其他住宅按揭、車位按揭、工商鋪按揭，或擔保按揭，將要進行壓力測試。 一旦入息不足而需要加擔保人，該擔保人有按揭在身的話，申請按揭亦需要壓力測試。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 舉例，假設申請人本身供款比率為 按揭保險壓力測試 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。 在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 3 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。 雖然按揭動輒長達25年至30年，但按揭申請人的每月供款，多半仍由萬餘元至數萬元不等，因此銀行為了確保申請人每月有足夠經濟能力準時還款，除入息以外，連信用卡的還款狀況也會考慮在內。
按揭保險壓力測試: 每月供款額
基本上，現時申請人若符合「現時按揭利率下，供款不超過入息50%」，便可獲批按揭。 有些銀行仍繼續要求借款人同樣須通過壓測，惟入息要求稍為放寬，以按揭利率加3厘的壓測下，供款不超過入息的65%為批核標準，較正常情況的供款與入息比率，稍為放寬5個百分點。 如果按揭申請人本身未持有或擔保其他按揭物業，其供款與入息比率上限是5成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入6成。 一些自僱人士，如保險從業員，可能沒有固定入息，銀行一般便會以6個月的平均入息作計算。 但有時銀行亦會對非固定收入人士審查更嚴謹，如在疫情之下，一些銀行便對非固定收入人士的入息以 8 折計算，令部分人壓測卡關。 在這情況下，他們或需找有固定收入的人士作為聯名借款人或擔保人，以提高申請人的收入水平，從而幫助通過壓測。 例如平均每月入息為 HK$20,000，擔保人月入為 HK$30,000，那麼合拼計算收入便會增加至 HK$50,000。 銀行在批核按揭時，會考慮你的入息水平來判斷你有沒有能負擔。 根據金管局指引，按揭申請人的供款與入息比率（DSR：Debt-Servicing Ratio）上限為50％。 而在壓力測試下，假設實際按揭利率上升3%，DSR最高只能為60％。
在算術上此是正確的，但先決條件是符合前設（息率2.5厘，還款期30年），而且要求借款人沒有其他債務、收入可證明等。 要留意的是，當前提不成立，例如按息上升、因為申請人年齡、樓齡等因素不能取得30年還款安排等，有關算式便不成立。 倘若如過去3個月都沒有還清結欠，那麼銀行便要把那＄8000計入DTI內。 如果因此而通過不到壓力測試，便不能批足貸款額，除非申請人願意找卡數。
即使你本身有很高的入息，卻因財務公司分配至該樓盤的「二按」配額用盡，最終也可以拒絕批出按揭，屆時買家便要自己尋找資金出路，容易大失預算。 一般來說，買家買樓申請按揭，第一步均會先向銀行申請按揭，銀行會視乎銀碼最高可批出50%-60%按揭，我們會稱之為「一按」。 根據現時金管局規定，1,000萬元或以上物業，銀行最多只可以借取50%按揭；而1000萬以下則最高可以借取60%，但貸款上限為500萬元。 同時，其實有數個情況仍是需要壓力測試的，例如不需做按揭保險（例如：6成按揭），銀行普遍還是需要壓測。 而就算是首置做按揭保險，有些銀行本身也需要通過一定情度的壓力測試。 不論是買一手抑或二手樓，小業主提交按揭申請，銀行會做批核。
必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。 換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。 因此，有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。
按揭保險壓力測試: 首次置業貸款計劃必知首期＋按揭成數＋壓力測試＋供樓5大要點
這個時候如果準業主的人工是足夠高，就能在借入私人貸款20萬後仍能負擔最高按揭成數的壓力測試。 但私人貸款的死門是年期短，還款壓力大，加上如果月入不高的話，是唔夠計數。 如果找不到親友提供20萬的資助，準業主是能利用漏洞借入銀行的私人借貸。 方法是等銀行批出按揭申請後和成交日的真空期向其他銀行借入20萬的私人貸款。 按揭保險壓力測試 我們更相信在未來blockchain和AI的科技發展下，是不會再有明顯bug的存在。 更重要一點，就是銀行在計算壓力測試時，是會採用「二按」的最高息部份，並上調三厘作為基準。
事實上，一個只有44985入息的人，在沒有申請按揭保險的情況下只能借取58.6%的按揭成數而已(綠圈)。 計劃有優勝之處，更幫到不少準買家成功借足按揭置業，不過當中涉及銀行審批風險。 ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會，可以填寫個人化A.I.按揭評估 按揭保險壓力測試 | Roots 上會 | 智能顛覆置業按揭 (hkroots.io)了解自己負擔能力，預測按揭批核結果。 根據按揭評估報告計劃置業需要，有助提升銀行批核機會。
假設樓價1000萬元，做80%按揭，實際按息2.5%，年期30年，連加借按揭保費，月供為$32,501。 先以上述兩大原則計算，在計算供款佔入息比率後，即貸款人入息最低要求為$65,002﹔再以樓價的6成(貸款額不高於500萬)來計算壓力測試，即貸款人入息最低要求為$47,315，入息要求以高者為準。 即使申請人未能通過壓力測試，但只要其收入符合供款與入息比率的規定，也一樣可以申請按揭，惟若成功，其保費要額外加10%。 以近期開售的旺角樓盤千望為例(見下面表)，一個定價743萬元的單位，承做九成按揭，還款期30年，實際利率1.38%，每月供款22,695元。 按揭保險壓力測試 若果申請人收入為7萬元，高過壓力測試所計算的63,280元，理應可以過關。 除了發展商提供的二按高成數按揭，部份買家也會在購入物業後才向財務公司申請二按，但往往這裡貸款也未必讓一按銀行知道。 雖然說財務公司在審批二按上，對申請人的入息要求會較寬鬆處理，但各財務公司對申請人，所需遞交的入息證明也各有不同。 部份可能只需證明「供得起」便可以，部份要求遞交三個月的入息證明，部份甚至要求收到稅單。 正如上文所述，部份財務公司也會按金管局要求，為買家進行供款佔入息一半、以及加息三厘的壓力測試。 至於部份新盤，財務公司預留給樓盤的高成數按揭會設有「配額制」。
按揭保險壓力測試: 按揭保費需要計算入壓力測試？
租金收入可以計入息，但要打7折，如無打厘印有些銀行只計6折。 如果聯名物業，租金收入只能計一半（除非申請中的按揭也是相同二人）。 另外，如果沒有約租，也可以用擬租金收入計壓力測試。 目前如果按揭申請人沒有申請其他按揭或有按揭擔保在身，供款入息比率均為50％。 意指申請人置業後的供款金額，不可佔月入超過50％。 根據以上的表，純自住物業的壓力測試通常是50/60比率，但自住物業有按揭、出租物業所得的比率較低。 按揭保險壓力測試 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，壓力測試所得的供款與入息比率愈低，反映銀行要求愈嚴格，比方物業用作投資，經過壓力測試，獲批的按揭成數未必高。 如果抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調。 申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業，如按揭成數少於7成，供款入息比率上限40% ; 如按揭成數多於7成，供款入息比率上限35%。
按揭保險壓力測試: 「按揭保險」
一般按揭保險審批時間約一至三星期左右，視個別批核情況而定，申請人要準備稅單做入息證明，留意如申請人財務有問題，例如欠債、破產、部分資金來歷不明，都有可能影響審批。 其次，申請人須為固定受薪人士才可受惠於最高9成按揭，如果你是agent、的士司機、Uber、私人補習導師等，都是收入非固定者，按揭成數上限只能80%。 每月有固定收入的打工仔，在申請上並沒有太大難度。 只要能夠提交三個月入息證明、銀行入帳紀錄、糧單及稅單就可以。 在遞交申請表時，借貸人需一併呈上出糧戶口的月結單。 如果本身有花紅及雙糧，也可把整條數除以12個月計算入內。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。
「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。 過往買家申請銀行按揭，一般「供款佔入息」不多於五成已經可以，但在2010年起，申請按揭時要通過兩關。 第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。
在資料齊全及合理的情況下，林鄭plan是可行的。 另外，壓力測試的是50/60，即每月供款在現行利率下不能超過家庭入息的50%，假設加息3%後不能超過家庭入息的60%。 最近有一位健身教練客人想購入800萬的單位自住，這位客人已經32歲，早年從事健身教練月入6萬以上，個人現金有300萬。 但近年公司改制下月入大不如前，只有$38,000，最多只能借貸416萬，需要384萬首期。 家庭的資助其實也有還款責任，這個例子中，客人便提到要向家人每月還款1萬元，而416萬的30年期按揭也需要每月供款$15,690。 這很明顯每月債務已經佔人工的68%， 一定不能通過壓力測試。 政府放寬按揭成數，1,000萬或以下最高可做9成按揭，1,200萬可以做8成、1,200萬以上至1,920萬貸款上限960萬元。 首置人士申請高成數按揭，更可免除壓力測試，只要求入息與每月還款比率（DSR）不超過50％。
按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。 若選擇「計算入貸款額分期支付」，按揭保費是需要計入壓測內，按揭保費會連同按揭貸款中一併借取及供款。 為手頭上資金較緊絀的朋友提供了便利，而且同樣可享有按保保費折扣。 增加擔保人的限制及代價則是，擔保人必須可證明是按揭申請人的近親，如父母、兄弟姊妹。 按揭保險壓力測試 未婚伴侶亦可以嘗試申請作為擔保人，但銀行會較嚴格審核及較難通過。 正因H按息率浮動難以計算壓測，所以銀行計算壓測時，會以上述的「封頂位」（或「鎖息上限」）以作計算。 由於封頂位與P按相若，因此對於壓力測試影響其實不大。 就香港住宅物業按揭而言，則普遍以「一個月」HIBOR為準。 按揭擔保人的作用在於計算上提高申請人的收入水平，例如申請人的月入為$20,000，擔保人月入為$20,000，那麼合拼計算後，申請人的收入水平便會急增至$40,000。
如要承造高成數按揭，突破6成按揭上限，二手物業可經按保承造最多9成按揭。 同時，負責承造高成數按揭保險的按揭保險公司，亦表示此類個案須額外繳交15%的按揭保險，及不需符合舊有「加3厘」的壓力測試規定。 在放寬按揭條件後，如果首置客未能符合壓力測試，亦有機會可獲批以800萬樓價為上限的九成按揭。 按揭審批，銀行首先會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款乘一個百份率，當作是每月供款用來計 按揭保險壓力測試 DSR及壓力測試。 這百份率每間銀行不同，普遍是 3.5%-4% 左右。 舉個例子，如果信用卡欠款是20萬，4％ 便是＄8000。 銀行便把這＄8000 加入每月供款中去計算 DSR。 比如如寫明要租樓才有津貼，那麼那津貼收入便不能計算入壓測之內。 如每月的津貼是相同金額，可直接當入息計不用打折。 但如每月的津貼都不同，當佣金計6個月平均數，並且只能在8成或以下按揭才可以計。
「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。 例如，首置按揭人申請的供款，不可以佔有入息的一半。 按揭保險壓力測試 例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。 如果按揭成數及壓力測試情況有別，因應所需要的首期也自然有別。