去年企業債券發行金額創新紀錄，總值1095億元，按年升近90%。 去年按揭保險計劃下，新取用貸款額1326億元，按年升35%，當中87%新取用貸款用於二手市場物業。 安老按揭計劃下批出786宗申請，增加約25%，平均物業價值660萬元，平均每月年金20800元。 香港年金計劃共批出4059張保單，按年升56%，總保費金額達30億元，按年升20%，平均保費金額減少至74萬元，減少24%。 按保轉按 百分百擔保個人特惠貸款計劃去年4月推出以來，共批出約3.6萬宗申請，涉及總貸款額約25億元。 雖然有關息率較現時H按約1.6厘水平為高，但是H按的壓力測試要求是以封頂息計算，而現時新造H按的普遍封頂息為2.5厘。 反之，定息按揭只會以實際的年利率計算基本的供款佔入息比率。
如果轉按的物業屬於自住，而且沒有其他按揭在身，例如車位按揭，或者做了其他人按揭擔保人。 這種情況下壓力測試會以50／60 計算，即每月供款於入息比例不能超過5成。 按保轉按 除了甩名當作買賣外，加名或是轉名行為將被視作一個新的交易。 如果是加名的話，所加入的人士為業主的直系親屬包括父母、配偶以及子女，有關交易都可免去從價印花稅。
按保退保政策是首年可退回40%、兩年內退回25%、三年內15%，三年後不能退保。 轉按賺回贈，客人可以利用總貸款額（原有按揭額+套現額）賺取回贈，然後把多餘資金放在銀行收高息。 按保轉按 換句話講，就算加按套現金額無用，都可以用這筆資金賺盡回贈，然後放入銀行對沖供樓利息。 去年政府推出的放寬按 揭 保 險計劃不接納轉按套現。
舉例，兩年前以500萬買入物業，敍做8成按揭，借貸400萬。 假設現在樓價升到700萬，轉按做6成按揭，可借420萬，足夠清還按揭餘額，並能取消按保取回保費。 答：轉按除律師費外，沒有其他費用，但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用，一般都是1000元內。 但律師樓需要1.5至2個月處理，其中向舊銀行取樓契需要3星期。 按保轉按 如想加快進度，可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契，便能把時間縮短至1個月左右。 至於想換樓的人士，如果是先買後賣的方式，雖然仍可申請高成數先買後賣，但由於不屬於首置人士，則不可免壓測。 而使用先賣後買的方式，則要確保出售的舊物業成交期在新買物業之前，以免被視為非首置人士。
按保轉按: 計算按揭保險計劃保費
財爺 PLAN推出後，3月份轉按申請明顯增加，當中有不少是透過按保轉走發展商按揭又或利息較高的財務計劃，申請人大多是供款能力高但首期末夠充裕的用家，財爺 PLAN 確實亦對這些業主帶來實質幫助。 轉按後，業主現時之供樓利息由P利率(現為5%)降至全期H+1.3%(現約1.59%)，每月供款由$56,901大幅減至$41,450，利息大減68%，供樓擔子得以大大減輕。 按保轉按 8成與9成按保之保費差幅頗大，透過新按保承造8成按揭、30年供款期，保費為貸款額之2.47%，若轉為9成按揭，保費率增加一倍至5%。
對於有借取「按揭保險」的買家，如果能夠轉按，最大好處不單是發揮慳息作用，還可獲退還一部份按揭保費。 另外如果退保想同時甩擔保人的話，業主本身必須可以負擔得起的壓力測試。 引用以上例子，樓價800萬借足九成720萬，業主現還款240萬，餘下6成按揭，業主就必須要有足夠的月薪通過壓力測試去申請轉按退保。 順帶一提，申請了高成數按揭是不能將單位出租的，如果想要出租的話就必需先甩保，並降低按揭成數才可。 因此，其實壓力測試仍然存在，只是標準將由銀行自行決定，而任何人申請按保之前，則必須先經過銀行的按揭審批，故置業人士在入息及樓價上，切勿「計到太盡」，且須預備充足的資金，以免未能成功申請銀行按揭或按保。 不過，其後金管局又於10月26日澄清，銀行亦有可能為其承造6成按揭額，進行壓力測試，以「參考」申請人的供款能力。
因為按保審批較一般按揭嚴謹，因此以上文件可以說是缺一不可。 如果申請人沒有稅單提供，按證公司需要申請人作合理解釋，並有機會需要申請人提供最近６個月的收入紀錄，如沒有合理解釋，按保申請一般都較難審批。 按揭成數愈大，按揭年期愈長，保費當然會愈貴，而另一影響保費價格的因素就是息口種類。
不過，舊有按保計劃下，轉按時仍可套現，但舊按保計劃最多只適用於600萬元或以下的物業，而且600萬元至450元的物業最多只能借樓價的8成。 受限於金管局指引，1000萬以下物業最多可承造6成按揭（沒有按揭保險），而銀行對物業的估值會影響最後可批出的按揭貸款額度。 但當然，市場上之新盤為數不少已超出$1,000萬，故此新按保轉按只局限於部分涉及銀碼較細之單位。 答：為賺取額外現金回贈，即使沒有套現需求，仍應該轉按借盡。 以上述例子解釋，轉按套取120萬後，隨即放入高息按揭戶口（mortgage link），便能對沖供樓利息，套現的120萬等同沒有利息支出，但卻能賺額外回贈。
按保轉按: 申請「退保」有什麼程序？
值得注意，如果申請人曾經有破產等不良紀錄、或被質疑首期資金來源、以至入息的可信性，也可能會拖慢申請，甚至不獲批按保。 按揭保險本身制肘也較多，例如只容許買家自住，不可以出租。 按保轉按 但當然，這不代表購買第二套房的買家不能申請按保，只要證明單位屬自住仍可申請，只是要繳交較高的保費。
WavingCat提供的任何信息，評論，建議或意見陳述僅供一般參考。 它不是個人投資建議或購買或出售投資海外物業的招攬。 在購買任何投資產品、海外物業之前，請確保行動符合您的投資目標，財務狀況和特定需求。 國際投資者可能面臨因貨幣波動和/或地方稅收或限製而產生的額外風險。 按保轉按 本網站包含的信息是從我們認為可靠的公開來源獲得的，但我們不保證所提供信息的準確性或有用性，並且對使用研究的讀者所遭受的損失不承擔任何責任。 請記住，投資可能會上下波動，投資可能失去所有價值的可能性，過去的表現並不預示未來的結果。
發展商提供的高成數一按之低息優惠期一般在兩、三年後完結，之後息率跳升至P減1%至P加1%不等，實際息率達4厘至6厘，為免負擔高昂利息，用家大多衡量轉按可行性。 然而準買家仍願意支付律師費來達到「轉按」，背後就則跟近年銀行著重按揭業務下，而為買家提供高達2%的「現金回贈」有關，變相可抵銷轉按時所需的律師費外，還有額外金錢落袋。 按保轉按 轉按除可達至慳息效果、以及減去「按揭保險」外，部份人會考慮在「轉按」時順便「加按」。 所謂「加按」 ，就是借貸人將物業升值部份套現出來。 同樣地，銀行會先將物業進行估值，以當前估值來計算可做到的按揭成數及金額。
除了新買賣之外，業主可用按保轉按，過去幾年以發展商一、二按入市的買家，可透過新按保轉按慳息，但要留意，按保轉按，只有樓價600萬元以下物業（即原有按保計劃）可套現。 按保轉按 樓價600萬元以上的林鄭Plan、波叔Plan，都不可轉按套現。 業主如果在置業的時候做了高成數按揭，當物業升值，便可以考慮甩保。
當物業估價為750萬，轉按6成450萬，扣除剩餘供款200萬可以套現到250萬，再加上手上100萬現金總共有350萬。 而當太太人工為$30000月，以30年按揭供款年期計，最多可以借到315萬。 業主可以在罰息期快完結時遞交申請，需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書，如果欠缺了文件，會大大減慢轉按的申請速度。 按保轉按 另外由於村屋買賣所涉及的文件，比一般樓宇多，例如地段編號、村屋的平面和滿意紙，加上村屋轉按、村屋按揭的個案比較少，因此銀行在審批新按揭時會比較謹慎，業主在轉按需要預計較多的時間處理相關法律手續。
加上普遍銀行計算按揭年期時，會以80 減 年齡，以客戶父母的年齡，基本上大部分銀行都是無法批出按揭。 若轉按時新銀行贈送火險或家居保險計劃，而舊銀行的火險仍然存在，轉按後可到舊銀行申請將舊火險退保，並領取保費退款。 等待銀行審批期間，申請人需委託銀行認可的律師樓，代為向原本承造按揭的銀行或機構提取樓契，並進行核實及查冊。 不過，每間銀行的「轉按」計劃條款都不盡相同，想省卻逐間銀行查詢及等待答覆的麻煩，可直接向利嘉閣按揭代理免費查詢各大銀行的轉按計劃詳情及最新估價，輕鬆獲取專業建議及服務。 按保轉按 基於「新按保」的盲點，市面上有融資機構推出「進階版」按保，樓價5,000萬元以下住宅物業，不論是現樓還是樓花都適用。 亦可用於清數、套現用途，貸款金額高達樓價80%，年期25年，息率低至P-2.6%，即實際按息約2.65厘。
但一般來說，準買家並沒有選擇餘地，反而更大程度取決於承造按揭的銀行，跟哪一間保險公司合作。 就不同公司所列出的保費，在網頁上香港按揭證券公司保費表及昆士蘭保險保費表，均有列明保費價目表。 有關按揭保險的文章，ROOTS上會早前有討論過，可以到此文章了解：【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到。 按保轉按 簡單而言，按保就是在業主申請高成數按揭的時候需要繳付的保險費，而按保保費通常都會以按揭貸款額的一定比例去計算。 由於按保是在申請高成數按揭的時候才需要，所以通常保費都不會平得去哪裡，一般都需要數萬元的價錢。 當然，如果有留意我們的文章就應該知道銀行一般都會借出按保保費，所以業主不需要額外支付保費。
按保轉按: 資訊中心
答︰新按保計劃是以按揭證券公司收到按揭申請表日期起計算, 與簽署臨時買賣合約日期無關，換句話說，2022年2月23日前購入的物業，亦可根據新修訂申請新按保，惟新買賣個案需注意成交期是否足夠完成申請流程。 答︰新按保並不適用於物業套現，但適用於將現有的按揭餘額轉按。 如需要套現可透過舊按保作申請，但樓價上限為$600萬。 申請人要重新提交入息證明如公司工作證明、最近3個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單、原有按揭的按揭貸款合約及供款證明、身份證及住址證明。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 按揭保險退保的好處，相信對於很多人來說最重要的就是「保費退款回贈」。
- 本文會分析箇中情況，以及在罰息期轉按、加按的可行性。
- 如果樓價一邊大升，另一邊你又還得多，三年內要退保也不是不可能的。
- 按保退保政策是，首年可退回40%、2年內退回25%、3年內15%、3年後不能退保。
- 有關「住宅發售計劃第二市場」的物業估值，按證保險公司會以自由市場市值(已補地價後的估值)按補價折扣率進行調整後計算。
- 香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃預先批核服務，讓有意置業的人士在確定是否購買物業之前，預先知道自己是否符合按揭保險計劃的申請條件。
- 另外，如果處於罰息期內轉按，便要支付罰息，一般約為按揭貸款額的2%。
但當然，市場上之新盤為數不少已超出1,000萬元，故此新按保轉按只局限於部份涉及銀碼較細之單位。 一般而言，轉按會較加按為著數，皆因你把整筆貸款轉移到轉按銀行，金額較加按大，所獲得的現金回贈一般會較高，而銀行亦更願意提供吸引的按揭計劃吸引你轉按。 如加按的話，銀行只會給予增加貸款額的部份提供現金回贈。 轉按即重新承造按揭，轉按銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估，並重新進行壓力測試，以衡量最終批出成數。 轉按申請程序與一般按揭申請無異，需要提交 個人資料證明如身份證及住址證明； 入息證明文件：如工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的銀行月結單、稅單、強積金紀錄等； 原有按揭的按揭貸款合約及供款證明。 轉按大致分種，第一種叫 平頭轉按，即把把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行。 第二種叫 轉按套現，即由另一間銀行為物業重新估價，透過物業升值，轉按套現，借出現金作其他用途。