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與一般買賣二手樓不同，在成交期上買家沒有話事權，是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。 買家申請按揭要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。 有時銀行在所有報價中，沒有一個是可接受時，便不會出售單位，因此即使是報價最高亦不一定買得到。
本公司堅持公平謹慎、以客為尊的服務態度，全線一百多間分行均以電腦化網絡營運，成功建立專業拍賣樓盤典範，提供全面週詳的物業拍賣服務。 買賣磚頭除了找地產經紀，還可以交由物業拍賣行幫手，特別是「另類物業」，如業權有瑕疵、凶宅、銀主盤等物業。 甫踏入拍賣場，可聽到場上此起彼落的叫價，牽動著買家的心情起伏，直至拍賣官落槌的那一剎，一切塵埃落定。 另一個業主盤為上水公屋天平邨天明樓中層1室，實用面積355方呎，最初於已補地價自由市場開價330萬元，經過數次累減共約15%，最新為280萬元，以實用面積355方呎計，每方呎約7,887元。 拍賣樓 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。 銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。 經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 不少銀主盤可能丟空多時，並非交吉放售，即原業主遷出前沒還原單位，銀主亦不會代為清空單位，因此要有心理準備入面會茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用途。 銀主盤未必如坊間所指般較正常二手樓便宜，一般經拍賣出售，分3個步驟買入，銀主盤亦可承造按揭但成數受3個因素影響，同時買家有8個重要事項需注意。
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成功投得物業後，拍賣行通常會與買家即場簽署正式買賣合約，以及繳付合共 10% 訂金，一經簽約，即構成必買必賣條款，不得對物業之業權或拍賣條款，進行質詢及反對。 有意競投者在拍賣前，應向賣方律師樓查閱有關拍賣物業的契據及拍賣條款。 有別於地產代理，經拍賣行進行買賣，買賣雙方都要做一些事前準備，包括了解如何委託、競投、簽約、收費及其他注意事項，即睇以下千居文章，加深對物業拍賣的認識。 拍賣樓 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 理論上，若買了無契樓，買家須承擔難以申請按揭和轉售的風險。
- 首先，銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，當中包括銀主不會負擔物業的負債，如欠交的管理費、利息及法律費用，買家需支付欠款。
- 簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。
- 到底拍賣物業有甚麼要注意，以下是物業拍賣常見問題，讓有意參與的人士了解。
- 儘管本公司將盡一齊所能確保本公司收集所得的客戶個人資料被妥善地保存在儲存系 統，並祇有獲授權的僱員方可查閱有 關資料，但鑒於互聯網之公開及全球性質，本公司可能無法保護及保密客戶個人資料不受第三者的蓄意干擾。
- 部份銀主盤可能連租約出售，如買入會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成。
- 另外，買家擬購失契物業前，原則上須先向銀行查詢能否提供按揭，並核實原業權是否由單一業主持有，否則業權複雜增加風險。
該會房屋政策小組主席潘永祥說，學會十分擔心小業主因為誤解，而將物業賤賣或者被誤導出售，無辜招致損失。 正如之前所述，有意者可於拍賣日前參觀，網頁上亦會列出何時可參觀單位、預約安排等；但若拍賣盤被租用，則有機會不獲安排睇樓。 因此，賣方事前要與拍賣行訂好底價，高於底價才可出售，若低於底價，便會流標，拍賣行會為賣方再推售物業，等待下一輪拍賣。 至於買回來時已是「無契樓」或「碎契樓」的物業，由於過往的買賣情況可能會較複雜，亦有可能涉及多名人士，故補領的難度亦會較高。 拍賣樓 更離譜的是，鄭續稱，上述提到的凶宅死者的死因是吊頸自殺，當時業主「仲要夜晚叫你幫佢睇樓、清垃圾」。 他憶述拍賣前曾有一晚，業主致電予他稱： 「你過開幫我睇下，幫我丟袋垃圾去後巷丫」。 鄭直言，當時對凶宅的事並不知情，照樣開門入去到事發房間拿走那袋垃圾。
拍賣樓: 物業拍賣員「扑槌」以外 仲要日曬雨淋睇樓
情況不及2003年沙士般嚴重，另一個因素跟銀行較願意跟業主協商有關。 金管局在今年四月推出「供息不供本」的計劃，向受疫症影響的供款人提供援助。 只要本身供款滿一年、還款紀錄良好，且屬於受疫情影響的行業，如零售、餐飲、酒店、旅遊等，供款人士可在六個月或十二個月只需向銀行繳付利息，而無需償還本金。 拍賣樓 若按揭貸款涉及按保申請，只要獲借貸銀行及按保公司批准，也可以受惠到相關措施。 由於不少拍賣的物業，可能被「釘契」，買家在訂出買入價前，亦要計及相關的「解釘」費，如清還物業拖欠的差餉、管理費等開支。
至於申請按揭上，除非購入的是凶宅及「半契樓」，否則一般審批上跟二手樓並沒有太大分別，也能夠按正常年期批出三十年貸款，以及現時息率2.5厘批出按揭貸款。 與二手樓買賣相似，只有當業主急需現金時，才會願意以較低價出售。 一些銀主盤業主，除了將物業按給銀行外，亦會向其他財務機構再按樓貸，經多次抵押後，令自己債台高築，急需現金還款，便要以較低價快速賣出單位。 在買賣銀主盤時，買家可能較大機會遇上，因而被市場認為凡是買銀主盤就是「執平貨」。 而且HOUSE101網站平台有任何一個樓房的樓齡、裝修、風景、環境、物業等相關的各項資料，而且資訊詳細、完整，圖文都有，如同親自到實地看房，不過真要抉擇的話，一定要親自到實地看、選擇，要貨比三家。 在香港樓宇買賣資訊全部在這個網站上，包括成交樓盤的資訊，這樣些資訊全是真實的，其中包括商鋪的成交資訊，也是完整又真實的。 他表示，小業主的誤解例子頗多，從他落區與小業主交流的過程中，知道他們普遍認為發展商開出的收購價，小業主即使不滿也要接受，又或發展商申請強制拍賣地段，通常以底價售出，小業主一定蝕底。
曾傑俊補充，最重要是問清楚樓盤是否屬事故單位、銀主盤或無契樓等。 顧名思義，「銀主盤」就是被銀行沒收的物業，背後跟業主放棄供樓有關。 部份人因為經濟環境轉變，自身出現財政問題，無能力償還按揭貸款。 部份則因借用了高成數按揭，由低息轉高息卻又未能轉按，導致供款壓力大增而放棄供樓；也有一些業主因物業「資不抵債」、但樓價又沒有止跌跡象，覺得繼續供樓不划算，而決定放棄供樓。 銀行會向法院申請收樓，並把物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。 自1999年實施《土地（為重新發展而強制售賣）條例》以來，出現首宗強拍流拍，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，是次拍賣項目商舖部分價值所佔比例較重，但疫情下各區舖市最受影響，大業主有機會認為有關物業價格需有較大調整。 他又預期，流拍情況料只會在中小型項目發生，因大型發展較少只因數個舖位窒礙發展進程，事件料對發展商收購步伐亦不會有太大影響。 另外，當知道有關物業的地址後，亦要為物業查冊，了解物業本身有沒有產權問題，例如潛建，欠交管理費等，以及物業是否無契或缺契。 當然買家是想到拍賣行買荀盤，心水價要低於市價水平。
若任何一方未能完成交易，可依據臨時買賣合約追討賠償。 但當然，這也很視乎銀行何時對銀主盤進行「估價」。 在樓市大升大跌時，不同時期作估值也會起一定作用。 有些銀行會在物業淪為銀主盤一刻估價；也有一些銀行在拍賣開始前才進行估價，視乎不同銀行而定。 假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。 正因為「資不抵債」放棄供樓而出現「銀主盤」，很多時「負資產」也會跟「銀主盤」扯上關係，但實情「負資產」卻不一定等於「銀主盤」。 拍賣樓 因為只要業主繼續承擔供樓責任，銀行不會貿貿然因物業變「負資產」而追收差額，業主不會因此被迫斷供而淪為「銀主盤」。 所以即使截至今年第二季，雖然本港累計有127宗「負資產」個案，但並不代表這些業主會斷供而成為銀主盤。 要留意是，物業拍賣是舉手不回的，舉手也有法律約束力，買家要遵守合約。
另外，由於部分銀主盤仍在被租用，能否睇樓或要視乎租戶會否通融。 首先，要先認識銀主盤為何物，首先要先從業主買樓時說起，由於絕大部分業主都不是一筆過購買物業，一般是透過按揭從銀行借款買樓，最高可做到九成按揭，其後業主便要定期向銀行還款，即俗稱的每個月要供樓。 他又指，市場已經過10多個月以來調整，加上土審處評估有關地盤重建費用僅約7,000餘萬元，是低估有關費用，而是次拍賣在無人出價下流拍，亦反映市場對該項目底價並無需求。
其後，律師便會向土地註冊處申請有關樓契的核實樣本。 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。 事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集，即上千居搜尋各區筍盤。 除了拍賣外，銀行亦可委託地產代理放售物業，開價一般以市價做參考。 買家可經代理「入標」，將出價寫入標書，再場遞交至銀行。 由於銀行不會公開其他標書的報價，因此這種入標方式稱作「暗標」。 首先，銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，當中包括銀主不會負擔物業的負債，如欠交的管理費、利息及法律費用，買家需支付欠款。 拍賣樓 同時不保證物業業權完整，也不負責還原單位內的非法改建，並要求買家負責銀主的律師費。 買家在簽署前應細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才簽署，如有疑問應向律師查詢，或是選擇其他物業。 另一買家關心的，就題按揭問題，買銀主盤一般可正常做按揭，銀行審批銀主盤按揭時，大致與一般住宅泉的按揭相同，同樣根據物業估值及買家還款能力等因素，評估可批出的按揭成數。
舊樓收購只是地產發展上游的小部份，大地產商很少花時間和人力在收購，像新界農地購入，他們喜歡找代理人，例如恆地旗下的天匯，就是委託本港「收樓大王」楊世杭收集樂基山邨業權而重建。 收樓亦會引起不少爭議，早前，地產代理監管局就針定舊樓收購，發放新的執業通告，限制在舊樓上懸掛橫額，和用意向書代替買賣合同等不良手法。 合作地產代理；向本公司提供獎賞及／或優惠的提供者；按揭轉介、物業估值 提 供者；政府機構、監管機構及／或其他合法的機關；法院、審裁處及／或參與法律程序的各方；及／或 收數公司。 本公司擬使用閣下的 姓名及聯絡資料（包括電話號碼、傳真號碼、電郵及／或通訊地址）作直接促銷本公司之地產代理服務。 儘管本公司將盡一齊所能確保本公司收集所得的客戶個人資料被妥善地保存在儲存系 拍賣樓 統，並祇有獲授權的僱員方可查閱有 關資料，但鑒於互聯網之公開及全球性質，本公司可能無法保護及保密客戶個人資料不受第三者的蓄意干擾。 凡經由本公司網頁瀏覽他人運作 的網站， 客戶的 個人資料均不屬本公司的私隱政策保障範圍內。 環亞拍賣行發言人表示，單位屬4房1廳間隔，4個房間也設有玻璃窗，為罕有大單邊放盤，屋苑鄰近港鐵站及巴士總站，步行到青衣站只需3分鐘，即使不駕車出入亦相當方便，附近亦有各種民生商店，衣食住行一應俱全。 而最重要的是，單位開拍價僅260萬，低市價20%，同區而言性價比相當高，自用投資皆宜，屬市場罕有筍盤。
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而物業之有關契據，在拍賣前可於辦公時間內預約在賣方律師樓供買家查閱。 再者，競投者應在競投前對其競投之物業進行視察並滿意物業之狀況才作出競投，賣方並不保證該物業並無違例之建築，加建或改建，亦不保證物業之興建符合建築條例，如物業有違例建築，加建或改建，買家亦不得提出質詢或藉詞拒絕交易。 拍賣當日，買家要準備支票簿及現金，自己宜「心中有價」，免受場內氣氛影響而隨意舉牌。 曾傑俊指，現時樓價高企，拍賣樓未必低市價太多，但以拍賣放盤的賣家，多是急需資金，希望盡快出售物業，不想透過代理與買家還價，所以他們多願意將單位以低於市價出售，以現時市況來看，拍賣物業較市價低5至10%已算合理。 最後，筆者建議若無法整合一份完整業權的樓契，買家便不宜承接該單位，因為單位日後轉售，準買家也會因轉售有難度而有戒心。 另外買家擬購失契物業前，原則上須先向銀行查詢能否提供按揭，並核實原業權是否由單一業主持有，否則業權複雜增加風險。 麥業成指，法例通過實施後，則要擔心業主立案法團人士會否貪污舞弊。
不過從正面地看，假如有人收購你的舖，你獲得的金額多數高於市值，作為小業主，倒不如先收錢，然後在別處買過別的舖位吧！ 而這神秘人物通常不願意透露自己的背景，發展商最怕這類人，怕被托高了價格，所以多數發展商未必想走到強拍那一步。 正因為他難以確保最終要付出多少，小業主方面也又不知最終可收到多少，因此多數人均傾向私底下協議較好，大家都「sure win」。 拍賣樓 ，舖王波叔於2018年獲土地審裁署批准進行強拍，並於2018年5月18日上午進行拍賣，底價3.86億。 陸偉亮把自己情況的材料寄到各部門投訴，由特首辦、行政會議、55位沒有辭職的議員以至所有政策局都收到，包括發展局局長林鄭月娥。 他表示「有時好多Case係戥啲客慘」，因不少半契樓的起源是父子、兄弟割裂，雙方已鬧僵「無計傾」而上拍賣行賣樓。
如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。 計算印花稅（物業）印花稅收費加蓋印花的期限及延期繳交住宅物業交易印花稅須加蓋印花的文件及人士額外印花稅注意：以上文章僅為一般指引，如有任何疑問，請查閱相關法例或徵詢法律意見。 正式買賣合約由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬，用作取代臨時買賣合約，包含更詳盡的條款。