恒大珺瓏灣按揭 內容大綱
記得去年9月時，我們也來過現場，比起今天棚架拆了不少，也換上了「鼎珮集團」的背景板，內裡仍燈光火著，並沒有爛尾跡象。 有網媒發放一段錄音，顯示創盈職員向買家表示「老闆喺大陸落唔到嚟，死都唔落嚟我哋都冇計」，於是定出方案，在本月30日上會限期前，希望買家可轉到銀行申請按揭，創盈會相應提供1.3%樓價作津貼；若轉到歐力士按揭便回贈樓價0.8%。 恆大地產是中國最大型的房地產國企之一，亦是現在其中一家負債最多的企業。 恒大珺瓏灣按揭 恆大不論在中國內地還是香港都有不少發展項目，當中需要透過銀行大量發債集資。 一般來說，發展商在利用發債集資之後出售物業賺錢就能還債，形成一個健康順利的循環。 然而，基於種種原因，包括發債過多、內地限購令等，令恆大賣樓的情況未如理想。 未收樓業主，按揭只是第一波要面對的問題；就算過得到按揭，終於可以來到收樓，又是否可以鬆一口氣? 我們馬上去看看，直擊一個位於2座中層D室，實用面積325呎一房單位。
2015年恒基透過政府招標以36.29億元投得，每呎樓面地價4,621元；其後在2018年，恒基以65億元轉售恒大，地價調升至8,277元。 《香港01》早前獨家揭發，恒大主席許家印，將山頂布力徑獨立屋豪宅，轉名至管家譚海軍，並抵押至建行（亞洲），換取一筆2.6億美元債務的寬限期。 根據「次按」文件，創盈以該批按揭作為保證抵押，以換取利星行的借貸，但借貸的總金額未見披露。 恒大在香港共出售3個樓盤,分別是恒大.珺瓏灣-恒大.珺瓏灣1期(現屬現樓)、恒大.珺瓏灣2期(關鍵日為2021年第3季)、恒大.睿峰(關鍵日為2021年第4季)。 至於同系的長沙灣恆大‧睿峰，同樣於2019年底推售，至今累沽約224伙，佔項目單位總數414伙的約54%，現餘下待售單位約190伙。 「恆大‧珺瓏灣 EMERALD BAY」分兩期發展，合共提供1,982伙，其中1,960伙分層單位，間隔由開放式至3房，戶型多元化，另設22幢洋房。 恒大珺瓏灣按揭 「恆大‧珺瓏灣 EMERALD BAY 第 2 期」新價單同時亦繼續推出置業優惠，提供最高14%折扣優惠，以及2萬元直減樓價的早鳥限時優惠 。 發展商決定將「恆大‧珺瓏灣 EMERALD BAY第2期」單位全數推出，今日上載全新價單及銷售安排，共涉137伙，其中110伙將安排於5月8日以先到先得形式發售，另外27伙為地下花園特式單位，於5月10日開始以招標形式發售 。 【新盤2021】中國恒大「恆大‧珺瓏灣 EMERALD BAY」盡推尚餘137伙單位，其中110伙於5月8日發售，另27伙地下花園特式單位於5月10日開始招標發售。 於本流動應用程式或服務內所刊的專欄、股評人、分析師之文章、評論、或分析，相關內容屬該作者的個人意見，並不代表《香港01》立場。
恒大珺瓏灣按揭: 地產博客
一般而言「二按」是指小業主將一按後的物業，再向財仔抵押借錢；但是次則由借出方就是一按的財務公司，再抵押按揭借錢，由於小業主不涉其中，一般未必會知情。 片段中引述有業主投訴，本身自己難獲銀行或歐力士做按揭，但買樓當時是創盈承諾「包按」，擔保人亦可以不反映在信貸報告上，但現在卻反口。 由於現時距離月底死線不足兩周，若屆時未得到解決，受影響的香港業主恐被逼撻訂。 對於一些想買新樓又未必有足夠銀彈的客戶來說，恆大‧珺瓏灣這類新盤都有提供發展商按揭，即「呼吸plan」的高成數按揭選項。 然而，近日ROOTS上會收到有客人查詢，指收到早前已接受呼吸plan申請的發展商財務公司突然反口拒絕其申請，令客戶需要自行四出撲水。 業主說當日買樓，銷售人員都說會申請村巴，但現在入伙時卻有未有村巴可提供，所以不要以為新盤一定有村巴，早前有寫過一篇專欄講述村巴申請時，究竟運輸署會考慮什麼審批因素，大家可以去看看看。
有些表示「前無古人、後無來者」「無敵九成按揭」；有些就形容：「想輸都難，賺硬。」甚至誇張到「再唔買佢一定有病，青山醫院常客」。 在2019年以約900萬元購入了「恆大．睿峰」的陳小姐，當時就是受到恒大高成數按揭的招徠，發展商聲稱「首兩年免息免供」，自己本身有首期，但卻未必獲銀行批出按揭，當時認為發展商信得過，加上樓盤位處市區，故與丈夫商量後便拍扳買入單位。 新力控股集團公布，截至2022年4月30日止4個月合同銷售額約13.08億元人民幣(下同)，其中4月份錄得約4.93億元。 恒大珺瓏灣按揭 今年1月至4月合同銷售面積約12.22萬平方米，平均銷售價格每平方米1.07萬元。 現在環球市場信心極為薄弱，除港股外，美股一樣，大家非常擔心收水加息，加上CPI高企，原材料價格影響企業業績，所以我覺得在市場信心低落時候，大家反而要更加客觀去找一些給市場錯殺中國股票。
而項目的1期已屆現樓，不受影響，近日租賃交投持續，其中有兩房單位獲年輕家庭以1.18萬元承租。 【本報訊】中國恒大（03333）近日受到負面消息困擾，據了解，旗下屯門掃管笏樓盤恆大‧珺瓏灣，有指發展商近日通知買家，將不會批核其所承造的按揭，要求買家自己找銀行承造按揭上會。 翻查「恆大．睿峰」的樓價，全盤414個單位已累計售出221個，但樓價過千萬元，也就是超出了按揭保險門檻的單位也有65個。 恒大珺瓏灣按揭 如果他們本身對高成數按揭有需求，並不是待現樓時就可轉至銀行做按揭，而需極度倚賴發展商的高成數按揭安排。 全盤共有162個買家選擇建築期付款，以及發展商高成數按揭計劃，佔售出單位73%。 翻查「恆大．睿峰」價單，發展商沒清晰列明能否轉換付款辦法。
關鍵日期2021年8月31日2021年10月31日究竟比例有幾多? 因為代理在近三個月力谷，「珺瓏灣二期」共售出192個單位，近30%選用即供。 恒大六月開始頻頻傳出財困新聞，而巧合的是，6月23日後全數成交也採用即供按揭；至於「恆大．睿峰」就售出8個單位，2個選用即供。 如果還繼續想購入貨尾，就要小心按揭風險，或視乎情況能否申請延長成交期上會。 恒大珺瓏灣按揭 近月市場已有消息指，恒大旗下創盈已不再承造珺瓏灣新客戶的按揭，部份原獲答應承造「呼吸plan」的舊客戶，亦要求簽署保密協議，轉向歐力士申請按揭。 部份「次按」在去年6月承造，意味着恒大早於去年8月中央設立內房「三條紅線」前，資金鏈已經頗為吃緊。 有律師指，次按屬財務公司行為，對如常還款的小業主並無實質影響。
恒大珺瓏灣按揭: 恆大珺瓏灣疑停批按揭 買家須向銀行貸款
雖然免卻買家申請1%時的手續費，卻取消了首兩年免供免息，而改為首年免息、第二年起供款息率則為P-2.5厘，其後已經為P+3厘。 二按部份則由首兩年免息免供縮減至首年免息免供，第二至三年已為P-2.5厘，其後則為P+3厘。 亦有業主去信「鼎珮集團」查問，但發展商只透過律師回覆，正制定相關財務方案，並會適時通知個別小業主；但同時強調並不一定保證會有高成數按揭，而且就算發展商不能提供高成數按揭，買家必須找清尾數及完成交易。 百勝中國公布，已根據2016年10月底簽訂的主特許經營協議，與Yum! 恒大珺瓏灣按揭 Brands, Inc.援引爭議解決程序，以解決雙方有關外送費及第三方外送平台佣金支付特許經營費的分歧。 百勝中國認為，根據主特許經營協議，不應就外送費及第三方外送平台佣金支付特許經營費。 公司已告知YUM，將停止就有關費用支付特許經營費，首季有爭議的特許經營費金額約200萬美元。 公司亦可能另外尋求對方返還於2016年11月1日至2021年12月31日期間，有關外送相關費用已支付的特許經營費。 公司不認為有關爭議解決程序會對經營、財務業績及與YUM之間的長期合作關係造成重大影響。
- 驗樓單位的散熱器置於上方，隔離單位的散熱器則置於下方，也就是說毗鄰單位要維修散熱器，有可能都要先抬走驗樓單位的散熱器才可以。
- 另一項目恆大‧睿峰的關鍵日期為10月31日，發展商原提供的按揭計劃需在收樓前60天申請，即現在已需要申請。
- 行前一點就是全屋主體面積，大約100呎左右，外面露台，毗鄰主人睡房，廳房同向，面積約有70呎。
- 所以當昨天影片出街後，我們也馬上收到一些「恒大」準業主私訊，有數名「珺瓏灣」準業主表示徬徨之餘，也批評我們為何要把事件曝光。
- 《香港01》調查發現，部份「創盈」的按揭，2020年6月起，以「次級按揭」（Sub-mortgage）形式，再抵押予財務公司「利星行信貸有限公司」套現。
- 內房恒大財困問題，不單禍及掃管笏「恆大．珺瓏灣」，連帶旗下另一個在長沙灣的樓盤「恆大．睿峰」的小業主也受影響。
金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 發展商附上一張同意書，要業主簽署作實，還要他們承擔保密責任，表示如果向第三方披露同意書事項，公司會取消補貼承諾，作風都有點野蠻。 看看「創盈」財務公司給準買家的「承諾書」，下方印有查詢電郵尾幾個字是「evergrande.com」，其聯絡地址也在灣仔告士打道的「恒大集團」中心。 恒大珺瓏灣按揭 開售後一直相安無事，但直至今年六月中，發展商去信買家表示，要他們更改財務公司，提供了三個方案供選擇。 恒大財務危機未除，《香港01》獨家調查發現，恒大將旗下財務公司「創盈財務」，向屯門掃管笏樓盤「珺瓏灣」小業主借出的「呼吸plan」高成數一按貸款，再按予另一間財務公司「利星行」借款套現。 此「次級按揭」操作，暫涉及約100伙單位，涉及按揭額約3至4億元，惟創盈再按的借款額，則未見披露。
今年9月，恒大亦將珺瓏灣的現樓按揭，以「轉讓按揭」（Assignment of Mortgages）形式，打包出售予「歐力士財務服務香港有限公司」，暫涉十數個單位。 中國恒大（3333）位於屯門掃管笏的樓盤「珺瓏灣」，2019年開售，當時由旗下「創盈財務」，提供高達樓價九成的按揭，市場俗稱「呼吸plan」。 根據經絡按揭轉介研究部調查,快將踏入關鍵期階段的兩個樓盤的成交紀錄冊中,統計顯示恒大.睿峰選用建築期付款辦法的買家為187人,佔整體出售單位的81.7%;選用即供付款辦法的買家只有40人,佔整體出售單位的17.5%。 另外,恒大.珺瓏灣2期選用建築期付款辦法的買家為635人,佔整體出售單位的53.1%;選用即供付款辦法的買家為516人,佔整體出售單位的43.1%。 有報道指，滙豐、渣打及東亞等銀行，即日起暫停恒大樓盤「即供期」的樓花按揭申請。 不過若等到樓盤落成才「上會」，即以「建築期」付款就不受影響。 中國恒大（3333）近日出現債務危機引起關注，市傳有銀行因風險評估關係，拒絕接收恒大旗下在港兩個新盤的樓花按揭申請。 據了解，有龍頭銀行發出內部通知，已暫停處理恆大‧睿峰及恆大‧珺瓏灣的樓花按揭申請，之前已批出的按揭申請則不受影響。
恒大珺瓏灣按揭: 銀行連環租日出康城3伙海景戶 作海外員工宿舍 月租共7 2萬
目前，超過九成經該行購入樓盤的買家已完成收樓，已陸續入伙。 消息指，項目部分涉及次按之單位，於去年6月已開始承造按揭，故恒大有機會於中央出台「三道紅線」政策前，資金鏈已見緊張。 涉及次按的單位一度有約150伙，近月開始有業主選擇轉按，次按單位回落至約100伙。 另一邊廂，該盤被指拖欠佣金，而遭代理入稟追討，中原地產昨第四度入稟向項目發展商追討佣金135.6萬元。 連同早前向同一公司的3次入稟，中原已先後入稟4次，追討佣金共逾1.14億元，涉及單位528伙。 該行表示，不排除考慮向恆大‧珺瓏灣發展商提出清盤呈請。
恆大在香港的三個新盤當中，珺瓏灣1期已是現樓，而長沙灣恆大‧睿峰和屯門恆大‧珺瓏灣2期則分別預計在今年10月31日和8月13日才落成。 2008年金融海嘯的前奏、美國「次按危機」，就是房地產按揭，打包成金融衍生產品，「次按」至其他金融機構和投資者，當時小業主無還款能力，資金鍊斷裂觸發骨牌效應。 「次按」並非「二按」，「二按」是指小業主將一按後的物業，向財務機構抵押借錢；但「次按」則由借出一按的財務機構，再抵押按揭借錢，於新盤甚為罕見，由於小業主不涉其中，未必會知情。 中國恒大近日出現債務危機，恒大在港共售出3個樓盤，其中位於屯門掃管笏管翠路的「恆大‧珺瓏灣」1期近乎完工，工人在樓盤作最後調整，近日將陸續交樓，而2期就尚未落成。 恆大‧珺瓏灣第1、2期兩期，合共提供1,982個單位，自2019年底推售，至今估計累售出逾1,720伙，佔項目單位總數的約87%，現餘下待售單位約250多伙。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。
若發展商接受轉換付款辦法，背後會否涉及收費等，這一切都需要準業主跟發展商商討。 不過，有一點頗肯定，就是原先選擇「恆大．睿峰」建築期付款買家，若提前成交是可獲一定現金回贈，但按照現時局勢發展，必須要到現樓才有銀行做按揭的前提下，這筆2-5%的樓價現金回贈也理應「凍過水」。 我相信對於未上會的恒大準業主，現時更關注就是有什麼出路? 如上文所述，發展商按個別情況，延長成交期60天是否解決方法之一? 對「恆大．珺瓏灣」有可能是其中之一，因為若樓盤關鍵日期2021年8月31日沒變改，延長成交期60天理應令樓盤屆現樓。 現時匯豐銀行只表明拒批恒大樓盤旗下樓花按揭，但若現樓或已落成的物業則可以照批，可能是出路；只是銀行的政策會再因情況再作轉變，則暫時仍是未知之數。 恒大珺瓏灣按揭 由於發展商提供的「高成數按揭」並不屬於「包按」，也就付款辦法並非「呼吸PLAN」，準業主可控告發展商的籌碼少之有少。 我們昨日趕製影片，提出了對財務公司「創盈」背景的質疑。 因為在發展商要求買家簽署的「保密協議」同意書下方，留下電郵正是「恒大集團」的英文名縮寫、其地址也在灣仔「恒大集團」總部，令「恒大」及「創盈」之間的關係，更形撲朔迷離。 部份業主收到財務公司創盈的來信，通知買家會提供一按90%高成數按揭。