強制拍賣詳解

自政府於2018年12月於10年房屋供應目標內，將私人住宅供應比例由40%調低至30%，政府推出招標的住宅地皮亦顯著減少。 住宅地皮供應短缺的問題加劇，去年政府透過招標只售出10幅住宅地，而2018年及2019年也僅各售出11幅，較2014至2017年每年售出20至30幅明顯減少。 強制拍賣 【揀樓貼士】升降機維修費 隨時令你大失預算…

要求排期聆訊的申請書內須提供估計所需的審訊時間和準備傳召的證人數目等資料。 上訴人必須在收到有關反對通知書後的14天之內，或者在提交反對通知書的期限屆滿後的14天之內，以書面形式向土地審裁處的司法常務官提出申請，要求為上訴排期聆訊，上訴人並須同時將該申請書副本送達差餉物業估價署署長。 如果上訴人在指明的期限內沒有提出申請，有關上訴將會失效。 強拍全稱強制拍賣(又稱為強制售賣)，是《土地(為重新發展而強制售賣)條例》於1999年香港立法會通過的一項公共政策，目的是為了重建改善高齡樓宇和提高土地使用效率。 2010年再行修訂，現時強拍條例，50年或以上樓齡的樓宇，集齊八成業權，可以向土地審裁處申請強拍。 2021年特首施政報告提出，研究降低舊樓強拍門檻，市傳由集齊八成業權降至七成半或更低。 自樓宇強制售賣門檻降至八成後，私人物業的收購活動大幅增加，而且更為劇烈。 儘管很多的樓宇的狀況依然安全良好，但由於地 段的龐大升值潛力及符合「強制拍賣」申請門檻的樓齡要求，令發展商對這些樓宇虎視眈眈。

若是經過2次減價拍賣仍然沒有拍定，會在進行特別變賣程序。 不公開競爭出價，由應買人直接向法院為應買的表示。 查封時，債務人必須為房屋登記所有人，或具備其他證明房屋為債務人所有的證書（例如：房屋建築許可執照或使用執照等）；否則可能遭受第三人異議之訴。 此外，若房屋是法律禁止執行或經過假處分禁止移轉者，也不能作為查封的標的。 發生原因，通常是債務人欠債而無力償還，而由債權人對債務人名下房屋取得執行名義後，向法院依照強制執行法聲請實行拍賣房屋。 對於2021年施政報告提出研究降低舊樓強拍門檻，傳由集齊八成業權降至七成半或更低。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓接受採訪時表示贊同，認為措施將有效加速市區重建，增加房屋供應。 強制拍賣 中原集團創辦人施永青接受本報採訪時表示，本港舊區重建進度緩慢，樓宇老化遠快過樓宇更新，主要原因是地產商認為舊樓強拍門檻太高，如果政府放寬收購舊樓門檻，相信可以大大降低地產商收購舊樓的難度。 施永青認為強拍門檻可因應樓齡而調整，60年至69年樓齡的舊樓，建議只需收購七成業權，70年以上只需收購六成，80年以上樓齡只需五成。 土地審裁處2021年(截至12月21日止)，共錄得16宗強拍申請，相較2020年的35宗，按年減少19宗，減幅54%，屬於2017年錄得15宗之後，近4年最少，亦低於過去10年平均每年約31宗水平。

• 但不論是自住或是租賃，房子被查封後仍可繼續居住，直到法拍結束點交時才有可能須要遷出。
• 一些執行人員存在等待心理，查封、扣押、凍結被執行財產後，遲遲不予拍賣變價，導致被執行人長期無法處分其財產，財產價值貶損，於當事人雙方都不利。
• 第三種情況是一個工業大廈位於非工業地段，而該樓齡達30年或以上。
• 不服評估的人可以是業主、佔用人和業主的代理人。
• 這類業主可能是附近地產店的相關人士，或較年輕急於套現的一群，他們的業權大多佔二至三成，只要取得他們的物業，就可順利擊退其他收購商。

他又預期，流拍情況料只會在中小型項目發生，因大型發展較少只因數個舖位窒礙發展進程，事件料對發展商收購步伐亦不會有太大影響。 所謂執行名義，是指法院勝訴判決，或是房屋抵押權登記證明等資料。 強制拍賣 法拍是國家以強制力處分人民財產，以維護債權人權益的手段，因此一定要審慎進行。

強制拍賣: 強拍例累事, 空屋突起火, 單位遭截水, 小業主控訴頻遭滋擾

申請人執行收回樓宇管有權的命令，必須首先向司法常務官提交申請通知書，然後把申請通知書的副本張貼在涉案的樓宇的大門入口的顯眼處；申請人必須同時把將｢致實際管有或居住者通知書｣的副本連續3天張貼於該樓宇的大門或入口處。 如果申請人沒有張貼有關通知書，他必須在審裁處作出收回管有權的判決或命令後，把判決通知書連續3天張貼在該樓宇的大門或入口處；判決通知書是向答辯人和所有實際佔用樓宇的人士發出，要求佔用樓宇的人士在通知書內註明的日期前遷出。 在張貼通知書的4個工作天之後，申請人可以誓章形式向審裁處申請「要求批准發出收樓令狀」，申請人須支付繳交費用。 強制拍賣 發展商申請強制售賣令的時候，需要向土地審裁處建議拍賣底價。 理論上土地審裁處在考慮拍賣底價的時候，會審視相關估值報告的內容及細節，包括估價師所採用的估值方法、基準、參數，以及假設的適用性和合理性。 他們亦會同時考慮包括估價師的身份、資歷及公正性。 不過，規則是這樣寫，我就如實說給你聽，真實運作是否如此，我可沒有證實過。 寫出來是獨立公正的，現實上你就要相信香港的司法制度。

有意提出上訴的一方在向上訴法庭申請上訴之前，必須先向審裁處的法官或成員申請上訴許可。 多數份數業主根據（香港法例第545章）《土地(為重新發展而強制售賣)條例》為售賣土地作重新發展而提出申請，審裁處有權力作出裁定。 土地審裁處有權力裁定業主根據（香港法例第7章）《業主與租客（綜合）條例》或普通法而提出的收回樓宇管有權申請。 在這類申請中，審裁處除了可以作出收回管有權的命令外，也有權作出繳納租金及中間收益的命令，處置租客遺留在樓宇內的任何財物，及就違反租賃或分租租賃的條件作出支付損害賠償的命令。 強制拍賣 仲量聯行公布的《香港住宅銷售市場綜述》指出，2020年雖爆發新型肺炎疫情，但發展商引用《土地(為重新發展而強制售賣)條例》申請強制拍賣舊樓的個案仍處高位。 土地審裁處於去年接獲35宗引用條例申請強制拍賣物業申請，較2019年接獲的37宗略減。 該處於2018至2020年間，平均每年接獲37宗申請，較2013至2017年平均每年17宗為高。 條例旨在容許在地段擁有一定業權份數的大業主向土地審裁處提出申請，要求土地審裁處為重建該地段而作出命令，強制售賣該地段。

強制拍賣和任意拍賣的根本區別在於兩者引起的原因不一致。 對擬拍賣的財產，法院應當委託具有相應資質的評估機構進行價格評估。 對於財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，以及當事人雙方及其他執行債權人申請不進行評估的，可以不進行評估（《拍賣規定》第四條）。 評估的目的一是幫助執行法院準確地確定拍賣物的價值，避免出現估價畸高畸低的情形。 法院委託拍賣與自行拍賣是法院行使強制執行權對被執行人財產進行變價的兩種方式，民訴法第二百二十三條和二百二十六條首次正式確立了法院的司法拍賣權。 《執行規定》第四十六條要求，“人民法院對查封、扣押的被執行人財產進行變價時，應當委託拍賣機構進行拍賣”。 《拍賣規定》第三條指出，“人民法院拍賣被執行人財產，應當委託具有相應資質的拍賣機構進行，並對拍賣機構的拍賣進行監督”，再次強調了委託拍賣原則。 應當説，委託拍賣已經成為法院強制拍賣的主導方式。

強制拍賣: 查詢與程序有關的事宜

Singh 對堅道充滿感情，因為自她的丈夫於36年前去世後，她就是在堅道獨力養大兩個女兒。 潘永祥指出，小業主其實可以有多個方法保障自己，例如聘請估價師評估發展商開出的收購價是否合理，也可委託專業做評估樓宇狀況報告，與發展商的專家報告抗衡。 小業主還可透過專業調解員，與發展商達成協議（見另文——「為啖氣僵持 可找和事老」）。 由2021年3月5日起，無律師代表訴訟人可透過新引入的電子預約系統，預約前往土地審裁處登記處提交收回住宅或非住宅管有權的新申請或提交建築物管理案件的新申請。 除了提交費用外，申請由執達主任執行令狀時必須繳付按金予土地審裁處，以支付執達主任和封舖差費用。 強制拍賣 在執行令狀完成後或申請人指令執達主任終止執行令狀時，申請人需以書面通知執達主任辦事 處，要求將所餘按金發還給申請人。 若要由執達主任執行法庭判予金錢的裁決而追討欠款，勝訴一方可申請扣押判定債務人財產令狀。 若同時要收回管有權和追討裁定應得而仍未收到的款項，則必須申請「收樓及扣押判定債務人財產綜合令狀」。 如處所關涉分間單位的規管租賃，而申請人就該分間單位而言是上級業主，則申請人在取得收回樓宇管有的命令後，須連續 3 日在分間單位 ( 或分間單位屬其組成部分的處所 ) 的大門或入口，張貼「收回物業通告」。

她對堅道這社區充滿感情，並稱「這裡是我的家，我的心在這兒，死也希望死在這裡。」但面對發展商的收購和橫蠻的八成強制售賣門檻，Ms. Singh在堅信大廈安享晚年似乎是一個難以完成的願望。 呼籲各位廣傳這信息，一人一電話、電郵，要求田生地產停止在任何大廈張貼橫額標語，不要再以這種打心理戰的方式滋擾不願接受收購的小業主。 同時，亦請大家致電、電郵發展局、地監局，要求立即制訂措施、立法，監管收購商的收樓手法。 盧先生續指，田生至今已購入該物業約70個單位，約佔大廈總戶數的三分之一。 他批評指，已被收購的單位門外張貼寫上「封樓」字樣的條幅，造成一種已被「全面收購」的假象，「呢區多老人家，佢唔係咁識，咪以為就拆囉！其實佢應該光明正大少少，提出全面收購，唔好等我估估下」。 強制拍賣 他表示，部份居民已報警求助，並在昨日召開會員大會，商討是否可對田生採取法律行動。 對於上述強拍門檻有機會下調，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，發展商在集齊地盤八成以上份數的努力不能抹殺，但被強拍小業主的權益亦不能忽視，建議政府在降低強拍門檻同時，亦應為小業主訂下最低保障金額。 如果被法拍不動產依然被占有，得標人可向法院要求點交。

任何一方若要根據（香港法例第545章）《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第3條申請由土地審裁處作出售賣土地的命令，必須向審裁處的司法常務官提交大致上符合表格32格式的申請通知書。 上級業主或下級業主若要提出申請，要求分間單位的租客賠償繼續佔用處所期間的租金損失，他須填妥申請通知書(表格22)的乙部。 上文I)中有關「送達申請通知書」(除了張貼申請通知書及實際管有或居住者通知書的要求不適用外)、「反對通知書」、「在無反對的情況下作出判決」及「排期聆訊」的程序都大致適用。 如已存檔反對通知書，則雙方均可提交表 格31申請排期聆訊有關申請。 業主若要根據（香港法例第7章）《業主與租客（綜合）條例》或普通法提出申請，而該申請不關涉分間單位的規管租賃，他便須向土地審裁處司法常務官提交大致上符合表格22格式的申請通知書(須填妥表格22甲部)，列明申請的性質。 申請人須親自或授權代表(須連同授權書)填寫表格。 政府於2010年降低重建強拍門檻，只要擁有該地段八成業權，就能強制拍賣餘下業權，引來外界質疑政府將小業主物業「賤賣」予發展商。 發展局今日回覆立法會指出，土地審裁處過去5年共發出51宗強制售賣令，當中有50宗的地段均以底價賣出。

在強制拍賣條例下，小業主即使不同意拍賣，最終也可能被低價買走單位和舖位。 【大紀元5月11日訊】(大紀元記者鄭麗駒香港報道)香港政府降低舊樓強制拍賣門檻，由集齊九成業權降至八成，於今年4月1日生效。 修例讓不少小業主感到與發展商的議價能力減低，和侵害業主私人產權。 強制拍賣 理論和實踐中對於法院委託拍賣存在着不少有爭議的、模糊的認識，比如法院委託拍賣究竟是民事法律行為還是司法行為？ 法院撤回拍賣委託時要不要依據該合同向拍賣機構承擔違約責任？

有底價拍賣和無底價拍賣 在拍賣活動中，拍賣企業通常會和委託人商定一個保留價格（底價），這種拍賣稱為有底價拍賣 ，不確定拍品底價的拍賣稱為無底價拍賣。 在有底價拍賣中，競買人的出價必須等於或高於拍賣品的底價才能成交。 在拍賣實踐中，選擇無底價拍賣的並不多見，即使有，也必須是委託人的意願。 實施無底價拍賣，拍賣品大多是一些廉價商品，很少有價值高昂的貴重物品，因為選擇無底價拍賣，要承擔較大的風險。 《美國統一商法》第2－328條規定：除非推出貨物時明確表示無保留，拍賣均為有保留拍賣（即有底價拍賣）。 強制拍賣 無底價拍賣通常用於動產拍賣，而不動產拍賣因其價值昂貴，幾乎都採用有底價拍賣。 在強制拍賣時，一般都採用有底價拍賣，其目的是體現強制執行時能公平、合理、有效地維護債權人、債務人的合法權益。 密封式拍賣與非密封式拍賣 不管是任意拍賣還是強制拍賣，都有密封式拍賣（即招標拍賣）和非密封拍賣。 2、基於強制拍賣權的獨佔性和不可分割性，聘任或委託拍賣師進行拍賣的行為，性質上屬於司法授權行為，拍賣機構成為法院的輔助人，拍賣成為法院執行活動的延伸。

無人申報或申報經駁回確定，於法定期限屆滿後，由主管機關代為標售，土地價金專戶保管10年內，權利人得檢附證明文件申請發給土地價金，10年後土地價金即歸屬國庫。 法拍所得款項，扣除法拍程序所需費用後，會依照法定優先順序分配（例如抵押權優先一般債權等）。 法拍屋成功拍定後如果標的物有優先承買權人，可以依照拍定條件優先承買。 若無，就直接將所有權轉移給得標人（或承受人），並去函地政事務所塗銷查封登記。

佢地先會請獨立測量師去做評估， 然後去法庭申請。 資料顯示，該集團不乏港島區舊樓收購經驗，去年初就透過強制拍賣，以底價14.5億元統一銅鑼灣景隆街20至28號新安大廈，該廈位於景隆街，介乎謝斐道及告士打道之間，地盤面積約5,388方呎，預計將來重建樓面可達約8.08萬方呎。 I 執行法官或書記官，為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係，得依下列方式行之：一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。 二、向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕。 民事判決出爐以後要在20天內上訴才合法，超過這個期限的話判決就確定了。 強制拍賣 打官司到最後階段（例如最高法院），判決出爐後就不會讓你再上訴，不然打不完。 要求一位79歲的老人家於晚年經歷搬遷、重建，放下滿載一屋子的回憶，到處尋找居所，再搬遷一個陌生的社區重新適應生活，這絕對是一件殘忍、無情的事。 過往曾有研究指出1， 長者在經歷重建搬遷後的死亡率會大幅上升六成。 Singh於今年5月的時候便因為田生地產於大樓外場牆掛起「成功收購」的橫額而嚇得血壓上升而要入院療養3日，自始她的身體健康亦因為壓力而變得越來越差。 我們懇切希望全港市民伸出援手，支持這份聯署以協助Ms.

本審裁處會在不損害公平原則的情況下，向沒有律師代表的訴訟人作出指引。 案件可排期作指示聆訊或審訊，指示聆訊的目的是就案件如何進行向法庭尋求指示。 在簡單的案件中，如收回樓宇的案件，則可排期在首次聆訊中直接審訊。 如情況適合的話，審裁處可以信函形式發出指示，而無須進行過堂聆訊。 提交各樣文件或使用服務，須按照(香港法例第17章)《土地審裁處(費用)規則》的附表支付法庭費用。 付款可以用現金、「易辦事」或支票，支票收款人應註明「香港特別行政區政府」。 有關建築物管理案件的案件管理及調解的詳細資料，可登入司法機構網址參閲土地審裁處庭長所頒佈的指示和案件管理及調解的小册子。 答辯人若要反對有關申請，必須在收到申請通知書後的21天之內，把反對通知書（表格7）送交審裁處存檔並送達申請人。 如果業主、註冊承按人、管理人、民政事務局局長或他所授權的人員有意根據 （香港法例第344章）《建築物管理條例》第31條申請解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，必須使用表格29。 而華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓則指出，該項目強拍申請人於2018年9月向兩個商舖的業主提出的收購價共9,290萬元，而若項目以底價賣出，兩舖小業主料獲約1.31億元，即高出逾40%。

在情況緊急時，必須以單方傳票向法官申請暫緩執行收樓令狀。 審裁處並不保證申請人能夠討回全部或任何欠租或判額，或已支付或需要支付的執達主任費用，一切視乎執達主任執行「扣押判定債務人財產令狀」的結果。 申請人須衡量追討所欠金額之機會和會涉及有關的執達主任費用，然後請自行決定所需要的執行方式。 在土地審裁處作出收回樓宇、討回欠租或訟費的命令後，如果有關人士不遵從命令，勝訴的一方可以向審裁處申請適當的執行令狀，並要求執達主任執行該令狀，向判定債務人收回樓宇或債項。 土地審裁處人員只能解釋提出申請或上訴的一般程序，及法律程序展開之前及之後任何需要完成的必要法定手續。 由於他們沒有專業的資格，以及為了維持審裁處的中立性，審裁處職員奉命不得向任何一方提供法律意見。

強制拍賣: 通知行使優先承買權、權利移轉

雖然A官司打輸了，但A可能會拿翹不認賠，反正他打死就是不把錢拿出來，這時候你就可以拿著這個勝訴判決，去法院聲請強制執行，請法院實現「A應該給你新台幣100萬元附加利息XX元」這件事情。 強制執行，是政府出手「強制」實現、滿足你權利的程序。 例如，A欠你錢，你就享有一筆「債權」，你可以透過強制執行程序來實現你的債權，強迫A把錢還給你，A想拒絕都不行。 強制拍賣 對於有人擔心下調門檻影響小業主保障，他解釋指，大廈達到8成強拍門檻，是整棟一齊重拍，價值亦會經多處市面估價而評定，以保障業主。 四、如果您所有的土地已被列入公告地籍清理範圍內，請儘速向土地所在地的直轄市、縣(市)政府申報，或向地政事務所申請登記，以維護自身的權益。

法院只需出具委託拍賣函，或者出具聘任書即可，拍賣師必須在法院的監督下具體實施部分拍賣行為。 法院依《拍賣規定》第二十條撤回拍賣委託時也無須向拍賣機構承擔“違約責任”，拍賣未成交或者非因拍賣機構的原因撤回拍賣委託的，拍賣機構為本次拍賣已經支出的合理費用，應當由被執行人負擔（《拍賣規定》第三十二條第三款）。 強制拍賣 1、民事執行中的強制拍賣權屬於人民法院司法強制執行權的組成部分，必須由法院來行使。

地產商想賺盡利潤，要打通官門，才可無限發水，又用心營造豪宅氣氛，使買樓者半推半就成為房奴。 究竟上對地產商，下對小業主的收購過程又是怎樣呢？ 筆者訪問了強制樓宇拍賣苦主大聯盟和受收購影響的業主，透過他們的經歷告訴大家，家是如何被收購，社區是怎樣被拆散的。 這類個案，我不是懂得太多，但如果我是發展商申請商鋪強拍，由於法律程序需時，於申請的過程發展商一般都繼續與小業主洽談商鋪買賣。 一邊申請，另一邊彷如用刀仔架在小業主的頸，繼續與你談收購。 現行法律制度下，由於查封、扣押基本無期限限制，加上拍賣變賣期間扣除在執行期限之外，導致一些法院執行案件嚴重遲延，經年累月沒有得到執行。 一些執行人員存在等待心理，查封、扣押、凍結被執行財產後，遲遲不予拍賣變價，導致被執行人長期無法處分其財產，財產價值貶損，於當事人雙方都不利。 發展商亦要證明你的商舖位處的大廈屬日久失修，嚴重影響居民安全。