現實是並非所有銀行都接受工廈按揭申請，需視乎工廈質素等因素，銀行對舊式工廈的按揭申請會較保守，建議買家在正式買賣前，先向銀行查詢是否能做按揭，以及能借到的按揭成數等。 第二點，就是須親身了解工廈單位的周邊環境，例如交通是否方便，工廈附近食肆是否足夠！ 又或有印刷廠，藥品廠，木材製造廠正在經營，經常發生大量嘈音，難聞氣味，又或樓層長期堆滿大量雜物，這些因素均影響工廈單位的市場價值及出租率。 租戶黃小姐則指，穗輝是「殺四廠行動」中首棟在城規會被申請改劃住宅用途的工廈，而房委會早前曾單方面公布，工廈內至今已有四成廠戶自願搬離。 黃指，另有六成的租戶仍打算留守至最後一刻，皆因跨區單位的面積小、租金貴，重型機器也難找合適的地方。 她希望城規會能聽取廠戶意見，再三考慮是否可保留穗輝工廠大廈。 地政總署將於三月十五日就先導計劃的執行細節發出作業備考，包括地契修訂申請人如何行使以標準金額計算地價的選擇權、適用於處理中地契修訂個案的過渡安排，以及總樓面面積的計算方法，供業界參考。 先導計劃簡單清晰，將全港分為五個大區，並就工廈修契所涉及的三項用途（即重建前的「工業／倉庫」用途，以及重建後的「商業／現代工業」和「住宅」用途）訂立標準金額。 在選擇是否以非住宅按揭買入舖位或寫字樓前，應該慎重考慮買還是租。 市面上不論舖位及寫字樓的租盤都有不少，價錢亦不貴，用家可以由業務開支、供款負擔、資金周轉、業務必要性及回報率五大範疇，考慮是否透過非住宅按揭買入舖位或寫字樓自用。 工廈首期 另外，建議有意入市的買家，在物色銀行承造按揭時，先找銀行進行估價，因為非住宅物業按揭成數已經較低，如果估足價的非住宅物業，可以提高按揭借足的機會。 由於近日政府的新措施並放寬供款與入息比率的申請條件，因此供款與入息比率上限的要求仍然維持不變，一般情況上限為50%，低於住宅物業60%的上限。 與非住宅相比，住宅物業的按揭成數就高很多，最高可以去到9成，但仍要視乎首次置業、自住、樓價(例如800萬港元以下才可承造9成按揭)等條件限制。 非住宅物業按揭一般而言都是投資物業，主要包括商舖、寫字樓、工廈及倉庫等。 由於是用於投資或做生意，並非必需品，所以不設首次置業、自用及非自用等條件限制。 但正因如此，銀行在承造按揭時都會較住宅物業審慎，按揭成數亦不如住宅按揭般高。 市建局將地下單位活化改建成樓宇復修部辦事處，並設有多個房間，供已預約的資助計劃申請人及法團來辦理手續。 (一) 裝置消防設備難：這幢工廈建於60年代，原有設備未能符合現時消防安全規範，市建局必須在改造作辦公室用途時，為全幢樓宇的公用地方及改造部份提升消防系統的相關裝置及設備。
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工廈首期: 申請按揭常見問題
香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭，只要在政府擔保期內，大多數銀行都可做95%按揭。 但當然不是個個人都可以有綠表，一般來說，綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。 雖然聯名物業「甩名」後，再購買第二個物業，理論上是可申請9成按揭，但做按揭申請之前要留意舊有物業是否仍有按保。 如果舊有物業有按保，新物業申請最高按揭成數時會被拒。 經更新後，最新的九成按揭貸款的樓價，由$400萬大幅調整至$800萬；而希望買中高價單位的買家都有驚喜，最高申請八成按揭貸款的樓價，亦由$600萬提升至1000萬。 了解物業管理質素及周邊環境：不論是買入單位自用還是放租，都要留意管理是否優良，例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患，車位是否夠用，是否需要購置車位等。 在住宅層面，如果買入出租物業，按揭成數需要下調一成。 但如果買入工商舖作出租之用，按揭成數依然維持在五成水平。 MoneySmart是一個幫助市民重新主導投資方向的理財網站，以成為大眾的理財教練為目標。 除提醒大家使用信用卡、申請貸款及購買保險時需注意事項外，亦會分享理財小智慧，教大家免墮各類型消費陷阱。 9 成按揭（乃至按揭保險計劃）只適用於私人樓宇，當中價值 工廈首期 $600 萬或以下之物業可為樓花，而樓花期須為 12 個月內；價值 $600 萬以上的則必須為已落成住宅物業，亦即現樓。 買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？ 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 目前，本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易，而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。 House730搵樓大本營每天均會提供全港各區的最新香港寫字樓出租、工廠大廈出租及工作室出租資訊，詳列單位的面積、月租、地址及圖片等，讓租戶自行篩選，輕鬆租到心水工作室、寫字樓單位及工廈單位經營業務。 若對寫字樓及工廠大廈的租盤有興趣，可直接透過業主或代理提供的聯絡方法查詢詳情。
此外，由於工商舖類別之按揭成數低於住宅樓宇，故此投資工業大廈所需首期資金是較高的。 在金管局樓按措施下，現時工商舖按揭成數最高只限於四成；若以資產水平計算還款能力，按揭成數更降至三成。 若申請按揭之工廈屬於非自用投資性質，又或是第二套房按揭，借款人之供款佔入息比率上限亦將由一般之50%降至40%，再需通過壓力測試，借款人需具有較充足還款能力方可獲批按揭貸款。 由於市場上工廈類別及質素參差，故此銀行批出的按揭條件亦不盡相同，而工廈按息很多時較遜於寫字樓及商舖，差幅達0.25厘至1厘，按揭年期則一般長達15至20年。 MoneySmart的按揭專員全程為你跟進銀行樓宇按揭申請，為你提供專業意見，爭取最高的銀行物業估價及最優惠的樓宇按揭利率和回贈， 工廈首期 分析和比較最切合你需要的按揭計劃。 無論你有任何關於估價、按揭成數、按揭保險、壓力測試、年期等等的問題，我們均可為你解答。 香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。 一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 不少人首次置業都會先買入住宅單位，其後再買入工廈 (工商舖) 作投資用途，要注意如果本身申請人已有按揭在身，按揭成數會下調一成至四成。 如果以資產計算申請按揭，有按揭在身的申請人最高按揭成數只有三成。
樓宇按揭指的是一種有抵押貸款或金融期權，可幫助借貸人置業。 所以，如借貸人未能如期清還貸款，借貸機構有權取消借貸人贖回物業的權利，甚至收回物業。 先導計劃會分為五大區域，包括港島、九龍東、九龍西、新界南及新界北，並就工廈修契所涉及的3項用途訂立標準金額（即重建前的「工業或倉庫」用途，以及重建後的「商業或現代工業」和「住宅」用途）。 工廈首期 專責小組之後協助與其他部門協調，研究如何改動現時的工商業樓面間隔用作過渡性房屋的細節，再加建廚廁及公共空間，變為適合居住的單位。 此外，支援業主向有關部門提交改建申請，同時協助業主及社協提交資助申請，包括聘請專業顧問、日後改建等開支，令業主及營運者在承擔社會責任的同時，亦有數得計。
- 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。
- 雖然村屋樓價較私樓便宜，但村屋大都由個別業主自行興建，因此質素參差不齊。
- 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。
- 除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
- 如果單位過往出租理想，獲大型公司承租，工廈按揭估價就會較為理想。
- 當然，申請人的業務性質、信貸紀錄、公司營業證明及其他所需文件(例如商業登記、公司註冊等)是否齊備，對按揭審批亦有一定幫助。
然而，工商舖的按揭成數較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。 假設物業價格為2000萬，最高貸款額便為1000萬。 如果以資產計算收入，最高按揭成數為四成，與住宅按揭一樣。 如申請人擁有非住宅物業，如車位及工商舖等，而該物業的按揭尚未供完，又或是該按揭計劃的擔保人，仍然可借足 9 成，但供款就要低於按揭申請人或家庭入息之 35% 或 40%，並且要通過壓力測試。 不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。 如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。 事實上，除首期和每月供樓開支外，我們還要預備按揭保費、印花稅、律師費、經紀佣金、裝修等一筆過開支。 其次，就是按揭成數，按現時政府規定，所有非住宅項目，按揭最高只能做4成，亦即是說，如果有意投資工廈，準投資者必須準備最少成交價6成的資金。 例如以一個200萬元的工廈單位計，首期即是120萬元。 如果買家本身有其他投揭在身，最高按揭更需要再扣減一成。 另外，工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平，亦較住宅更嚴格，分別為40%及50％（住宅最高為50％及60％）。
工廈首期: 樓宇按揭是什麼意思？
因此，準買家入市前，須向物業經紀，及與物業相鄰的業主或租客，打探一下工廈及目標單位的實際情況。 近年選擇投資工廈的人增多，除了是非住宅物業不受限於額外印花稅及買家印花稅，亦因為一些具有發展潛力的工業區如荃灣、葵涌、屯門等，工廈單位價格仍低水但租金回報吸引。 區內交通及食肆配套齊備，吸引了不少公司進駐，以工廈租金經營各類業務。 如果打算買入非住宅物業作投資用的話，就要考慮出租的回報率是否足夠。 目前按揭利率平均為2.5厘，但由於經濟受到疫情影響，在租戶紛紛要求減租之下回報率已大不如前，只有約1-2厘的回報率甚至更低，如果要買物業投資，不妨考慮低價買入，再等經濟好轉時才出租，但並不建議持貨能力弱的買家這樣做。 工廈首期 政府剛剛放寬非住宅物業的按揭上限，不論非住宅物業買賣，還是非住宅物業按揭貸款套現，按揭成數上限都由四成提升至五成，雖然供款與入息比率上限維持不變，但總算可「減辣」幫助計劃買舖買寫字樓的的中小企騰出資金周轉。
如果手持700萬元現金，你會選擇購置一層價值1,300萬元的自住樓，還是考慮其他的投資方案？ 他指，假如以700萬元首期，購入1,300萬元的自住樓，即之後25年每月供款為3萬元，每月的現金流便減少3萬元。 非住宅物業與住宅物業一樣，其價格與地段的關係密不可分，如銅鑼灣、尖沙咀、旺角的一線街舖，又或者中環、金鐘等核心商業區，賣價自然最貴，而且不同地段的價格差距，往往比住宅大很多。 工廈首期 她續指，雖然本港覓地並非易事，不過會迎難以上，未來目標期望可擴大公司規模。 復修和活化工廈所需的成本，對單一業主或有財力的發展商，應該可以如市建局般獲得預期的增值及回本期；然而，對於非單一業權工廈的一般小廠戶業主而言，所涉及的成本開支，相信並非他們能夠負擔，變相造成阻力。
即使未能符合壓測要求，只要供款不超過個人或家庭入息之 50%，依然合資格申請 9 成按揭。 我們留意到大多投資工廈 (或工商舖) 的申請人都是中小企老闆，而由於一般他們都想慳得就慳，未必每年報足稅，亦沒有為自已定期做支薪證明和供強積金，以至就算他們本身實情是年薪百萬，但當要去銀行承造按揭時都會困難重重。 購買工商物業毋須繳付額外印花稅及買家印花稅，但要支付雙倍印花稅，稅率為總樓價的15％。 現時購入非住宅物業，無論是以個人或公司名義買入，均要繳付雙倍印花稅 。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，如末持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 工廈按揭是工商舖按揭的一種，向來工廈按揭的申請按揭條件較一般住宅按揭嚴謹，伽瑪希望透過本文為大家一一拆解工廈按揭的注意事項，包括按揭成數、還款年期、壓力測試等。
另住宅面積趨細，在儲物空間不足下，業主喜歡月花數千元租地方存放雜物，令拆售工廈需求增加。 他最看好地區則為西九龍區如長沙灣，該區價錢仍低水，平均呎價約4,000至5,000元，待港珠澳大橋開通後，料能吸引更多租戶，具升值潛力。 黃漢成稱，大部分買入工廈的多為資深投資者，他們財力足夠，可購一整層，甚至一整幢工廈改建或分拆出售，涉資逾千萬元起。 工廈首期 上述規定，除令買家需具備豐富銀彈外，亦意味著，如果工廈升值，哪轉售時，接手買家需準備更多資金繳付首期，間接增加承接壓力。
工廈首期: 按揭成數及壓力測試常見問題
而相關設備屬整幢樓宇業主共同擁有和管理，需要擺放在公用地方以便維修和保養，然而舊式工廈一般並沒有為此預留充足的公共地方；而在局部改造模式下亦難以讓大廈作根本性的結構改動，騰出公用地方加設和置存所需設備。 不過，二人會同時失去首置身份，無法再申請高成數按揭，影響日後買樓的決定。 申請按揭時，銀行或會要求驗樓，主要是確認物業沒有結構性改動。 如被發現單位被改建成劏房或有僭建，銀行並不會批出按揭，即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。 物業分「現樓」及「樓花」，如欲為HK$6,000,000以上的物業申請9成按揭，物業必須為現樓，不過HK$6,000,000以下的物業，樓花或現樓亦可以接受。 固定受薪 vs 自僱自僱人士以及非固定受薪人士，最高只可獲得 8 成按揭。 如果最後物業估價不足，較常見的做法是手執最佳估價，詢問不同銀行的估價部。 說到底銀行要做生意，如果估價只有微小差距，有機會能輕微調高估價。 既有按揭保險的水平，則視乎按揭個案的成數及年期而定，由按揭總額約1％至約4％不等。 按證公司提供的支付保費方法有三種，分別是：1）一次過繳交、2）逐年繳交，3）向銀行加借相關金額並一次支付整筆保費。
樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。 目前，只有建期樓花(待樓宇落成後，才開始供款的樓花)可申請達9成按揭，而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。 工廈首期 發展商會為即供樓花提供「即供」優惠，如達價單價錢20％優惠，以吸引買家，不過由於買家於購買樓盤前，未能親眼看到單位，始終需要承擔一定風險。
原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「博收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。 開店除了店舖、寫字樓的成本外，其他燈油火蠟、採購、物流成本，以及最大的員工開支亦是考慮之列，在買入非住宅物業時，應考慮扣除上述開支後，加上按揭供款成本是否可被營業額所抵銷，否則買入物業利潤劇減會為業務健康帶來反效果。 除了物業增值之外，樓宇復修部過去在長沙灣租用辦公處，每年的租金支出達到1,000萬，是次改造工廈項目增加了市建局持有自用辦公室樓面的空間，節省了租用私人商業大廈辦公室的租金開支，達致盡用資源、善用資源的目標。 隨著這幢工廈改造工程已竣工，市建局樓宇復修部於上月已遷入，投入運作，以便加強處理日益增加的樓宇復修個案，以及政府各項樓宇復修資助計劃的申請。 為此，市建局考慮到在不影響廠戶日常的業務運作，同時能提升工廈安全的前提下，提出了一個創新的「局部改造」方案，取代「全幢改造」。 在「局部改造」的方案下，市建局針對工廈的公用地方，統籌各項公用屋宇設備的改建和優化工程，並全數支付相關工程費用。 至於由市建局持有的單位亦會作翻新和改造，由工業轉變為辦公室用途；而由其他廠戶持有的單位，則維持其相關用途和營運，不用作內部改造，因而不需要支付改造費，亦不用搬遷，將推展工廈改造工程帶來的支出和運作影響，減到最低。 由於這幢工廈的業權人還包括多個不同樓層單位的業主，故此市建局擔起促進者的角色，深入研究各種改造方案，包括全幢改造的可行性，然後通過參與業主立案法團會議，與其他單位的業主交流，務求就工廈的長遠維修和活化方向，謀取共識。
其中位於西鐵南昌站上蓋項目，已屆現樓兼前臨海景，近年來每一推出都成為… 另一方面，律師會到土地註冊處進行屋契註冊，費用會計算入律師費；一般律師費開支大約由3,000至10,000元都有，如果有相熟律師可能有優惠價，如果沒有可找地產代理推介。 早年曾有市民被經紀誤導，購入荃灣一間近300尺的工廈單位，售價為256萬元。 在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工廈按揭，結果被逼撻訂。 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎，34層高（連3層地庫）的商廈。 其實除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外，也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。 根據香港法例中的《印花稅條例》，印花稅是對書面文件徵收的稅項，有關買賣座落於香港的不動產之書面文件亦須被徵稅，否則有關文件將不具法律效力，例如文件牽涉於法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。 坊間對分拆出售的物業無好感，認為「劏出嚟一定無好嘢」。 工廈首期 他認為，「劏廈」跟「劏舖」不一樣，商舖視乎經濟環境變遷，人流是重要元素，但工廈不盡相同，近年不少網店或初創公司租工廈，部分公司所需寫字樓空間有限，租金預算低於1萬元。 部分拆售工廈以共享空間為主題，租戶除辦公室外，亦能享用其他公共空間。 當你的信貸報告出現變動時能即時通知你，減少因身分被盜而導致的財務損失。 信貸報告是你的個人信貸助理及守護者，透過報告中的財務紀錄及相關產品服務，助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康 。 他認為，「劏廈」及「劏舖」不一樣，商舖視乎經濟環境變遷，人流是重要元素，但工廈不盡相同，近年不少網店或初創公司租工廈，部分公司所需寫字樓空間有限，租金預算低於1萬元。 有人認為，出帖者有太多假設，出帖者則回應指，是真實回報，已手持工廈及車位收租，正考慮是否要加碼。 有人則指，如果他是出帖者，會購入一個500多萬元的單位，以及一個100多萬元的車位放租。
銀行好大機會不承做按揭，「銀行對分租出來的單位申請按揭會較保守，銀行可能擔心分租房影響工廈質素，例如可能違反消防條例等，銀行一般會先到工廈進行視察」。 《2020年施政報告》宣布，政府將推行以「標準金額」徵收補地價的先導計劃，這是繼二○一○和二○一八年推出兩輪活化工廈計劃後，另一項鼓勵工廈活化的措施。 截至二○二○年十二月，兩輪活化工廈計劃下接獲的重建申請有60多宗，當中14宗已完成地契修訂及約40宗已就重建項目取得規劃許可（後者有部分還需要修訂地契）。 另外，計劃下接獲約150多幢工廈申請整幢改裝，當中約140宗已獲批准。 上述標準金額在先導計劃生效的兩年期內維持不變，增加先導計劃的確定性。 期間，工廈業主可根據修契前及修契後的用途和總樓面面積，按該等已公布的標準金額計算應繳地價，考慮是否申請修訂地契以便進行工廈重建。 發展局發言人表示，先導計劃旨在透過公布一套標準金額，為補地價提供確定性，加快完成工廈重建所涉及的修契程序，從而推動工廈活化，讓土地早日轉型作更切合社會需要的用途，務求地盡其用。 工廈首期 由於低息環境仍然持續，兩者H按的封頂息率仍為2.5厘。 另外，住宅物業的按揭回贈會較高，平均都有1%回贈，但非住宅物業的按揭回贈只有約0.35%，變相成本較高。 而計算改造工程成本後，改造單位所創造的物業增值仍甚具效益。 至於面對業權分散處境的工廈單位業主，若然能夠參考市建局在這個項目以「局部改造」執行模式，復修及改造工廈、提升設施，相信可以為其工廈物業單位增值。 以這個永康工廠大廈改造項目為例，整項改造工程的支出約1.5億元，以市建局持有27個單位合共約7萬2千平方呎樓面計算，每平方呎改造成本需要約2,000元。 政府自推出活化工廈政策以來，已有不少舊式工廈，在單一業主持有所有業權的情況下，完成整幢改造或重建，引進更多不同產業的企業和初創公司進駐，為老舊工業區注入新經濟活力，帶來活化更新的效果。 然而，若要在這類舊式工廈執行有關工程以符合最新法規，必須得到法團的參與才可進行，過程中若改動個別業主單位的結構間隔，還要得到有關業主的允許。
工廈首期: 最新要聞
新修訂的按揭成數不是全部樓盤都適用，$400萬或以下樓盤，最高按揭成數維持在90%；而 $401萬至 $800萬的樓盤最高按揭成數亦提升至九成。 星星地產主席陳文輝說，踏入數碼化轉型時代，各行各業對網絡及流動通訊設備的規格有更大需求，接連雲端亦為大勢所趨。 因此項目與香港電訊合作，配備5G網絡基建，用戶可體驗5G的超高速、低時延及同時連接大量不同物聯網裝置的優勢。 如果是買二手，而個場比一手時格價已下趺了很多的話，銀行估價會再打折。 比如話，該劏廠本身比一手時已趺了5成，銀行估價往往會再從那趺了5成的市價再打折。 陳建中稱，若要投資一個面積數百方呎的工廈單位，宜選近港鐵站的工廈，以觀塘為例，鄰近港鐵站與鄰近碼頭的工廈，兩者距離甚遠，投資者要觀察人流，出入口位置相當影響租金叫價。 【新手教學】7個借唔到按揭的理由 按揭申請被拒最終撻訂收場，相信大家都有聽過，不想重蹈覆轍？ 【南昌站上蓋新盤】217伙海景現樓 最高享20%折扣？ 自大圍站上蓋項目掀起今年的樓市最旺時刻之後，近期一手樓焦點輪到市區項目。
這個大家可放心，原因是工廈屬於非住宅物業，故只受非住宅物業的累進式從價印花稅（AVD）所規範，最高為8.5%（見下表），而不受目前住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）所限制。 房委會去年宣布擬清拆轄下共4座工廈，當中城規會於去年12月宣布修訂沙田分區計劃大綱核准圖，申請把火炭穗輝工廠大廈由「工業」地帶改劃為「住宅（甲類）8」地帶，以作公營房屋發展。 有關的申述期限今日（4日）屆滿，有沙田地區人士及穗輝廠戶早前收集了反對意見，並於今日向城規會遞交，重申希望各界能考慮廠戶生計，再三審視「殺廠」決定。 發展局今日（三月四日）宣布，以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃將於三月十五日推出，為期兩年。 計劃適用於一九八七年前落成的工廈，為工廈業主在恆常估價機制外提供另一選項。 個別工廈的復修和活化，並非市建局的核心業務，我們須將資源集中處理舊區的整體規劃和重建，改善香港的住屋水平及已建設環境。 因此，我認為要推廣改造重設工廈這新模式，令活化工廈在市場進一步普及，而關鍵之道，除了協助業主克服規劃和工程執行層面的難題外，亦要關注業主面對成本效益的挑戰。 我們亦將「局部改造」大廈後單位只可作特定行業用途的限制化為機遇，在符合活化工廈政策的框架下，令工廈用途更多元化，包括將部分收購回來的單位，用作社會企業、文化創意產業用途，惠及社會。 儘管這幢大廈外、內已煥然一新，但受原有工業大廈設計所限，加上是次屬局部改造，市建局只能向相關部門申請在自己擁有的物業，以及大廈地下大堂入口的公共地方，進行改建工程，提供無障礙設施。 工廈首期 市建局會繼續透過法團協商，爭取其他廠戶業主，盡早為其單位落實加設無障礙設施和提升消防設備。 • 現金回贈：銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈，根據香港金管局指引，超過1％的按揭回贈，需要於貸款額中扣減。 按揭成數視乎物業類型及申請人而定，例如居屋白表申請人可獲9成按揭，首置人士購買800萬以下物業亦可造9成按揭。 樓換樓人士如果在賣樓簽訂臨約後，環聯信貸紀錄仍然顯示申請人名義上正負擔按揭，則會被視為非首置人士，而如果是舊物業按揭已轉移至新買家，則可以透過「首置人士」身份，申請2019年後實施較寬鬆的按揭制度。 就樓換樓人士按揭制度而言，2019年新制度按揭與舊有情況差別不大，同樣是視乎到底銀行審批按揭的時候，舊有物業的信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中，去定義到底樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。 據了解，日後工廈透過該計劃進行補地價，應繳地價的計算方法為「修契後用途的標準金額 × 修契後總樓面」減去「修契前用途的標準金額 × 修契前總樓面」。 根據資料，在總樓面不變下，港島區補地價金額會最高，而新界北最平。 假設新界北一幢工廈重建前後樓面不變，其轉為商業或工業用途的劃一補價為每平米1萬元（折算每方呎約929元），改為住宅則為每平米3.5萬元（折算每方呎約3,252元）。 轉按是指將現有的按揭貸款由目前的銀行轉移到另一間銀行。 轉按大致分為平手轉按和轉按套現兩大類，要視乎按揭申請人需要選擇。 至於購入車位又要做按揭，單做按揭就最高只做到５按，但如果按揭申請人如在同一地方有單位，部分銀行會接受將車位做6成按揭。
現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」，並非全部由銀行支出貸款，樓價60％貨款以外的資金，均由按揭保險支付。 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。 為此特首林鄭月娥去年於施政報告宣布，將配合工廈重建項目，推行一項「標準金額」徵收補價的先導計劃，即於不同區域以劃一標準來徵收補地價。 發展局昨日公布初步框架，地政總署將於本月15日就先導計劃的執行細節發出作業備考，而標準金額在先導計劃生效的2年期內維持不變。 政府2年前公布多項活化工廈措施，其中增加舊工廈重建後的最高地積比率兩成最受歡迎，至今累計收到50多個重建工廈申請。 然而，下一步將進入最花時間的補地價階段，所花費時間動輒以年計算，至今已有20多個土地業權人陸續向地政總署提出契約修訂申請。 運輸及房屋局局長陳帆昨日透露，首個以工廠大廈改建為過渡性房屋的項目，日前已批出撥款，若然一切順利，最快便可於2022年首季入伙，惠及116個家庭約370人。 截至昨日，特區政府已覓得土地，預計可提供約13,400個過渡房屋單位。 很簡單，一個人月入2萬多，過唔到壓力測試，兩個人月入4萬多，就過到了！ 當你告訴銀行經理，收入不足過唔到壓力測試，經理第一時間就會建議你：「搵個擔保人啦！」這是最簡單的方法，只要找一個有貸款能力的親友幫手做擔保人就可以。 工廈首期 即使只是買一個500萬上車盤，都要有4萬多元收入才能過關，還要固定收入，談何容易呢？ 市場上就有很多不同的方法，合情、合理、合法的方法可以選擇。 讀者來信表示，好想買樓投資，但可惜工作收入不多，根本就不能通過壓力測試，也申請不到按揭，想知怎樣有機會可以買到樓。 按揭成數是指購買物業時，以物業作抵押向第三方（如HKMC或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。一般我們稱為高按揭貸款是指貸款比例同物業本身比例達80%以上。 工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平，亦較住宅更嚴格，分別為40%及50％（住宅最高為50％及60％）。 暫有2個選擇，一個是荔枝角，實用450呎，430萬，另一個在葵芳，應有500多呎，320萬。 9 成按揭的申請人須為固定受薪，一般情況下，薪酬亦須主要源自本地。 如果薪酬主要是以佣金或現金形式發放，而底薪不足，最高只可借 8 成，與非首置人士一樣。 另外，如抵押人申請 9 成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦算是首置。
自從政府2020年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工廈的成本大減。 工廈物業的估價不像住宅按揭可以在網上做即時估價，需要向銀行或按揭轉介公司查詢，但由於每間銀行的估價差異可以很大，工廈按揭更更適合專業的按揭轉介公司了解。 銀行對於工廈估價是較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，亦有機會實地視察，並考慮工廈地段、人流、承租能力等因素。 如果單位過往出租理想，獲大型公司承租，工廈按揭估價就會較為理想。 但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會估價不足。 工廈每月供款佔入息比率不能超過40%，假設買家心儀的單位沒有實質租約，都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數，這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。 買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 如果遇到心儀的單位，大家不妨盡快向銀行提出估價及按揭申請。 一來最高的按揭成數是以銀行的估值計算，並非實質成交價。 二來即使貸款申請碰壁，也有時間另尋貸款對象，最壞打算是在落訂前放棄，盡量減少損失。 尤其與伴侶/其他親友聯名買樓，如果大家都及早查閱信貸報告，坦誠相對，即使個別聯名人的信貸評級未如理想，只要從今起在理財上加倍努力，改善還款紀錄，將來信貸評級好轉便有機會榮升業主，這才是積極負責任面對問題的應有態度。 要留意，在審批按揭申請時，銀行還會一併考慮你有否其他按揭或擔保在身，及你的信貸評級表現等，嚴重不達標者，銀行有權不接受申請。 所以，如果你有置業的打算，請早於半年至1年前查閱自己的信貸報告，確保自己準時償還貸款和清還卡數，同時肯定個人身分沒有被盜用作其他貸款用途，以保持優質的信貸評級，這都有利向銀行爭取較佳的利率優惠。 如購入前者，兩點需注意，首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費，繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。