其中一個351呎的高層16室，原業主280萬元購入，上月底以原價沽出，以3%釐印費計，料業主損手8.4萬元離場。 另一個352呎的高層12室，原業主以253.4萬元購入，去年6月以240萬元易手，較購入價低13.4萬元；接手的業主於7月度再度以240萬元轉手，以3%釐印費計，料業主損手7.2萬元離場。 「大劏」即收購全幢工廈重建並分間出售，一般而言，會提前推售樓花，而近年「翻新」後的工廈裝修精緻，由大堂至單位內部均統一風格，並提供智能化管理、24小時出入等服務，打造新潮工廈。 工廈市場持續火熱，利嘉閣（工商舖）最新資料顯示，今年6月份共錄得575宗工廈物業買賣登記，連續5個月企於500宗之上，期內登記金額總值則微升2%至31.71億元。 其中，「5球」以下的細價工廈持續受到熱捧，成交量佔6月整體工廈買賣宗數74%，細價及拆售項目成為工廈交投支柱。 如業主放盤時已寫明單位可作非工業用途，租戶就應該問對方出示有效證明。 另外亦有部分新型工廈，發展商或已向土地註冊處入紙申請「特別豁免書個案」，准許土地作商店及服務業等非工業用途，葵涌 iPLACE 就是其中一個例子。
每間銀行對工商舖的取態各有不同，最好比較多於1間銀行的估價及按揭計劃，工商舖按揭通常不會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。 【工商舖買賣】稅務按揭大拆解 物業投資類型多元化，除了選擇住宅出租，工商舖（工廈、商廈及舖位）亦不乏投資者吸納。 近年工廈單位經常以「迷你單位」形式出售，入場費低至數十萬，… 另外，現時不少工廈拆售，出現劏盤，買家宜先弄清楚，獨立契、分契及劏盤的分別。 再者，他指發展商把項目劏得很小，再提供高成數按揭，拉低入場門檻，一手買家自然出得起價。 工廈買 但實質回報上，陳認為出租予「住宅」的回報最高，但涉及違法風險，以及真正作「住宅」租客不多，業主只好出租作其他用途如倉儲等，回報大打折扣。 因此，他相信租務市場並不蓬勃下，而二手買家須付最少6成首期，接貨難度更大，形成業主「易入難出」的情況，自然要折讓和原價「求售」。 如購入前者，兩點需注意，首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費，繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。 因此，準買家入市前，須向物業經紀，及與物業相鄰的業主或租客，打探一下工廈及目標單位的實際情況。
在住宅層面，如果買入出租物業，按揭成數需要下調一成。 但如果買入工商舖作出租之用，按揭成數依然維持在五成水平。 今年施政報告宣佈取消非住宅物業（工廈、商舖、寫字樓）的雙倍從價印花稅，加上八月政府降低按揭成數，打算買入非住宅物業，在按揭上可以如何部署？ ▲ 居屋 準申請人需注意，政府重新定價的居屋即將開售，今次共有3個屋苑推售，包括長沙灣 凱樂苑 、啟德 啟朗苑 及東涌 裕泰苑 ，合共4,431個單位。 對於準申請人而言，無論大家是以綠表或白表申請，購買居屋時要申請按揭，又有何需要注意呢？ MoneySmart是一個幫助市民重新主導投資方向的理財網站，以成為大眾的理財教練為目標。 工廈買 綜合土地註冊處和市場資料發現，「iPlace」近日錄得不少微賺、平手，甚至微蝕的成交，表現跑輸其他「磚頭」。 該廈一個中層475呎單位，業主以306萬元買入，6月中以303.2萬元易手，不計及釐印費等雜費，賬面已輸2.8萬元。 6月中亦有一個436呎低層3室轉讓，業主以270萬沽出，微賺6.1萬元，但計及3%釐印費7.9萬元，則輸1.8萬元離場。 以葵涌青山公路 號為例，金朝陽（0878）將其重建成「iPlace」，於2015年時拆售樓花，該工廈樓高23層，提供322伙單位，面積由342至646平方呎，屬於「大劏」。
隨各項物業價格高企，目前仍有不少3,000至4,000元呎價的工廈可買，故最值得看好。 至於工廈最大的投資主題，相信是憧憬政府或會重啟活化政策。 事實上，政府已於去年的《施政報告》中，表明將會考慮重推該項政策，而低層的單位亦有機會可改作非工業用途，這立即吸引不少投資者及發展商入市，而全幢工廈更成為發展商追捧的對象，相信今年工廈物業仍會繼續受捧。 買賣凶宅作一般會被樓市投資者視「另類投資」，貪其與一般單位有2至3成的折讓。 工廈買 另外，亦有一些百無禁忌的買家選擇以低價買入單位作自住，但就要留意… 其次，買入住宅物業的買家如屬於非香港人士，需要額外支付樓價15%的買家印花稅（BSD），但工商舖不受限制。 另外，如果要賣出單位，現時住宅物業如果持有不足3年便出售，需要支付額外印花稅（SSD），稅率高達交易金額的15%，而工商舖亦不受限制。
同時表示你同意或反對我們使用個人資料作個人資料收集聲明中所述直接促銷用途。 你亦可於之後的任何時候電郵至 ，要求我們停止使用個人資料作直接促銷用途或任何其他用途。 舊式工廈多工廠，不論是食物製作，抑或是建材生產，機器運轉、開料時一定會嘈。 睇樓時，最好約自己平時工作的時間，留意工時期間，同層的噪音是否處於可接受範圍。 工廈買 如果見到隔離單位是大型工廠，做招牌製作、三行五金等，就更加要留神。 即使管理公司不著手處理，政府其實有不定時派員上樓突擊巡查，亦有可能被隔離左右舉報。 如果真的有需要經常開夜，studio 的佈置最好就與一般家居有些距離，不要大舉靚裝廚房，食飯檯睡床可免則免，不可免就以輕便為主，盡量用可摺疊的傢俱。
工廈買: 比較工厦按揭利率 2021
舖位原業主為資深投資者李耀華，持貨八年勁蝕2.3億元或52%。 公司股份轉讓物業 以「公司股份轉讓」方式進行物業賣買，一般指某公司持有一個或多個物業，買賣雙方以轉讓公司股權的形式進行交易，使新買家獲得該公司股份，並間接持有… 疫情反彈，政府再進一步收緊限聚令，料本港經濟將持續受壓，未來的失業率或有再上升的趨勢。 相信是次撤銷非住宅物業從價印花稅後，可吸引更多用家以及… ▲買樓是很多年青人的夢想，二手樓亦是不少人的選擇，但裝修工程開支隨時高達30萬，絕對是個人財政上的重大挑戰。 縱使與裝修公司談妥價錢，但只要稍不留神，疏於監督，貨不對辦隨時發生，最終需花時花錢重做，大失預算。 立法會議員鄺俊宇最近接獲四宗有關購買工廈劏房的求助。 其中受害人楊先生今年二月尾，於荃灣港鐵站遇到地產經紀，對方聲稱有工廈已改成新派工作間，近三百呎，只需二百五十多萬，而且單位能承辦四成按揭，「買了之後可以放租，好快賺番」。 一般商廈是用中央冷氣，而工業大廈租盤的冷氣，則要業主或租戶自行安裝。
- 銀行好大機會不承做按揭，「銀行對分租出來的單位申請按揭會較保守，銀行可能擔心分租房影響工廈質素，例如可能違反消防條例等，銀行一般會先到工廈進行視察」。
- 想在工廈租 studio 工作室作影樓、拍攝、錄音之用，千祈不要盲舂舂租個單位，以免搬入才發現根本不能展開工作！
- 如果買家早已有其他投揭在身，最高按揭成數更會再扣減一成。
- 住宅單位在買入後3年內出售，需要支付額外印花稅（SSD），6個月內稅率為20%，6至12個月之間為15%，12至36個月之間為10%，導致利潤最終打折扣。
Regent弘進提供觀塘工廈/貨廠/地廠出租買賣的顧問服務。 範圍包括觀塘工業大廈出租及觀塘工業大廈出售，我們龐大的資料庫提供最整全各區工廈買賣，租售工廈/貨倉/地廠等資訊，配合全香港的工廠工業大廈租金和銷售資料，以滿足我們的尊貴客戶對工業物業上的需要。 按照工商舖的按揭規定，不論物業價值，若申請人的主要收入來自香港，按揭成數上限為四成，否則為三成。 如申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保，按揭成數將再下降一成。
可是，荃灣整體發展完善，居住人口陸續增加，對區內工商物業帶來正面影響，造價穩步上揚。 中美貿易戰的局勢持續惡化，本港又進入加息週期，致使近期物業投資市場略為放緩。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗（剔除10億元以上內部轉讓個案），註冊量較第2季下跌16.3%，涉資共約255.88億元，按季下跌15.5%。 本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季，反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場，預料將影響全年交投量增長的速度。 工廈買 雖然劏房工廈的平均呎價，通常較同區昂貴很多，但為何總會有人購入？ 永華工業大廈樓齡高達48年，在荃灣區接近這個樓齡的工廈，合理呎價不應超過4,000元，原業主花小量的錢裝修後，以7,000元以上的價格賣給你，接手的人當然很大機會蝕本。 根據最近的成交，雖然較原價跌幅超過三成，但估計還有下跌空間。 不少小本經營或初次創業的年輕人，因為資金或生意種類而物色工廠大廈的出租單位，租作工作室。 然而，工廠大廈的原有用途受地契規限，只可作工序場所等用工業用途。
工廈買: 留意發展商買入價
而預計租金是由估價行評估的，以估租值6折計算入息。 買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 工廈買
而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下，舊單位有其優勢。 讀者人工不算高，但做運算及人生編排都做得好好，只要不一是大貪買入符合不來的單位，三十歲三間樓是可期的。 工廈按揭計劃可享低至H+1.7，大部份銀行H按封頂位為P-2.9%。 如貸款額達HK$4,000,000，有可能獲 H+1.4。 至於現金回贈方面，工廈和住宅單位不同，大部份銀行不提供現金回贈，亦不設高息戶口，不過經MoneySmart申請工厦按揭，最高可獲贈額外現金回贈HK$2,000及HK$300超市現金券。 其中葵涌及荃灣區的工廈成交頻增，不少投資者或財團紛紛入市工廈，有地產代理指，葵涌的升幅最為明顯，年初至9月底已高達三成，另荃灣亦錄得兩成升幅。 據差估署私人分層工廠大廈指數數據，今年1月及7月售價指數分別為836.3點及903點，即整體工廈升幅只有約8%。 若跟葵涌及荃灣工廈的升幅作比較，明顯此兩區的升幅跑贏大市，反映投資需求上升。 如今面對息口提升，投資物業的回報率或降低，但目前工廈市場最值得看好，因為可作增值，投資者現在一定不會只看租金回報，入市要求必須是可以有所增值，這方面工廈則是有空間，如新式工廈、活化等。 再加上，新一份施政報告中，特首林鄭月娥重啟活化工廈，並加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途，彈性得以增加，增值潛力會更高。
市場消息透露，新蒲崗六合街3號大有大廈全幢，新近以3.45億元易手，新買家為投資者林子峰。 林子峰回覆《香港01》確認上述成交，並表示由於政府政策對工廈市場有一定支持，買入上述物業將重建為新式工廈，他又指正準備前期設計，未決定未來會否拆售。 工廈買 因此，購入工廈單位前，買家最好先了解大廈公契，留意公契上列明之土地用途，是住宅或是商業用途。 另外，還要查閱土地註冊處記錄，可看到業權狀況、是否有釘契的情況，還要留意單位有否符合《建築物條例》的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等。
陳建中稱，若要投資一個面積數百方呎的工廈單位，宜選近港鐵站的工廈，以觀塘為例，鄰近港鐵站與鄰近碼頭的工廈，兩者距離甚遠，投資者要觀察人流，出入口位置相當影響租金叫價。 他指，黃竹坑工廈呎價貴，已沒有炒作空間，觀塘及荃灣區因交通方便，已成投資者熱門選擇，並屬優質地區，平均呎價雖達7,000元，但區內仍有筍盤。 他最看好地區則為西九龍區如長沙灣，該區價錢仍低水，平均呎價約4,000至5,000元，當港珠澳大橋開通後，料能吸引更多租戶，具升值潛力。 由於工商舖物業質素參差，銀行對工廈按揭較保守，估值會偏低，而工商舖按揭年期亦較短，最長為20年。 工廈買 若以公司名義購入，同時為非自用的話，壓力測試要求會因而上調10%。 黃漢成又指出，投資工廈與住宅不同，收樓之後毋須再作裝修已經可將物業出租，而大部分工廈的管理費每呎只有約1.5元，甚至更低，故租金回報不會被管理費大幅分薄。 他最看好地區則為西九龍區如長沙灣，該區價錢仍低水，平均呎價約4,000至5,000元，待港珠澳大橋開通後，料能吸引更多租戶，具升值潛力。 要留意的是，如果買入一手活化工廈或劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。
原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「搏收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。 另一方面，因為工廈所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇合資投資，若果用此方式，則可以公司名義購入物業，可以分清楚股權佔比，透明度較高。 工廈買 不過，若以公司名義購入，並且在三年內轉手，或需要繳付額外稅項，因此建議持貨年期要較長。 要慳盡租金，有租戶會選擇和其他人夾租 studio，一個用朝早，一個用夜晚，或者劃分單位範圍。 分租戶之間的問題多屬租務糾紛，報警亦難以處理，studiomate 要慎選，最好大家坐低訂立雙方都同意的 house rules，更易保持良好關係。
在買賣協議按上述規定加蓋印花後，有關的物業轉易契只須繳付定額印花稅$100。 任何在2020年11月26日或以後簽立以買賣或轉讓非住宅物業的文書的「從價印花稅」將會以第2標準稅率徵收。 三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。