觀塘過往為工廈聚集地，近年已發展成第二核心商業區，前景亮麗，故成為工廈收購重建熱門地區。 麒豐資本今年亦斥資約3.3億元購入觀塘王氏大廈4層樓面，每層面積約7000至8000方呎。 同時，該集團已聯合該廈部分業主合組公司，成功集合大廈90%業權，預料會重建成新式工廈。 工廈投資 至於「細劏」則是由個別大銀碼投資者購入全層或多個大面積工廈單位，簡易裝修後拆售，相對「大劏」門檻較低，所提供的單位面積普遍更細。 劉學響指出，不論是葵涌或是荃灣工廈，租金水平一直未有太大變化。
過去三年本港供數據中心發展的用地不足，惟私人企業透過購入工廈改裝等方法解決土地不足的問題，騰出的用地足夠應付未來五至八年的需求。 活化工廈計劃無疑帶動整幢工廈投資市場，吸引部分投資者積極收購工廈作重建用途。 「活化工廈政策2.0」重點放在鼓勵工廈重建，包括容許重建可獲得額外2成樓面。 推出接近3年，截至去年8月底，城規會共收到58宗工廈重建的申請，並批准 了其中52宗申請，與2010年至2016年、上一輪活化工廈政策在6年間共批准和推展14個重建項目，今次短短3年時間，已經多出2.7倍。 工廈投資 獲批准的52宗申請，合共提供約1167萬平方呎樓面，即平均每個項目涉及20多萬平方呎樓面，反映參與重建的項目規模不算太大，當中一半或596萬平方呎將重建成工業樓面，其餘約570萬平方呎屬於商業樓面。 如果以地區劃分，以觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣屬於最熱門地區，特別是觀塘區佔了14宗，佔整體獲批准重建宗數的超過四分之一，另外葵涌區亦有9宗申請。 工商舖按揭申請人一般可選擇P按計劃，只有少部份銀行提供H按，現時實際按息介乎2.35%至3.5%左右，略比住宅按揭為高。
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但隨基建項目帶來的經濟機遇，市場憧憬的不是租金回報，而是重建價值，因此舊式工廈往往較受投資者留意。 如靠近葵興站的葵昌路一帶工廈升幅最為凌厲，年初至今已達兩至三成的升幅，特別是6,000方呎左右的單位，升幅最為理想。 工廈投資 該處工廈單位現時每方呎叫價大約4,500元，較今年初的3,000多元明顯上升。
其中，1997年單一年內，當年落成量已經有18.1萬平方米。 即是說，在1997年後的十多年，工廈落成量非常緩慢。 工廈投資 過去，我一直主力寫住宅分析，想來個新嘗試，試試寫一至兩篇工廈分析的文章（即：分層工廈）。
據美聯工商舖資料，荃灣及葵涌今年1至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗，較去年同期8宗上升37.5%，反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。 其中葵涌及荃灣區的工廈成交頻增，不少投資者或財團紛紛入市工廈，有地產代理指，葵涌的升幅最為明顯，年初至9月底已高達三成，另荃灣亦錄得兩成升幅。 工廈投資 據差估署私人分層工廠大廈指數數據，今年1月及7月售價指數分別為836.3點及903點，即整體工廈升幅只有約8%。 若跟葵涌及荃灣工廈的升幅作比較，明顯此兩區的升幅跑贏大市，反映投資需求上升。
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工廈不一定設停車場，有停車場又不一定就腳，如果業務需要經常上落貨，租工業大廈睇樓時，就要留意樓下是否有設泊車位，方便搬貨。 政府有關部門會定期視察工業大廈，一被發現違契，地政總署會向單位發出函，要求於28 工廈投資 天內把單位用途還原，重置作地契限制下的指定用途。 一些精甩尾的代理為求促成交易，只會將問題輕描淡寫，甚至封嘴不提。
中美貿易戰的局勢持續惡化，本港又進入加息週期，致使近期物業投資市場略為放緩。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗（剔除10億元以上內部轉讓個案），註冊量較第2季下跌16.3%，涉資共約255.88億元，按季下跌15.5%。 本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季，反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場，預料將影響全年交投量增長的速度。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，現時工商舖按揭成數最高為四成，但若新申請的工商舖物業已屬第二個物業按揭(不論是住宅或非住宅)，按揭成數則會下降至三成。 如果大家購入單位，目的只是等待大發展商或大業主收購，以作活化工廈。
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現時最受投資者注意的工廈市場為葵涌、柴灣及筲箕灣，積極物色佔地1萬至2萬平方呎的物業重建。 此措施較活化工廈過往推出的措施更具吸引力，原因是現址劃為非住宅用途的工廈，可透過措施向城規會申請放寬非住宅用途地積比率，上限為20%。 儘管增加的樓面須要補地價，但可以增加樓面面積20%著實可觀，將吸引更多發展商及投資者收購工廈重建。 林鄭月娥近日指出香港的數據中心總樓面面積，已由2015 年的46 萬平方米增加到2019 年的74萬平方米，估計到2025年會增加到超過110萬平方米，足夠滿足未來業界的需求。
今年全幢酒店的成交總額按年上升198%，因為投資者注視酒店可改裝作出租住宅的發展潛力，憧憬其較高的利潤及出租率。 當然了，工業大廈的供應過剩時，政府往往願意改變土地用途，以地盡其用。 以香港為例子，工業式微已久，不少工廈申請改建為興建住宅、酒店、商廈等等，補了地價，再加上建築費用之後，也足夠發了大財。 工廈投資 不過，申請改變土地用途的，首先要懂得同政府打交道，其中牽涉到專業知識，非散戶所能做到。 香港近期最高明的例子，就是把工業大廈單位分割成多個小型住宅單位，也即是俗稱的「劏房」。 「劏房」的英文是「subdivided flat」或「partitioned flat」。
也有人養殖淡水魚，特別是白鰂魚，12両重左右，可以賣到80元一條。 即使是「天價」，但仍然供不應求，光應付熟客就忙不過來，只有少量流出魚類統營處、餐廳做藥膳等。 本周4個分區均錄得升幅，當中新界(東)區升幅最多，按周上升3.14%，新報192.71，較上年同期上升3.42%。 工廈投資 其次為港島區，最新錄得185.26，按周上升1.96%，較上年同期下跌2.34%。 而九龍及新界(西)區分別錄得176.33及165.75，按周分別上升0.57%及0.88%，較上年同期分別下跌0.33及上升2.84%。
第一部份為整體工廈的分析；第二部份為各區工廈的情況分析，我會分析各區工廈數據的趨勢，數據如何破解大眾預期的盲點，以及簡述個別區域的基建發展。 在2010年第一期活化工廈計劃的個案中，有集團在2010年斥資4.18億元購入全棟傳統工廈，其後以逾五億元活化改裝成甲級商廈，於2015年4月落成。 工廈本來每呎呎租約7.5元，活化為商廈後平均升至近30元，租值翻超過4倍，整幢物業的估值保守升值至30億元。 業權狀況：為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。 工廈投資 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 不少舊式工廈日久失修，欠缺妥善的基本防火及逃生設備，如無動灑水系統、緊急照明系統、霧感應器、滅火桶等。 工業大廈業務雜亂無章，舊式工廈管理寬鬆，租戶必須重視消防安全。
租戶為自保，最好自行查冊，了解單位是否被「釘契」，有地政總署或屋宇署發出的清拆令，意味單位有僭建或非法改建的問題。 公司股份轉讓物業 以「公司股份轉讓」方式進行物業賣買，一般指某公司持有一個或多個物業，買賣雙方以轉讓公司股權的形式進行交易，使新買家獲得該公司股份，並間接持有… 工廈投資 美聯工商區域營業董事鄒永堅指，油塘區發展潛力大，近年已由傳統工業區轉為商住發展區，政府規劃油塘至茶果嶺一帶海旁為油塘灣綜合發展區，將發展住宅、商廈及酒店，料幾年內已能看到改變。 若手頭資金低於100萬元，但希望享穩定回報，可一筆過購已拆售工廈單位。
現時香港是亞太區最具吸引力數據中心選址的第三位，由2000年發展至今，數據中心在私人市場已佔地八百萬呎。 全港數據中心樓面面積約八百萬平方呎，使用率佔六成五。 香港數據中心協會會長李松德表示，直到2025年，本港私人市場將騰出400萬平方呎用地供數據中心發展，當中有接近200萬平方呎來自活化工廈。
在分層工廈方面，翠華集團最近宣布已將其葵涌總部以售後回租的方式出售給華潤集團。 該物業位於梨木道88號達利中心1601室至1608室及1701室至1704室單位及部分車位，總樓面面積72,341平方尺，成交價為2.64億港元。 [28Hse 三地產焦點 第三百期 2020年12月16日] 工廈投資 在新一份《施政報告》中，政府宣布撤銷非住宅物業雙倍印花稅，以幫助企業出售非住宅物業套現，以應付受經濟下行、疫情不明朗等因素影響，而出現的財政問題或現金需求。 工廈存量負增長，尤其在市區，工廈不斷活化至酒店、寫字樓或者是零售項目，以致分層工廈存量不斷下跌。
再加上，新一份施政報告中，特首林鄭月娥重啟活化工廈，並加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途，彈性得以增加，增值潛力會更高。 隨各項物業價格高企，目前仍有不少3,000至4,000元呎價的工廈可買，故最值得看好。 近年市場出現不少分租工廈，即工廈經翻新重新分間單位，並以分契形式拆售。 銀行好大機會不承做按揭，「銀行對分租出來的單位申請按揭會較保守，銀行可能擔心分租房影響工廈質素，例如可能違反消防條例等，銀行一般會先到工廈進行視察」。 首先，銀行對工廈的估價較為「手緊」，連帶影響相關按揭。 一般來說，銀行對工廈的按揭計劃，或按息，均會較住宅物業來得更保守。 【本報訊】發展商積極收購舊樓作重建，其中恒地（00012）及太古（01972）旗下鰂魚涌濱海街及英皇道交界舊樓，3月獲屋宇署批建2幢住宅，為港島東新增約44.1萬平方呎樓面供應。
由伯恩光學總裁楊建文等人持有的觀塘3幢工廈，包括開源道75至77號的業發工業大廈1期及2期，以及巧明街119至121號的年運工業大廈，鄰近觀塘鱷魚恤中心及apm等，去年9月曾向城規會申請合併發展，並放寬兩成地積比率限制。 工廈投資 今年投資物業總成交總額按年上升52%至968億港元。 投資者將資金轉往投資收入較穩定或有重新定位潛力的物業，使工廈物業的成交總額按年上升217%至336億港元，佔總成交總額35%，為各類投資物業之冠。
市場錄損手轉讓，投資超過30個工廈項目、星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中認為與項目定位有關，為工廈「造夢」增添買家想像空間，提升一手工廈售價。 他表示，發展商買入原則工廈、甚至全棟工廈後，將其重新包裝後再拆售，售價未必能反映「真實」價值，略嫌有「發水」成份，「市場對工廈用途充滿憧憬，『大拆家』借此包裝產品，如裝修媲美私樓、智能化管理、獨立廁所、企圖為工廈『增值』」。 另一個同類型「大劏」項目——葵涌業成街16至18號星星中心，亦於2015年由星星地產（1560）拆售，樓高19層，每層提供約15個單位，面積由238至705平方呎。 工廈投資 其中一個351呎的高層16室，原業主280萬元購入，上月底以原價沽出，以3%釐印費計，料業主損手8.4萬元離場。 另一個352呎的高層12室，原業主以253.4萬元購入，去年6月以240萬元易手，較購入價低13.4萬元；接手的業主於7月度再度以240萬元轉手，以3%釐印費計，料業主損手7.2萬元離場。
「大劏」即收購全幢工廈重建並分間出售，一般而言，會提前推售樓花，而近年「翻新」後的工廈裝修精緻，由大堂至單位內部均統一風格，並提供智能化管理、24小時出入等服務，打造新潮工廈。 2013年3月底，商廈的租金回報率，一般為約2%至396，地舖更只有1 %至2%；反觀工廈，現仍維持3%至4%水平，部分偏遠地區，更可達到4%至5%。 另住宅面積趨細，在儲物空間不足下，業主喜歡月花數千元租地方存放雜物，令拆售工廈需求增加。 工廈投資 他指，分拆出售的工廈均有獨立樓契，並有獨立水電錶。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CSI(住宅售價)最新報59.45點，較上周的61.04點下跌1.60點，是美國加息後首周的情況。 CSI連續2周回軟，反映市場應對美國加息，向好的市況有降溫跡象，… 【本報訊】東鐵綫過海段日前正式通車，紅磡區除了住宅受惠外，工廈市場也受帶動，視帝郭晉安日前借勢沽出紅磡工廈，勁賺1,324萬元離場。
- 城規會今日將審議部分有關工商項目改劃發展的申請，並料可獲通過，當中包括由伯恩光學創辦人楊建文收購的，觀塘開源道75至77號業發工業大廈，及巧明街119至121號年運工業大廈。
- 換言之，投資工廠大廈的前景，在於違法的用途，而單單論工業大廈本身，作為一種投資工具，是沒有前景。
- 位處銅鑼灣名店區既 ETON SOLO 租期彈性, 一個租金包雜項,生意控制成本就更容易,租務手續簡單, 真係一簽約就立即可以開店.
- 香港有很多工廠大廈，十多年前已經開始有商人在工廠大廈設立養魚場，放養花尾龍躉供應本港食肆，效果極佳。
- 如有獨廁，租戶記得要翻查圖則，查清獨廁是否有入則。
- 要知道，在芸芸眾多土地用途當中，工業的價值是最低的之一，把它變成住宅，或者是商業，便可以提升其價值。
然而，目前眾多的物業當中，工廈的投資價值卻不容忽視，皆因大部分工廈都能申請改變用途，加上新一份施政報告重啟工廈活化計畫，並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途，價值得以大大提升。 特別是受港珠澳大橋通車帶來基建效應的荃灣及葵涌區，本身呎價相對低水，故料可吸引投資者入市，有分析料明年升幅可達15%。 工廈投資 其次，就是按揭成數，按現時政府規定，所有非住宅項目，按揭最高只能做4成，亦即是說，如果有意投資工廈，準投資者必須準備最少成交價6成的資金。 例如以一個200萬元的工廈單位計，首期即是120萬元。 如果買家本身有其他投揭在身，最高按揭更需要再扣減一成。
銀行會要求買家提供物業圖則，甚至進行實地視察或物業照片等。 由於工商舖物業質素參差，銀行對工廈按揭較保守，估值會偏低，而工商舖按揭年期亦較短，最長為20年。 若以公司名義購入，同時為非自用的話，壓力測試要求會因而上調10%。 另一方面，因為工廈所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇合資投資，若用此方式，則可以公司名義購入物業，可以分清楚股權佔比，透明度較高。 他指，近月貿戰持續升溫，加上本地銀行開始加息，影響入市步伐。 而投資工廈要留意概念、心儀地區的發展，隨着高鐵開通及港珠澳大橋快將落成，有助中港兩地經濟發展，部分地區仍有投資潛力。 ▲ 居屋 準申請人需注意，政府重新定價的居屋即將開售，今次共有3個屋苑推售，包括長沙灣 凱樂苑 、啟德 啟朗苑 及東涌 裕泰苑 ，合共4,431個單位。
如果以資產計算按揭，有按揭在身者最高按揭成數為三成。 【工商舖買賣】稅務按揭大拆解 物業投資類型多元化，除了選擇住宅出租，工商舖（工廈、商廈及舖位）亦不乏投資者吸納。 工廈投資 近年工廈單位經常以「迷你單位」形式出售，入場費低至數十萬，…
龍騰國際集團(亞洲)有限公司，為香港客戶提供粵港澳大灣區及境外房地產諮詢、物業代理、地產法律、投資顧問、銀行按揭轉介等專業服務。 葵涌及荃灣區工廈今年成交表現理想，相信港珠澳大橋通車帶來的基建效應，只是引發升幅的一部分原因，而帶動升幅的最主要因素，是本身呎價相對低水。 工廈投資 該兩區工廈呎價水平僅在3,000多元左右，相比其他地區工廈存在一段距離。 雖然個別工廈被限制單一用途或限制不能拆售，發展或涉及修訂地契及補地價，但亦無阻財團及投資者在該兩區尋覓貨源，只要發展成本合適亦會入市，故成為「必爭之地」。
另一方面，由2005年起，當年新增需求量其實可以分開港島、九龍及新界去統計及計算。 根據圖二，藍色線顯示由1997年至2012年，分層工廈的累計每年新增使用量，當中有正數或者負數。 尤其在經濟衰退期間（如2001 – 2003年、2009年），工廈新增使用量于大幅、急速下跌至負數；而經濟好景時，新增使用量增長可以很快；這反映工廈需求對經濟好壞極為敏感，我認為投資者有必要特別留意這點。 根據差餉物業估價處，有兩個數據可以用來評估工廈的需求情況。 工廈投資 大家應已清楚空置率，空置率其實可反映自用剛性需求與供應合成後的結果，筆者以前文章已作解釋，不再詳述。 根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」，截至2012年12月31日，全港各區分層工廈存量為1,714萬平方米（1平方米：10.76平方呎）。 由1997年至2012年的16年內，工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米，而累積落成量只有45.5萬平方米，累積凈拆卸量約70.8萬平方米。