在本個案的情形下﹐合理的扣除額相等於所付利息的一半或最高可容許扣除額（2020/21年度為 $100,000），兩者中以較低者為準。 因此﹐在本個案中﹐甲先生可獲容許扣除 居所貸款利息 $60,000。 所付的另一半利息$60,000則可在個人入息課稅項下申索扣除 —- 第 26E 條。
為了吸引買家買入新盤，發展商會推出多項按揭計劃，現時大部份發展商按揭的最長還款期為25年，但去到後期，利率一般會愈來愈高。 村屋按揭一般以「55減」為最長還款期，如果村屋樓齡為30年，最長還款期便只有25年。 但隨着時間推移，在第11年的全年利息支出已跌至73,237元；而到了第18年，全年利息支出更只有50,997元，僅能用上每年扣稅額上限的一半左右。 值得一提，如兩名受惠人因婚姻或事實婚關係而組成一個新的家團，雙方均須於該事實發生之日起計3個月內以書面通知房屋局，以取消其中一個獨立單位的補貼申請，但無須退還已收取的補貼款項，否則須雙倍退還已收取的補貼。 貸款合同應於許可書發出之日起計一年內以公證書訂立，否則取消有關發放補貼的許可。 如物業於海外就不符合上述條件；樓花即尚未入住，故不算是主要居所；工廠大廈亦不是住宅，故海外物業、樓花、工廈都不可享有扣稅額。 不過，若然未來進入加息周期，息率上升影響利息升幅的變化往往較大，假設按息升至2.75厘，以次年計，按揭利息已增加約26%至$126,469，已超越扣稅額的上限。
居所貸款利息: 按揭查詢
在一般情況下，該納稅人可獲得扣除他所繳付的居所貸款利息。 不過，如他將其住宅出租予僱主，而僱主將之當作他的宿舍（以代替發給他「房屋津貼」），該納稅人則不可享有居所貸款利息扣除，原因是有關物業已變為出租物業。 但是，該納稅人可以在個別人士報稅表的8.2部內申索扣減因有關租金收入而需付出的利息。 租金收入的應評稅淨值計算方法是「（全年租金收入–差餉–不能追回的租金）x 80%」。 在個人入息稅報稅表中，除了上述扣減外，為了獲得租金收入而支付的利息亦可獲得扣減，業主本人亦可享其他免稅額。 雖然full pay車位沒有任何按揭，但由於資金是從自住物業加按獲得，可以從個人入息課稅表中「居所貸款利息」中申請扣稅。 在報稅表內，業主應填寫車位資料、從物業加按套取貸款100萬元、利息支出，並且用獨立A4紙聲明該100萬元是從自住物業加按所得。 如有需要，稅局可能需要業主提供文件，證明那100萬元是用來買入該車位。 除了自住埋業供樓利息可以扣稅外，買樓收租我供樓利息其實一樣可以扣稅。 我們建議業主無論什麼情況，都於個人報稅表上選擇《個人入稅課稅》，因稅務局會為個人入息課稅的申請計算最優惠方案。
- 如果本身持有物業，而這個居所又是你的自住居所，你可以採用「居所貸款利息」扣稅安排，供樓所衍生的利息可用作扣稅，但每個年度最多扣10萬元，而且因為最多只可以扣20個年度，所以業主是否採用，記住衡量以下數點。
- 當然，納稅人可自由選擇是否申請扣稅額，亦不需連續申請，稅局亦會提醒尚餘可寬減的年期。
- 《稅務條例》內「住宅」一詞的定義是指根據《差餉條例》應課差餉的單位，即該住宅必須位於香港。
- 報稅表上，已新增自願醫保計劃的保費扣稅欄目（稅單上的第8部）納税人或其配偶在2019年4月1日起，以保單持有人身分為自己或指明親屬繳付合資格保費，可申請税務扣除。
- 通過有關利息補貼及擔保計劃，協助有一定經濟能力的居民在私人市場置業。
- 租金收入的應評稅淨值計算方法是「（全年租金收入–差餉–不能追回的租金）x 80%」。
- 對於收租業主，雖然沒有「居所貸款利息扣除」的稅務寛免，但其實亦可以申報供樓的利息開支來扣稅，而且沒有20個課稅年度的扣稅年期限制。
收租物業扣除利息開支沒有年期上限，而金額上限是租金收入應評稅「淨」值（即應評稅值的80%）。 一個400萬元單位，借取五成按揭即200萬元，一年利息開支約4.7萬元，以租金收入每月1.2萬元計，每年應評稅淨值約11萬元，即是全數利息開支均可以扣稅。 聯名收租物業的租金收入、差餉及未能追回的追金，必須在物業稅報稅表（BIR57）填報。 居所貸款利息 假如任何一人想以個人入息稅計算，亦可在物業稅報稅表內第1部「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號，然後按個人入息稅申報，稅局會在兩者計算後收取較低稅額。 個人全權擁有物業的租金收入，只須在個別人士報稅表（BIR60）內第三部填報，格式與物業稅報稅表相似。
其好處是出租物業的利息可作扣除，一般情況會以累進稅率計算稅額（註：高收入者會以標準稅率計算稅額）。 答：要享有居所貸款利息扣稅額必須符合幾項條件：第一，申請人必須為物業擁有人；第二，住宅必須位於香港；第三，住宅必須作為納稅人主要居所；第四，貸款必須用作購買物業及用作住宅按揭貸款。 假如你在該課稅年度的薪俸收入不超過基本免稅額（年薪 HK$132,000），便無須報稅或繳納薪俸稅。 不過，如果你收到稅務局發出的個別人士報稅表（BIR60），就算你沒有任何收入須申報，你仍要依時填妥及提交報稅表。 現時Freelancer大行其道，兼職或自僱人士需留意，就算你沒有公司定期出糧或是以現金出糧，若果你的收入已超個人免稅額就要報稅。 居所貸款利息 為自己或指明親屬購買合資格自願醫保計劃下認可產品而繳付的保費可在薪俸稅和個人入息課稅下獲得稅務扣除。 報稅表上，已新增自願醫保計劃的保費扣稅欄目（稅單上的第8部）納税人或其配偶在2019年4月1日起，以保單持有人身分為自己或指明親屬繳付合資格保費，可申請税務扣除。 為賺取須繳納物業稅的租金收入而借款所支付的利息，你可透過選擇個人入息課稅以申索扣除，但可扣除的利息款額不可超過每一出租物業的應評稅淨值。
居所貸款利息: 個人免稅額扣稅攻略
你所缴付的居所贷款利息，可从应课薪俸税入息或个人入息课税入息总额中扣除。 如果你沒有合理解釋而逾期提交報稅表，有可能會被罰款1萬元及少徵收稅款的3倍。 不過，你亦可以書面形式申請延期呈交，只要你能提供合理解釋和證明，稅局或會酌情延長申報時間。
出租物業的合約也須打釐印及繳付相應印花稅，以上皆屬一次性稅項，各方須就有關適用條款繳付相應印花稅。 現時私人貸款利率很低，優質客戶可以低至約2.3%，如果可以扣稅，等於利息打85折，分分鐘利率比物業加按利率的2.375%還要低。 而車位租金回報一般接近3厘，因此借私人貸款去買車位出租，可以享受正現金流，安心靜待車位長遠升值。 又到拆開「綠色炸彈」的季節，業主扭盡六壬慳稅，相信不是想聽筆者講「可以扣稅」這些舊新聞，不過原來配合複雜按揭財技，「走火入魔式」的按息扣稅，真的可以去到好盡。 可見，陳先生申索 3 項「扣稅」項目後，以累進稅率計算嘅應繳稅款為 HK$33,850，比起完全無申請「扣稅」項目嘅應繳稅款（HK$38,100），估計總共慳了 HK$4,250。 填完個人入息等資料，就會嚟到「根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費」呢一版。 為自己投保嘅話，簡單填返第（1）項嘅「為本人繳付的合資格保費」（紅圈）就得。 Bowtie 資訊團隊今次為大家講解 2022 年報稅途徑、薪俸稅計算方法、各種「免稅額」及「扣稅」項目，以及如果報稅時漏填扣稅／免稅項目可如何解決，盡量幫大家慳多啲稅。
居所貸款利息: 居所貸款利息扣除
只因「個人入息課稅」會將所有收入合併，按「累進稅」稅階計稅。 「累進稅」最高邊際稅率，比起一般標準稅率為高，因此要視乎收入多少而決定。 如果你後悔使用，或後悔沒有使用居所貸款利息扣稅，可於六個課稅年度內向稅局提出更改。 居所貸款利息 當然，如要取消之前所用的免稅額，則要補繳相關稅項；如要追回申索扣稅，則要向稅局提交證明文件。 由於發展商推出「高成數按揭」計劃，二按息口往往較市價為高，理應扣稅時可用得更盡。
但根據稅局規定，要「自住」物業才可申請，而「自住」界線就以入伙一刻計起。 因此若發展商出售「遠期樓花」，入伙前利息支出是不能扣減。 在此情況下﹐甲先生須被視為已獲容許扣除2020/21年度的居所貸款利息 —- 第 26E﹑26E﹑42 和 43 條。 該款額是根據聯權共有人的人數而按比例可容許作出的最高扣除額。 他們各被視為已就一個課稅年度獲利息扣除﹐並會獲得通知他們各自可享有該項扣除的剩餘年數—-第 26E 和 26E 條。 在 2020 年 4 月 1 日所獲得的貸款並非用於購買現在的住宅﹐所以申索的居所貸款利息不獲扣除 —- 第 26E﹑26E 和 26E 條【「居所貸款」和「」的定義】。 甲先生於 2019年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業。 在 2019 年 11 月 1 日﹐他向銀行借取按揭貸款以繳付部分買價。 該筆貸款自 2019 年 12 月 1 日起﹐按月分期償還﹐為期 10 年。 《稅務條例》內「住宅」一詞的定義是指根據《差餉條例》應課差餉的單位，即該住宅必須位於香港。
如果其中一個人報晒父母二人，咁你或者阿哥就唔可以報架喇，供養祖父母同外祖父母嘅 Case 都係一樣。 供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 假如到時進入加息周期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。 至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。
居所貸款利息: 扣除居所貸款利息
非居民只要符合《稅務條例》有關居所貸款利息扣除所訂明的所有條件，便可在薪俸稅項下申索扣除。 不過，如欲在個人入息課稅項下提出申索，申索人必須為合資格選擇以個人入息課稅方式評稅的人士，即他必須是通常居住在香港或屬香港臨時居民。 一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸稅入息是以分開評稅方式計算的。 若你和你配偶共同擁有該物業，你們可在報稅表內申索各自的居所貸款利息扣除。 居所貸款利息 如果將物業「加按」套現，稅務局會按比例去計算可申報扣減的利息開支。 假設你「加按」前尚餘300萬元本金未還，而「加按」的貸款額達600萬元。 在計算利息開支扣稅時，只以新按揭利息支出的50%（300萬元/600萬元）來計算。 另外，如果你已供完物業，然後重新做按揭套現來作其他用途，則不會獲得任何扣稅，因為你重新做的按揭，並不是用於購買現有的物業。
如果你是第一次繳稅，稅務局則要先為你設立新檔案才可寄報稅表，所以沒有固定的寄發日期。 而你的僱主應在你上任後3個月內通知稅務局，故當局通常會於收到你僱主填報的IR56E表格後的5個月內發出報稅表。 不過這只限於你是通常居於香港，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日，若然你長時間居於外地，而持有香港物業收租，則不能享有個人入息課稅的累進稅階，只能依照15%的物業稅階繳稅。 居所貸款利息 舉例，如果你第一年供樓，銀行借貸息率為現時H按1.5厘，攤長30年還款期，每100萬元貸款額的利息則為14,416元。 銀行另一個考慮是樓齡，銀行同樣會以「75減」計算最長還款期，即樓齡45年以上的物業，最長還款年期有機會不到30年。
客戶得知問題後萬分焦慮，一方面心急要轉按套現資金，一方面又極度擔心銀行向稅局舉報後可能要「坐監」。 我們在了解來龍去脈後，明白客戶不是刻意要欺騙稅局瞞稅，而是沒有查閱銀行發出的利息開支文件便自行心算隨意填上一個估計金額。 於是我們建議客戶主動聯絡税局解釋，並重新遞交合適稅項金額，在取得新的稅單後，以新文件向銀行申請，才成功轉按。 供樓利息可扣稅的金額並不少，所以各業主請記得要在報稅表上填上有關支出，務求慳得一蚊得一蚊，分分鐘慳到張機票去旅行。 不是的，不論按揭供款是否只由一人負擔，每人可扣除之款額分別為最高$5萬，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此只有其中一個物業之按息可用作扣稅。 問 香港利息支出扣除的常見問題 答 以下是有關於在香港利息支出扣除的常見問題： 問： 哪一類的利息支出可予以扣除？