居屋按揭回贈 內容大綱
如果申請按保，銀行會以6成借款額作基礎，計算現金回贈，假設800萬樓宇借9成，現金回贈就是480萬 (800萬的6成)的1%，即4.8萬元。 大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。 有客人問，若果新居屋以家庭成員計算總入息，會否在環聯信貸上顯示，影響家庭成員日後再買樓？ 其實家庭成員不用害怕，因為最終只會登記業主名字。 扣減這筆現金回贈後，貸款額將降至約371萬元，刻下業主須預備較多首期，但當物業成交後，該筆現金回贈將會到業主手裏，最終是首期不變，但還少9.3萬元貸款，業主現金流顯得更加充裕。 此外，銀行除了現金回贈，也可能會發放超市coupon作為額外優惠，尤其是個別新盤，發放coupon就會更加普遍。 根據香港銀行公會資料，目前H按基準利率一個月期本港銀行同業拆息，大約徘徊在1厘左右，以目前普遍銀行最低大約H+1.3厘計算，H按息率大約只是2.3至2.4厘。 近日受疫情影響，全球經濟面對挑戰，不少行業人士要放無薪假或減人工，減少財富收入。
- 如果仍有額外現金剩，可以考慮放到高息存款戶口，減少利息支出。
- 由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」，故買家並不需繳付「按揭保費」，卻可申請到高成數按揭。
- 舉例，如果物業樓齡已是25年，則銀行可以批出5年期的90%按揭，而6-25年則需要回復60%按揭計算，此時買家需要補足差價。
- 香港現時的最優惠利率按揭則多為年利率2.375%。
- 新居屋已經開始揀樓，居屋按揭利率每間銀行都一樣，都以最優惠利率為基準，大P是P-3%，細P是P-2.75%，兩者實際年利率為2.375%。
客戶續保時可選擇以原貸款額、當時貸款結欠餘額(如貸款為樓宇按揭貸款) 或物業恢復原狀所需費用作為按揭物業的投保額基礎，或如客戶選擇其他投保金額，可與恒生商討，而該金額須為雙方同意。 客戶亦可選擇與任何一間在香港獲授權的保險公司購買火險保單或採用相關物業現有的總火險保單而該總火險保單為恒生接受。 此按揭優惠只適用於推廣期內成功申請恒生之物業按揭服務之客戶。 客戶一旦接受此按揭優惠，即表示客戶同意及接受經恒生安排火險，該火險為昆士蘭保險(香港)有限公司(「昆士蘭保險香港」)承保之「火險保障計劃」。 E-Mortgage24小時初步批核服務只適用於經網上預約按揭顧問之客戶。 客人只需要致電給我們，或點擊右上角的Whatsapp按鈕，或在以下留言，告訴我們貸款額、按揭成數、物業是一手或二手，我們便即時話你知那間銀行最抵，無收費和任何責任。
這做法是為了避免貸款人利用銀行的現金回贈作為首期，從而突破按揭成數的上限。 置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。 【高成數上會】1,000萬以上樓如何申請高於五成按揭？ 1,000萬以上物業的壓力測試與1,000萬以下一致，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於月入五成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款… 如果現金回贈為1.5%至1.6%，雖然能獲得七萬多元的現金回贈，但由於要扣減貸款額，所以首期要由50多萬增加至60萬。 按揭申請人需要先預備更多首期，要等待提取按揭貸款後，才能取得現金回贈，對於首期資金緊絕的人士，需要考慮是否有足夠財務實力支付首期。 一旦首期資金不足，可能要向高息財務公司借貸，隨時得不償失。
如果業主在舊銀行有保險計劃，是可以申請退保，從而獲得保費退還。 不過如果物業屬於新型屋苑，管理費可能已經包含火險，就未必能夠受惠於新銀行的優惠。 近年不少白表人士入表時會同時申請「白表居屋第二市場計劃」（白居二），買多個抽「安慰獎」的機會。 新居屋與「白居二」，前者是一手物業，後者則是二手市場未補地價的居屋，以下從幾個層面作比較兩者，讓大家有更深入的了解。 居屋按揭回贈 另一個原因當然是獲得銀行轉按回贈，不論業主本身想不想套現、前後按揭計劃息差問題，新按揭都可獲轉按回贈，例如貸款額300萬，轉按回贈率1.4%，即可獲42000元。 正因為居屋市場按揭競爭激烈，部份銀行都提供不同優惠來吸客，會按成交銀碼來提供不同程度的現金回贈吸引買家。
居屋按揭回贈: 銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）
但一般而言，銀行會按照房委會(新居屋)做法，最長批出25年期貸款，息率則多數會參照房委會(新居屋)的2.5厘水平。 林鄭月娥在《施政報告》中還把「白居二」恒常化，成為了白表買家進入居屋市場的一個途徑。 居屋按揭回贈 其按揭申請則跟房委會(新居屋)分別不大，唯一分別是「按揭年期」。 在這裡有兩點想提提，不少谷友曾問過我們一個問題，就是新居屋申請人是否必須為按揭貸款人呢?
按照現在市場按揭產品來說，都是P-2.5%或P-2.75%，即實際利率為2.5%。 可是當下附有Mortgage Link之按揭計劃所提供之現金回贈都偏低，維持在0.2%-0.5%，有逐步減少的趨勢。 而居屋或公屋都可以透過補地價而變身為私樓身份，按揭上就等同於私樓無異，可使用私樓的Hibor按揭計劃。 按揭比較簡單，不論年齡都可以獲得最長25年的供款期，按揭成數如是綠表置業者則可以獲承造95%按揭，如白表置業者則為90%。 需要注意的是，在買入時申請的按揭年期及按揭成數，都會取最長年期，如往後希望轉按或者甩名的話，只能獲承造餘下的供款額及年期，不能夠把供款年期拉長，或者套現。 因此，一般新買家都會選擇在購入時，申請最長年期，及最高按揭成數，這樣在日後操作時會更靈活。
所謂「綠置居」，可視為下價版新居屋，目標對象只容許綠表買家作申請。 但整體來說，審批程序及按揭成數方面，也跟房委會(新居屋)相同。 業主要留意，若私下出租高按揭成數物業，不單會被call loan (收回貸款)，更要繳交相關利息及行政費用。 居屋按揭回贈 若不了解，輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請，嚴重則影響按揭審批時間，導致趕不上成交日期，需要撻訂。 根據金管局，當銀行提供的現金回贈超過貸款額1%，銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈，並不能夠給客人現金回贈。
以上情況，客人選擇1.8%現金回贈即$9萬的話，回贈逾1%須扣減貸款額至$491萬。 由於扣減貸款額，客人需要準備額外$9萬現金流以作成交物業，客人首期預算會由$500萬增加至$509萬。 當完成成交後，$9萬（1.8%）現金回贈便會到手，所以客人實際付出$991萬就買到$1000萬物業。
審批上，銀行傾向較寬鬆，買家不需經過壓力測試，純粹證明能夠「供得起」便會批出貸款。 Mortgage Link是由敘造按揭銀行提供的高息戶口，這戶口派發的利率，會與按揭付出的利率相等。 換言之，只要把轉按得來的現金放進這戶口，就能對沖一定程度的轉按利息。 但因為這戶口一般會有存款上限，用戶不能單憑這做法，抵消所有按揭的利息。 居屋按揭回贈 如果你眼前沒有合適的投資機會，又或追求低風險投資，把錢放進Mortgage Link是不錯的做法。 加按即指業主已在銀行申請了物業按揭，為增加更多的流動資金，在原有基礎上進行多一次按揭貸款，申請額外的貸款額，從而套現現金周轉。
居屋按揭回贈: 銀行「按揭預批」6月死線 上車客最後召集【星之谷專欄
其實只要在檢討貸款計劃、增加額外收入及減少無謂消費三方面著手… 回贈一般在按揭提款 後才會發到你的銀行戶口中，所以大家上會前，千萬要準備足夠資金，不要把回贈金額也計為首期的一部分。 居屋按揭回贈 當現有的按揭過了罰息期(通常是一或二年)之後，就應該積極考慮進行轉按以取得最多優惠。 轉按時也需要計一計轉按後需要給的利息比起轉按前需要給的是否有變化。
如果入息不足夠供樓，業主可以家庭成員總入息計算。 此外，新居屋沒有年齡限制，即使是80歲長者也可以借足25年。 轉按最直接的好處，就是來自新銀行甚至中介公司的現金回贈。 這回贈的金額不一，但如果回贈為1%，你的轉按貸款額為700萬，你也能收到7萬元現金回贈。 居屋按揭回贈 而這賺取回贈的做法，業主是可以每次罰息期一過就再做一次。 而當然，如果有銀行正提供更低利率的計劃，業主也可以轉按以付出更低利息。 如果承造高成數按揭，在香港就要購買按揭保險，除了保險費外，更不能出租物業。
許多夫妻聯名持有物業多年，財力表面計可能足夠購入第二項物業，但就受限於高額的物業印花稅。 這樣的話，就可以多出一個首次置業人士名額，減少物業印花稅的負擔。 MoneySmart不會向申請人收費，用戶成功獲批轉按的話MoneySmart只會向銀行收取服務費。 MoneySmart按揭專員不但協助申請人配對最合適你的產品，更可節省申請的時間和減低申請轉按的風險和不確定性。 居屋按揭回贈 現時轉按如果物業的樓價在800萬或以下，一般可以借到六成，而上限為港幣500萬；樓價1000萬以上的物業，最多則可以借五成。 一般律師樓會收取律師的費用，另外某一些銀行會需要收取贖契手續費。
居屋按揭回贈: 申請轉按的注意事項或壞處？如何避免轉按中招？
而日後按揭還款及利息計算亦會以$491萬為基準計算。 於罰息期過後，申請轉按業主可賺現金回贈和獲取更優惠的按揭利率。 業主考慮轉按時，應多作比較如利用MoneySmart比較按揭利率、現金回贈等資訊，從而找出最適合自己的按揭計劃。 新居屋按揭不可以加「擔保人」，不過由於有政府擔保，即使是現金出糧 / 自僱人士，銀行只會要求申請人申報家庭入息便可。 做轉按時，一般新銀行會提供轉按現金回贈，如果向坊間按揭中介取得轉按信，一般會有更多轉按優惠，合共可高至貸款額約1.7%，留意避開兩年罰息期，再比較一下當時轉按利率。 居屋按揭回贈 另一方面，如果現時按揭計劃沒有Mortgage Link 戶口(該戶口存款利率與按揭利率一樣)，那就可經轉按而獲得，減輕一下利息開支。 前段提到，金管局在按揭優惠上有一定的限制，那就要視手頭上準備了的資金，畢竟首期置業開支甚大，所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。 而資金充裕者，可以考慮用更高的按揭優惠計劃，剩餘貸款額少一點，長遠供樓負擔也會少一點。 例如為720萬樓宇借6成按揭，如果使用1%按揭現金回贈，就獲得43200元，相反如使用1.2%按揭現金回贈，就獲得51840元。
背後因房委會有擔保關係，銀行在按揭申請上願意作寬鬆處理，故新居屋申請並不需要「擔保人」。 但由於部份居屋申請人已是退休人士，沒有入息證明，在實際申請按揭時，他們只需填寫一份聲明，證明自己有能力供樓就可以，例如提供原因是家中親人會提供家用已經可以。 居屋按揭回贈 要注意「聲明」也是一份正式文件，作假聲明會負上刑責的。 當借貸人申請按揭，銀行作審批時，銀行會為申請人進行「壓力測試」，以了解申請人是否有足夠能力償還貸款。
信貸評級欠佳的申請人即使獲批按揭，利率亦會較高。 因此申請人應管理自己的信貸評級，如準時清還於數。 如申請人有長期拖欠卡數的記錄或每月只還最低還款額（min pay），信貸評級會被降低。 Mortgage Link一般設存款上限，比例按未償還的按揭貸款計算，一般為按揭貸款額的50%，少數銀行的存款上限達按揭總額60%。 按金管局規定，如現金回贈總額超過貸款額 1%，而貸款又達到按揭成數上限，回贈就要以直接扣減貸款額方式發放。 另一個好處就是退回按揭保險保費，假設樓市向好，變相貸款額下跌，不用再利用按保，那選擇退按保時，就可獲取按揭保費，例如首年退4成、2年內退25%，只限首3年，最少都有15%的按揭保費。 居屋按揭回贈 無論買新樓造按揭，或是想造轉按，都可以參考以下綜合各銀行得出的H按及P按現金回贈優惠。 如果按揭或轉按貸款額愈小，現金回贈當然亦相對減少。 又假如現金回贈超過貸款額1%，例如800萬樓宇，基本按揭成數最多60%，如最終想申請50%按揭，即400萬元。
Mortgage link 戶口意思是與按揭存款掛鈎的戶口。 未補地價居屋都可以利用轉按，獲得更優惠利息以及賺取回贈，但就不可申請加按或延長還款期，而轉按亦只能轉按現有貸款額，不可轉按套現。 息口方面，未補地價居屋只可與買入時一樣，選擇P按。 另外，未補地價居屋申請轉按時，必須先向房署申請。 一般情況下，只要不涉及加按，房署都會批准轉按申請。 居屋按揭回贈 以1%回贈計算，如單位貸款餘額為HK$2,000,000，轉按便可賺取HK$20,000回贈，即使扣除律師費以及房署申請費，仍然有錢落袋。 如業主每過罰息期就申請轉按，可以是一個獲取現金的方法。 業主在申請轉按的時候，新銀行一般會附送家居保險，甚至火險作為迎新優惠。
例如100萬按揭金額，2%現金回贈，實際到手會有100萬貸款，而剩餘供款會變成98萬。 但要留意，現金回贈率若多於貸款額1%，需要在貸款額中扣減，達到「借少還少」效果。 舉個例子，假設樓價400萬元，業主借九成半按揭，貸款額380萬元，銀行及按揭代理給予客戶總現金回贈率2.45%，等於獲得9.3萬元現金。
當樓宇升值，你轉按再借盡按揭成數，就能套現償還原按揭外的餘額。 這筆現金你可以用作其他投資，例如作為購買其他物業的首期。 例如當你的按揭餘額為250萬，樓價為800萬，你轉按最高可以借得樓價六成，即480萬，償還原按揭後，你就能套現230萬現金。 按揭保險公司列明如業主在兩年內 「甩按保」，可退回25%保費；三年內「甩」，便可退回15%。 如樓市大升，在三年內經按保上會的業主，可將按揭成數轉按至6成，可成功甩按保，並退回15％按揭保險費。 不是所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保障，所以業主在使用ML戶口存款前要避免這項Mortgage Link 風險，應先向銀行查詢。 公屋也可轉按，但貸款額最多只能借現有貸款額，不能加按套現、年期亦不能延長。 如果公屋業主只想「平手轉按」，將原有未供完的貸款部分，轉移至其他銀行，房署一般都會批，因為平手轉按不會增加業主的供款壓力。 想申請居屋轉按的話，則需留意由於村屋質素參差不齊、而且銀行在估價上往往出現估價不足的情況，業主可能因此失預算。 村屋轉按與私樓一樣，均有H按 、 P按或定息按揭供款，可供借貸人選擇。
「火險保障計劃」(「本計劃」) 由昆士蘭保險香港承保，該承保公司已獲香港保險業監管局授權在香港經營，並受其監管，恒生為昆士蘭保險香港之授權保險代理商。 一個價值1000萬的物業，以按揭成數50%計算，銀行批出500萬按揭，並提供5萬（1%）回贈。 由於回贈金額不超過1%，符合金管局指引，貸款額仍為500萬。 居屋按揭回贈 如果客人選擇1%現金回贈，現金回贈不需扣減貸款額，所以貸款額維持$500萬不變。 不用扣減貸款額嘅情況，客人無需準備額外首期作成交。 當物業成交後，$5萬（1%）現金回贈便會到手，客人付出$995萬就買到$1000萬物業。