夫妻轉讓物業 內容大綱
第二被告及第三被告認為鑑於一審法院未能證實該不動產為原告和第一被告夫婦的家庭住所，故不能依據《民法典》第一千五百四十八條及第一千五百五十四條規定，撤銷第一被告於二零零九年向彼等作出轉讓該不動產的法律行為。 可予徵收印花稅的買賣協議須在加蓋從價印花稅相同的期限加蓋「額外印花稅」，一般而言，即在買賣協議簽立日期後30天內。 同樣地，為可予徵收「額外印花稅」的售賣轉易契加蓋印花的期限，與有關從價印花稅的期限相同，即為該轉易契簽立日期後30天內。 夫妻轉讓物業 「附加額外印花稅」(即舊稅率與新稅率所計算出的差額)須在修訂條例刊憲之後的30天內繳交。 「額外印花稅」並不是按交易利潤徵收的稅項，而是對文書(即物業買賣協議和售賣轉易契)所徵收的稅項。 因此，不論出售住宅物業是獲利還是蒙受虧損，均須要按住宅物業的持有期和物業交易的代價款額或物業市值（取其較高者），徵收「額外印花稅」。
若有一方受立心不良的親朋戚友影響，想將名下業權轉讓給其他人甚至出售，但因長命契下，所有業權決定均須所有聯名共有人同意，便可確保聯名人不輕舉罔動。 若怕聯名人將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 夫妻轉讓物業 而如聯名人遇到財務問題，被債主入稟追討，需要被銀行收樓，或被財仔入紙申請破產，在分權共有的情況下，只得該位聯名人的業權會受到影響。 而該聯名人遭財務公司拍賣業權的份額，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。
2013年的雙倍印花稅和2016年起政府對買多個住宅物業的業主會收取15%的印花稅，令到大量聯名契的業主都齊齊除名(甩名), 回復首置身份後再買入新物業慳稅。 如果物業現時為聯名二人持有，將由聯名一方賣給另一方，第一方的原物業持有人可以回復首次置業身份。 有了首次置業身份就可以用較平的第二標準稅率買新的物業。 除了一般的第二標準印花稅率（即舊稅率）其他稅項一律不需要繳交。
假設夫妻聯名買入第一個物業，之後想以首置身份購入第二個物業，其中一方可甩名，將業權轉讓至另一方，簽署臨時買賣合約後，即可以低稅買樓。 如果本身按揭由丈夫供，妻子無入息，可以透過延遲簽署正式買賣合約，丈夫可繼續供按揭，直至妻子有穩定入息後，才正式完成轉名手續。 如果丈夫於未完成轉名手續時，為第二個物業申請按揭時，銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。 一般來說，轉名沒有實際期限，故有些業主會以拉長轉名期的方式，確保另一半不會即時放售物業。 從以上例子看來，似乎令人聯想近親轉讓是否一個措施漏洞，讓買家可以透過此方法避開繳付新印花稅率；但實際 上，基於按揭借款的限制以及轉讓物業予近親的風險，透過此方法慳稅的買家佔比不大。 若然上述例子的買家資金實力非常雄厚，交易不涉及按揭上會，他確實可以多次透過近親轉讓物業的方式節省相當多的稅項。
在這例子中，正因為乙是在贈契三年內出售物業，新買家丙和銀行都不能預知甲會否在第三年內過身，或者甲本身財產總值多少錢。 這種「或有」的遺產稅務負担，足以令買家丙和銀行卻步。 因此，「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途而定。 夫妻轉讓物業 有關措施在 2011 年 6 月 30 日生效，所有在該日期或之後簽署的住宅物業買賣協議，將不獲延遲繳交印花稅。
據稅務局統計，10宗「二手成交」中，便有一宗其實是家庭內部轉讓。 以600萬物業為例，由夫妻二人各持有一半業權，由於舊稅率計算，如物業售價低於200萬元，印花稅只需要100元。 只要其中一方，每次以150萬元出售物業25%業權，便能將手上50%業權轉讓予另外一方，而每次因為涉及樓價低於200萬元，兩次出售所需要的印花稅合共200元，遠低於一次過出售所需要付的4.5萬元。 用送讓契或無償轉讓契送出物業後 5 年內，假若原業主不幸出現財務問題，終致破產，根據《破產法》，破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。 這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前，刻意把自己的資產轉移，從而逃避還債責任。 相反，假若當初按照市價以轉讓契的方式進行近親樓宇轉名，因該項交易乃屬正常物業買賣，交易被視為無效而物業被討回的機會較低。
- 三、如在第三人取得權利之日並無任何涉及有關財產之登記作出，則僅在無效或撤銷之訴並未於該非有效之行為完成後三年內提起及登記時，第三人所取得之權利方獲承認。
- 第四， 如轉讓時的成交價嚴重偏離市價，稅局有可能追回其印花稅之差額，嚴重的甚至不能獲銀行批出按揭。
- 目前稅務條例沒有規定業主進行近親轉讓後須隔多久才能重覆操作，理論上業主可重施故技，不斷回復首置身份置業、避稅。
- 儘管隨後於2011年針對婚姻法作出修改，但該部份變化不大，其中第17條1同樣規定夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產歸夫妻共同所有，雙方有平等的處理權。
- 2019年9月20日 – 雖然近日香港樓市受到不確定因素打擊（本地政治事件及貿易戰因素等），但影響並非如一些報道描述得那麼嚴重。
請問如果我想甩名，業權歸我媽媽一人所持有，請問需付多少印花稅呢？ 然而，一審法院事實上並沒有按《物業登記法典》第八條第二部份的規定，在雙方當事人提交訴辯書狀後中止訴訟程序。 關於這項要件，事實證明第四被告於2009年2月5日作出抵押權之登記，而原告於2009年11月3日才作出訴訟登記，由此可見，第四被告的取得登記先於原告提出撤銷之訴的登記，符合有關法律規定。 夫妻轉讓物業 “一、對涉及不動產或須登記之動產之法律行為宣告無效或撤銷，不影響善意第三人以有償方式所取得之涉及該等財產之權利，但第三人之取得登記須先於無效或撤銷之訴之登記，又或先於當事人就法律行為非有效所達成之協議。
夫妻轉讓物業: 物業轉名或除名印花稅，近親和非近親有什麼分別？
故此如果真的執意離婚，盡量私下解決資產分配，不要升級至法庭層面。 政府於去年10月放寬按揭保險後，首次置業（簡稱「首置」）名額非常珍貴，究竟原因何在？ 不過這做法有利也有弊，由於物業業權已轉移，只是處於待辦狀態，而原先一方無權轉按或加按。 此時，原先一方只能默默地繼續供舊按揭，銀行亦不會call loan。 首先，大家可以到網上查冊，了解物業過去5 年紀錄有沒有「送讓契」（Deed 夫妻轉讓物業 of gift）的字眼。 假如長命契的業權持有人，希望將他在物業中享有的權益，交給後人來繼承，可找律師為他做一份瓜份業權的契據，並向其他的業權持有人發出通知，繼而將瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊。 分權共有人必須同樣擁有佔用物業的權利，所謂分權共有，可看成是每人均持有物業的一個獨立部分，即使各人份額不同，個別共有人所擁有的部分不會與其他共有人的部分重疊。
如果你買物業時，名下已承繼此長命契物業的話，則失去首置稅務優惠，取而代之則需要支付樓價15%之稅款。
不過，假設按揭成數不變，拉低物業估值會令按揭貸款額下調。 近親轉讓，即直系親屬之間轉讓業權，定義包括父母，兄弟姊妹，配偶及仔女。 藉此也令其中一位業主回復首置身份，以享首置優惠政策，亦多數是簽轉讓契。 「轉讓契」就是形式上以金錢買賣的方式轉讓業權，屬內部轉讓，實際並不涉及資金轉移，故不涉及地產代理，通常由律師辦理手續，定下交易日期，因此需要繳交律師費。 聯名物業持有人經過律師樓進行買賣程序，又稱內部轉讓，將聯名其中一方業權轉賣給另一方。 而甩名的最大好處，主要在於二人聯名買樓時可以以雙份糧過壓力測試，借按揭亦會更容易。
所以，這個物業5年內是沒有銀行願意按揭的，印花稅也會經由稅局以市價擬定。 一般人以為要等舊有的近親買賣完成成交後才可以回復首置身份避稅買入新物業。 但政府計算的時間是，只要買入新物業的時間比甩名的近親買賣第一份文件遲就可以。 即是早上在律師樓簽署甩名的臨約，下午就可以簽署新物業的臨時買賣合約避稅買入新單位。 這樣不但確保轉讓方回復首次置業身份而不需要繳交15%印花稅，並方便銀行認可首置身份。 若程序未完成而銀行不認可首次置業身份，銀行有機會批較少按揭成數而且需要客人通過更辣的壓力測試。
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即使近親轉讓買方已有其他物業，買方只需要用舊稅率計算印花稅。 本人現正辦理離婚中 男方擁有100%物業未供完 想將50%轉讓畀女方 但女方擁有另一物業亦未供完 期望雙方過身後物業可轉讓給兩個兒子 請問厘印費多少？ 這就是一項買賣，我們可以代代辦，包括律師，按揭，估價等等。 一個價格除印花稅外全包，有興趣可以與我們聯絡，謝謝。
最後筆者重申，倘若「甩名」夫婦沒有子女，建議讓持有100%業權的妻子寫一份遺囑，以防一旦發生不幸事故，單位可以歸由丈夫擁有；否則妻子的近親便有權分家產，這個單位便會隨時釀成爭產風暴。 第二個缺點是雖然丈夫已回復首置身份，但如果再買樓，舊物業每月供款仍會計入供款入息比率（DSR）。 而且環聯信貸資料庫內仍會視舊物業為未解除的按揭，下一個物業的按揭成數便會扣減一成。 這意味丈夫除了要準備多一成首期之外，亦需要很高收入才能應付兩層樓的壓力測試。 最後溫提，假如夫婦雙方都持有物業，並私下處理物業轉讓，如果是在正式離婚後才處理，受惠一方需要付15%印花稅，故此最好在離婚前辦理。 稅務局並沒有要求要多久完成交易，因此轉名的成交期可以拖很長，讓家人有充分時間處理樓按問題，但若一直未完成轉名程序，物業不能放售，而舊按揭仍會計入原先出售的近親。 如近親轉讓的物業仍有按揭，轉讓後申請按揭時，要求會與一般的按揭申一樣，需要交上收入證明等文件，銀行亦會安排壓測。
夫妻轉讓物業: 近親轉讓物業影響按揭嗎？（下）
基於上述規定，本案所涉及的不動產買賣的法律行為在被宣告撤銷後，有關效力會依法追溯至2009年1月23日。 然而，澳門《民法典》第1548條第1款明確規定針對夫妻雙方共同擁有之不動產，僅在夫妻雙方同意下，方可將之轉讓、在其上設定負擔、將其出租或在其上設定其他享益債權。 儘管隨後於2011年針對婚姻法作出修改，但該部份變化不大，其中第17條1同樣規定夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產歸夫妻共同所有，雙方有平等的處理權。 在適當的情況下，法庭會考慮是否能以“徹底分清”來終止其中一方的財務負擔。
較不理想的情況，是除名後單名業主收入未能通過壓力測試，仍需被除名的原業主作擔保，此時除名業主再入市雖然可付較低的印花稅，但按揭成數及供款負擔比率亦會受較大限制。 即使二人互相擔保對方物業按揭，可獲得的總貸款額亦會較二人單名不需擔保、各自借貸為低。 事實上，夫婦共住物業，即使業權只有丈夫名字，在法律上所有資產都是夫婦共同擁有。 夫妻轉讓物業 如他朝不幸離婚，法庭一般判決都是平均分配；如有子女，分配方法則對撫養權擁有人更有利。 不過話雖如此，很多人會擔心「 甩名 」或 「 物業轉名 」給配偶後，對方成為合法業權擁有人，可以突然賣樓而毋須知會另一方，在法律上亦沒有方法阻止。
這種近親轉讓除名方式在市場上之個案較多，因為主要涉及夫婦之間決定，較為容易處理，印花稅亦只需一半。 由於除名只涉及轉讓一半或有關份額的業權，故此印花稅的計算方式只是以有關業權份額的市值計算舊印花稅，例如物業市值$600萬，夫婦轉讓一半業權即只需以$300萬計算較低之舊印花稅率1.5%，繳付$4.5萬便可讓丈夫回復首置身份再入市。 聯名物業夫妻各佔50%業權，若果丈夫可將業權全數賣給妻子，俗稱「甩名」，就可以回復首置客身份，丈夫在再買樓時就毋須繳付15%印花稅。 夫妻轉讓物業 留意因為是將業權「賣」給對方，聯名轉單名在法律上是一宗正式的買賣交易，需繳付印花稅，計算方法根據業權百份比，通常夫妻甩名都是50%業權轉讓，印花稅就以樓價50%計算。 有時樓宇業權可能更分散，例如兄弟姊妹共同持有，普遍出現於遺產承繼，多人持有業權的甩名程序較複雜，印花稅計算就根據所轉換之百份比。
- 稅務局並沒有要求要多久完成交易，因此轉名的成交期可以拖很長，讓家人有充分時間處理樓按問題，但若一直未完成轉名程序，物業不能放售，而舊按揭仍會計入原先出售的近親。
- 根據房屋條例，單位除在首次售出日期起計兩年後，經第二市場轉售，或已繳付補價外，是不可自由轉讓物業業權的。
- 假如長命契的業權持有人，希望將他在物業中享有的權益，交給後人來繼承，可找律師為他做一份瓜份業權的契據，並向其他的業權持有人發出通知，繼而將瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊。
- 夫妻用50/50聯名持有一個物業，先把物業轉讓給其中一方；另一方手上沒有持有任何物業回復首置客身份後，再買入住宅單位。
- 但政府計算的時間是，只要買入新物業的時間比甩名的近親買賣第一份文件遲就可以。
當然，也許有人會覺得以上措施過於嚴厲，我們不排除日後樓市降溫，相關措施有放寬空間，但樓市屢屢破頂，非常時期要用非常手段，在這階段辣招實在宜緊不宜鬆。 政府對置業施以辣招，並豁免首次置業人士，無非希望抑壓過分的投資需求，並留有空間予具真正居住需要者上車。 但當投機者放肆鑽營，辣招意義、效用便大打折扣，政府有責任堵塞漏洞，為樓市降溫。 注意：本文中引用的例子僅供參考，不會就其準確性作出任何陳述或保證。
不同銀行對物業的估價一般有會上下浮動5%-10%。 透過近親轉讓獲得另一邊業權的一方需要重新通過壓力測試做按揭，如果未能通過整個近親轉讓就會不成功。 無論你是饋贈或是買賣方式做轉名，都是需要支付印花稅的。 我們可以協助閣下處理，看看如何節省印花稅，請與我們聯絡。 按照你630萬計算，印花稅6萬，律師費13000。 如有業權整合需要，可與我們聯絡，我們再為你評估實際情況，透過規劃降低成本。 事實上，《民法典》第三百三十六條第二款倒置了一般規定的舉證責任。
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除此之外，倘若送贈者破產，送贈契或出現業權問題，部分銀行為管理風險，一律不批核送贈日期起計 5 年內的物業按揭，因此難於上會。 而未補地價的居屋業主，若想將單位由長命契改成「分權共有」，也並不需要先補地價。 另外，如單位有未供完按揭，程序更加複雜，因為銀行要考慮擔保人的利益才會批出授權，因此業主最好委託律師處理。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。
按揭融資：銀行在按揭貸款批核方面一向審慎，當中的批核準則包括供款人的整體財務實力，尤其對於年紀較大或本身持有多個物業的買家會更為嚴謹。 在上述例子中，丈夫買入物業時，他可能有足夠資格獲批銀行按揭貸款，但該物業以內部轉讓予妻子後，如果她未能通過一系列的壓力測試（供款與入息比率等），銀行未必會批出貸款，或者會提高按揭利率才接受申請。 因此，丈夫可能需要成為妻子的按揭擔保人，而銀行也會綜合夫婦二人的財務能力去評估風險。 夫妻轉讓物業 誠然，一個家庭實不應承受超過本身能合理負擔的債務，入市前宜妥善評估融資風險。 早年不少夫婦以聯名方式置業，除了更易通過入息要求外，雙方亦有「名份」更具保障。 以一對夫婦聯名購入600萬元物業為例，雙方各持一半業權，如丈夫轉讓一半業權給妻子，妻子只需繳交600萬元x50%x1.5%＝4.5萬元的「從價印花稅（AVD）」。
只有配偶、父母、子女、兄弟或姊妹之間的買賣才可以用回舊印花稅，避免新的15%稅。 不過，政府稅局必須要申請人提交相關文件證明關係才能用會低稅，例如出生紙證明兄妹關係。 就這一問題，只要稍閱一審判決的理由說明部份，不可能不清楚原審法官已明確審視了這一早已由被告提出的抗辯理由。 夫妻轉讓物業 此外，上訴人亦主張一審法院依法不能基於二零零九年的轉讓行為不能被撤銷的理由，把該不動產命令返還予原告。
會以樓價成交價的的轉讓權益對應舊印花稅率計算，如成交價為600萬元，計劃印花稅會以成交價600萬的一半權益作價即300萬，對應稅率為1.5%計算。 稅局在衡量是否徵收利得稅時會考慮當時買入的用途是自住或投資。 但如買入很短時間便賣出的話（轉名當是一樁買賣），稅局可能會質疑當日買入的用途是為投機用，就算一直是住在居所中。 你可委託按揭轉介或相熟的銀行按揭專員，為你向銀行爭取使用最低估值。 不過，業主須留意，假設按揭成數不變，拉低物業估值會令按揭貸款額下調。 這種內部轉讓，形式上是以買賣操作，實際並不涉及資金轉移，只是純粹業權轉讓，故不涉及地產代理，通常由律師辦理手續。 樓宇轉名的常見做法，是以「轉讓契」轉讓物業，物業買賣中除了簽署買賣合約，還要簽一份「轉讓契」，以確認業權轉讓。