資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。 雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。 壓力測試計算機 太太單人名買樓、單人名申請按揭，字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑，但實情這到頭來是會影響到「供款佔入息比率」，從而影響「壓力測試」。
銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。
注意：根據金管局指引，不論回贈源於銀行或按揭中介，如按揭現金回贈超過1％，銀行會相應扣減貸款額，客人亦須向銀行申報收取中介獎賞的金額。 佣金以6個月平均數計算入息，假設工作時間不足6個月，亦會除6計算。 部分銀行會剔走最高及最低佣金月份，才計算平均數，若剔走後平均數高於6個月平均值，便應考慮於相關銀行上會。 另須留意，首置客經按揭保險敍做高成數按揭，如不能通過壓力測試，即使按揭獲批，按揭保險費亦會調高1成。 壓力測試計算機 假如從事兼職工作的是自僱人士，本身有專業資格，比方的士證，兼職收入可計作入息。 但如果從事的行業不需要專業資格，那麼就需要提供會計師樓核證財務報表及利得稅表，才可以計作入息。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。
壓力測試計算機: 信用卡欠款或私人借貸會否影響壓力測試？
您可透過「按揭慳程式」，以您的收入水平為基礎，計算您可負擔的按揭貸款額、貸款月供金額以及可以從「存款掛鈎按揭」節省多少利息開支。 兼職如是自僱，如有專業資格，例如的士證、鋼琴證書等，兼職收入可計作入息。 如果從事的行業不需要專業資格，例如網購，敍做高成數按揭時，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。 兼職收入如是受僱，只要能提供入息證明，可計作入息。 因疫情關係，部分銀行收緊佣金計算方法，例如警務人員和醫護的OT薪金，如果相較底薪超出很多，未必能計足入息。 至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；部分則以稅單上的花紅除12計算。 若去年花紅高於今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法較為著數。 此超連結可連接至由第三方於互聯網上編載和經營之其他網站。 第三方乃非渣打銀行（香港）有限公司及其他渣打集團成員（合稱「本行」）所擁有、控制或相關之單位，亦與本行無任何關係。
- 壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。
- 另須留意，首置客經按揭保險敍做高成數按揭，如不能通過壓力測試，即使按揭獲批，按揭保險費亦會調高1成。
- 例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。
- 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。
- 家庭的資助其實也有還款責任，這個例子中，客人便提到要向家人每月還款1萬元，而416萬的30年期按揭也需要每月供款$15,690。
唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
壓力測試計算機: 按揭計算機 2021
舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。 壓力測試計算機 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。 不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 如果雙糧在僱傭合約中有列明，是可以完整計入壓力測試，打散12個月放入月薪中計算，例如月薪為5萬兼有雙糧，銀行便會以平均月薪$54,166計算。
只要你是首次置業，都有機會獲得金管局指引下的最高按揭成數。 值得留意是，最高按揭成數會因住宅類型或者收入等因素影響。 詳情可瀏覽【按揭成數】懶人包，話你知買樓借到幾多要幾多首期！。 樓齡較高（如樓齡20年或以上）的二手未補價居屋，要視乎銀行做法，或須與私人樓宇的按揭審批睇齊，即需要進行壓測；已過30年擔保期的二手未補價居屋，亦須做壓測。 不過，近年銀行業對居屋按揭市場態度積極，不少銀行都會提供彈性，批出較長年期的按揭貸款。 例如有銀行會以樓齡20年為界線，若單位樓齡不逾20年，則可提供25年按揭還款期。 但如果太多擔保人，銀行或會懷疑借款人的供款能力，繼而影響審批。 另外，如父母為「自僱人士」，即沒有固定入息，便有機會因入息不符合「固定入息」要求，影響「借款人」可被批核的按揭成數。 本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。
壓力測試計算機: 按揭供款實例
另外可免壓測者，除了用發展商提供的呼吸plan，還有經按保申請高成數按揭的首置人士，而物業作自住 ; 以及購買新居屋和綠置居的綠表人士。 舉個例，物業為1400萬元，出租用途下，最多按5成按揭，假設還30年，年利率2.375%，即月供要27206元，壓測後，月供增至39198元。 銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。 2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。 壓力測試計算機 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法? 【壓力測試2021】現時向銀行申請物業按揭，需要通過壓力測試，壓力測試是銀行批核按揭的準則。 今期主要說說壓力測試5個基本要點，包括申請按揭程序、壓力測試計算方法、供款與入息比率表、甚麼情況做壓力測試、壓力測試如何計算兼職人工及自僱收入等。 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。
佣金一般以6個月的平均數計算，但部份銀行有機會打折扣。 花紅則通常會以2年平均數計算，惟個別銀行可能出現折讓。 樓價：假設月薪及首期一樣，樓價愈高，壓力測試要求會愈高。 如果樓價由600萬上升至800萬，壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。 免責條款︰計算方式可能隨時改變或程式出現錯誤，導致計算結果與銀行的結果不同，此計算機的計算結果只供參考，如有任何出錯，本網站恕不負責。 在HIBOR較低水如當下，H按實際按息甚少會高於2厘，若果是前兩年的加息周期，H按按息亦可高至與P按睇齊。 一般會建議按揭人士定期監察按息與利率，甚至每三年左右更換按揭計劃，以減輕供樓負擔。
壓力測試計算機: 按揭優惠
一般來說，我們向銀行承造按揭時，銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」 DEBT TO INCOME RATIO，亦即借貸人每月總債務有幾多，並對照他們入息而定。 以首次置業的買家計，要在按息加三厘後，供款不超過入息的60%。 但如果屬於第二套房，或者非自用性質，要求會再高一點，供款佔入息不可高於50%。 「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。 過往買家申請銀行按揭，一般「供款佔入息」不多於五成已經可以，但在2010年起，申請按揭時要通過兩關。 第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。
壓力測試計算機: 按揭保險是什麼？和壓力測試有什麼關係？
最優惠利率（Prime rate）其實是銀行借出資金的「基準利率」。 香港現今的最優惠利率並不統一，包括「5％」，及「5.25%」，前者俗稱「細P」，後者俗稱「大P」。 即是說，以上述公務員首期貸款為例子：以1厘計算2按，DTI 不能超過45％，以 1.3厘計算2按，DTI 不能超過55％. 至於已補地價的居屋及公屋，由於這類物業已可於自由市場上買賣，按揭安排與一般私人樓宇無分別，若要承造高成數按揭必須投購按保。 綠置居將會在2021年5月21日起派發申請表，5月28日起接受申請，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。 壓力測試計算機 今次綠置居2021首個項目，更是位於鑽石山、坐落居屋2020啟翔苑旁邊的啟鑽苑！ 項目提供2,112伙介乎 平方呎的單位，入場費HK$118萬，雖然單位較細，但勝在位於鑽石山黃金地段，交通方便，為綠表上車客及小家庭提供一個好選擇。 如要為另一半即男女朋友作擔保人，銀行有視未婚夫妻為近親，但就需要兩人提交文件證明（如擬結婚通知書）。 至於股票及基金，個別銀行會接納計算藍籌股票，並將股票價值五至八成計算入資產值。 依賴佣金收入的行業，例如地產代理、保險經紀等，就屬於無固定收入的一類。
雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。 根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息三厘的「壓力測試」，意即在加息三厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。 按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 壓力測試計算機 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。
疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息，如入息「掹掹緊」，應選擇計法最寬鬆的銀行上會。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。 壓力測試計算機 「最優惠利率」按揭的P按，則以「P-某個百分比」計算，其中「P」指的最優惠利率，銀行會視乎美國加息或減息步伐，而作出調節，對小業主供樓的按揭息率也有影響。
買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。 根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。 運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。 如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。 如果申請人本身已經有穩定收入，按情理推斷就不需要太多擔保人，因此如果提供擔保人，反而會引起銀行的疑慮。