要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。 例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。 在2019年新按揭保險制度下，如果是首置人士，購買物業樓價不多於800萬，即可以藉由申請按揭保險，繳交額外保費，以豁免壓力測試。 壓力測試花紅 花紅計算情況亦類似，銀行會觀察申請過去兩年的花紅，再除以24個月，以平均值加於月薪之上，以作計算。
雖然按揭動輒長達25年至30年，但按揭申請人的每月供款，多半仍由萬餘元至數萬元不等，因此銀行為了確保申請人每月有足夠經濟能力準時還款，除入息以外，連信用卡的還款狀況也會考慮在內。 自2019年施政報告相關政策實施後，首置人士九成按揭可承造的最高樓價，即由400萬提高至800萬。 壓力測試花紅 非首置人士的八成按揭，亦由最高600萬，提高至800萬。 不過，超過6成以上住宅物業按揭，仍然需要承造按揭保險。
信貸報告是你的個人信貸助理及守護者，透過報告中的財務紀錄及相關產品服務，助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康 。 【一手攻略】KOKO HILLS至齊懶人包 最近多個一手新盤計劃推出市面，其中會德豐位於茶果嶺的KOKO HILLS今週推出價單，吸引附近換樓客眼球。 【油塘臨海新盤】500萬元入場6個付款方法逐個拆… 市區樓渴市，如果是前臨維港海景的物業，就一定會極度搶手。 近日推出的一個位於油塘的臨海新盤，項目首張價單涉及138伙，涵蓋開放式至3房戶… 【本報訊】菲律賓及印尼疫情放緩，「外傭荒」問題有望逐步解決。 香港僱傭代理協會主席張結民昨日表示，本港外傭供應依然緊張，目前聘用工資已漲至6,000至6,500元，尤其屬照顧長者或殘疾人士，叫價會更高。 假設樓價是1,214萬元，如果申報自住，最多只可借五成，即607萬元。
壓力測試花紅: 什麼是「按揭擔保人」？
這個價位段的電飯煲大都是底盤加熱，配置只能滿足一般家庭需求。 我推薦1款電飯煲、1款電壓力鍋，適合預算相對沒那麼多的租房黨、學生黨。 另外還有一點，就是普通的電飯煲和好一些的電壓力鍋蒸出來的米飯，其實好多人是無法吃出區別的…圖中是我拿電壓力鍋蒸的米飯，吃起來和我家500多的電飯煲蒸的米飯沒什麼大區別。 如果對米飯的口感要求不高，廚房面積又不大，我覺得多功能的電壓力鍋更實用。 壓力測試花紅 但是電飯煲蒸出的米飯要比電壓力鍋做出的更有彈性、口感更好，因為電壓力鍋是利用高壓來將大米蒸熟，這期間會損失一部分水分，而電飯煲做出來的含水量更多。 兩者主要區別在於壓力值不同，電飯煲是常壓，電壓力鍋是高壓，大家看兩台機器的蓋子厚度就不一樣。
- 香港現今的最優惠利率並不統一，包括「5％」，及「5.25%」，前者俗稱「細P」，後者俗稱「大P」。
- 除了加熱方式之外，內膽材質和形狀也是很重要的一個參數。
- 不論從事保險、銀行等從業員都會有年尾花紅，究竟花紅是如何計入壓力測試呢?
留意入息之限由50%提至60%了，所以只要你借1000萬之內，通常第一關過到; 去到壓力測試都過到。 樓價：假設月薪及首期一樣，樓價愈高，壓力測試要求會愈高。 壓力測試花紅 如果樓價由600萬上升至800萬，壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。
壓力測試花紅: 【公務員按揭】按揭優惠有多少? 津貼如何影響按揭壓力測試?
要計算出壓測，要將先將一按加二按的貸款壓測需要分開計算。 每間銀行計算股息方法不同，準買家應貨比三家，選擇最有利自己的銀行。 香港物業有分為「現樓」及「樓花」，想要600萬以上的物業申請九成按揭，物業必須屬於現樓，則樓花並不符合資格。 如果為樓價600萬以下物業申請按揭保險，現樓和樓花都可以接收，例如打算買入400萬樓花，業主可以透過申請九成按揭保險。 不過，個別銀行可能會為收入打折，詳情可向按揭專員了解。 計劃有優勝之處，更幫到不少準買家成功借足按揭置業，不過當中涉及銀行審批風險。 ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會，可以填寫個人化A.I.按揭評估 | Roots 上會 | 智能顛覆置業按揭 (hkroots.io)了解自己負擔能力，預測按揭批核結果。 根據按揭評估報告計劃置業需要，有助提升銀行批核機會。
沒有人可以不吃不喝只管供樓，所以供款的金額，亦不能超過收入的一定百分比。 根據金管局指引，業主在申請按揭時，收入與供款比率不能超過50%，即你最多可以50% 人工供樓，同時需要通過壓力測試，即需以現時利率加3%，而每月供款額仍低於每月收入的60%。 不過，要借盡30年須留意，銀行一般會以「75減樓齡或人齡」計算按揭還款年期。 如果用樓齡計算供款年期，銀行會用人齡計算的年期比較，之後取低者作最後貸款年期。 壓力測試花紅 例如，當申請人55歲，樓齡49年，而兩者都採用75減進行計算的話，最終按揭年期會是20年，而不是26年。 雖然有些銀行提供80減計劃，但利息可能會較高或者需要申請人開立銀行賬戶存入一筆特定金額。 綠表人士／白表人士：如果屬於購買居屋的綠表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士，申請銀行按揭時，一般情況下可以獲得豁免壓力測試，不過銀行仍會檢查其信貸評分及供款能力而決定批出按揭的結果。
所謂「擔保」並非「擔保」借貸人在上會時未能承擔的貸款，而是整筆貸款，這點必須留意。 雖然開公司要申請商業登記，繳交利得稅；但完成上車之夢，這些支出不能慳。 其實私人戶口收款亦可，只要會計文件、銀行賬目齊整，銀行成功對數，便可以納入成薪酬計算。 不過要留意，如果以自己名義開公司「接job」，應向正職公司申報利益。 其實無論是自住、出租、擬出租，按揭利率都一樣，目前H按實際利率為2.375%，現金回贈最高2.45%（需要扣減貸款額）。 兼職收入如是受僱，只要能提供所需入息證明，可以計入息。 如果每月的兼職都相同金額，可直接當入息計不用打折。
至於佣金，如果是借6成，有些銀行可以把近幾個月中最高和最低佣金剔除才計平均數而不打折，如申請人過去幾個月有$0佣金的月份，這種計算方法較有利。 2020年的《財政預算案》中，財政司司長推出的「定息按揭試驗計劃」(如想看定息按揭運用攻略，按我跳往)，由於買家在固定期內已用了定息來計算樓按，變相鎖定了一定風險，故政府也容許借貸人可以豁免「壓力測試」。 所謂mortgage count，即原本已有按揭在身。 查閱環聯信貸資料時，若有其他按揭（樓按、車位按、擔保按等），環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。 壓力測試花紅 若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考上表。 這個價位段的電飯煲基本都是IH電磁加熱了，內膽也進行了升級，可選擇性比較多。 我推薦6款性價比高的品牌型號，適合對米飯口感有一定要求的小夥伴。 而且，若朋友A延遲還款，擔保人在環聯的信貸報告可能受影響，令往後貸款難度增加，假如你想單方面甩擔保，也要經過銀行同意，並再審視朋友A的的負擔能力能否獨立負責該筆貸款。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。
壓力測試花紅: 壓力測試的入息是否會計算花紅？
舉例，若信用卡欠款為20萬，4％便是$8,000。 銀行計算供款與入息比率時，除計算按揭的預期每月供款外，亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 有個別銀行會將稅單的花紅就此除12計算，主要是計平均數。 假設申請人有固定收入每月2萬元，而工作合約寫明有14個月糧，即月入就是23333元。 壓力測試花紅 如果花紅是看業績而定，不是固定金額，一年10萬，另一年為14萬，假設固定收入每月2萬，即月入是將2萬元加上1萬元，即3萬為每月入息。 要成為「擔保人」，其實沒有明文規定誰人可做「擔保人」、誰人不可以做「擔保人」，最終也視乎銀行取態而定。
至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；有些則可以以稅單上的花紅，除12。 如果去年花紅多過今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法會較有著數。 當查閱TU時，如果有其他按揭（其他樓按、車位按、擔保按等），TU內的 mortgage count 便會顯示目前按揭的數目。 如果 mortgage count 不是0，再做按揭的話，供款與入息比率上限便會變。
「擬租金收入」是由估價行估算，再將租金打六折，DSR要計40%，壓測DSR則計50%。 更何況現時買樓需求龐大，經濟大環境不明朗，各大銀行按揭批核較以前審慎。 如果你申報是A公司的員工，有MPF及糧單的，銀行基本上好少拎NAR1去查你仲係唔係公司既股東。 作為員工擁有公司的股份都唔奇，唔少老闆都派股份去提高員工生產力。 壓力測試花紅 留意做按揭打工仔借錢係另過老闆既，係2020年震盪世代，更是明顯。 至於浮動花紅要計作借貸入息，花紅金額要註明在糧單，AUTOPAY出糧，及一年報稅金額要同佢3-6個月糧單展示之prorata金額符合。 MoneySmart 按揭專員可直接與銀行聯絡及遞交按揭申請，可較快獲銀行回覆。
壓力測試花紅: 計算結果
以P為5厘計算，即是買家頭2年的按息供款為2.45厘，之後會增加至6厘。 而計算壓力測試時，會以6厘為基準，加息厘後會變成9厘，並以9厘按息計算每月供款，有關供款不可以超過買家現時收入的6成。 有客人曾問，如果申報「擬出租」，收樓後是否一定要放租？ 由於每間估價行計算「預計租金收入」答案都不同，業主應選擇估價最高銀行；如果該銀行碰巧可以「擬租金收入」計算入息的話，對壓力測試大有幫助。 根據金管局按揭成數指引，1,000萬元以下住宅物業，自住最多可以借六成按揭貸款（上限500萬元）；出租則最多只可借五成。 壓力測試花紅 如果樓價是1,000萬元以上，無論是自住或出租，按揭貸款上限都是五成。 如果業主申報物業用途為「擬出租」，就可以利用預期租金收入（擬租金收入）來幫助通過壓力測試難關。 有首置免壓測的說法，事實上銀行仍然會為首置申請人進行壓力測試。 則壓力測試的用處是來評估申請人是否付額外按揭保險費用，而非用來調整按揭成數。 即使首置申請人未能符合壓測要求，只要供款不超過個人或家庭入息之50%，便依然合資格申請九成按揭。
資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。 雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。 太太單人名買樓、單人名申請按揭，字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑，但實情這到頭來是會影響到「供款佔入息比率」，從而影響「壓力測試」。