啟德發展潛力9大優點

項目設有5幢住宅大樓，提供約110萬方呎的住宅樓面，提供約1,500伙，另設24萬方呎商場，預計2024年下半年落成。 另一日式百貨AEON、亦宣佈在啟德開設第二間分店，將於啟德體育園Indoor Sports Centre開設AEON STYLE新店，合約期9年，租約基本租金為3,730萬元，預計2023年開業。 啟德體育園佔地約28公頃，是前啟德機場舊址重建計劃中的重點項，為公眾提供一個世界級的多元活動目的地。 當中將有約60萬方呎樓面面積用作零售及餐飲設施，規模媲美利福國際的啟德SOGO。 雖然啟德的發展潛力很大，但要該區成型，相信要10至15年時間。 啟德發展潛力 短時間來說，在啟德興建住宅是沒有問題，但在跑道上發展商業、酒店和零售，短時間內的氣氛一般，交通配套暫不完善，長遠來說是有潛力。 根據政府規劃處的建議，當局計劃透過大幅提高16幅住宅地皮的地積比率，以及改劃3幅酒店地皮作住宅發展，從而將啟德發展區的住宅單位數量，由原訂的39,000個，大增近三成至49,900個。 扣除約13,000個公屋單位、近700個居屋單位，以及上述已發布消息的約4,500個私人住宅單位，即尚有逾3萬個單位尚未面世。 市場人士認為，當啟德發展區漸趨成熟，相信區內樓價很快便會追上九龍站。

2012年，美團明確了發展策略，發展美團外賣、美團酒店、貓眼電影等業務，到2015年與大眾點評合併，開始確立了市場地位。 之後，美團開始發展不同的延伸業務，目標是建立一個的生活化平台，美團更進軍社區電商，開發新鮮購物範疇，令美團業務除提供服務外，更涉及電商。 啟德發展潛力 珒溋提供667伙，分別由2幢雙子住宅大樓、4幢低座河畔大宅及以及1幢低座池畔大宅所組成。

啟德發展潛力: 中原地產 買樓,租屋,放盤，更輕鬆!

此外，中國工程院正對粵港澳大灣區廣深港通道建設高速磁浮鐵路先行路段開展工程可行性研究，有消息指，在九龍的磁浮車站或選址在啟德發展區。 近年政府大建屯馬線鐵路及6號幹線等基建，連同區內的郵輪碼頭，配合大灣區的鐵路發展，可透過現有交通網絡接通港島及赤角機場，奠定啟德區未來水陸交通樞紐的重要角色。 中海外更是最早在啟德區「插旗」的發展商，其於2013年奪得1H1及1H2兩幅「港人港地」地皮，並興建成為啟德1號（I）及啟德1號（II）兩2個項目，由2016年開賣至今已近沽清。 話說回來，地政總署自去年11月起約1年間，先後批出9幅位於跑道區的住宅地皮，有5幅屬於面向觀塘方向的「後排」地皮，其餘4幅則為前臨維港景的「前排」用地，由12家發展商以獨資或合資持有，而其中6幅便是由中海外及會德豐系獨資或合資投得。 House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。 至於構思多年的單軌鐵路項目，在最新一份《施政報告》正式宣告擱置，以「多元組合」環保連接系統取代，形容比單一的基建更為有效和可取。 多元組合模式包括：增設電動巴士、電動小巴路線；發展自動行人道網絡，連接啟德前跑道區、九龍灣行動區和牛頭角站；在啟德發展區，再增設水上的士站等。 配合現正在施工中的中九龍幹線和T2主幹路，有更多交通工具可供選擇。

一項可行性研究在1998年完成之後，根據市民對海港填海工程的關注，在2001年推出一個經修訂的計劃。 然而，在2004年1月終審法院的裁決裁定，任何建議的填海工程只可以是有 “凌駕性公眾需要”。 為了符合法院的決定，政府在2004年開展啟德規劃檢討並以“零填海”為出發點，進行了廣泛的3階段公眾參與計劃，達致一個初步發展大綱圖。 經過幾輪公眾諮詢，輔以城市規劃委員會指導，制定了法定的《啟德分區計劃大綱圖》，並於2007年通過及在2009年作出修訂。 啟德發展潛力 隨後，為了回應公眾期望能原址保存龍津石橋遺跡和享受寶貴的海濱空間，《啟德分區計劃大綱圖》作出了多項城市設計優化修訂，並納入於2012年核准的圖則編號S/K22/4。 因應最新的規劃情況、社會需求及公眾期望，《啟德分區計劃大綱圖》作出了進一步的修訂，並展示在最新於2018年核准的圖則編號S/K22/6上。

啟德發展潛力: 【詳細解說】啟德發展潛力－香港首座智慧城市 集「住宅、商業、購物、文化、娛樂、體育」於一身

現時區內屋苑高座分層標準單位的成交實用呎價約為25,000至27,000元水平，如頂層連天台，又或低座複式花園戶等特色單位的成交實用呎價則可達約35,000至40,000元水平，個別優質貨尾單位定價達更逾50,000元水平。 隨著各屋苑的額印花稅逐漸解封，預料二手放盤及成交將會逐漸增加。 加上附近陸續有新盤供應，相隔一條啟德河的沐泰街現有6個新盤正在動工中，分別是嘉華國際的嘉峯匯、龍湖集團和合景泰富的尚珒盈、會德豐的沐泰街項目和恒基的地盤，皆毗鄰啟德站，預計標準單位呎價可望攀升至近30,000元水平，亦有助推高二手呎價。 此外，由於啟德新區位於九龍傳統名校網的小學第34何文田校網及中學九龍城校網，區內名校林立如：喇沙書院、協恩中學、拔萃男書院、培正中學等，故一直深受家長客追捧，區內租務成交相當活躍，平均實用呎租約40至42元水平，而且亦有進一步上調的空間。 鐵路幹道陸續開通 大大提升對外交通 屯馬綫一期已通車，搭港鐵由啟德站去顯徑至烏溪沙的時間已大大縮短；沙中綫則可望最快於2021年底全綫通車。 到時可於啟德站乘港鐵，經宋皇臺、土瓜灣、何文田(轉觀塘線)、紅磡(轉東/西鐵線)和會展等站，於金鐘站轉乘港島線或南港島線等，無論前往新界西及港島各區將更快更方便。 配合現正在施工中的中九龍幹線和T2主幹路，有更多交通工具可選擇。 政府亦正進行諮詢，研究於區內興建「九龍東環保連接系統」以連接九龍東各區，如項目落實亦有望提高區內樓盤的升值潛力。 大型社區配套 生活休閒一應俱全 啟德新區除了住宅外，還有多個商業及公共設施項目都正在施工中，故現時區內地盤處處，相信居民還需忍受沙塵滾滾多一段日子。

• 修訂主要涉及改劃啟德5幅商業地為住宅地等，有團體對修訂提出申述，香港地產建設商會反對有關將啟德5幅商業地改劃為住宅。
• 連月來荃灣區多個全新大型新盤接連推售應市，銷情相當暢旺，持續成為市場焦點。
• 酒店旅遊業務，隨著外賣業務進一步發展，加上美團進一步發展整個生活平台服務，再配合長遠中國的旅遊行業發展及人民消費力提高，這部分的賺錢能力會更加明顯。
• 啟德郵輪碼頭於2013年啟用，迎接來自世界各地的旅客到訪香港。
• 除商業及零售區外，政府更將啟德打造成宜居綠化都市，鄰近港鐵啟德站的啟德車站廣場一期及啟德大道公園已經落成啟用，提供露天草坪及多元化康體設施。

相信啟德區樓價將受惠九龍東的轉變而拾級而上，未來仍有很大升值空間。 啟德發展計劃作為香港特區政府耗資千億元的重點項目，涵蓋前啟德機場用地的北停機坪、南停機坪、跑道區，以及馬頭角海旁、觀塘海旁、茶果嶺海旁、啟德明渠進口道、土瓜灣避風塘和觀塘避風塘。 整個起動九龍東計劃加上這啟德發展區的323公頃新面積，融合住宅、商業區、休閒娛樂、政府機構、啟德碼頭及基礎建設等配套。 而最受關注的，相信就是區內可提供約200萬平方米住宅樓面，合共3萬個住宅單位供應市場，而隨着近年啟德新屋苑相繼入伙，多個大型商場及基建陸續曝光及成型，已漸成為全新的小社區。 加上區內未來4個指標商場及商廈落成，包括南豐AIRSIDE、新世界啟德體育園零售設施、利福國際啟德雙子塔項目、新地啟德地王地標式商場，再配合沙中線全面開通後，這個被喻為香港的第二個核心商業區（CBD2）的啟德新區，發展潛力絕對不容小覷。

啟德發展潛力: 加息前夕 買家零議價趕上車 香港樓市最後派對

當投資者分析時，不能只集中外賣部分，因為美團正建立一個生活團的平台，投資者要同時分析新業務，及以一整體角度去分析。 不妨參考於2017年首個入伙的啟德私屋苑「啟德1號」的樓價表現，該屋苑同為中國海外旗下樓盤，於2016年下半年開售樓花，首批折實呎價約14,471元，當時非常熱賣，加推時呎價已調高至超過1.6萬元。 五年後的今日，該樓盤最近成交平均實呎約21,589元，期內樓價累升約49%。 入場單位方面，龍譽開放式單位，實用面積245平方呎，現以590萬放售，1房方面，天寰實用面積343平方呎，現以760萬放盤。 梁氏指，現時一手貨尾主要集中在尚‧珒溋及嘉峯匯，分別約有148及185伙，二手成交方面，位於沐寧街一帶6個屋苑中5個已過額外印花稅，剩餘屋苑為OASIS 啟德發展潛力 KAI TAK亦開始屆滿，料會增加區內二手交投，現時放賣盤約有80個。 近年來啟德新樓盤陸續登場，加上屯馬線一期已經通車、全線亦預計於2021年第三季度全面通車，令到啟德發展計劃漸入佳境。 啟德新發展區近年來成為市區新樓供應的集中地，加上擁有沙中綫概念，不時成為樓市焦點，而且戶型多元化，用家及投資者都不乏選擇，加上校網為34小學校網及九龍城中學校網，為九龍著名校網，家庭客亦甚為關注。 【本報訊】於1873年興建的啟德「龍津石橋」遺迹，政府計劃原址保育，將向立法會財委會申請撥款6.86億元進行工程。

於11月5日，民政事務局表示，預期啟德體育園區的工程將會於2019年至2020年年度完成，當局將會檢視計劃時間表及盡量加快推展計劃。 根據民政事務局向香港立法會提交的文件表示，民政事務局已經完成初步技術的可行性研究，正在處於考慮採購及融資安排的階段。 2013年3月8日，土拓署公布為「啟德發展計劃──前北面停機坪第4期基礎設施」工程合約招標，工程主要包括建造新道路、兩座污水泵站及相關的加壓管道、冷卻水管及箱形暗渠，以及行人路、排水渠、污水渠、水管、環境美化和緩解措施等附屬工程；以配合前啟德機場北面停機坪未來的住宅發展項目。 啟德發展潛力 合約於同年4月19日中午12時截標，工程預計於同年7月展開，於2016年6月竣事。 2003年2月27日，保護海港協會向法院提出司法覆核，認為城市規劃委員會通過的灣仔填海計劃第2期工程違反《保護海港條例》。

新巴795X線是香港的一條巴士路線，來往清水灣半島及蘇屋邨，途經將軍澳市中心、調景嶺、將軍澳隧道、觀塘繞道、啟德隧道、東九龍走廊、油麻地、旺角、西九龍走廊及美孚，只於星期一至五分別提供去程和回程之服務，是796C線之特別班次。 她指，香港運動員近年在國際賽事表現出色，在剛結束的東京奧運會更取得香港歷來最佳成績，她日前公布多項措施，包括如何在體育精英化、普及化、盛事化的基礎上推動發展體育產業。 啟德體育園落成後，香港可主辦更多國際賽事，有利於體育專業化和產業化。 林鄭月娥表示，啟德體育園是政府在體育基建方面的超大型投資，佔地28公頃，建設費用達319億元，建成後可大大提升香港的體育發展。 酒店旅遊業務，隨著外賣業務進一步發展，加上美團進一步發展整個生活平台服務，再配合長遠中國的旅遊行業發展及人民消費力提高，這部分的賺錢能力會更加明顯。 美團－Ｗ (3690.HK) 是中國領先的生活服務電子商務平台，利用科技連接消費者和商家，提供服務以滿足人們日常有關食的需求，並進一步擴展至多種生活和旅遊服務。 【now.com財經】每個全新社區的規劃及發展，動輒十年以上，「日出康城」、將軍澳南、啟德都是同一個故事，相關地區屋苑價格受惠社區發展過程，全部水漲船高。 啟德發展區從2017年首個私人屋苑「啟德1號」入伙至今，樓價節節上升，升幅更跑贏大市，而將推出的「維港1號」，就挾啟德跑道區首個項目之勢登場，料將掀起新一輪升浪。

隨住數年前的一手樓花三年的額外印花稅（SSD）綑綁期屆滿後，數以百計二手單位湧入市場，供應急增。 新近SSD綑綁期屆滿的有沐寧街1號項目天寰，以及「港人港地」的住宅項目啟德1號（II）。 中原測量師行執行董事張競達表示，該地皮規模龐大、鄰近未來沙中線啟德站，發展潛力優厚，而近年啟德地皮吸引本地及中資發展商激烈爭奪，區內新盤熱賣，有價有市，對其招標反應樂觀。 啟德第1F區1號地盤於今日起招標，截標日期5月11日，上述地皮佔地約17.8萬平方呎，地積比約8倍，最高可建樓面面積約141.5萬平方呎，已計及買方負責興建的安老院舍和長者日間護理中心的政府地方。

啟德發展潛力: 住宅

同時特設11公里海濱長廊、13公里單車徑及緩跑徑，演繹全新臨海社區，沿途享受令人屏息的優美景觀，對岸港島的海岸線一覽無遺，黃昏時更可欣賞維港華燈初上的美景。 啟德千億發展區匯聚多個全港之最，包括全港最大的啟德體育園及都會公園，最長的地下購物街及海濱長廊。 當中地下購物街全長達1500米，橫跨接近整個啟德發展區，是尖沙咀栢麗購物大道的5倍。 內裡設有各式商舖，並連接啟德車站廣場、AIRSIDE及SOGO等，不受天氣影響均可輕鬆購物。 筆者認為，整個跑道在未來的10至15年都會有很大的變化，相信到沙中線通車、體育城落成，連同跑道上的住宅項目相繼落成，啟德區會大變天。 討論多時的啟德發展區，近年終於「起動」，而最受港人關注的，相信就是區內的住宅供應。 中資企業海航集團於去年底兩度以超高價投得啟德地皮，令更多人關注啟德發展區的樓價趨勢；而近日開價的新盤啟德一號（II）發展商中海外更表明，該項目定價有參考近期的地皮價格，而開出高達17,589元的折實平均呎價，較該項目第一期貴逾兩成；而昨日中海外更加價推出第二批單位。 啟德發展潛力 除了上述地皮外，以會德豐、中海外為主的一個「超級財團」，早已在啟德跑道區多處「插旗」，至今整個財團合共有7間發展商成員，當中還包括恒地、嘉華國際、新世界、帝國集團及華懋。 與此同時，因受到近期社會事件影響，市場已將地皮估值較年初調低10%至15%，至約180億至198億元，每呎地價1.5萬至1.65萬元，可是這次成交價仍低於估值下限約11%。 若對比啟德舊跑道區過往售出的住宅用地中，呎價最接近為中國海外去年12月，以約80億元投得的內港景的4B區2號地皮，樓面呎價約13,523元，反映地價重回去年底前水平。

香港政府內部和專業界別一直有意見認為，啟德發展區的規劃太浪費，尤其在香港市區地帶，並且有港鐵的沙中綫和兩座鐵路站，根本就難以再尋找到如此大片可以供予發展的新用地。 梁振英認為對於香港社會急於覓地興建居屋及香港土地供應短缺下，啟德發展區的設計太奢侈；認為啟德發展區的320萬平方米土地只是用以容納9萬人口實在是太奢侈，只相當於3座公共屋邨的人口。 啟德發展潛力 梁振英上任後，就指示發展局重新檢討啟德發展區土地用途的規劃，發展局於2012年9月完成報告，由其審核。 根據《蘋果日報》報道，發展局在報告中剔走了佔地特別多、逾20萬平方米的體育場管區更改為住宅用地，令到住戶人口最少增加3萬。 同時，每當比賽前或者結束後，數以萬計的人流都會令到區內的交通超出負荷。

啟德發展計劃作為特區政府耗資千億元的重點項目，涉及舊機場、九龍城、黃大仙、新蒲崗、九龍灣及觀塘一帶的商貿區，合共超過320公頃土地，將會集合大型公/私營住宅、商業區、購物街、公園、體育園、政府機構、啟德郵輪碼頭等不同項目於一身的九龍東全新核心社區。 再配合沙中線全面開通後，這個被喻為香港的第二個核心商業區的啟德新區發展潛力絕對不容小覷。 海景靚地段 誕百億地王 啟德區內共有25幅可興建乙類住宅的地皮，當中9幅位於前機場道跑道郵輪碼頭附近先後以招標售出，由於該地段位處臨海，特別前排向南的單位更擁永久無遮擋維港海景的優勢，故其中4幅地皮先後以破百億成交，造就多幅百億地王，其中4C區2號地皮更創出每方呎價19,636元的記錄。 啟德發展潛力 由於「麵粉價」已不低，如加上建築成本、營運成本和發展商利潤等，估計樓盤落成後的售價相信亦會高開，有望創同區呎價新高。