啟德樓盤比較 內容大綱
自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。 House730搵樓大本營提供業主及代理啟德售盤資訊，若對任何啟德新樓盤有興趣，可直接透過業主或代理提供的聯絡方法查詢更多。 啟德樓盤比較 在2021年本港有機會推出的68個新樓盤中，樓花的數量暫為57個，達到84%的極高比重。 「樓花」是指未落成的樓盤，發展商為了鎖定銷售量及回籠…
相對之下，啟德的人口密度並不算高，難怪不少人都認為啟德發展區的設計「太奢侈」。 值得一提的是，利福國際去年11月以73.88億元投得啟德發展區第1E區2號「雙子塔」項目，折合每方呎樓面地價約6735元，成東九龍商業地呎價之冠。 啟德樓盤比較 利福表明，除了崇光百貨外，項目將引入其他商業、娛樂、餐飲等設施。 回看區內對上一幅相同景觀，位於毗鄰的地皮，是由新地於今年1月以112.6億元投得，樓面呎價約17,360元。
於2012年，《啟德發展計劃》納入為《起動九龍東》計劃的核心，規劃方案匯集歷史文化，綠茵，體育及旅遊特色，銳意打造一個「富有特色、朝氣蓬勃、優美動人及與民共享的社區」。 以長實及南豐發展緻藍天為例，最大賣點是位於康城港鐵站上蓋，項目提供1,648伙，雖然現時二手市場平均價13,889元，主打三房及四房，入場門檻動輒過千萬元，三房由1,000萬起；部分四房則高見1,770萬元。 由13期發展項目組成的日出康城，為大型臨海住宅區，區內項目已經全數完成招標，僅餘11期至13期尚未落成及推售；區內共提供單位逾 啟德樓盤比較 25,000個，容納60,000多人居住。 就好似啟德，作為政府近十年八載的重點發展區，有酒店，有大型商場，有寫字樓，還有體育園，最最最重要就是有沙中線，前途無可限量，所以早幾年推出的樓盤，個個都賣到滿堂紅，就連內地發展商及蚊型發展商的樓盤都有價有市。 來到投資者最關注的議題，到底啟德有沒有可能倒模九龍站的傳奇呢？
啟德樓盤比較: 平方呎「康城商場」貫穿多期項目
然而，根據港鐵網站，沙中綫大圍至紅磡段將延遲至最快2019年通車，紅磡至金鐘更需延至最快2021年才通車。 換句話說，如果買家現時買入啟德樓盤，買的不只是樓花，更要買「港鐵花」，在沙中綫落成前，恐怕要繼續使用其他交通工具，及忍受區內的塞車情況。 根據政府規劃處的建議，當局計劃透過大幅提高16幅住宅地皮的地積比率，以及改劃3幅酒店地皮作住宅發展，從而將啟德發展區的住宅單位數量，由原訂的39,000個，大增近三成至49,900個。 扣除約13,000個公屋單位、近700個居屋單位，以及上述已發布消息的約4,500個私人住宅單位，即尚有逾3萬個單位尚未面世。 由於某些單位未能享受到優美景觀，發展商於是在單位內部着手，邀請來自不同地方的國際級大師及團隊合作，包括冷氣機散熱器的擺位、能殺滅新冠病菌的衣帽間、以及門柄用上一些磁石鎖，並配以防塵裝置。 啟德樓盤比較 暗燈槽亦可以擴闊了樓底空間感，令住戶可以住得更為舒適。 當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤，發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵，Junto將當中8成佣金，相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你，即$800萬樓價，給你$12.8 – 25.6萬回贈，讓你的購樓預算更為鬆動。 用發展商計劃下的入場單位，樓價是658.4萬元，兩成首期131.68萬元，餘額借二按及銀行一按，首兩年月供19,172元。 兩年後整筆貸款借按保轉按，月供還可進一步減少至16,398元。
上述土地享有無遮擋維港海景，當中作酒店用途面積上限為43.2萬方呎，發展商將來不可拆售項目。 業界預期，地皮估值82億至120.8億元，預計每方呎樓面地價9,500至1.4萬元，而今次中標價算是貼近預測上限。 啟德發展區再有新地王誕生，繼週前啟德跑道第4C區2號住宅地，由會德豐（00020）等6個合組財團以125.9億元奪得後，最新又有跑道首幅商業地皮以逾111.24億元成交，每呎樓地價約12,888元。 每次麵粉價創新高時，都會帶動該區樓價再創新高，當啟德發展區漸趨成熟，相信區內樓價很快便會追上九龍站。 另一方面，啟德週邊樓價亦會受帶動而水漲船高，特別是有沙中線優勢的土瓜灣及馬頭圍等，故吸引不少發展商已搶先在區內插旗。 每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。 較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。 由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。 發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。
- 以九龍站「第一代」物業擎天半島為例，項目於2002至2003年推售，當時建築呎價只需約4,000元；今日在Spacious網站上搜尋到的擎天半島樓盤，建築呎價由近16,000元至逾36,000元不等，升幅為4倍至9倍不等。
- 地皮的總樓面約863,181平方呎，以中標價111.244億元計，每方呎樓面地價約12,888元，為九龍東商業地新指標。
- 自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
- 不過，由於折實價高於600萬，不能選用按揭保險舊制，買家可考慮其他方法借取高成數按揭。
至於水路，未來啟德跑道公園碼頭設有水上的士接駁維港兩旁，可達紅磡、尖沙咀及中環等區。 新盤市場旺勢未有停下來，港九新界都有新樓輪住出擊，大孖沙上演吸客大鬥法，買家不愁沒有選擇。 今年一手樓的焦點，一定是港鐵南港島綫的黃竹坑站上蓋… 再者，啟德區內未來供應充足，而且戶型選擇，以至發展商品牌都十分多元化，於2022年更加有近10,000伙的潛在新供應可待推出，是不少用家及投資者入市的大好機會。 住客如要出外用膳，可能要步行10分鐘到附近的啟晴邨及麗晶花園。 但由於這兩個屋苑並未設有大型商場，較多是小型食肆，所以商場隨時出現「迫爆」的情況。 代理表示，很多新盤業主見區內配套仍未完善，所以選擇放租出去，成為該區最近有大量租盤供應的原因之一。 只不過，經由記者觀察，與很多新盤一樣，設有一個小露台，單位較大問題在於景觀，由於啟德仍在發展階段，跑道區域不時見到工程進行，加上樓盤面對一條小河流，如果住在低層的話，有機會面對沙塵及蚊蟲所困擾。
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九龍站物業經歷過2003年的沙士（SARS）及2008年金融海嘯兩次樓價大跌，至今樓價升幅可以倍數計算。 以九龍站「第一代」物業擎天半島為例，項目於2002至2003年推售，當時建築呎價只需約4,000元；今日在Spacious網站上搜尋到的擎天半島樓盤，建築呎價由近16,000元至逾36,000元不等，升幅為4倍至9倍不等。 討論多時的啟德發展區，近年終於「起動」，而最受港人關注的，相信就是區內的住宅供應。 地皮的總樓面約863,181平方呎，以中標價111.244億元計，每方呎樓面地價約12,888元，為九龍東商業地新指標。
啟德樓盤比較: 香港樓市2022
以望九龍灣一邊作景觀的分別有1A座東面單位：A、G及H室，以及1B座東北方單位：A、B及H室；而相反方向納得維港海景有1A座的西面單位：B至E室，以及1B座的西北方單位：C至G室。 值得留意的是，1A座東面單位及1B座東北方單位的部分低層會被前方「迎海大宅」遮擋，因此要選擇10樓以上的景觀才較為有保障。 相比啟德站以南的新盤，這裡開價貴一點，因為地價成本也再貴一點吧。 項目是嘉華在2016年以58.6億元投得的用地，計及每呎地價10,200元。 樓盤在2019年開售，即供均價高達每呎22,887元當時最細開放式單位，入場價都要651萬元。 啟德樓盤比較 至於我們驗樓的單位位於1B座，是一個三房單位，業主在2021年才入市，以1,871萬元買入，平均呎價24,050元。 在資金充裕、低息環境及供不應求等因素支持下，相信長遠樓市將繼續向好，發展商把握機會，隨政府宣布放寬防疫措施，加上新按保及電子消費卷均有助帶動… 資料顯示，項目屬新九龍內地段6563號，分兩期發展，共提供1,051伙，第1期佔492伙，第2期佔559伙。 另一焦點新盤承豐道23號項目，1及2期分別648及571伙，共1,219伙，樓花期約20個月，正待批預售。
目前區內缺乏大型商場，居民要到啟德站附近的車站廣場購買日常生活用品。 若果想有較多選擇，便要等待至明年年中，屆時南豐旗下混合商業項目AIRSIDE將會開幕，項目除了甲級寫字樓外，還有多層購物商場，地庫與啟德港鐵地庫相連，可經過地下購物街。 啟德樓盤比較 先看九龍區，今年潛在供應42個項目共15,121伙，佔比44%，焦點是啟德前跑道區共10個項目提供5,945伙，一條跑道已佔了全九龍39%的潛在供應。 另外，何文田也有8個項目涉及1,707伙，當中以何文田站1期的918伙規模最大。
珒由2座住宅大樓及低座洋房組成，共設667伙，戶型包括1至4房戶。 發展商在2021年1月8日開出了首張價單，推出了80個單位，最高即供折扣額可達20.5%，平均呎價為22,669元，大致跟區內的二手造價相若。 開放式單位500餘萬入場、兩房也有1,000萬以下的選擇，跟啟德南的樓盤差不多。 因此初步來看，雖然「Monaco」的地價大幅拋離了啟德站南樓盤，發展商也未敢太過進取地開出樓盤第一口價，這不代表定必划算，買家必須衡量上述討論因素，再作入市決定與否。 啟德樓盤比較 在維港1號首張價單中，單位1B座1樓D、E及F室，實用面積330平方呎，價單售價為$7,588,000，是首張價單的入場單位。 如果採用即供計劃，扣除8.5%印花稅後折實價為$6,563,620。 選用即供付款的好處是享有最大折扣，但需要即時申請按揭，為了順利上會及在最短時間找到最適合的按揭計劃，可向按揭轉介公司幫忙。
與此同時，區內租金已失守兩厘，如龍譽一個逾千呎4房單位，月租回報率只有1.3厘。 另外，啟德的出租樓盤地理位置有先天性優勢，位於傳統名校網，區內有多所名校，大大提升了不少家長在啟德租樓的意欲。 以新發展區域來說，啟德區鄰近九龍灣MegaBox、eMax及新蒲崗Mikiki，外出用膳或是購買日用品都非常方便。 論位置及交通配套，啟德發展區似乎都較日出康城優勝；論價錢，日出康城二手均價則較「親民」，相比啟德發展區現時二手均價逾20,000元水平，平約達五成，甚具價格優勢；若有幸遇上急售的二手業主，更分分鐘有機會「執平貨」。 啟德發展區內最大賣點是鐵路網絡優勢，居民可以依賴港鐵出入，大大縮減前往九龍各區時間。 加上屯馬綫全綫有望今年第三季通車，即是由烏溪沙站前往啟德站，再南下經宋皇台、土瓜灣、何文田等站，再經西鐵綫紅磡站及尖東站，直達屯門全程不用轉車。
啟德樓盤比較: 香港置業 Facebook
瀏覽《胡．說樓市》官方網站及Facebook Page。 若展望未來，啟德發展區於交通網絡發展，以及社區多樣化的配套，確是令人期待，但因區內的地價絕不便宜，「麵粉」價高，故二手呎價亦自然硬淨。 若看區內二手盤，要數最早發展（2013年至2014年）的啟德站東南項目，包括中國海外發展「港人港地」項目啟德一號、天寰、嘉匯及龍譽等。 此外，該區陸路駕車亦有優勢，橫跨多區的6號幹綫在建中（料2026年完工），透過茶果嶺隧道及中九龍等多條幹綫，將貫穿西九龍及將軍澳兩區，啟德和藍田將打造成交通中心。 啟德樓盤比較 以規模而言，整個啟德發展區明顯較日出康城龐大，地理上近九龍核心區域，但二手呎價亦較日出康城為高。 啟德發展區擬興建49,900個單位，可容納超過13.4萬人口。 最近成交單位為高層一房D室，面積369平方呎，成交價高達695萬元，折合呎價18,835元，更遠高於區內平均13,000元水平。
400呎以下單位，二按首兩年息率3厘，其後全期5厘；而400呎以上則首兩年半2.5厘，其後全期5厘。 只要樓價低於1000萬元，準買家可選擇「建築期付款」，餘額在入伙時才借按保上會；或者揀發展商計劃先上會，待貴息時再轉按。 【香港樓市2022】啟德是本港新發展區，正由昔日舊機場逐漸轉型為綜合發展區，集住宅、商業、休閒於一身。
啟德樓盤比較: 【sea To Sky驗樓】最大單位開箱! 買家申請發展商plan又觸礁? 附影片
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