唐樓買賣風險 內容大綱
若借款人申請按揭時入息不足以通過銀行審批，則需增加多一個擔… 3.電梯問題：唐樓顧名思義就是沒有電梯，所以一般師傅處理這類工程時會加入一個上落樓梯的費用，所以一般處理唐樓工程的費用就會比有電梯的住宅為高。 假設報價單內沒有列明這費用的話，就要記得問清楚師傅當中的價錢是多少。 再加上唐樓非常殘舊，不少石屎出現剝落情況，僅修補天花及牆身已用上不少功夫，裝修時或會考慮拆牆，以擴大單位的空間或增加光源，但要注意部分牆身是不能隨意拆除；否則，會破壞建築物的安全性，嚴重的甚至會導致整棟建築物不穩。 唐樓買賣風險 在決定購買樓花前，閣下或可先查閱物業所在地之「分區計劃大綱圖」，該大綱圖由城市規劃委員會根據《城市規劃條例》（香港法例第131章）而出版。
當閣下找出相關的大綱圖後，便可看到物業附近環境之現時及 / 或建議中的土地用途和道路網絡。 閣下可於規劃署或城市規劃委員會的網頁內取得更多資料。 唐樓買賣風險 如閣下在閱讀大綱圖時遇到任何困難，請尋求建築師或其他相關專業人士的意見。
唐樓買賣風險: 買賣唐樓的按揭注意事項
2) 整棟村屋亦可以透過分契將不同樓層分拆為數個業權，一層層單獨契又得，地下一樓連二樓合為一個契都得。 不過留意村屋可以涉及路權或僭建，有關按揭比較複雜，可以直接inbox我們。 劏房是指一個大單位被「劏」成兩個或以上的獨立單位，業主做劏房無非是想租貴d，但法律上每個單位沒有獨立的業權無法單獨買賣或按揭，而分契樓就是每個單位都有獨立業權可以單獨買賣或按揭。 提起「分契樓」和「劏房」，一般人的畫面是舊區唐樓被分劏成數個單位獨立出租，住宿環境惡劣，租金lump 唐樓買賣風險 sum細但呎租超貴。 但其實分契樓和劏房有明顯權益上分別，也令到分契樓按揭和劏房按揭有不同的注意事項。 銀行願意批出之最長按揭年期一般為（75年 – 樓齡），即是當樓齡超過45年則好大機會批唔足30年。 另外，有部分銀行會扣減唐樓之按揭年期，即有機會樓齡低於45年亦借唔足30年，所以買入唐樓前應做多啲功課，確保有銀行願意承按先簽臨約。
以及留銀行是否維持寬鬆信貸都是考慮點，否則分分鐘有平貨，但未必夠錢買。 【彭博】– 上海4月經濟活動急劇萎縮，全市封鎖導致工廠停擺，工業產值跌幅達到全國均值的20多倍。 上海市統計局的數據顯示，4月份規模以上工業總產值同比驟降61.5%，遠大於全國2.9%的跌幅。
租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。 市區舊樓除了佔有地理優勢，實用率一般較高，除了吸引上車一族買入自住，優質舊樓更具備收購潛力，近月雖然受新冠肺炎影響，多個物業在淡市下仍獲多個… 人民幣兌美元收市報6.674元兌1美元，創半個月最高，較上日收市急升938點子，升幅約1.4%。 人民幣全星期升逾1.6%，是2019年1月以來最大單周升幅。 交易員表示，人民銀行下調貸款市場報價利率幅度多於預期，反映內地政策加碼刺激經濟，市場對經濟觸底反彈預期上升，北向資金加快流入股市，人民幣下午突破6.7關口後沽空平倉，帶動匯價進一步反彈。 唐樓買賣風險 對於唐樓，銀行審批按揭時會驗樓，若你想買的單位是「劏房」，銀行不會批出按揭，因為要承受的風險較大；若你想買的單位是「分契樓」，基於受到法律約束力，銀行較有保障，但業權較複雜，銀行不一定會批出按揭。
市海關部門的貿易數據也顯示劇烈萎縮，4月以美元計的出口同比萎縮43%；進口下跌31%。 隨著病例的下降，上海近期披露了逐步解封的計畫，但可能需要一些時間才能完全解封，經濟活動才能恢復正常。 此外，上海六天以來首次在隔離管控外發現新的病例，引發了解封是否會受影響的疑慮。 除了要小心物業內或相關的僭建物外，舊樓或唐樓內部與公共地方，難免有機會因日久失修而要進行工程，成為業主後有機會要負擔較大額的維修費用。 至於年期方面，銀行普遍以70至75年減樓齡或人齡決定按揭年期的準則，取其低者，即是說40年樓齡的唐樓仍有機會借足30年按揭。 比如說，申請人30歲，而唐樓樓齡40年，正常來說，銀行只會批出70減40，等於30年的還款期。
唐樓買賣風險: 律師處理物業合約、按揭流程
答案是不能的，賣方律師樓只要即時勾核證副本出來，業主並進行宣誓，他們便可堅持該物業擁有「良好業權」，交易不能取消。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 其實，市面上不少唐樓都經過翻新，特別是位於高尚住宅區的物業，例如跑馬地的部分唐樓，都新增了升降機。
- 至於二手市場方面，2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有5家，市佔率20.4%，其中市佔率最高的兩間律師行「王潘律師行」及「黃馮律師行」正是今次風眼所在的律師行。
- 留意潛建物舊式唐樓好多時都會有潛建，如果屋宇署向單位發出僭建清拆令時，業主就一定要清拆潛建物。
- 物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？
- 首先，採取「先買後賣」的換樓客，由於在購入新物業後，舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間會持有兩層樓。
- 另外，物業是實物資產，跟金融資產有一個很大分別，那就是，金融資產是Homogenous的，即是你手上那手騰訊跟我手上那手是一模一樣的，意味着，任何人只要想買騰訊，都是你的潛在買家。
- 事實上，承造唐樓按揭有很多伏位需要注意，接下來會說明更多買唐樓的資訊及其他注意事項。
有些情況下，物業業主可能會將樓契借放於身邊親朋好友的保險箱，但業主本人因財政問題想加按物業或者做其他財政手續去集資周轉。 由於想直接取契去做按揭借錢會驚動家人，為避免「打草驚蛇」，會去律師樓訛稱樓契已遺失而去申請補契，而事實卻是業主本人相當清楚樓契所在地。 很多事情你都要親力親為，例如自行安裝窗花、窗鎖、閉路電視等。 唐樓買賣風險 而且，當鄰居有噪音、衛生等問題，都沒有管理處介入，必須自行找上鄰居協調。 所以，小編建議大家在睇樓時，不僅要留意單位內的情況，單位外的環境也要留神，細心觀察附近鄰居是否企理。 唐樓比起一般樓宇有較高的風險，所以申請唐樓按揭時，銀行一定會進行驗樓。 所以按揭批核時間很較長，大約要預留兩個月以上的審批時間。
唐樓買賣風險: 置業按揭貸款知多少？ 拆解各按揭計劃利與弊
黃馮律師行因涉嫌違反了《律師帳目規則》、以及公司有前文員不誠實挪用客戶款項，被香港律師會在2020年12月底接管，導致其業務即時結束，當中所有戶口及客戶資金被凍結。 由於該律師行處理不少關於樓宇按揭的買賣，令不少買家已批出的按揭貸款款項，及託管在律師樓的訂金；業主售樓後的款項、或因加按而獲取取的貸款款項，一律被凍結，不單令買賣未完夠完成，就連銀行也因此蒙受了損失。 近年不少業主買入唐樓出租，但放租物業的按揭成數會受到影響，1,000萬物業以下物業最高的按揭成數由六成下調至五成，以同一個單位計算，首期要求由140萬增至175萬，增幅達35萬。 唐樓買賣風險 不過如果買入唐樓單位為連租約，有打釐印的租金收入可計七成，月租$7,000的單位可把$4,900計進收入，如果沒有打釐印只能計六成，即只可把$4,200計進收入。 選擇我們，為客戶提供的專業置業顧問和資深的房地產投資分析師幫助客戶進行樓市風險分析，協助客戶規避風險。
基本上唐樓可以做到高達九成按揭，但由於一般銀行以「75減」計算最長按揭還款年期，唐樓樓齡一般高達五、六十年，借款人的每月還款額便要增加。 例如黃埔寶利唐樓樓齡已屆56年，現時放盤價為350萬，以銀行「75減」計算後，最長按揭還款期只有19年，與同一個普通私樓比較，唐樓的每月還款額為$11,580，普通私樓單位則為$8,298，相差$3,282。 唐樓買賣風險 唐樓單位要求申請人每月入息達$24,776，但普通私樓單位入息只需要$19,872。 香港樓價企穩，如果首期不足又想實現置業夢想，買入唐樓可能是其中選擇。 唐樓普遍位於長沙灣、太子、旺角及九龍城一帶，入場費低至二、三百萬起，便可用作自住或放租。 近年不少業主買入唐樓，裝修成新派風格獲取更佳租金回報。
然而，銀行對於好近成交期才進行的遺失樓契宣誓， 大部分都是拒絕承造按揭的。 而做不到按揭不能成為買方「踢契」(終止交易)之理由，因在物業買賣上，賣方是沒有義務確保買方能成功為物業申請按揭貸款。 如果全港銀行都拒絕批核無契樓或補契樓的按揭申請，坊間有不少財務公司願意為無契樓承做按揭。
本文以Q&A形式全面剖析唐樓按揭，包括按揭成數、最新利率回贈、拒批伏位等，助你提高唐樓按揭申請勝算。 除了估價問題，亦需要考慮按揭年期的長短，一般而言，銀行會以「70減」樓齡或人齡計算，有些銀行甚至以「80減」來計算按揭還款期，取其低者。 例如樓齡50年，買家30歲，銀行亦只會批出70減50，等於20年的還款期。 唐樓買賣風險 如人齡較大，買家可選擇尋找親友作為擔保人，某些銀行會以較年輕的一位計算按揭年期。 市面上有不同種類的私人樓宇，例如私樓、唐樓、已補地價的公屋和居屋、村屋等等，而不同計劃所適用的物業各有不同。 例如有銀行所提供的P按和H按分別適用於5至6類物業，但其按揭保險計劃則只適用於私樓。
莫說我們一類凡夫俗子不易察覺到僭建，若業主隱瞞，經紀也易受騙，首先若每層都僭，從唐樓外面看過去，會誤以為僭建為合法的，有些在天井位僭出去的，就更易漏眼，還有一些掛在外牆，放花盆的鐵架，不少人都不知那是僭建，視若無睹。 再者，就算出了事，經紀承擔了責任又如何，莫非叫經紀賠你一幢樓嗎？ 唐樓買賣風險 總括來說，首次置業者若希望購入現契樓，要明白箇中風險。 如樓契是核證副本，將來要賣出並不容易，較市價或會折讓。 但在香港，超過六成二手樓是現契樓，首次置業人士遇上機會很高，必須細心衡量風險。 大家經常聽到「無契樓」一詞，是指業主遺失了大部分甚至是全份樓契，首置客必須慎防。
唐樓及村屋的入場費較低，二百多萬便能入市，加上新按揭保險出台後，兩種物業同樣受惠，故吸引不少准買房者的目光。 不過，唐樓或村屋承造按揭難度會比一般私人屋苑高，今次與大家分享兩者分別。 買樓是人生大事，大拿拿花數百萬元，無非都是想買一個安樂窩。 如果不想買入問題單位煩足一世，又或是交易時遇上阻滯，最好在簽臨約前查冊物業，釐清單… AASTOCKS.com Limited不應被視為游說任何訂戶或訪客執行任何交易，閣下須為所有跟隨在本網站／應用程式的評論和購買或出售評分執行的交易負責。
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- 本文以Q&A形式全面剖析唐樓按揭，包括按揭成數、最新利率回贈、拒批伏位等，助你提高唐樓按揭申請勝算。
- 唐樓成交數較為疏落，最新放售價與過往成交價的差距可能較大，因樓價參考資料較少，銀行估價時相對保守，故較容易出現估價不足問題。
- 如地產商和落釘炒家談判久持不下，互相角力，一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」，難以憑一人之力，開出其心目中所想的收購價，最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結果，單位的價值才得以定奪，可謂是任人魚肉。
- 貸款時，借款人或不用進行壓測之餘，更可享特別的供款安排，如首數年只供利息，不供本金，或首數年利息特低，隨後利息大增。
由於物業按揭是以物業作抵押品，假如物業太舊而還款期太長，物業或因樓齡太高而導致其價值低於餘下貸款。 所以銀行會設定準則，例如樓齡及還款年期的總和不能超過若干年數，或設樓齡上限。 若借款人提早償還全部或部分貸款，大部分銀行都會收取費用。 費用會以原貸款額或還款金額若干百分比計算，或作每次定額收費。 最優惠利率（Prime Rate），就是銀行向信用最佳的客戶提供貸款的利率，由各銀行自行決定。 唐樓買賣風險 根據法例，地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價，為吸引一眾業主放售業權，以盡快完成收購程序，地產商一般都會開出可觀的價錢。 根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。
注意電流及寬頻香港嘅一般住宅單位供電最少有60A電流量，但舊唐樓可能只有30A。 如果同時間開住一啲大型電器嘅話，可能會出現電流量不足嘅問題。 銀行批核唐樓按揭時一般都會驗樓，買家最好和賣家溝通一下，了解唐樓是否有僭建、其他違規情況；買家可以要求驗樓請求在簽臨時買賣合約，以防萬一在簽臨再約銀行驗樓後發現該唐樓有各種問題問題令按揭批核額不順利而導致撻訂。 此類計劃可降低息率浮動帶來的風險之餘，借款人亦毋須通過加息壓力測試，更易獲得貸款。 一般而言，借款人須符合加息壓力測試（即假設按揭利率上升3%，供款與借款人的入息比率是否達標），但因定息計劃的利息固定，不受外圍因素影響，所以借款人不用通過加息壓測。