唐樓表面上雖然比起新樓也有不少的優勢，但實際上在做按揭時比起其他類型的物業要額外小心。 唐樓樓齡普遍較高，而且僭建改動較為常見，令按揭申請難度較高，但只要了解銀行審批要求，申請仍能暢通無阻！ 唐樓勝在入場費較低，同時可敍做高達八至九成按揭，吸引不少買家入市。 唐樓按揭 本文以Q&A形式全面剖析唐樓按揭，包括按揭成數、最新利率回贈、拒批伏位等，助你提高唐樓按揭申請勝算。 早前揀選「建築期付款」計劃買入一手樓盤，臨約上的樓價是605萬元。
首先，樓齡上的情況就如上面所說，按揭年期通常都以75減去樓齡計算，換句話說，樓齡超過45年的物業就開始無法借足30年按揭，導致每月還款額增加。 特別注意的是，由於銀行需要額外預留時間去唐樓視察的關係，唐樓在按揭申請時間上通常會比起其他物業多用一星期。 另一角度去看，如果你想透過按揭保險借足九成的話，由於按揭年期縮減，變相每月供款亦會增多。 唐樓按揭 有不少買家考慮到每月供款有壓力時，可能就會改為考慮其他較新式的物業，反正每個月都供得多，不如買新樓好過。 一旦屋宇署發現僭建物並發出清拆令，物業會被釘契，同時銀行將停止審批按揭申請。 業主須於限期內拆除僭建物，其後向屋宇署申請取消釘契及取得滿意紙，再向銀行申請按揭批核。
與普通私樓一樣，如果借款人有按揭在身或收入來自非香港，按揭成數要下調一成。 另外，如果唐樓的管理比較理想，也會有助提借到較高成數的機會。 例如一些唐樓會有業主立案法團，並且對於物業的修葺管理較為著緊，這些物業對比起較舊式而無人打理、四處垃圾的唐樓也會有較高機會借到較高成數的按揭。 理想狀況之下，是你先去找多家銀行做好估價的步驟，了解到哪一家銀行估價會估得較足一點才出手入市，避免上述估不足價而借不到足夠按揭的尷尬情況。 唐樓按揭 不過，相反，喜歡唐樓的朋友也有很多不同原因，例如是唐樓一般間格比較四正實用，單位一般也有500呎左右，比起現今很多「納米盤」都要大，甚至有機會有露台。 另外，唐樓單位通常都坐落於比較方便的地區，例如深水埗、土瓜灣，步行幾分鐘就會有鐵路站，交通方便。
其實唐樓在正常情況下仍可造八、九成按揭，但申請按揭時要比一般私樓較為複雜。 經絡按揭一次過為大家拆解唐樓的按揭成數、還款年期等按揭注意事項，買入唐樓自然更一目了然。 唐樓壓力測試和其他私樓的壓力測試做法類同，都是有按揭在身或非香港人申請要下調一成、出租單位最多借五成等等的慣例。 不過，在這裡特別想和各位計計數，上面經常提到的樓齡問題對於供款和壓測的實際影響。
不過，對於劏房一類唐樓，個別銀行只容許批出P按，詳情可以向經絡按揭查詢。 申請唐樓按揭最穩陣方法是找按揭轉介公司幫手，由專業人士提供最適合方案。 唐樓按揭 油尖旺及深水埗一帶唐樓由於入場費較低，3百餘萬便能買入4、500呎單位，吸引不少投資客買入。
唐樓按揭: 申請村屋按揭時銀行會睇樓或驗樓嗎？
不過為唐樓申請按揭有3大要點要留神，要注意樓齡、放租物業及估價風險。 一般如物業就算涉及僭建，只要物業不涉及結構性改動，一般情況下，不會影響按揭申請。 周先生持有一唐樓物業，由於公司急需資金周轉，他嘗試到不同銀行以他的唐樓物業作按揭申請貸款。 多間銀行為其唐樓物業的估值均比實際價值有很大落差，可貸款額不足以應付周先生的公司資金周轉所需金額。 苦惱的周先生在找尋其他方法時，發現康業信貸快遞所提供的貸款計劃不限物業種類及樓齡，私樓、唐樓或村屋等都可以做按揭貸款。 康業信貸快遞明白周先生急需資金周轉，馬上處理他的按揭申請，由申請、初步批核只需15 分鐘。
但在入手前，須注意業權及單位狀況等，以防銀行拒批按揭，甚至面臨法律訴訟。 樓價持續高企，唐樓可能是其中一個入場門檻較低選項。 不論您的唐樓樓齡、物業是否已供滿，康業信貸快遞可助您以唐樓物業申請按揭貸款。 康業信貸快遞唐樓按揭貸款計劃申批核程序簡單，最快15分鐘批核，24小時現金過數。 例如按揭借款人已擁有很多層舊樓唐樓物業收租，令approver 覺得借款人可能是在從事劏房活動，便會要求驗樓。 物業如在劏房聚集地區或該大廈出名多人搞劏房，會驗樓的機會便大。 唐樓按揭 但筆者也見過有長者買層大角咀唐樓自住（該大廈出名多劏），批核不需要驗樓。 如屋宇署發現唐樓設有有僭建物，會發出清拆令要求業主於限期內清拆僭建物，同時物業會被釘契， 屆時按揭貸款將不會獲得審批。 如業主面對如此情況，需如期清拆僭建物，再申請取消釘契及獲取滿意紙，以獲得按揭批核。 其中原因是樓價急升，很多上車人士付不起新樓的首期，而轉為買較低水的唐樓首置，並做高成數按揭。
唐樓按揭: 唐樓按揭計劃
由於「以較短者為準」，最長還款期將為10年，那就要找擔保人延長還款期，加上不是間間銀行都肯承按唐樓，就連有沒有升降機都是考慮因素，建議簽約前先向銀行查詢好。 唐樓的壓力測試正常情況下與普通私樓無異，即假設利率上升3%，每月供款不得高於月入60%。 假設為一個500萬唐樓借取六成按揭，還款期做到30年及實際按息1.6%的話，壓力測試月入要求只需要$28,389，但如果還款期只有20年，壓力測試月入要求便增加至月入$34,394，增加六千多元。 唐樓按揭 此外，由於唐樓成交較為疏落，在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取，估價與放盤價可能出現較大差距。 基於每間銀行的估價標準各有不同，申請按揭時可申請多間銀行，選取較理想的估價。
- 由於銀行需要進行實地驗樓，批核按揭時間會較一般為長，因此購買唐樓最好預算兩個半月以上成交期，讓銀行有足夠時間處理按揭申請。
- 康業信貸快遞唐樓按揭貸款計劃申批核程序簡單，最快15分鐘批核，24小時現金過數。
- 與普通私樓一樣，如果借款人有按揭在身或收入來自非香港，按揭成數要下調一成。
- 唐樓的壓力測試正常情況下與普通私樓無異，即假設利率上升3%，每月供款不得高於月入60%。
- 它不是個人投資建議或購買或出售投資海外物業的招攬。
- 有關維修事項資料可到屋宇署網頁查閱物業維修通告或維修令。
- 一些銀行會直接拒絕申請，而一些則會向買家解釋批核有困難的原因。
- 而介乎900萬至1,000萬元，則最高可申請八成按揭。
唐樓最常見的問題是僭建或劏房，例如平台常有簷篷或加建，估價行會計算還原費用，如果涉及金額不大，或者劏房如果不涉及結構性改動，問題就不大。 唐樓只要符合按揭保險之樓價規定，最高亦可申請9成按揭，不過銀行及按保公司會視乎物業質素而決定最後批出之按揭成數。 例如位於高尚住宅區之唐樓，業主立案法團普遍重視定期維修以確保大廈質素，此類唐樓銀行與按保公司一般都願意批足。 唐樓按揭 反之，若唐樓質素欠佳，銀行及按保公司會扣減所批出之成數上限。 個別銀行有機會需要為單棟式村屋、老村屋、唐樓按揭申請安排到現場睇樓及估價。 測量師或銀行職員主要視察單位有無進行僭建、結構性改動、劏房或改變地契用途，一般十多分鐘內就會完成程序。
唐樓的樓齡偏高，更有不少為戰前物業，而且大多沒有保養及管理，甚至會有僭建或劏房等不同問題，所以銀行在審批唐樓的按揭申請時，要考慮的因素亦比較多。 理論上，唐樓一樣可以申請按揭，但由於唐樓成交疏落，故唐樓單位的估價往往缺乏成交數據作參考，所以準買家要面對的第一大問題，可能是銀行「估價不足」。 準買家宜先準備好唐樓單位的資料，並向多間銀行進行物業估值。 此外，物業樓齡高，故業主亦可能已遺失原樓契，有機會因而影響按揭，同樣也是買家有機會面對的問題，故在決定前宜問清楚，確保物業原樓契仍在業主手上。 即使是已申請村屋按揭都可取得村屋貸款，輕鬆套現。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 唐樓按揭 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 除了考慮樓齡及出租物業按揭成數限制，加上一向唐樓成交不算很興旺，質素參差，不少唐樓物業估價不足。
反之，如果唐樓質素欠佳、樓齡大於50年、有僭建等，則有機會被扣減按揭成數。 考城學社任明顥則認為，現時香港設有歷史建築維修資助計劃的出發點不錯，但需多加宣傳。 他指大部分市民不知道該計劃的存在，甚至連唐/洋樓業主也不知道，計劃的價值如同消失。 他認為香港可仿效檳城及新加坡，設計以戰前唐樓/洋樓為主題的書籍或網站，讓市民更易找到相關資料，當見到有價值的建築物時，亦能以知識判斷及提交相關資料予古蹟辦進行評級工作。 他形容新加坡的「店屋」（即下舖上居）更有明確指示，讓業主知道在不同情況下如何平衡發展及保留建築的準則，而廣州則會把騎樓類別的建築，再獨立分為三級，並根據級數釐定該如何保育。 「港九戰前唐樓與洋樓普查」由保育團體考城學社進行，成員包括城市研究學者、保育顧問公司、建築師及香港大學建築文物保護課程的畢業生和學生。 雖然他們的背景各有不同，但他們均願意使用自己的閒餘時間研究本地的唐/洋樓及進行普查。 按揭顧問的職責是運用專業知識，幫助顧客解決按揭難題，我們不介意「行多幾步」，發揮同理心，與客戶一起想出解決方案，分析不同計劃的風險成本，讓客戶作選擇。 為了避免最後要「抬錢上會」，可先向按揭轉介公司聯絡，為物業做好初步估價，讓財務規劃更為完滿。
不少人士選擇唐樓作投資出租，但作為非自用物業，最高按揭成數只有五成。 假設一個唐樓物業為500萬，首期預算便需要250萬，但如果正在收租，可把租金計算入壓力測試，如果租約有打釐印，可以把租金七成計入壓力測試，租約倘沒有打釐印，則只能計算租金六成入壓力測試。 唐樓的入場費較一般私樓低，二百多萬就可以入市，而且同樣受惠於新按揭保險。 準業主可能要面對估價不足或違規(包括僭建或劏房)的情況、而且可承造的最長按揭年期和最高按揭成數亦有不同的限制。 MoneySmart為你製作唐樓按揭懶人包，令你可以於短時間內掌握有關資訊。 另外由於近年不少投資者買入唐樓並分間做劏房出租，銀行驗樓時亦會檢查單位是否屬於劏房。 唐樓按揭 由於劏房只有某幾間中小型銀行願意接受申請，並會視之為出租物業去批，最高只能做5成按揭。 留意的是，不少唐樓樓齡都是高，未必借到高成數按揭，除非是50年以下，或有機會借到8成按揭。 不過物業質素會影響到銀行和按保公司批出的按揭成數，舉個例，如果該唐樓的業主立案法團會定期維修樓宇，例如一些位於高尚住宅區之唐樓，都可以有助增加按揭成數。 香港有不少自第二次世界大戰後留下來的樓宇，樓底高，只有樓梯而沒有升降機，樓層不高，僅有5至10層，不過很多唐樓面積都比較實用，400呎以上甚至700多呎都有，有些還有騎樓。
首先，由於唐樓歷史悠久又舊，例如土瓜灣、港島都有望重建，投資的買家都寄望將來單位會被獲政府或發展商收購。 其次是入場費低，300萬起都有交易，相比一般二手住宅，尺價都低點，而且夠實用，受情侶或單身一族歡迎。 唐樓按揭 現時不少唐樓已經改建為劏房，現時大部份銀行批核較為嚴謹，如果單位出現僭建，可能已經在土地註冊處註冊（俗稱「釘契」）。 為了保障利益，最好先為物業進行初步查冊，了解物業是否有「命令」（order）在身。
如果不想買入問題單位煩足一世，又或是交易時遇上阻滯，最好在簽臨約前查冊物業，釐清單… 三間房租金合共$14,500元，租金回報6厘，但扣除裝修等等成本費用，都已經有一個好好的大約5厘租金回報，這個就是投資唐樓其中一個要考慮因素，究竟租金回報有多少呢？ 一般而言，樓齡較新及有保養維修的唐樓，較易獲批最高按揭成數。 近年不少新落成單位實用率愈來愈低，如果預算有限，又想入手實用率較高的樓，唐樓是不錯的選擇。 再者，普遍唐樓樓底較高，住戶可透過裝修設計，例如加建假天花或增設閣樓，增加收納空間。 利嘉閣FB PAGE及利嘉閣在此提供的資料只供閣下參考，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。
最早期的唐樓，因沒有規管，樓內設施簡陋，窗戸較細、空氣流通差。 自1894年發生鼠疫後，港英政府規定唐樓建築設計，例如毎間房要有門及窗。 理性的投資劏房方法應找間「好劏」，「殘裝」的舊樓，以低於市價買回來，然後自己去劏。 由於低於市價買回來，便有多餘budget去劏了。 唐樓按揭 搞劏房最重要是有個內行的相熟師傅幫你，是成功關鍵。 從量力而為到風大浪大 現在市場上的售樓方法，就是推那些未夠資格的人上車，部分地產商以超高成數付款辦法吸引買家上車，例如一個兩年後入伙新樓盤，買家在期間只需付10%…
在康業信貸快遞職員幫助下，24 小時內已經現金到手，成功解決資金周轉煩惱。 另外，唐樓位處的地區亦會影響銀行審批按揭申請的取態，座落旺區例如中環的優質唐樓，較易獲得銀行審批，其按揭息率更可與私人物業看齊。 最後，筆者提醒由於唐樓大部份的樓齡較高，牽涉維修問題，如要避免購買單位後，再額外支付昂貴的維修費用，就要在購入前留意該物業是否被屋宇署發出修葺令，或購買已經翻新的唐樓。 如唐樓已供完，準買家需要向業主了解所提供的是否原裝契。 唐樓按揭 如果你向銀行申請按揭時提供的只是影印契，可能會影響按揭審批結果。 由於唐樓成交量較少，業主的放售價若與上一次的成交價相差較大，銀行缺乏參考指標，則有可能出現估價不足。 另外，唐樓的質素如位置、坐向、發展等均會影響最終估價。 村屋與唐樓情況類似，由於欠缺成交參考，銀行估價同樣相對保守，如果希望估價接近成交價，可以選擇較具規模的屋苑式村屋，以及一次過向不同銀行申請按揭，以獲取最貼近成交價的估價。
不過，當貸款清還了一部份，或者物業有所升值，銀行家是會以其他方法貸款給客戶…… 雖然唐樓可申請最高9成按揭，但一般只會承造6成按揭。 如唐樓樓齡屬50年以下，而且位於市區，批出較高成數按揭的機會會增加。 銀行一般以「70至75年減樓齡或人齡」計算出最長按揭年期(以較低者為準)，而唐樓樓齡一般都有40、50年。 換言之，如果樓齡達50年的唐樓，就不可能借足30年供款年期。 唐樓按揭 近年樓市受疫情影響，不少二手業主願意拓寬議價空間，多個屋苑出現減價幅度高達六位數字的減價筍盤，不少有意置業人士「心郁郁」想上車。 如屋宇署發現僭建物後，發出清拆令兼釘契，銀行將停止審批按揭申請。 業主要拆除僭建物，再向屋宇署申請取消釘契，取得滿意紙，再提出申請按揭批核。
如人齡和樓齡都高，也有銀行可以用80減人齡或80減樓齡去計還款期，因此一般情況都可解決問題，行正常Hibor利率。 按揭API開放便利全港業主 API即應用程式介面，是一種用於促進在不同電腦系統之間信息交換和執行指令的途徑。 唐樓按揭 通過連接不同銀行的API，銀行產品和服務資料就能實時整合及展… 銀行不喜歡還息不還本 如果客戶還息不還本，銀行豈不是永遠都收取低息？