市區單位一向渴市搶手，如果位處於核心地段及名校網絡，就更加值錢。 最近新盤市場熱鬧，大型以至中小型項目都爭相應市，令市場選擇多元化。 80後業主實戰分享 放盤換樓全攻略｜特別嘉賓：Daniel 同層凶宅 Ching、葉初聲… 換樓係唔少業主下一個目標，識買更要識賣，放盤要一步到位，行少啲冤枉路，事前有咩準備功課？
近日有1宗成交的特別之處，就是「事故」只是發生數日後，同層單位便以高於銀行估價3%賣出。 絕大部分情況，只要銀行願意對該物業估價，批出按揭都問題不大。 樓市小陽春下，二手市場交投暢旺，買家就連「凶宅」同層單位都不放過，更以高於銀行估價成交。 然而，倘若客戶（即準買家/租客）查詢有關「凶宅」問題，地產代理應採取合理及切實可行的步驟去查核，例如從物業的土地查冊記錄中，查核有否業主的死亡記錄，並如實告知客戶有關記錄。 同層凶宅 假如土地註冊處並無有關記錄，或從其他途徑查證後仍無法解答相關疑問，便應向客戶交代清楚，避免引起誤會。 凶宅在法律上並沒有明確定義，但在坊間一般指有人於單位內非自然死亡，如燒炭、上吊，甚至兇殺案等事故單位。 對於下一手買家的心理都有着明顯影響，而且不論是事故單位本身，或者同層、上下層單位，銀行對此估價都有折讓，即使沒有禁忌、迷信等原因，亦會令此類單位交投相當疏落。
源於該屋苑以雙子塔形式興建，另一座的單位若客廳窗戶面向該兇宅單位，銀行估價亦受拖累，可謂相當經典的例子。 據了解，成交單位同層某單位內有男童於廁所吊頸亡。 同層凶宅 原業主於2004年9月以168萬元購入，持貨近16年至今沽售帳面獲利477萬元，或約2.8倍離場。
同層凶宅: 香港置業 Facebook
伍冠流指，據稱當時有三件事，任何一件沒有做的話，就不會導致這次意外身亡：第一就是本身高血壓，第二是喝烈酒，第三是洗熱水澡。 死者在當晚做齊三樣，在洗澡途中暈倒，浸在浴缸起不來。 而他的家人過了一段時間才賣樓，這段期間家人洗澡都不敢浸浴缸，只敢用花灑洗澡。 「踢契」是指買方在簽妥臨時買賣協議或買賣合約後，拒絕完成交易。 如果買方的理據充分，賣方須退還訂金，並視乎已簽妥的合約內的條款，可能會被提出訴訟而需要作出賠償。 同層凶宅 馬鞍山錦英苑錦雅閣三屍命案，疑受破產、失婚兼中風打擊的父親陳振興，涉以老鼠藥毒殺兩子後再燒炭自殺，轟動全城。 包括貸款額上限僅960萬元，而且只適用於現樓，同時，「新按保」不能用作套現及清數用途，不及「舊按保」計劃般靈活。
如果代理經盡力查證後，回答單位不是凶宅，但最終卻是凶宅，代理未必須負上責任；反觀代理沒有經盡力查證，則可能負上失實陳述的責任了。 屋企有人因病或年紀大過身，大部分情況單位都唔會被定義為「凶宅」。 亦有部分情況，「凶宅」同層單位都被定義為「凶宅」，以98年德福花園五屍命案為例，「凶宅」同層單位樓價亦受影響，即係買入「凶宅」隔離左右單位，銀行按揭成數亦未必做得足。 同層凶宅 香港過去都有不少轟動一時的住宅命案，最近期的必選去年油麻地御金・國峯的公務員夫婦墮樓雙屍命案。
同層凶宅: 單位每月收租1 65萬 回報295厘
不過該單位樓上及樓下單位的估值分別為756萬及748萬元，即上述凶宅同層單位較正常單位估值低約10.6%至13%。 去到這一步仍不等於完成估價，因為按保存在重估可能性，便有可能導致簽約前無法獲悉最終估價值。 同層凶宅 但也不必太過擔心，因為通常按保會參考大銀行估價，如果想要萬無一失，可考慮做預先批核，然後再簽臨約。
網上有不少可供查詢凶宅資訊的網站，包括地產資訊網、squarefoot、香港置業指南針、GoHome等，讓買家了解單位出事日期、凶案簡介等。 不過這些網站的資訊來源主要來自傳媒，而且整理資料上未必嚴謹，未必齊全列出全部凶宅單位資訊，準確性成疑。 同層凶宅 「凶宅」定義因人而異，現時香港法律未有列明何謂凶宅，坊間泛指曾經發生過嚴重事故，涉及人命傷亡包括自殺、他殺、意外身亡等的單位。
同層凶宅: 「凶宅」留意事項 轉載
由於夫婦二人租住的高層單位有命案痕跡，加上他們分別伏屍於2個平台單位，案件罕有造成3個凶宅。 2013年九龍站君臨天下亦發生雙屍命案，除同層全部單位不獲估價外，有銀行甚至拒絕為同一座向的所有單位承造按揭。 不過近年都漸趨開放態度，而且愈來愈多人怕愈遲就愈趕不上樓價上車，畢竟有時見到凶宅成交價可觀，獲利不少。 同層凶宅 在正式批出按揭之前，各銀行內部都會有凶宅及有關審批的紀錄，如果某單位被列為凶宅而未明原因，可能未必反映到轉售能力而不批按揭。 銀行估價還要看看單位位置、升值潛力等，再予以折讓。 相反，理論上如凶宅已轉售多次，自然獲批按揭機會大點。
部分曾發生命案的單位，以及同層所有單位，銀行均不會提供估價或估價特別低，亦有部分銀行會拒絕為凶宅承按。 凶宅在法律上並沒有明確定義，但只要單位內曾出現非自然死亡事件，包括枉死、他殺、自殺等，皆被視為凶宅，亦有部分住宅因同層單位出現血腥命案而被一同定義。 在客人查詢後，代理沒有採取合理及切實可行的步驟查核物業曾否發生死亡事件，可能違反監管局發出的《操守守則》。 幾日後，女戶主將全幢十座做估價，卻發現全部估足，但明明十座曾有凶宅，為何會估到價？ 其後透過親人問其他代理行朋友，才發現單位是凶宅。
但他說笑道，相比起凶宅，無錢才是最可怕，因為就連凶宅都買不起。 7月錄得北角海峰園南峰閣中層E室易手，實用612方呎，兩房間隔，望園景及樓景。 同層凶宅 業主以1,035萬元將單位易手，折合呎價16,912元。 林龍南透露，單位屬於凶宅同層，因此成交價低市價約兩成。
【明報專訊】鰂魚涌太古城繼上周雙屍案同層單位以低市價兩成、1200萬元易手後，再有凶宅同層單位易手。 市場消息稱，華山閣低層戶，屬實用面積685方呎3房戶，以908萬元易手，較正常同類1250萬元低約三成，實呎13,255元。 據悉，上述單位同層單位，2013年一名長者因病厭世跳樓自殺身亡。
同層凶宅: 凶宅定義是什麼？
一般來說，若最終銀行願意估價也可繼續申請按揭，但可能在估價上未必估足，故準買家要有一炮過找清的心理準備。 因此有機會出現的情況是他們因不知某單位是凶宅，而以市價評估。 答案是不會的，主動利申會令銀行及按保調整估價，但最終貸款額都會是以該估價計算。 利申後調整了的估價會永久留在紀錄上，可能會影響未來出售價。
但所謂「盡量小心」及「盡一切應盡的努力」 ，實情也是用「正常人」 認定為合理的情況下進行。 要知道某凶宅單位有沒有估價，用網上估價不太準。 筆者建議未簽臨約前，親自到銀行估價，並提一提銀行前線職員，該單位是凶宅或同宅同層。 那麼，銀行職員致電估價行時會提示估價行是凶宅單位，估價行便會因此而調整估價。 同層凶宅 有了估價後，可以和業主還價，盡量成交價貼近估價，那麼做高成數按揭便不會有難度。 剛才提到，如果嚴重的事故單位、同層單位有出現全層單位無法估價的情況，當然不一定只向一間估價行做凶宅估價，畢竟每間做法不同。
中原地產施長達透露，北角港運城1座高層B室，面積752方呎，作價1,358萬元易手，折合呎價18,059元。 成交單位同層有單位曾於2016年發生自殺命案，而一般凶宅同層單位成交價低市價10%或以上，是次成交單位則以市價成交。 施長達續指，原業主於1996年以619萬元買入單位，持貨21年賬面獲利739萬元，單位升值1.2倍。 同層凶宅 另一方面，凶宅的「凶」程度，例如事故起因、經過、結果的嚴重性；是否曾被大肆報道、令人恐懼的程度、距離現時的時間長度及是否涉及轉手，都有可能影響銀行的貸款批核。 對於發生較輕事故的凶宅，部分銀行有較大幾率批出按揭，只是會一定程度上降低按揭成數及上調按息。
而事故單位的毗鄰或上下層單位，銀行亦有可能批出較少成數的按揭或調高按揭息率，不過「凶」的程度絕對比事發單位來得少，審批準則亦會較為寬鬆。 事實上，不得不full pay通常是因為借唔到按揭，而是否可以成功估到價是其中一個重要因素。 同層凶宅 通常來說，只要單位沒有發生極其兇惡的事情，幾間大銀行都會接受凶宅按揭申請。 值得留意的是，前往銀行估價時，應告知銀行職員該單位屬於凶宅或凶宅同層，此後銀行會委託估價行進行估價。
同層凶宅: 香港6月cpi升幅放緩至2 4%
至於租盤方面，她表示因錦英苑位處山上，較「隔涉」，該單位目前月租普遍約1.3萬至1.4萬元，而過去有案例自殺凶宅月租會跌至約1萬元。 美聯首席助理聯席董事李聖智表示，小西灣藍灣半島7座高層G室，面積455方呎，為兩房間隔，望山景，議價後以780萬沽出，呎價17143元，屬市價水平。 更重要一點，如果死者根本並不是「註冊業主」，只是單位的租客，租客在單位內過身在查冊時並不會反映出來。 例如轟動一時的九龍灣德福五屍命案、康怡烹夫案，只因死者全屬租客，註冊文件未能反映。 坊間一些「凶宅網」就成為查證單位是否凶宅的方法之一。 然而由於「凶宅網」本身都是民間組織自己搜集資料，它只會說明哪一座，但卻只會以高中低層來標示單位，加上這些網站未必包括所有凶宅單位，所以只有參考作用。
- 所以如果註冊業主過世，他的死亡證可能會被註冊上土地註冊處。
- 法律上雖然沒有保障買家誤買凶宅的明確條例，但過去亦曾有成功追討案例。
- 幾日後，女戶主將全幢十座做估價，卻發現全部估足，但明明十座曾有凶宅，為何會估到價？
- 至於元旦日一度錄得破頂價1,250萬元成交的沙田第一城相連戶，消息指昨日遭買家撻訂因而淪為「詐糊」。
- 如果本身單位是以「長命契」 的方式持有，只要在生持有人把「死亡證」在土地註冊處上註冊，已可繼承遺產，同時可以避過印花稅。
- 本身因為「凶宅」難以得到銀行貸款，同時也礙於心理因素，所以他們不會考慮。
問到女戶主Bibi對於搬入這個發生過自焚慘案的單位有何感想，她就表示「完全冇問題」。 她又告知，由房署安排看單位到取匙裝修，一直都知道單位曾發生自焚命案，細節亦全部清楚了解，他們仍然選擇這個單位。 如果你住的大廈或樓層突然發生命案，附近單位一夜間變成凶宅，你會害怕嗎？