分權契轉長命契 內容大綱
瓜分後的業權，不但可以自由繼承，理論上也可以進行買賣，當然，在市場上，買樓的人只會買樓宇的全個單位，絕不會無故只買入單位中的半份。 ●因此，如果聯名業主就出售物業的時間和價格有分歧，就會產生很多麻煩，想出售的一方未必能如自己所願。 分權契轉長命契 如果你考慮與親戚或朋友聯名投資購買一個物業，那就要特別考慮一下將來的事情，提前找一位專業律師咨詢聯名物業的利弊。
不過，業主須留意，假設按揭成數不變，拉低物業估值會令按揭貸款額下調。 買樓要繳付印花稅，樓宇轉名亦一樣，交多少稅款，主要視乎物業售價或價值。 分權契轉長命契 本篇文章僅是對有關題目的一般概述，只供參考，不能作為任何個別法律意見或按揭申請。
根據房屋條例，單位除在首次售出日期起計兩年後，經第二市場轉售，或已繳付補價外，是不可自由轉讓物業業權的。 但在特殊情形下，房屋委員會 (房委會) 可根據個別情況酌情批核業權轉讓之申請。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 分權契轉長命契 值得留意的是，就算物業只落夫妻的其中一人名不過另一方能夠證明曾經支付首期或有供樓，日後如果要上法庭的話另一方都有機會取回物業權益。 至於聯名物業只是一個統稱，聯名物業可以分為「聯權共有」或「分權共有」。 首先，要考慮該聯名物業是「聯權共有」抑或是「分權共有」？
- 再者，礙於普及度不高及計算方式較複雜之緣故，市場上亦非所有銀行均會接納以資產值申請按揭。
- 如果發現樓契遺失，可委託律師進行宣誓，在宣誓期間透露遺失原因，由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本，文件同樣具備法律效力。
- 基於金管局對銀行的指引，銀行提供予按揭借款人的現金回贈不會超過貸款額之1%；現時市場上現金回贈普遍由貸款額之0.5%至最高1%不等。
如以長命契方式持有物業，其中一方過身，業權便全歸另一方。 如果物業是分權持有，其中一方過身，其業權便會留給後人或遺囑受益人。 分權共有人必須同樣擁有佔用物業的權利；所謂分權共有，可看成是每人均持有物業的一個獨立部分，即使各人份額不同，個別共有人所擁有的部分不會與其他共有人的部分重疊。 分權契轉長命契 換言之，每名分權共有人都各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。
分權契轉長命契: 可否將「長命契」轉為「分權契」?
●假如他日其中一位擁有人不幸離世，該擁有人的業權不會變成為其遺產的一部分，而會自動轉給其他還在世的擁有人。 ●如果物業是以長命契的形式購買的話，所有聯名擁有人在法律層面上都會被視為一個擁有人。 一般而言，香港所有的土地都屬於中華人民共和國 (People’s Republic of China) 所擁有的，除了位與中環的聖約翰教堂 分權契轉長命契 (St. John’s Cathedral) 那一塊土地以外。 這也就是說，大致上所有香港的土地都是政府的，而物業業主其實也只不過是根據政府租契 向政府租用土地而已。 根據長命契，由於所有共有人都被視為擁有整個物業，只要其中一個聯名人有經濟困難，例如需要債務重組及破產，就有可能令所有共有人的業權都被牽連，共同承擔後果。
所以，即使是自住，在買入無契樓前，最好都是問清楚銀行會否批出按揭，或是向按揭轉介公司了解，以免最終撻訂收場。 另一做法就是以「送讓契」送出物業，無償地送贈物業，該物業即屬「送契樓」。 即使交易涉及金錢，但如果成交價嚴重偏離市價，又不經代理交易，亦有機會被銀行視作送契。 送贈契或涉業權問題，部分銀行為管理風險，一律不批核送贈日期為 5 年內的物業按揭。 分權共有人，分權共有的產權，各業主擁有獨立份額的業權，可由後人繼承，業權不會因死亡給了其餘聯名人士。 分權契轉長命契 【小知識】新盤招標規則你要識 購買以招標方式銷售的一手住宅物業的準買家，要先參考有關發展項目的成交紀錄冊，了解發展項目的銷售情況及各住宅物業的交易資料，並閲讀載有銷售安排… 「樓契」絕對講得上是一個物業的生命，作為單位業權的證明，是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。
就新界小型鄉村式屋宇的建築，港府於八七年作出了新法例：如果村屋在沒有豁免的情況下，而進行建築工程，是會被視為非法建築物，屬於違法。 鑑於村屋無須「入伙紙」便可入住，一般買家及業主為了制定官方文件，通常都會向地政處要求簽出「不反對入住紙」作證明。 大多數銀行也可致電到估價行並透過銀行和估價行的聯繫以獲得最高物業估值。 另外，為避免欠債人在破產前轉移資產，香港法例第6章破產條例裡的第49條說明：如原業主申請破產，在最近5年內所送贈或低於市價出售的資產，都有機會被債權人強制性收回抵債。 換言之，送贈契會因此而被推翻，新業主便會被充公物業。 基本上除了上述分別，其他聯名物業特性都基本上差唔多。
分權契轉長命契: 聯名居屋如何甩名？
一般而言，契約是指私法上的法律行為，可分為債權契約（例如買賣）、物權契約（例如所有權移轉登記）及身分契約（例如結婚）等，不過在公法上也可能存在契約關係（例如行政契約）。 在民法上，狹義的契約（即債權契約）為債之發生的原因之一，而一般僅稱契約時所指稱者也多屬債權契約。 契約行為並不等於「契約書」，一份契約書中可能包含不只一個契約行為；契約行為也不以做成書面為必要，契約原則上為諾成且不要物的法律行為，只有在例外情形，基於特殊考量（例如公益）時法律會明文要求。 當業主租出單位時，應向其按揭銀行索取書面同意書，以向租客保證其租入之物業已取得銀行同意。
若交易涉及住宅物業，按值計算的印花稅一般會在買方簽署正式買賣合約時支付。 有關非住宅物業，印花稅會在完成交易並簽立轉讓契時支付。 簡稱MIP，香港按揭證券有限公司於1993年3月推出此計畫，目前借款人可透過按揭保險計畫，以購買保險的方法，向銀行申請超過六成及高達八成（個別合資格個案可高達九成）之按揭貸款。 而用戶則可瀏覽及搜尋服務商的資訊，並直接聯絡相關服務商。 除上述轉讓業權的手續費外，業主並須繳付一切有關轉讓業權的費用，例如房委會批契費、申請更改按揭貸款安排的手續費 (如適用)、厘印費及簽契費等費用。 申請書所提供的個人資料，將用作處理轉讓業權申請及提供予差餉物業估價署作發出徵收差餉 / 地租通知書之用。
不過不得不承認，單邊按揭提供一個簡單快捷渠道套現資金週轉。 ROOTS上會建議申請單邊按揭前要想清楚長遠方案，尋求如何借完單邊按揭後，與其他聯名業主向銀行申請轉按，擺脫高息環境，減輕生活負擔。 若借款人選擇隱瞞其他業主，而且沒有制定策略清還半邊貸款，在貴息情況下有可能隨時輸掉層樓。 如果物業已按給銀行，業主須與銀行聯絡，查詢是否需要更改按揭貸款契據。 如有需要，業主必須先行填妥一份轉按申請表 (請向所屬的租約事務管理處索取或在網站下載轉變按揭安排申請表HD64)，把建議的修訂按揭條款提交房委會審批。
根據香港土地法，香港的業權大致分成兩種： 全權擁有 ，以及 共同擁有 。 顧名思義，「全權擁有」可理解為物業只有一個人擁有，而「共同擁有」則可理解為物業有兩個或更多人聯名擁有。 長命契還有一個特點，就是任何一個共有人不能以遺囑來處置其權益，故此任何共有人欲以遺囑另行指定繼承人時，必須先行將聯權共有的產權拆除。 以聯名方式共同持有物業一向常見，普遍出現在夫婦或子女身上，但原來此類聯名物業亦暗藏危機。
分權契轉長命契: 推薦文章：2 45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
此很有機會被懷疑制造假買賣而去逃稅，稅局有權追收少付稅款。 信託契書 ，也叫信託抵押，是指債務人作為信託委託人將自己的財產通過契書轉讓給信託受託人，以該信託財產保證債權人實現的一種擔保方式。 接受信託財產並承擔保證責任的信託受託人通常是信託擔保公司或與債權人關係較密切的人。 當債務人不償還債務時，債權人（即信託受益人）有權要求受託人變價處理信託財產，並以變賣所得價款實現債權人的債權。 有個海字大家都應該估到同望海嘅單位有關，凸海同凹海係指望大海景嘅單位。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 編按：專欄作者黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 分權契轉長命契 此外，財務公司亦可能會要求借款人預先簽訂文件，將樓契由原本的「長命契」轉為「分權契」作為保障，萬一借款人無法供款，財務公司亦可以此文件出售其業權以彌補債務。
要避免長命契俾人改咗都唔知道，業主可以利用政府新推出的物業把關易。 簡單來說，登記了就可以第一時間知道物業的狀況，變相可以立即制定相關應對措施。 分權契轉長命契 物業把關易是一項政府提供給業主訂購的通知服務， 讓業主監察是否有涉及其物業的相關土地登記冊的文書交付註冊。
泛指業主將物業按給銀行後，卻因種種問題而無錢再供款，銀行會依照法律向業主收樓。 而銀行會將該物業在市場上進行拍賣或租售，以補之前被拖延的按揭和供款，這物業即為銀主盤。 買家在「簽訂買賣合約」後成為業主，只是沒有樓契在手，在此交易完成前再將物業放盤出售人士，稱為確認人，而該單位則稱為「摸貨」。
由於近親轉讓，不論受轉讓的一方有沒有在香港持有物業，轉讓物業都印花稅率都會以舊稅率計算，如物業售價低於200萬元，印花稅只需要100元。 雖然需要繳交印花稅，卻可豁免樓價10-20%額外印花稅。 房屋署發言人表示，根據現行政策，購買居屋單位簽訂買協議時，申請人可與名列申請表上的一名成家庭成員，以不可由第三者繼受的「聯權共有」方式（俗稱長命契）共同擁有業權。 分權契轉長命契 日後未補地價居屋業主如欲將持有單位由「聯權共有」改為「分權共有」，並不需要先補地價。 不過，如果丈夫未完成轉名手續，並為第二層樓申請按揭，銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。 一般來說，轉名沒有實際期限，故有些業主會以拉長轉名期的方式，確保另一半不會即時放售物業。
例如陳先生和陳太太各持50%，那麼陳先生過身後，那50%業權便會留給陳先生的後人或遺囑內的受益人。 買賣和銀行按揭必須要由所有共有人簽署才有效，如果物業其中一個共有人是長者，例如不良於行，或者因疾病而無法簽署文件，就有可能令到家庭無法更靈活地運用資產進行買賣或銀行按揭。 在經律師協議後，律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約，買賣雙方簽署「轉名契」後，新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。 分權契轉長命契 在長命契的安排下，如果我想把業權留給我的後人，而不是給其他擁有人，我要怎麼辦？ 其實，你需要準備一份瓜分業權 的契據，並向其他的業權持有人發出通知，繼而將瓜分業權的契據登記在土地註冊處的紀錄冊。
如果買方的理據充分，賣方須退還訂金，並視乎已簽妥的合約內的條款，可能會被提出訴訟而需要作出賠償。 信託聲明書由註冊擁有人(註冊業主)發出，聲明物業所屬權利、利益、權益均屬於另一受益人。 例如，當受益人在獲取物業時仍未成年，便須由信託人代為持有物業。 當涉及某些受《新界條例》規管的新界土地時，《新界條例》第18條規定若有關土地屬於任何未成年人士，民政事務局局長可委任受託人代持有土地，而受託人處置物業前須經民政事務局局長同意。 分權契轉長命契 根據香港政府的土地政策，政府以「租約」形式將土地批租予市民使用，政府自始至終保留其擁有權，而承批人只是擁有土地在某一「年期」內的「使用權」而已。 即使承批人將土地出讓，其實只是將所有的土地使用權之剩餘「年期」轉讓，後來的承批人仍需面對著作為最終「業主」的政府，在批地契約的規限下，遵從契約內的條款使用土地。
如未能於有效期內完成業權轉讓，業主便需要重新提交申請及繳付有關費用。 必須注意，要提交登記的文件必須符合《土地註冊條例》及《土地註冊規例》的規定，土地註冊處才會接受這項登記。 因此，為免延誤以致影響物業日後轉名或出售，可以尋求律師的協助，律師提供服務包括填交正確的文件、擬備註冊摘要表格和呈上土地註冊處完成死亡證登記手續。 當購買居屋單位簽約時，申請人可提出與申請表上的一名家庭成員，以「聯權共有」的方式擁有物業，這種做法就是「居屋長命契」。 如居屋未補地價，但業主又想轉讓業權，不論是除名、轉名還是加名均須先向房委會申請並取得同意，政府將酌情批核。 一類為個人擁有，例如業主一個人全部擁有，或由一間公司全權擁有 ; 而另一類則為共同持有，一個物業由多於一名業權人購入，例如兩夫婦共同持有。 筆者認為以聯名方式持有物業的業主，相信都有一定程度的關係基礎，若其中一方作出錯誤決定，建議不妨向另一方坦白從寬，或會得到對方諒解，一起尋求解決方法，仍有機會轉回銀行的低息貸款。
分權契轉長命契: 聯名買樓有什麼好處？
即使居屋未補地價，但業主之後想轉讓業權，包括除名、轉名及加名，均須先向房委會取得同意，房委會將酌情批核。 而轉名除名過程，一般毋須補地價，但涉及索取房委會及銀行等相關機構的授權。 網民透露，姪女有感情煩惱求助，指拍拖約4年的男友主動問她收入及積蓄，聲稱想一齊夾錢買樓將來結婚用，但男方主動講明要寫「分權契」，原因是「萬一佢有咩萬一要保障佢阿媽」。 分權契轉長命契 男方還「開口講到明要買邊度嘅樓，奇怪在又唔近男家，又唔近女家，只喺話個度值得投資買」。 業權性質係長命契，業權唔可以轉名，唔可以立遺囑將業權留比親人，如果其中一方過身，業權只可以由在世的業主去承繼。
若業主將來因欠供款而遭銀行沒收物業，租客亦會獲得一定程度之保障。 又稱「樓換樓貸款」，是短期貸款的一種；由於新購單位的交易期早于原有居所之出售期，導致資金未足以支付新居的首期或樓價尾數，遂買家向銀行申請一筆短期貸款作資金周轉。 銀行向借款人發出的書面通知，確定已批核借款人的按揭申請，當中列明按揭金額及相關借貸條件；如按揭利率及還款年期等。 將已按予承按人的物業再按予同一承按人以獲取承按人貸款予其他（即不同於第一按揭的）借款人；或將已按予第一承按人的物業再按予另一位承按人（即第二承按人）以獲取第二承按人的貸款。 分權契轉長命契 在一項物業轉易的交易裡，正式買賣合約通常是由賣方律師預備（買方律師可提出修改），並於臨時買賣合約後才簽訂。 載於正式買賣合約內的條款及條件一般會比臨時買賣合約的條款詳細，並涉及較廣泛的範圍，但正式買賣合約亦會轉載雙方在臨時買賣合約內所同意之基本條款。 由地政處發出的「豁免紙」，是針對本港不超過三層、不高於廿七呎，及上蓋面積不超過七百呎的村屋，要得到建築、渠務及地盤整理三項工程的豁免，就必須先向地政處取得三張「豁免紙」。
這方法既可免卻遺產承繼手續，又可防止子女取得物業後，隨即變賣物業，形成自己無家可歸。 年才完成，受贈人於這段時間內轉售物業困難重重，即使真的於市場放售，地產代理有責任告知準買家該物業為送契樓，並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核，多數買家都避之則吉。 長命契的遺產承辦手續很簡單，只要拿死亡證上律師樓，律師樓把死亡證註入田土廳，聯名生還的一方便自動繼承業權，不需要法庭令。
- 私人樓宇業主可按照《建築物管理條例》向土地註冊處登記成立業主立案法團。
- 相反，在長命契的情況下，因為聯名人被視為擁有整項物業，其中一名共有人財困，有機會所有業權都被拖累，所有聯名人都要共同承受惡果。
- 最近有外國機構的調查發現，香港的生活指數已升至全球第一位，在港置業已經是一件非常困難的事，所以父母送贈物業給子女開始漸趨普遍。
- 最重要的是這些未超過5年的『送贈契』物業，銀行普遍不會批出其按揭，因為銀行不希望承擔將來可能被追討的風險。
- 長命契的遺產承辦手續很簡單，只要拿死亡證上律師樓，律師樓把死亡證註入田土廳，聯名生還的一方便自動繼承業權，不需要法庭令。
對於要做樓宇轉名，同時想重做按揭的業主，當向銀行申請按揭時，銀行本身就會委託幾間公證行為物業估價，不同公司的估價或有出入。 這種內部轉讓，形式上是以買賣操作，實際並不涉及資金轉移，只是純粹業權轉讓，故不涉及地產代理，通常由律師辦理手續。 當業主向銀行申請按揭，樓契就會被存放於銀行作抵押，在接近供滿日子時，銀行一般會發信通知業主需要贖契，否則便要收取寄存費，但亦有部份銀行不會主動通知。 如任何餘聯名人士去世，權益將根據其遺囑決定如何理繼承，如無訂立遺囑，將根據《無遺囑遺產條例 》繼承。 故此，一般而言，想將物業轉讓子女等直系親屬，其中一種較正常做法是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣無異。 如想將物業留給子女，可以利用「長命契」方式加入對方名字。
另外，如單位有未供完按揭，程序更加複雜，因為銀行要考慮擔保人的利益才會批出授權，因此業主最好委託律師處理。 在現行政策，購買居屋單位時亦可提出與申請表上的一名家庭成員，以「聯權共有」的方式聯名擁有物業，即俗稱的「居屋長命契」。 分權契轉長命契 可以，但一定要辦妥遺產承辦手續，本公司可安排律師代辦手續。