出租物業按揭成數 內容大綱
而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%，假設利率上升3厘，供款不可高於月入50%。 如被銀行揭發單位並非自住，銀行一般慣常做法是收回貸款（call loan），追回不同成數之間的差價。 雖然貸款從來不屬於業主，說不上是金錢損失，但要臨時填錢補貸款額，難免打亂陣腳，令業主頓失預算。 另外，按證公司亦會抽查單位自住情況，如有違反，或須補繳保費。 過去自住與放租的最高按揭成數只差 10%，只要業主準時供款，銀行有息收，一般沒太大因由深入調查，業主是否擅自放租。 事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 如果買家人齡較高，或手上資金不多，就要找擔保人承造按揭，如果擔保人有按揭在身，銀行會收緊1成按揭成數，例如由原本6成減至5成。 買家如遇此情況，可以申請額外的按揭保險，借更高成數按揭，注意的是，在按揭證券公司而言，擔保人只接受借款人或抵押人的直系親屬、未婚夫婦或親戚，朋友是不可以做擔保的。
但據金管局規定，申報出租的1,000萬元以下物業的按揭成數為五成，1,000萬元或以上物業為四成。 根據按揭保險公司規定，申請高成數按揭都必須要以自住為目的，自住的人最少為一位抵押人、借款人或擔保人，直至完全清還按揭保險。 若果業主用來出租，被按揭保險公司揭發的話，有可能即時被call loan（提早還款），而銀行亦有可能減成數及增加利息，可大可小，所以切勿輕試。 若果業主沒有申請按揭保險計劃，並想將住宅出租，亦都要事先通知銀行，並且取得銀行的同意才可出租。 如果非本地收入佔總收入超過一半，而香港沒有直系親屬，按揭成數一律扣減一成。
讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 答：現時只有房協核下的資助房屋推出了未補價出租計劃，詳情請參閱以下文章。 至於房委會核下的居屋，如未補地價，仍然未有任何計劃可供申請。 有客人問：如銀行發現「偷雞放租」會不會call loan？ 銀行幾時都有權call loan的，不需要原因。 如是高成數按揭，HKMC發現出租一定會call loan。 答：如果由自住轉為出租，按揭成數便由6成降至5成。 但讀者會問：如果有其他按揭在身，會不會成數再減多一成？
值得留意的是，申請人可以由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭，不過同樣地不能夠有任何現金套現。 在正常的按揭轉按個案裡面，業主可以任意申請轉按。 至於在沒有按揭保險的情況下，樓價1000萬或以下可以轉按最多60%按揭，而貸款額上限為500萬；樓價1000萬以上的物業可以轉按最多50%。 假設業主擁有一層1000萬物業尚有按揭100萬未還清，業主在收入情況允許的情況下可以申請轉按最多500萬按揭，額外套現400萬。 當然要留意的是，申請轉按時業主最好確保按揭已過罰息期。 顧名思義，在罰息期間進行轉按要向銀行繳付費用，結果分分鐘得不償失。 值得留意的是，如果要申請按揭保險借高成數按揭提供按揭成數上限，所有申請人及擔保人都必須將物業用作自住用途，而且必須謹記放寬按揭保險限制只適用於現樓而不適用於樓花物業。 買一手樓人士只要記住要用新按保計劃就一定要使用建期plan。
今期主要說說壓力測試5個基本要點，包括申請按揭程序、壓力測試計算方法、供款與入息比率表、甚麼情況做壓力測試、壓力測試如何計算兼職人工及自僱收入等。 如業主於香港按揭證券有限公司或銀行的年度聲明中報稱已出租的單位是自住用途及提供名下的水費單作證明，已屬於虛假聲明，一旦被揭發，最高可判處監禁12個月及罰款，切勿以身試法。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 如果手上持有的物業屬於公司名下，公司董事可以利用公司向銀行申請按揭。 出租物業按揭成數 一般來講，銀行都會要求公司董事或股東為該項按揭做擔保人或借款人。 值得留意，現時的銀行不會為公司提供物業成交按揭。 意思，若業主要利用公司持有物業，公司必須要先 full pay 後再申請按揭。 正如剛剛上述所講，非固定收入人士或自僱人士只可以借最多8成按揭。 另外，希望各位要謹記，如果需要用非固定收入部分作壓力測試計算借高成數按揭的話，銀行需要申請人提交6個月的收入證明然後取6個月的收入平均數作壓力測試計算。
假如從事兼職工作的是自僱人士，本身有專業資格，比方的士證，兼職收入可計作入息。 但如果從事的行業不需要專業資格，那麼就需要提供會計師樓核證財務報表及利得稅表，才可以計作入息。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。 不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。
若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 填報稅表時只要填妥位置，稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算。 出租物業按揭成數 舉例來說，市值租金為 2.7 萬的單位，如銀行預估租金只有 2.5 萬，那計進入息的，便只有 1.5 萬（ 2.5 萬 x 60%）。
考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 事實上，由於香港租金高企，千萬元單位的市場租金動輒能達3萬元至4萬元，甚至更高。 因此當購入此類單位時，申報為出租，計算正式租金或擬租金收入後，買家入息水平即會上升，即使租金打了6折及壓力測試收窄10％，仍然能夠過關。 出租物業按揭成數
出租物業按揭成數: 按揭證券公司舊按保
換言之，你的收入固定與否會影響能否借盡高成數按揭。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 出租物業按揭成數 她指，Buy To Let是以物業的預計租金收入作為首要計算，其次香港需有穩定薪金收入，最低入場門檻是年薪不能少於2.5萬英鎊(約27萬港元)。 新按保措施推出後曾收到讀者查詢，他們打算以高成數按揭置業，但因每月還款額大，所以期望收樓後即時出租，以幫忙償還貸款。
退一步來說，就算突然被按證公司Call Loan，Sam自覺不會有任何問題，原因很簡單，只要把物業轉按到另一間銀行便成，亦毋須再申請按保，簡單而言他抱有一種「你吹我唔脹」的心態。 已打釐印的租約，政府才認受其法律效力，日後如不幸遇上租務糾紛，便作呈堂證供。 因此，如果因不想報稅而不打釐印，業主便無權要求租客履行租約，稅務局更可能提出索償訴訟，要求補打釐印兼罰款，屆時便得不償失。 出租物業按揭成數 注意，如免租期計入租期內，首月的租金會減少需付租約印花稅便隨之減少。 放租雖然多數有經紀代勞，但業主在放租前亦要先了解準租客背景，最好向準租客索取如身份證、收入證明等基本資料的副本，以作不時之需。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。
銀行因為物業變成負資產而立即Call Loan的個案其實少之又少，更加不會無緣無故突然Call Loan，因為突然要求業主提早償還貸款，有機… 自從政府放寬按保，物業承造高成數按揭的比例大增。 不過，按保要求貸款人的物業必需是自住，如果「偷雞出租」被銀行揭發，分分鐘「偷雞唔成蝕渣米」。
出租物業按揭成數: 物業敍做高成數按揭，出租前須先甩按保
詳細計法、如何報稅可以更慳等問題，可讀千居有關物業稅的文章。 新手業主把單位放租，第一步要做的，是掌握最基本的放租知識，以免誤墮法網，或被別有用心的租客乘虛而入。 千居為新手業主盤點 ７ 大放租注意事項，教你跟足程序放租。 銀行在考慮按揭成數或還款年期時，都要視乎居屋首次出售日期，例如2001至2002年後出售的綠表居屋及2007年後出售的綠表公屋，一般都可借到高成數按揭。 出租物業按揭成數 除了雜費支出外，怎樣挑選優質租客也很有學問，要怎樣旁敲側擊了解其工作背景、收入是否穩定、會否準時交租之外，偶然還要應付租客突如其來的家居維修問題，大家更擔鈊就是怎樣可以提防租霸。
- 今期主要說說壓力測試5個基本要點，包括申請按揭程序、壓力測試計算方法、供款與入息比率表、甚麼情況做壓力測試、壓力測試如何計算兼職人工及自僱收入等。
- 這個個案由於涉及政府的房屋福利，取得福利的前提必需是用作購買自住樓並作供款用途，只要用途有所變動，在變動前便需要向有關部門申報，有關部門便可能停止發放或追回相關費用。
- 上述資料只供參考，法律及稅務事項可向專業人士查詢。
- 因此無論是申請按揭時，甚至取得貸款後亦不能改變自住的用途。
- 根據以上的表，純自住物業的壓力測試通常是50/60比率，但自住物業有按揭、出租物業所得的比率較低。
但如果希望用物業當做「資產」的話不但需要扣減尚未償還的按揭金額之外，有銀行更會將物業價值除以一半計算。 換言之價值1000萬的物業，有些銀行只會當作價值500萬的「資產」計算。 無論什麼物業或者樓價，用資產借按揭最多可以借4成。 但個別銀行只會願意借2成半，如果要提升至4成就要提供其他流動資產作證明。 出租物業按揭成數 按揭成數一般來講都會用按揭保險或者非按揭保險來劃分。 盤古初開的時候，銀行或者按揭世界都沒有所謂的按揭保險，只有每間銀行訂立願意借最多幾多按揭成數。 現今階段，在沒有按揭保險的情況下，樓價1000萬或以下的按揭申請只能夠批最多60%按揭，而貸款額上限為港幣500萬。
而最近就有一個活生生例子，有業主因為涉虛報物業為自住而遭廉政公署起訴騙取銀行貸款490萬港元。 假設每月收入70,000元，樓價900萬元，八成按揭，貸款額720萬元，還款期30年，壓力測試前利率1.38%，壓力測試後利率5.5%。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。
出租物業按揭成數: 按揭成數
雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。 一般業主持有的住宅單位可以分為自住用途或者出租（投資）用途。 自住用途的單位可以申請高成數按揭或使用新按保計劃（波數plan/林鄭plan）借最多90%按揭。 樓價1920萬內的自住物業可以借最多9成按揭，樓價1920萬以上的自住物業可以借最多5成按揭。
出租物業按揭成數: 什麼是「按揭成數」?
如業主因想避稅等種種原因，不向差估署呈交通知書，租客得知後，或要求減租，甚至遷出。 租客無交租的十五天起，業主可採取行動，但就避免選擇前往區域法院作審理，而是直接往土地審裁處作申索。 因為一般來說，區域法院會處理任何細節，即使由租客提出的理由，法庭也會先接受，並用法律觀點去審理；但土地審裁處卻相對簡單，可以直接追討租金。 當然，還有一些使費，除了要繳付律師費外，上庭連執達主任收樓也牽涉費用，但一般而言，大約五千元內已經可以。 如果選擇好地區、計算好回報後，真的要部署買樓收租，究竟自己要支付什麼費用? 除了要預備首期外，也需要支付經紀佣金、律師費、印花稅、查冊費用外，放租時也要支付租樓佣金，並替租客繳交管理費、差餉、地租、及每年申報印花稅。 另一方面，如果放租者是公屋租戶，將單位租上租，也是違法行為，視為濫用公屋資源，將會不予警告，終止租約。
但當然，香港按證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。 購入新盤物業的買家則有不同，特別是「樓花」物業。 如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。 因為銀行受到金管局所規管，故銀行須依照金管局的規定批出按揭。 根據現時2015年2月金管局修訂政策，準買家在銀行可承造最高五至六成按揭，視乎物業價值而定。 作為一個房地產投資者， 把自己的單位放租出去， 從而賺取租金收入， 是筆者想做的事。 然而， 當作為業主的你， 想要把物業放租出去的話， 其實需要很小心。 除了盡量找個有穩定收入的好租客以外， 還有很多需要小心的事。 不然， 一不留神， 有可能會觸犯法紀， 甚至被懂行的租客藉此趁機佔便宜。
MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 有些銀行有沒有打厘印都是一樣以7折計算，有些便6折。 不過建議客人不要唔打厘印，因如交了物業稅而無交厘印稅，稅局的電腦一定聯繫到。 出租物業，按揭最多做5成，如多過一個按揭便4成，但租金可計收入打7折，因而令個按揭玩法比自住按揭複雜很多。 這裡匯集了客人曾問過我們的問題，做了一個FAQ。 出租物業按揭成數 工商舖物業包括工廈單位、商舖、地舖、車位等等一律最多只能夠借50%按揭。 早前因疫情影響，政府放寬成數上限由原先40%按揭調高至50%按揭。 不能樓換樓 – 9成按揭申請人不能夠未成交原先持有物業便向銀行同時申請第二層物業。 要9成按揭的話，申請人必須先賣出手上原有物業再申請按揭。
若果未甩按保就出租，情況就如上述處境3，按保公司會隨即徵收額外保費，並要求轉按至5成以下。 如果你買入物業時已連同租約一併買入，就一定要申報為放租用途。 由於申報為自住，可申請最高6成按揭，如果加上按揭保險，更可以申請高達9成按揭。 出租物業按揭成數 申報為放租，就只有最高5成，所以決定應取決於首期。 如果業主有足夠首期，可以報放租用途，如果沒有足夠首期，可以先申報為自住，日後有錢可以補回按揭差價，降低按揭成數至5成，到時再將單位改成出租用途。