根據發展商的「備用二按」，「二按」首兩年免息免供、第三年2.5厘、第4-20年則5厘，表面看似吸引，但計算壓測仍要以最高息期的5厘上調三厘作測試。 樓盤距離最近的南昌鐵路站，需步行約五至八分鐘才抵達。 因為由「南昌站」前往「GRAND VICTORIA」可以選擇往西面的行人天橋，並且穿越西九龍公路，才能連接公屋「海達邨」及深旺道一帶。 若選擇揸車的住戶，屋苑一期共提供143個車位，車位比例未做到豪宅級數的一對一，維持在3.6戶單位分一個車位。 凱樂苑放盤 「西九四小龍」還包括兩個項目，共由6座物業組成，共提供2,256個住宅單位，由長實及新地合作發展，屋苑主力提供兩房戶型，另外設有少量三房及三房連套房間隔，部份單位更可打通作逾千呎的相連單位。 截至2021年2月止，屋苑平均呎價為18,430元，現時一個兩房單位售價約840萬元。 另一個選擇則為「昇悅居」，項目由新地及信德合作發展，共由七座提供2,434個住宅單位。
【白居二2022】假如你是持白表人士，未能購買到政府推出的一手新居屋，可以考慮轉移至居屋第二市場物色單位。 但若果你想購買心頭好之餘，希望同樣獲批最高按揭成數和年期，惟有購買樓齡較新的居屋。 本文分析「白居二」按揭限制、購買這些居屋時要注意地方，以及介紹現時可供選購的9個居屋屋苑。 房委會以市價52折推售的「居屋2018」長沙灣凱樂苑，毗鄰豪宅新盤，身價亦看高一線。 凱樂苑錄首宗二手轉售個案，一個開放式單位在未補地價市場以480萬元售出，雖然帳面已賺236.4萬元，惟因單位未過三年額外印花稅期限，須徵收10%辣稅，扣除辣稅，仍賺約180萬元。 凱樂苑放盤 富誠地產謝婉玲稱，黃大仙居屋啟德花園4座中層H室，實用面積約701方呎，三房間隔，原業主因移民計劃將至，今年1月未補價市場開價768萬元放售，期間4度降價，終以688萬元轉手，較銀行估價低約4.4%，呎價約9,815元。 凱樂苑為2018年推出的新居屋項目，於2019年初才正式揀樓，當年項目最貴單位售約467.98萬元。 而該盤3月錄至少兩宗二手買賣個案，當中有三房戶做價高達825萬元。
凱樂苑放盤: 開放式單位22個
近年新居屋市場二手轉讓利潤雖翻倍，但面對「疫」市，連該類物業都連環出現銀主盤。 長沙灣凱樂苑一個低層單位，購入僅約3年即淪為銀主貨，並開價約546萬元放盤，較購入價高逾倍。 未補價第二市場樓價回落，居屋王旺角富榮花園三房戶，樓價最新跌至618萬元。 凱樂苑位於長沙灣荔盈街3號，鄰近私樓新盤維港滙，距離港鐵站約5分鐘步程，項目於2018年推出，建有五座，提供2,522個單位，由於地點方便，而且部分高層單位可望海景，故當時被市場稱為「居屋樓王」。 雖然政府致力遏止資助房屋炒風，仍難阻居屋變搖錢樹，有「居屋樓王」之稱的長沙灣凱樂苑，近日錄得首宗二手成交，原業主持貨僅約兩年，單位已升值近一倍，即使須繳交樓價一成之辣招稅，原業主仍料賺約180萬元，即逾七成，好過炒私樓。 凱樂苑放盤 疫情持續2年多，本地經濟大受打擊，即使具有九龍「居屋王」稱號的長沙灣凱樂苑，市場消息指，屋苑錄得一個單位，業主疑因無力供樓斷供，單位淪為銀主盤。 單位屬開放式戶，市傳由匯豐銀行在市場叫價546萬元放賣。 註 – 叫價參考資料由中原地產代理有限公司提供(持牌地產代理牌照號碼 C )，每小時從中原網上搵樓及伺服器更新。 至於私人屋苑方面，則有較相宜選擇，樓齡逾30年的美寧中心，總共設有4座大廈，居住環境相對區內其他位置寧靜。 交通方面，約10分鐘路程可前往長沙灣鐵路站，而地鐵站附近亦有不少巴士線前往各區。
值得一提的是位於南昌站的大型購物商場「V Walk」，預計於2019年上半年開幕。 方面，屋苑位置近海，向西南中高單位可享有昂船州海景。 凱樂苑放盤 不過要注意項目前方海皮地段將會興建11幢樓宇，日後海景及通風應會大打折扣。
屋苑現時有4個放盤，入場單位為實用面積264方呎單位，現時開價438萬元，實用呎價約16,600元。 世紀21富山地產聯席董事林偉雄表示，該行新近錄得新蒲崗景泰苑成交，單位為中層12室，實用面積293平方呎，1房2廳間隔，座向東南望開揚景，放盤3星期，原開價360萬元，經議價後以348萬(綠表價)沽出，實用面積呎價11,877元。 凱樂苑放盤 四房雙套單位於於第1座A室，屬於四房雙套連工人房及工人廁的類別。 兩間套房均採取弧型落地玻璃窗，可望透整個昂船洲海景，但黑廁比例高是其缺點。 類近面積的單位，在匯璽也有提供，而且租值跟樓價不成正比，故回報偏低，發展商表示會採招標形式賣樓，買家入標時可參考匯璽租值決定。
值得留意，面積320呎跟319呎，老規矩都是先選擇319呎的單位，因為一呎之差只反映在一些你購買了、但用不到的攤分面積上。 入場價600多萬的單位就是指這類單位，其實跟現時匯璽的開售價相若不遠，也可以按匯璽的租值作為衡量，若鍾情這個盤的買家可以由低至高排序。 共由四座組成的「GRAND VICTORIA」，全盤共有1,437個單位，其中第一期提供524伙，由開放式至四房開則也有提供，所以開則尚算多樣化。 其中兩三房的變化最多端，兩房會分梗廠與開廚之分，而開廚則設有玻璃間牆，增加改間隔的自由度；三房單位全屬套房設計、以及設有工人房及工人廁，部份還加添儲物室，我們會在下方詳情作出剖析。 凱樂苑放盤 至於交通需步行約七至八分鐘往南昌站，故只能給予3分；配套匱乏下也只能給予2分。 《胡‧說樓市》編輯團隊共給予「GRAND VICTORIA」13分。 最大特色，為其房間之間牆身並非主力牆，很多時戶主也會打通為大一房間隔。 由於屬舊例下的發展項目，雖然廳房均設有窗台，但露台及工作平台卻合一而非分家類。 截至2021年2月止，屋苑平均呎價約為17,620元，現時一個兩房單位入場價約為800萬元。 值得留意的是，樓盤仍有不少單位待售外，入伙的租值也不理想。
House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。 單位為凱旭閣低層5室，實用面積390方呎，滙豐銀行以未補地價方式叫價546萬元放售，意向平均呎價1.4萬元，若以上述單位沽出，平均呎價挑戰凱樂苑二手綠表價新高。 凱樂苑放盤 單位全屋以灰白作主調，裝修簡潔，是次淪為銀主盤前，未聞曾在市場放賣。 單位由業主於2019年以259.5萬元購入，據悉，有指單位屬聯名持有，其中一名業主疑財務問題，被高院頒布破產令，令單位淪為銀主盤。
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- 由於屬舊例下的發展項目，雖然廳房均設有窗台，但露台及工作平台卻合一而非分家類。
- 而且「5座D室」的工作平台設於儲物室內，剛好跟露台形成對流，這一點「3B座A室」卻做不到。
- 如果選擇180天付款辦法，再搭配「一按」，則買家在簽臨約時先支付5%，並需在跟財務公司簽訂按揭契前多預備15%，而餘額20%則在180天後找清。
- 規劃署建議把地皮分南北兩部份發展，北面沿連翔道用地，建議改劃為「住宅甲類」用地(上方地圖上橙色部份)，用來發展2700個出租公屋、及約900個居屋單位，容納人口11,500人。
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首張價單中，如果想選開放式單位就一定要入票(當然自行衡量其回報問題!!)，首批有推出，按樓價排序。 兩房單位按次序首選兩房開廚(沒有玻璃間牆)、次選兩房開廚(有玻璃間牆)或視乎負擔選「兩房儲物室」，但就要棄選「兩房梗廚」類別。 由於第三及五座的基座稍為墊高了，所以由最低層開始計，整體樓盤會比起第一及二座的同層為高。 選擇低層單位的買家要特別留意，因為一二座的五樓單位，剛好只到達三五座單位的平台樓層。 雖然「GRAND VICTORIA」屬於臨海物業，但部份單位因面對後方「西九龍公路」的影響，也需要進行不同程度的噪音緩解措施，包括樓盤的「1座AC室」、「3A座D室」、「3B座A室」及「5座D室」均受影響。 至於部份買家會關心，「GRAND 凱樂苑放盤 VICTORIA」以北就是「公營房屋」項目，跟豪宅級數似有分別，但實情開則上也盡量避免出現此情景。 部份非廳房同向的單位，如果跌入第一及二座的話，包括「1座AC室」、「2座AC室」及「3A座A室」的客房，則多數會望向自己樓盤的「3B座」景觀。 只有少數單位，包括「3A座D室」的客房、以及「5座D室」的儲物室會望到公屋「海盈邨」外，其他單位並不會受到影響。 正因為，樓盤向東南景觀最優質，可視為樓盤的一線之選，特別是第1、2、3A座及5座，屬於廳房同向開則的單位，其景觀最具保證，包括1座B室、2座B室、3A座BC室、5座ABC室。 只是部份人會擔心，毗鄰新地發展的酒店項目，究竟對「GRAND VICTORIA」會有多大阻擋。
House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 凱樂苑除是次銀主盤外，近日錄D座凱旭閣中低層4室，實用面積631方呎，原則開放式，上月以未補地價825萬元售出，屬該居屋未補地價二手新高，實用呎價13,074元。 凱樂苑放盤 原業主2019年3月斥435.55萬元一手購入，剛過額外印花稅（SSD），帳面賺389.45萬元，升幅近90%。 上周，何文田居屋王冠德苑，便錄B座高層9室，實用468方呎，上月中淪為銀主盤後，獲市場以未補地價609.5萬元沽貨，平均實用呎價13,023元。
凱樂苑放盤: 項目設施、景觀、交通、生活配套及社區康體設施
美聯物業黃永財說，凱樂苑E座（凱瞳閣）極低層單位，實用面積386平方呎，開放式間隔，以480萬元（未補地價）易手，實用呎價12,435元。 資料顯示，原業主於2019年9月以243.54萬元購入單位，持貨僅2年，但單位已升值近1倍，即使原業主要支付樓價一成之額外印花稅，涉約48萬元，但仍大賺約188萬元，即逾七成。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 凱樂苑放盤 本網頁內所載之資料僅作參考之用，CENTADATA.COM 並不會就本網頁所載資料的精確性及正確性作出任何保證，同時亦不保證本網頁已包括所有的成交紀錄。 CENTADATA.COM 並不會就本網頁內所載資料的精確性、正確性及依賴付上任何責任。 如果買家希望把籌組資金的時間拉到最長、或者希望可以借取新按保(開放式或一房)的買家，都必須選擇「建築期付款辦法」。
另一個較大規模的長遠供應，就是「長沙灣蔬菜批發市場」。 「長沙灣蔬菜批發市場」於1965年啓業，佔地203,799呎，規劃署早於1994年表示，市場在長沙灣現址經營屬不當使用珍貴土地；1998年，相關範圍被劃作住宅用地，原定用作發展公共房屋。 2011年食衞局曾諮詢漁護署，計劃把長沙灣蔬菜批發市場遷走，以釋出土地作住宅發展，而政府曾計劃興建3,350個居屋單位，但暫時未知最新進展。 市場對「GRAND 凱樂苑放盤 VICTORIA」的承接有一點點顧慮，除了因地價成本高昂，還因為比起「GRAND VICTORIA」更加鄰近港鐵站，正正座落在南昌站上蓋的「匯璽」，也賣得頗為乏力，入伙時的租金也頗受壓。 更重要一點，就是手持「GRAND VICTORIA」的同一預算，準買家是否也可以考慮發展已漸見成熟的「西九四小龍」。 現時「西九四小龍」的二手造價只是「GRAND VICTORIA」的地價而已。
值得一提的是項目大單位部分設有兩個廁所，方便業主建有「套廁」；而C座1、8號單位有一幅厚50厘米的主力牆，業主作室內裝修時要留意。 ，樓高42層，共配置四部電梯；而1至40樓屬住宅樓層，每層設20至21伙單位（1至16樓各設20伙；17至40樓各設21伙），共提供824個分層住宅，預計關鍵日期為2018年10月31日。 凱樂苑放盤 若果要選購二手居屋，大型屋苑始終佔優，至少在配套設施和盤源兩方面會勝過單幢式居屋。 以下是其餘9個二手居屋屋苑的資料，以及專家分析其優點和缺點。
凱樂苑放盤: 樓盤編號# 2214250物業編號: 000922 代理提供
順安集團核心業務其中包括證券與資產管理、股本債權資本市場、保險與財富管理、資本與股權投資、財務借貸服務以及專業移民服務。 世紀21家天下黎振傑指，該盤7座極低層B室，實用面積約592方呎，三房設計，2020年期間曾叫價740萬元放售，原業主移民賣樓，早前叫價降至675萬元，剛再減57萬元沽出，較去年高位跌逾26%，呎價約10,439元。 即使扣除樓層差別，同層同面積單位去年上半年的做價都達660萬元，期內樓價都跌約6%。 富榮花園三房大單位，去年7月成交價最高曾達836.8萬元。 屋苑鄰近東涌港鐵站，來往市區可謂十分方便，亦毗鄰富東廣場，日常購物、飲食均可滿足得到。 凱樂苑放盤 屋苑現時有4球內放盤，入場單位為一個443方呎一房單位，業主現時開價328萬元，實用呎價約7,500元。 ，皆因買家在售樓處簽署臨時買賣合約後，需要先支付5%樓價，然後餘額95%就需在簽臨約後的180天找清，相當於大約有半年時間可以找尋銀行承造按揭上。 但要提一提，兩房開廚(有玻璃間牆)是幾柱中的首選，故要認購兩房須在第一輪入票。 反觀若選購「三房一套連工人房及工人廁」的買家，則可守一守，因為第一張價單的單位並只屬幾柱中的尾選。
凱樂苑放盤: 業主放盤
於今年1月至4月，集團連同其合營企業及聯營公司的總合約銷售額約為42.388億元，總合約建築面積約為187,296平方米及平均合約售價約為每平方米22,632元。 匯銀控股集團宣布，接獲聯交所之函件，函件指出，除非該公司根據上市規則對取消上市決定申請覆核，否則股份之最後上市日期將為5月27日，而股份之上市地位將取消，並於5月30日上午9時正生效。 凱樂苑放盤 該公司正在徵求專業意見及斟酌取消上市決定，並擬根據上市規則提交申請，要求將取消上市決定提交上市覆核委員會進行覆核。 事實上，房委會於2019年進一步收緊居屋的轉售限制，以購入單位首兩年計，業主只能透過居二市場（又稱綠表市場）以原價出售單位，房委會已不會回購單位。
以「白居二」入市二手居屋，其中一個最大限制便是按揭申請。 因為一般銀行在考慮是否批出高成數按揭時，也會考慮物業的樓齡，並大多以19年作為界線。 凱樂苑放盤 若屋苑在19年或以下，便有較大機會可以批出9成按揭。 不過，我們統計發現，全港眾多二手居屋當中，只有約15個屋苑的樓齡在19年或以下。
最新市場消息指，長沙灣臨海居屋凱樂苑，亦錄銀主盤放賣。 凱樂苑為2018年推出的居屋，設有五座，共提供2,522伙，位於長沙灣荔盈街3號、大型私樓新盤維港滙的後方，距離港鐵站約5分鐘步程。 屋苑部分高層單位可望海景，惟上述成交單位屬極低層，料望樓景為主。 深水埗區的南昌站@中原樓市片區，區內共4,847個私人住宅單位，區內主要屋苑包括 匯璽、凱樂苑、維港滙等。 凱樂苑位於南昌站荔盈街3號（中原樓市片區：南昌站）。 而區內私人屋苑入場門檻較高，當中藍籌屋苑映灣園，現時入場單位為實用面積546方呎兩房單位，業主開價650萬元，實用呎價約11,904元。 全港首個綠置居的新蒲崗景泰苑，兩年前以6折發售，入場費僅94萬，超額認購約17.7倍。 不過，有業主持貨不足3年，最近在綠表二手市場放盤，其中一個中層293方呎單位，業主當年以168.1萬買入，近日以348萬(綠表、未補地價)沽出，扣除樓價10%額外印花稅 約34.8萬元後，賬面仍獲利約145.2萬元離場。 ，但同時因發展商的一按只容許三房大戶選擇，因為有高成數按揭買家只能選擇「備用二按」，起首兩年的二按也不用供款，故買家只需供一按部份，還款頗輕鬆，但因壓測要求嚴格，故購買這個兩房入場門檻的單位，月入要有接近十萬元才可以。 除了衡量回報是否追得上、以及上述我們提及的景觀缺陷等因素外，若真的叠埋心水打算認購的買家，在首張價單上的揀樓上並不算太過困難。