要造9成按揭聯名物業要除名(甩名)，在未「甩名」之前，環聯信貸資料庫依然會顯示有按揭保險，因此要待mortgage count都取消後，才算是真正回復首置身份。 新按揭成數推出，除了吸引不少準買家入場外，換樓客都被新措施弄得心癢癢，但換樓客要申請9成按揭時要小心留意舊樓成交期。 購買新物業時，舊物業必須要先完成成交，即使簽訂臨約亦不會當成完成成交，因此換樓客要於在舊物業正式成交才可申請9成按揭，否則可能需要被迫申請8成按揭。 經更新後，最新的九成按揭貸款的樓價，由$400萬大幅調整至$800萬；而希望買中高價單位的買家都有驚喜，最高申請八成按揭貸款的樓價，亦由$600萬提升至1000萬。 入息比率 注意：根據金管局指引，不論回贈源於銀行或按揭中介，如按揭現金回贈超過1％，銀行會相應扣減貸款額，客人亦須向銀行申報收取中介獎賞的金額。 兼職如是自僱，如有專業資格，例如的士證、鋼琴證書等，兼職收入可計作入息。 如果從事的行業不需要專業資格，例如網購，敍做高成數按揭時，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。
根據以上的表，純自住物業的壓力測試通常是50/60比率，但自住物業有按揭、出租物業所得的比率較低。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，壓力測試所得的供款與入息比率愈低，反映銀行要求愈嚴格，比方物業用作投資，經過壓力測試，獲批的按揭成數未必高。 入息比率 不過，在政府兩年前放寬按揭保險措施後，有一類人可以毋須通過壓力測試，也可申請到按揭，這就是首次置業人士。 如果有其他按揭在身，那些按揭的每月供款都要計入 DTI 及壓力測試中。 如果擔保其他按揭，擔保的每月供款也要全數計入壓測內。
當然，承造高成數按揭需要支付額外按揭保險費用，詳細收費率可參考以下列表。 保費計算方法是按整個貸款額計算，而非按6成按揭以上部份計算。 假設買家購入800萬物業，承造9成按揭，實際貸款金額為720萬，若按揭年期為30年，按揭保險費則為720萬x 5%，金額絕對不是小數目，但一般按揭保險保費都會有大約六折左右的折扣。 入息比率 而按揭保費亦可向銀行一併借入以作支付按揭保險費之用，按上述例子，貸款額720萬，保費可加於其上，一併分為30年供款。 而在現有措施下，首置人士購買800萬單位，只可申請6成按揭，即首期高達320萬，以按揭利率2.625厘、還款期30年計，每月供款為19,279元。
若業主早前使用俗稱「呼吸plan」的發展商二按上車，受惠新例放寬按揭成數，可將二按貸款全數轉按至銀行按揭，收顯著慳息之效。 於新制下，若樓價600萬或以上，轉按僅可借未償還貸款餘額或最高8成，以較低者為準，年期最長可借 30年。 檢視薪俸税及個人入息課税税率前，可先了解怎樣計算你的應繳税款。 本文還列出標準税率及臨近須按標準税率繳税的每年入息水平。 入息比率 最近有女網民在網上論壇分享，與月入3.7萬的男朋友拍拖約一個月，對方表示打算置業，但擔心首期不足，希望女網民可擔任擔保人，實現置業美夢，惟做… 同性心理不難明白，可是異性心理卻是恆古以來最難的難題之一。 放眼香港各種工作環境，不難見到有些其貌不揚，工作能力差的男同事，藉由討好女上司而快速「上位」。
入息比率: 擔保人有甚麼風險？
銀行盈利方，在2021年上半年，零售銀行整體稅前經營溢利較2020年同期下跌19.8%。 盈利減少主要由於淨利息收入下跌，完全抵銷了非利息收入增長及貸款減值撥備顯著減少所帶來的正面影響。 入息比率 資產回報率在2021年上半年相應地跌至0.69%，而2020年同期為0.94%。
在基本「供款及入息比例」 供款不能超過入息45％的要求下，個人或家庭收入下限須為42,842元。 在新措施下，首置人士購買800萬單位，可以申請9成按揭，首期為80萬元，以按揭利率2.625厘、還款期30年計，每月供款為28,919元。 在基本「供款及入息比例」 入息比率 供款不能超過入息45％的要求下，個人或家庭收入下限須為64,264元。 申請按揭前，首先要了解每月供款與入息比率能否成功通過壓力測試，即俗稱「夠唔夠計」。 很多人以為壓力測試只是用 50／60 去計算DTI，其實不一定。
入息比率: 擔保人如何「甩保」？
在全球92個城市當中，有51個城市樓價被評為「極難負擔」，即樓價中位數對家庭入息中位數比率超過5.1倍以上。 相比於2019年，樓價極難負擔的城市總數增加約60%。 按揭擔保人的作用在於計算上提高申請人的收入水平，例如申請人的月入為$20,000，擔保人月入為$20,000，那麼合拼計算後，申請人的收入水平便會急增至$40,000。 2019年的新制下，壓力測試的方式與過往情況下無異，同樣需要在既有利率上「加三厘」，而在假設入息下，供款不可高於入息的60％。 再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為27,632元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為50,240元。 再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為41,447元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為75,358元。
當然，如果發放雙糧前，申請人已經離職，銀行便不會把雙糧計算在入息裡。 （一）未償還住宅物業按揭供款與自置居所家庭入息比率是根據未償還按揭貸款、按揭利率和期限，以及家庭收入數據所估算的假設性指標，用作評估家庭總體的置業負擔能力。 隨着未償還按揭貸款温和上升及近期家庭入息下跌，儘管未償還按揭供款與入息比率的估算由二○一七年的12.0%逐漸上升至二○二一年第一季的15.1%，但該比率仍遠低於一九九八年約30%的歷史高位。 私人貸款方面，金管局一直要求銀行採取審慎及有效的信貸風險管理措施，包括為各類金融資產抵押品訂立審慎的最高貸款與估值比率、實行有效的追加保證金及強制平倉的機制等，而銀行亦嚴格遵守這些措施。 入息比率 至於無抵押的消費貸款，金管局同樣要求銀行審慎經營信用卡及個人貸款業務，在審批信貸申請時須仔細評估他們的還款能力，亦同時須採取有效的貸後監控，包括定期對貸款組合進行資產質素評估。 由於這些用於置業或投資的貸款會以相關資產作為抵押，因而減少銀行的信貸風險。 相對其他歐美地區，香港只有小部分家庭負債（例如信用卡墊款）屬於消費性信貸，這類貸款一般沒有抵押，隨著經濟下行令還款人收入下降，這類貸款會為銀行帶來較高信貸風險。
- 至於無抵押的消費貸款，金管局同樣要求銀行審慎經營信用卡及個人貸款業務，在審批信貸申請時須仔細評估他們的還款能力，亦同時須採取有效的貸後監控，包括定期對貸款組合進行資產質素評估。
- 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。
- 但因繞過香港證券有限公司 ，直接向銀行申請高成數按揭，過程中不涉及按揭保險，銀行在入息審查和壓力測試的重視度會提高。
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- 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。
香港地樓價愈來愈高，$200-$300左右的樓盤在香港幾乎絕跡，以往按揭保險計劃可為$400萬以下的樓盤提供最高9成按揭似乎再不貼地。 政府在最新一份施政報告亦都跟貼大市，推出新措施協助首次置業人士買樓上車，今次施政報告決定放寬按揭保險最高按揭成數的樓價上限。 「九成按揭」聽起來很吸引，是不是每個置業人士都可以做到最高按揭成數？ 政府宣佈放寬按揭保險計劃，想上車或者投資其他物業，就一定要了解清楚最新的按揭措施。 另外，以上情況假設了借款人本身信貨評級優良，才可享有實際利率2.15%這個優惠的利率。 若本身信貸評級較差，銀行批核按揭時，實際批出利率大有機會比2.15厘更高。
另外，目前按揭新例和舊例仍然並行，沿用舊例轉按套現完全沒有問題，樓價600萬或以下可借8成，還款年期最長25年。 值得留意的是，過往因數間按保公司競爭激烈，大部份客戶購買按保可享65折保費，惟現時只有HKMC承保600萬以上高成數按揭（QBE 只有中銀做）。 如果僱傭合約有寫明雙糧必定會出，雙糧可以除12計入每月月薪中，就算9成按揭也可以，否則雙糧當年尾花紅處理。 應課税入息實額，即應予評税的入息減去扣除及免税額，須按累進税率計算應繳税款。 入息比率 但若你所須繳付的税款超過以標準税率就你的總入息淨額 (即應予評税的入息減去扣除但沒有免税額) 而計算的數目，則你只須繳交較低税款。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。
但如果從事的行業不需要專業資格，那麼就需要提供會計師樓核證財務報表及利得稅表，才可以計作入息。 1200萬以上至1920萬自住物業，若按揭不超過6成，可用40/50供款與入息比率計算壓測；如借超過6成按揭，則須用35/45的供款與入息比率。 800萬以上至1200萬自住物業，若按揭不超過6成，可用40/50供款與入息比率計算壓測；如借超過6成按揭，則須用35/45的供款與入息比率。 入息比率 注意：跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。 如只是申請6成或以下按揭，有些銀行對於兼職收入會彈性很多。
- 在政府公佈2019年施政報告中，大幅放寬首置人士的按揭條件。
- 壓力測試以借款人加擔保人的入息計算，假設借款人為20,000元，如打算申請六成按揭，以實際年利率2.5%，還款期30年，只能負擔350萬的物業。
- 同時，負責承造高成數按揭保險的按揭保險公司，亦表示此類個案須額外繳交15％的按揭保險，及不需符合舊有「加3厘」的壓力測試規定。
- 國際公共政策顧問機構Demographia每年均研究世界各地房屋負擔程度，其最新報告指出，香港連續九年「蟬聯」全球最難負擔的地方。
- 再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為27,632元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為50,240元。
- 最後，坊間有人根據現行的按揭利率（H按CAP RATE 2.5厘）、30年還款的前提，計出「每1萬元收入可應付100萬元樓按」的算式。
注意，修例前以舊制敍做的按揭，可以較寬鬆的新制標準重新敍做按揭，但須於原保費外，再繳交額外15%的保險費用。 首置人士若未能符合壓力測試，仍可敘造最高8成或9成按揭貸款，但保費會因應風險因素而作額外調整。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 入息比率 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。
入息比率: 計算結果
如果借款人的收入及壓力測試符合要求，或者順利找到另一個擔保人，銀行批準「甩保」的機會較大。 例如說，台北市的供樓佔入息比率是15.1，香港則是13.5，好像是台灣人供樓供得比我們更辛苦。 不過，這其實是因為這個計算方法是以「樓價中位數」來作計算單位，而不是以「收入對比住宅呎價」來做計算。 最後，坊間有人根據現行的按揭利率（H按CAP 入息比率 RATE 2.5厘）、30年還款的前提，計出「每1萬元收入可應付100萬元樓按」的算式。 在算術上此是正確的，但先決條件是符合前設（息率2.5厘，還款期30年），而且要求借款人沒有其他債務、收入可證明等。 要留意的是，當前提不成立，例如按息上升、因為申請人年齡、樓齡等因素不能取得30年還款安排等，有關算式便不成立。
不是，如果自住物業價格在$400萬以下，依然可以做到最高9成按揭。 但如果想購買$400萬以上的物業，就只能申請8成按揭。 你的工作是以自僱人士身份工作，則最多只可以申請8成按揭，如果做不到8成按揭，而你自己的公司有營利，可嘗試向中小企貸款借款，就可以同樣有相等於8成按揭的貸款。 購入商廈、工廈或車位要做到5成按揭，需要屬於沒有任何按揭貸款的申請人，若按揭申請人已有其他物業按揭在身，或者已為其他人任按揭擔保人，按揭成數上限就會減至40%。 入息比率 銀行按揭審批時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款，乘以一個百份比，當作每月供款用來計DSR及壓力測試。 每間銀行訂立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。 銀行計算供款與入息比率時，除計算按揭的預期每月供款外，亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。
不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 今次小編就介紹影響供款與入息比率的因素，以及教你如何更易通過「DTI」的門檻。 經絡按揭今次介紹影響供款與入息比率的因素，以及教你如何更易通過「DTI」的門檻。 入息比率 雙糧的計算方法比較簡單，由於雙糧通常會列於僱傭合約內，申請人只需提供相關證明如僱傭合約或糧單，便可將其雙糧除以12個月計入每月平均入息，而雙糧一般不屬於非固定收入，故此不會對申請9成按保有影響。
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由於上述定價機制由二○一八年開始採用，政府沒有編製二○一八年之前的非業主住戶家庭每月入息中位數。 報告指出，住宅物業市場前景受到眾多不明朗因素及風險所影響。 一方面，疫情一旦再度惡化（例如病毒變種引發本地第五波疫情）或會損害住宅物業市場氣氛。
如果申请六成或以下的按揭，担保人未必需要为直系亲属，其他亲友亦可以成为担保人。 如果計盡全職收入後月供比率仍難以通過，可留意自己是否有任何副業收入可計算在內，但必須提供收入紀錄如銀行月結單，以及有良好會計紀錄，保留所有單據及有如實報稅。 入息比率 舉個例，購入1000萬元物業，供30年，申請9成按揭，首期約100萬元，月供約37442元，壓力測試下，月入要求要至少達89674元。
轉按是指將現有的按揭貸款由目前的銀行轉移到另一間銀行。 轉按大致分為平手轉按和轉按套現兩大類，要視乎按揭申請人需要選擇。 雖然聯名物業「甩名」後，再購買第二個物業，理論上是可申請9成按揭，但做按揭申請之前要留意舊有物業是否仍有按保。 如果舊有物業有按保，新物業申請最高按揭成數時會被拒。
在最新修訂下，物業價格400萬元以上至1000萬元或以下，最高按揭成數為8成或9成 ; 物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下，最高按揭成數為8成至9成，最高貸款額為900萬港元。 入息比率 此兩者只適用於固定受薪的首置人士，抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。 最長還款期為30年，原本或剩下的還款年期及樓齡相加後不超過75年。
一般$900萬以下的村屋按揭，最高按揭成數達85%，貸款額最高為$720萬；而樓價$900萬至$1000萬，則最多只能做到8成最高按揭，貸款額最高為$800萬。 如果僱傭合約寫明必定會出雙糧，雙糧可以除12計入每月月薪中，並適用於9成按揭，否則雙糧當作年尾花紅計算，另約滿酬金亦當花紅計算。 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。
按揭成數是指購買物業時，以物業作抵押向第三方（如HKMC或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。一般我們稱為高按揭貸款是指貸款比例同物業本身比例達80%以上。 另須留意，首置客經按揭保險敍做高成數按揭，如不能通過壓力測試，即使按揭獲批，按揭保險費亦會調高1成。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。 假如從事兼職工作的是自僱人士，本身有專業資格，比方的士證，兼職收入可計作入息。
要解答這問題，首先就要了解，何謂壓力測試及供款佔入息比率。 至於既有「壓力測試」的原理，是必須將有意選用的銀行按揭計劃，加3％去計算。 那麼，薪金包括花紅的申請人，是否會被銀行界定為非固定入息人士呢？ 花紅大多按年或按季發放，銀行及按保公司會要求客戶提供最近2年顯示了花紅金額的公司糧單及薪金入帳紀錄，以計算每月平均入息。 根據按保公司指出，若果申請人獲發年終花紅，一般而言，有關金額可計算在入息內，但金額不可超過月薪三倍。
【高成數上會】1,000萬以上樓如何申請高於五成按揭？ 1,000萬以上物業的壓力測試與1,000萬以下一致，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於月入五成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款… 一般市民要儲首期從來都不是一件容易的事，令買樓負擔一再加重之下。 入息比率 若個人收入不能通過銀行的壓力測試，很多時都會找家人成為「擔保人」。 擔保人如有按揭或其他貸款在身，或者曾經因出現拖欠貸款等情況導致本身信貸評級欠佳，均會影響按揭申請的批核結果。
因此我們認為香港整體家庭信貸質素良好，家庭財務狀況穩健。 雖然預料在一段時期內，週期性和結構性因素均會令家庭負債對本地生產總值比率維持在較高水平，但我們相信香港整體家庭負債的風險可控，大家不用太擔心。 金管局亦會一如既往繼續確保銀行審慎批出貸款，及密切留意銀行貸款質素的變化。 在探討這問題之前，我們首先需理解家庭負債佔本地生產總值比率究竟是怎麼樣的一個概念。 此外，與現時安排一樣，抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調。