部份選購一手新盤的買家，可透過發展商旗下財務公司申請高成數按揭，部份發展商會說明無需進行入息審查，即俗稱「呼吸Plan」，也有些只需買家提供入息證明便會批出按揭。 發展商容許買家免卻「壓力測試」，是因為提供按揭的機構，並不屬於受金管局規管的銀行，而是不受規管的財務公司。 當然也有部份由財務公司批出付款辧法，也跟從銀行審批般進行「壓力測試」。 按揭成數被放寬，可以減輕上車人士在首期支出的壓力，但供樓也要計算壓力測試。 供款壓力測試 按照現時規定，首間自用已補地價的資助房屋及私樓物業一般樓價400萬元以下可承造按保，最高9成按揭、上限360萬元。 如果入息只差一點便能通過壓力測試，而佣金不是每月定期派發（例如每半年或每季派發），把佣金當成花紅計算，毋須打折，有助提高入息。
假設每月收入8萬元，樓價900萬元，九成按揭，貸款額810萬元，還款期30年，壓力測試前利率2.5%（H按封頂位），壓力測試後利率加3%至5.5%。 供款壓力測試 對於金管局最新做法，中原按揭董事總經理王美鳳表示，新安排為供樓人士提供足夠防守力，亦已可保障銀行信貸風險不會增加。 供款壓力測試 又指今次金管局迅速回應巿場變化，相信有助置業人士在加息期作好預算及準備，亦可避免買家在按息上升時形成入市難度增加，對樓市起正面推動作用。
供款壓力測試: 買第二層樓「壓力測試」會更難？
申請人可以參考以下圖表於不同物業價格下的最高按揭成數，不過實際最高按揭成數仍會因不同物業或申請人入息類別而有所差異。 另一種情況是申請人也可以考慮將直系親屬列為擔保人或借貸人來向銀行提出高成數按揭申請。 如果準買家不是首置人士但是購入物業是為自住，一般最高只能申請80%按揭（注：買家需要向銀行和HKMC提供這方面所需證明。如果被發現欺詐，可以構成刑事罪，買家會被要求還清所有按揭貸款）。
- 如租約已打釐印，又一直出租，有租金收入記錄做證明，銀行就打7折作入息。
- 根據金管局指引，業主在申請按揭時，收入與供款比率不能超過50%，即你最多可以50% 人工供樓，同時需要通過壓力測試，即需以現時利率加3%，而每月供款額仍低於每月收入的60%。
- 增加擔保人的限制及代價則是，擔保人必須可證明是按揭申請人的近親，如父母、兄弟姊妹。
- 若果申請人是非固定收入人士，或者有債務在身，又如何計算？
對於香港各大銀行，堅持不調整「最優惠利率」的做法，坊間向來有各種分析，包括銀行資金充足、樓市仍然向好等等。 另一種說法，則是在壓力測試的「框架」下，如果調整利率，將會同步牽動壓力測試，並影響到整個按揭市場的審批門檻。 不過，即使有壓力測試，在美國長期「零息」及海外熱資流入的大環境下，香港的樓市未因壓力測試而冷卻，反而愈升愈有。 金管局亦隨市況，不斷調整壓力測試及相應的供款入息比例。 2015年，又將申請8成按揭保險個案的供款入息比例，下調至45％，壓測下調為55％。
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若有其他按揭在身，相關按揭的每月供款須計入 DTI 及壓力測試中。 如果其他按揭是聯名，可以只計一半，但需要提供另一半的入息證明。 若為其他按揭作擔保，擔保的每月供款亦要全數計入壓測內。 津貼計算入息與否，須視乎僱傭合約上的條款，如寫明須租樓才有津貼，該津貼收入將不能計入壓測之內。
擁 5 年以上按揭轉介經驗，精通各類按揭疑難雜症。 從英國大學畢業後回港後，在金融機構（AIA）和金融產品比較平台MoneySmart任職客戶經理。 其後2019年創立「28Mortgage」，專注為為大眾提供免費按揭解決方案和銀行按揭轉介服務。
供款壓力測試: 壓力測試 常見問題
曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。 雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。 太太單人名買樓、單人名申請按揭，字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑，但實情這到頭來是會影響到「供款佔入息比率」，從而影響「壓力測試」。
舉個例子：陳生首置購入一個$800萬單位自住，借6成，即$480萬，還款期30年。 從下圖表可見，「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同，分別是$37,932和 $45,423。 基於銀行會視乎客人是否能通過壓力測試最低入息要求，所以這個案陳生只需計算自己收入是否能達$45,423，這樣便才能通過銀行審批。 去年11月，政府公佈新按揭保險措施，800萬物業也能夠做九成按揭，更容許首置人士即使無法通過壓力測試，仍能申請高成數按揭。 不過隨著銀行批核趨向保守，部份銀行已經要求申請人做壓力測試，大家如想知道自己的入息能否成功做到新按揭保險，可直接向按揭專員查詢。 由於壓力測試要求每月固定入息，如父母不是固定受薪者，例如是司機等，都有影響批出的按揭成數。
供款壓力測試: 按揭成數 2019 私人住宅物業 樓價上限
可以找28 Mortgage，除了保證有最高回贈，還有專人做好比較及跟進個案之餘，即使非住宅物業要做到高成數按揭不是夢！ 另外有兩點要留意，如果政府擔保期已屆滿，按揭成數上限就會一下子直線下跌到60%。 另外，2002 年之前落成的居屋，或2007年或之前落成的公屋，還款期會少於25年，申請人也不能透過按揭保險提高按揭成數，因此申請人在計算還款能力時要多留意一下。 若申請人要用非固定收入部分作壓力測試計算借高成數按揭的話，銀行需要申請人提交6個月的收入證明然後取6個月的收入平均數來計算。 香港滿多自僱人士、現金收入人士或佣金收入人士因爲大家現在都自己出來創業、做生意。 這類型的申請人在銀行的指引裡是屬于收入非固定人士。
除了自行計算，更可以直接向經絡按揭免費查詢，按揭專員會根據對方的收入及財務情況，提供最適切的按揭方案。 一般而言，供款與入息比率當中的按揭供款，都是以申請人的借貸額來計，而首置人士除了免壓測，經按保買樓的話，銀行多會以6成按揭作依據。 理論上按揭保險就是為想借高成數按揭的人作保障，假如首置申請人借9成，銀行可以以6成按揭貸款額計月供，或以9成按揭貸款額計月供，惟各銀行就按揭壓力測試做法或有差異，故要先查詢清楚。 莊錦輝說，銀行計算供款與入息比率時，除計算按揭的預期每月供款外，亦會審核申請人的環聯信貸報告中，以計算借款人和擔保人的其他現有供款及債務，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 供款壓力測試 銀行以供款與入息比率作為計算門檻，計算壓力測試前和壓力測試後比率，只要兩者分別不可超過50%和60%，便符合要求，若果超過百分比上限的要求，銀行不會批出高成數按揭，甚至拒絕申請。
供款壓力測試: 壓力測試是甚麼？
待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。 舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 循環貸款也需要計入DTI及壓測內，而保費融資的每月供款若有註入TU，需要計入壓測。 供款壓力測試 不過沒有註入TU的保費融資、學生貸款 ，貸款人都應該申請表上如實申報。
負資產個案涉及較高成數按揭貸款，包括銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計畫貸款。 樓價急跌，令上季住宅負資產按揭宗數急增至逾1.2萬宗，短短3個月便急升近22倍，升幅相當駭人，而且更創下近18年新高，但距離2003年沙士時逾10萬宗仍相距甚遠。 儘管金管局強調銀行按揭業風險可控，業界亦認為負資產飆升僅屬短暫現象，當局不能掉以輕心，須密切注視負資產數字，勿讓情況惡化。 供款壓力測試 例如近日各大銀行調整P按水平及H按的封頂利率，大致已達到年利率2.625%的水平，再計及加3厘壓測，假設性利率已高達5.625%。 現時即使有400萬元上車盤，承造9成30年按，未計按保等開支，單純以供款計，要過壓測，月入要高達約37,600元。 雖然有些夫婦會以其中一人的名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至另一人戶口，再以單人名義買樓和申請按揭，藉以避免「借貸作首期」。
供款壓力測試: 計算結果
如果想放租而未有正式租客入住，可向銀行提出「擬租金收入」，估算租值，例如2萬元，將這筆數轉為入息，即1.2萬元。 如租約已打釐印，又一直出租，有租金收入記錄做證明，銀行就打7折作入息。 另一個情況是如果有按揭在身，可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人，或收入來源不是來自本地，DTI上限會減5%至10%，供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。 居屋方面，由於政府會為居屋做擔保人(為期30年)，同時規定要選用P按做利率，最長供25年，一般一手居居屋做9成按揭，都不用通過壓力測試，而銀行做法都會比較寬鬆，只要申請人通過DTI，就可承造按揭。 而如果是房協單位就跟一般私樓做法一樣，加息3%後，月供少於月入6成。
一個簡單的例子，如果林先生本身擁有一個價值400萬港元的的物業，按揭尚有50萬餘額未還清， 這個物業的淨值就是150萬（400萬/2-50萬）。 因爲申請人還有按揭在身，所以再購入新物業時，銀行最多只能批40%按揭所以申請人只可以用這個名下的資產價值60萬去申請下一個新按揭。 供款壓力測試 如果申請人的收入不來自香港可是依然想借高成數按揭的話，申請人必須在提交按揭申請時證明本身與香港有密切關係。 通常最有效證明與香港有密切關係就是證明有直系親屬居住於香港。 如收入的主要來源不是香港，但有香港住址證明（或近親有），那麼供款與入息比率基準是跟據以上情況扣減一成。 例如自住無mortgage count借6成是用40/50，如此類推。