分析指，要提升房託投資價值，取決於集團收購一個項目後，將物業收租能力提升的本事。 以往在香港的物業項目表現優秀，不過能否在海外地區復製「翻新兼升值」的神話，需要時間證明。 如果HIBOR較低，選用H按，會較P按來得低息。 例如在2016年，香港的一個月HIBOR約0.24，如按揭計劃為H+1.28%，那按息年利率只有1.52%，遠較當時主要為2.35%的P按按息為低。 例如滙豐銀行，過去曾於短短一年之間，將「P按」由P-2.75％，轉為P-2.65%，再升至現時的P-2.5%。
經MoneySmart更快，而且申請成功機會比較高、經MoneySmart申請亦更優惠，可額外獲取現金回贈，而回贈金額視乎推廣而定。 例子：申請人的人工為每月HK$20,000，另有每月租金收入HK$10,000（租約已打釐印）。 他的每月總收入為HK$20,000 ＋ HK$10,000 X 70%。 如申請人有相熟銀行職員，可要求職員向多於一間估價行估價，但一般分行職員未必會配合。 MoneySmart和各大銀行合作，可助申請人於多間估價行估價，爭取更高做價。 按揭年期 ＝75減樓齡 HSBC滙豐銀行的最長可做年期為30年。
供樓息口: 按揭工具及資源
但相反，若之後銀行減息或增加回贈，則可向銀行申請新的按息及回贈。 因此，提早3個月前申請轉按可收「輸打贏要」之利。 即使沒有套現需求，仍應該轉按借盡，以賺取額外現金回贈，同時轉按套取的資金，可以放入高息按揭戶口（mortgage link），對沖供樓利息，令套現出來的120萬在沒有利息支出的情況下，但卻能賺額外回贈。 不過，郭家耀相信，今次領展伸手向股東拎錢，又未能承諾提升分派收入的動力，未來難以再享估值溢價。 其實，媒體報道中提及的「加息」或「減息」，多指銀行相繼調整作為「標準利率」的「最優惠利率」（Prime rate）。
他強調單純因加息因素，而令本港樓市在今年「大跌」的機會不大，維持2018年全年一般住宅及豪宅升10至13%，超級豪宅升10至15%的預測，但下半年升幅料收窄和平穩。 畢馬威中國香港區中資金融機構主管合夥人方海雲表示，香港的通脹仍屬溫和，情況與美國大相逕庭，而現時銀行體系結餘充裕，有約3,200億元，「家底」足以支撐起聯匯制度，故目前香港加息的迫切性不大。 美國聯儲局議息在即，全球關注息口到底加半厘、0.75厘，甚至更多。 港息何時跟加亦成為焦點，昨日與樓按相關的一個月期港元銀行同業拆息（HIBOR）已升至一年半以來高位，達0.3823厘。 供樓息口 供樓息口 供樓息口 如果港息加快緊隨美息上調，供樓人士的負擔恐百上加斤。 事實上，香港實行聯繫匯率制度，理論上港息應該跟隨美息變動，以保持港元匯價穩定。
供樓息口: 按揭查詢
原先承按的銀行未有Mortgage Link，但另一些銀行卻設有。 Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。 有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。 借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途，但要趁樓價上升才可以這樣做。 供樓息口 假設先前以600萬元購入物業，承做六成按揭，貸款額360萬元。 到了現在樓價升至700萬元，尚餘200萬元未供。
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由於現時新制的公務員供樓津貼發放方式非實報實銷，因此可以計入入息之中，變相提高了每月收入水平。 公務員申請按揭並計算供款入息比例／壓力測試之際，將可以提高門檻，增加潛在的按揭成數。 非首置人士指的是已有物業在身（不論自用或收租），計劃買第二層物業的人士。 首置人士即未持有任何物業人士，亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。 於2019年新按揭制度實施後，首置人士可以經由額外的按揭保險費，豁免壓力測試，只需提供款入息證明，證明每個按揭供款，不佔月入的一半，即50％。 首次置業若購買800萬以下物業，按揭成數可達9成。
今期找來冠域商業及經濟研究中心主任關焯照、經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓，以及香港按揭轉介董事總經理葉景強作分析。 然而，隨著之後美國加息及資金成本上升，各銀行陸續提升「最優惠利率」，H按封頂率會上調，在加息周期內，H按利率會在銀行資金成本壓力下繼續攀升，而失去主流地位。 不過，現時一個月HIBOR為0.44%，銀行H按利率一般 H+1.5%，較一般P按的2.5%為低 。 惟劉直言，今次加息周期才剛開始，預計本港銀行不僅調升H按和P按的鎖息上限，最終更會直接調升最優惠利率（P），她估計9月上調可能性很高，新舊按揭客戶亦會受到影響。 她續稱，上調P後，或拉開H按封頂息率的差距， 新造按揭客戶仍有可能選擇H按計劃。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，未來港元拆息將反覆向上，月底前一個月HIBOR有機會升至0.6厘以下，下半年H按實際按息更有機會觸及2.5厘的封頂水平。
供樓息口: 申請按揭程序
跟上兩次加息周期1999年及2004年不同，當時本港銀行結餘只有數十億及不足1,000億，但現時銀行結餘達4,000億元，銀行資金非常充裕。 一般來說，H 會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」，大部份銀行會選用「一個月」的銀行同業拆息作為計算基準。 現時除匯豐及恒生採用自己拆息計算之外，其他大部份銀行都會採用銀行公會每天早上公布的結算率計算，至於銀行採用哪一天的同業拆息去計算「拆息按揭」? 先看「抽水」用途，今次集資所得的錢將用於三個方面，用於償還現時債務的比率最高達40%至50%；其餘則作一般營運資金及物色投資機會。
- 例如滙豐銀行，過去曾於短短一年之間，將「P按」由P-2.75％，轉為P-2.65%，再升至現時的P-2.5%。
- 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。
- 不過，港美息差唔會無限擴闊嘅，息差越大就會誘發越多資金流走，最終港息都會有壓力要調高。
- 美國通脹高居不下，加息步伐難以放緩，香港至今仍然實施聯繫匯率，美國加息，香港最先受影響的是銀行同業拆息（H），其中與樓按相關的1個月拆息已升至逾兩厘，為2020年3月底以來最高。
- 事實上，美國是次要加息的主因，是基於現時美國通脹持續高企，2022年2月消費物價指數按年升7.9%，創下40年新高。
- 但如果銀主盤有僭建、遺失樓契、業權不清等問題，就會對日後承造按揭有影響，所以買家申請銀主盤按揭前可以多做資料搜集，例如到土地註冊處，或要求代理行或拍賣行做查冊，了解物業的歷史和確定賣家是否為業主。
由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。 劉圓圓亦承認，雖然加按息的確增加供樓客負擔，但現時大部分物業仍是供樓平過租樓，料不會因加息對樓市有下調壓力。 她強調，樓市主要受供應影響，目前未看到有大批供應增加，料第3、4季樓價仍輕微上升，全年住宅樓價仍看升15%。 供樓息口 太早轉按，未過罰息期，就提早贖回原有按揭，一般要罰指定貸款額佔比，並要退還申請按揭時取得的現金回贈。
供樓息口: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 – 香港01】
息口只係籠統嘅稱呼，細分嘅話有香港銀行同業拆息（HIBOR）、存款利率、最優惠利率（Prime rate）等，每種利率走勢都由唔同因素帶動。 渣打和滙豐銀行此前已上調新做按息，據報恒生銀行計劃19日起亦將加息0.25厘，意味4大銀行全線均加0.25厘，最高封頂息升至3.375厘。 事實上，近期淪為負資產的都是高成數按揭業主，而涉及物業主要為近2年推售的新盤，因一手樓往往比二手市場有高溢價，樓市升勢一旦逆轉，這些業主便最容易變成負資產。
- 他指，隨着息口上升，未來供樓或會愈供愈辛苦，目前在買入物業後三年內將其轉售，需付10至20%稅項，建議有意置業的人要在首期以外，預留資金應付至少1年供款。
- 在這個情況下，你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。
- 「銀行同業拆息」走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。
- 除了自住供樓利息可以扣稅，買樓收租一樣有稅可扣。
- HIBOR走勢主要視乎本港銀行業資金是否充裕，過往美國加息，觸發資金從香港流向美國，HIBOR便往往早過最優惠利率（P）抽升。
- 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務，能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。
如果業主選擇將收租物業報「物業稅」，他需要繳交多出稅項呢? 假如在扣除雜費後，業主每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。 業主也可以將「租金」轉化作入息一部份，再以「個人入息課稅」來申報的。 除了自住供樓利息可以扣稅，買樓收租一樣有稅可扣。 買樓收租，業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅，但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。
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布少明認為，息口走勢只是影響樓市的因素之一，現時本港樓價主要是受疫情及環球經濟兩大因素左右，只要資金未大幅流走，相信美國加息對樓市的影響並不顯著。 匯豐銀行宣布，該行的最優惠利率不變，維持於現時的5厘水平。 香港按揭轉介董事總經理葉景強亦認為，H按用家不用太擔心HIBOR上升加重供樓負擔，以現時鎖息上限為P-2.85厘（P為5厘），當HIBOR抽升，最多亦是付2.15厘。 除非銀行將來調整鎖息上限，例如變成P-2.75厘，即變成2.25厘封頂，才有機會H按比P按供款更多。 若維持在P-2.85厘，始終是選用H按較P按着數。
至於你想揸更長，有更好的買入點，方法就不在此述。 香港的生活與經濟已逐步復常，但要完全復甦相信仍需一段時間。 提升香港競爭力、推動經濟發展逼在眉睫，是所有持份者的責任與義務，各行各業維持良好經營，才能讓更多的打工仔有工返、供到樓。 息口上升除了削弱消費意欲外，對樓市亦會帶來重大衝擊。 房地產研究機構CoreLogic數據顯示，澳洲樓價去年下跌5.3%，創下2008年金融海嘯以來最大全年跌幅，同時終結連續3年升勢。
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然而，隨著美息上升，截至9月11日，香港至少已有12家零售銀行先後上調H按的鎖息上限至2.75%，與 P 按息率相若。 林認為息口走勢絕對會影響本港樓市未來的表現，但只要香港銀行今年加息步伐不過急，息口上調對本港現時樓市影響有限，亦對住宅買家每月按揭供款不會有好大影響。 他認為本港按揭利率累加1.5至2厘或以上，即供款利息升至4至5厘，供樓客才會感到「入肉」，亦對樓市產生「向下調的壓力」。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。
去年本港樓價狂瀉15%，為近十多年來首次，第4季負資產數量由第3季末的533宗，狂飆接近22倍至12164宗，涉及金額高達660億元。 供樓息口 其實，負資產並不可怕，這只是樓市下滑的短期效應，反而息口不斷上升，對供款能力所造成的嚴峻考驗，不容忽視。 隨着內地重新對外開放，有海外置業意向調查顯示，內地買家在2023年可能投入約48億澳元（約260億港元）購買澳洲物業，即按年翻一倍。 香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽（Dave Ma）亦表示，息口非影響樓市最主要因素，而近期本港疫情緩和，確診人數持續向下，加上政府放寬防疫措施，連同放寬按保，均有利樓市。
供樓息口: 按揭常見問題
美國聯儲局宣布加息0.25厘 預告5月「縮表」… 美國聯儲局在香港時間周四(17日)凌晨宣布，決定將聯邦基金利率由0至0.25厘，提高至0.25厘至0.5厘，即加息0.25厘，一如市場預期，… 如業主打算長用同一份按揭計劃，就不必太擔心按揭罰息期；如業主有意物色更抵用的按揭計劃，應避免在罰息期間轉按。
供樓息口: 按揭申請人類型
二是申請按揭時加入年輕擔保人，擔保人具備清晰收入及良好信貸紀錄，銀行可按擔保人年齡批核按揭，即使借款人年屆60歲亦有機會獲批30年期樓按。 按揭提早還款分兩類，第一類是全數清還，贖回物業，而第二類是提早償還部分本金，以減低利息的支出。 近年銀行審批按揭時，可將罰息期縮短至半年或一年。 供樓息口 如在「罰息期」(滙豐銀行為首兩年)內提早還款，業主就要額外繳付較高的手續費或利息。