舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 加息前P按實際利率為2.25%，每月供約HK$19,190；現時選用滙豐銀行P按，如加息12.5個點子至2.375%，每月供HK$19,463，即每月供多HK$273；較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。 對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。 現時普遍最優惠利率按揭（P按）計劃的實際按息為2.5厘，而10年期定息按揭（定按）計劃為2.7厘，H按已經比P按及定按節省更多利息。 面對息口上升，以下3招可令供樓開支減少，輕鬆面對加息周期間增加的負擔。
美國正處加息周期，她表示，預期本月美國加息後，本港P息將再次上調，加幅料0.25厘，屆時市場按息將升至約近3.5厘水平，介乎3.375至3.625厘。 渣打和滙豐銀行此前已上調新做按息，據報恒生銀行計劃19日起亦將加息0.25厘，意味4大銀行全線均加0.25厘，最高封頂息升至3.375厘。 P按是以最優惠利率計算，以最優惠利率減去一定百分比，便得出按揭利率。 正如上述圖表，不同銀行訂立的最優惠利率各有不同，得出的實際按揭利率亦不同，如滙豐P是5.625%，減去2.15%，實際利率是3.475%；渣打P是5.875%，減去2.25%，實際利率是3.625%。 經過了上周美聯儲提早議息會兩周宣佈減息0.5厘後，雖然香港各大銀行宣佈不跟隨減最優惠利率（P），但與供樓相關的1個月銀行同業拆息近日總體下跌…
供樓封頂: 最優惠利率調高 港息累加0.375%
因此，如果HIBOR急升，且實際利率超過2.5%，H按申請人即可以實際封頂利率，即為2.5%還款。 然而，封頂位亦非永遠不變，在2018年加息周期重啟後，鎖息上限亦曾隨加息幅度上升。 不少置業人士以為使用H按供樓，是以拆息計算壓力測試，其實是以鎖息上限計算。 例如按揭計劃的實際封頂息率為2.5%，銀行便以2.5%+3%進行壓力測試。 因此，如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%，B銀行為2.7%，其他按揭條款不變，壓測門檻便出現5.5%及5.7%的分別。
如果想知道更多「定息按揭計劃」，可按這裡有更詳盡分析。 一般來說，「按揭息率」的選項上，銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。 兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化，但究竟它們有什麼分別？ 我們會以一文解釋按揭息率上的各種分別及特色，讓準買家作出適當選擇。
供樓封頂: 銀行上調H按封頂息率 如何避免供樓負擔增加
這是最常見的現象因為大多數投資者在購買新股的心態是都希望自己可以像股神巴菲特在股票剛發行或低價時就入手“潛力股”。 這一波的認購熱潮引發龐大集資活動會導致銀行大量資金凍結，結果令拆息上升。 中原按揭董事總經理王美鳳指，4家大型銀行先後上調按息具領導指標性作用，預期其他銀行將陸續跟隨上調新做按息。 惟是次大型銀行按息調整僅影響新按揭申請人，對舊有已正在供樓的按揭客戶無礙。
本港的銀行同業拆息近月已跟隨美息而上升，惟市民更關心銀行何時加最優惠利率（P），P息上升會令P按及H按（拆息按揭）的利率「封頂位」向上移，除全面加重供樓人士的負擔外，工商業貸款也難逃一劫。 市場人士預計，港銀將在今季尾上調P息0.25厘，年底前再加0.25厘。 在上半年美息升溫預期下，差估署私宅售價已下跌3.4%，地產代理預期，當加P息後樓市有機會再跌3%至5%，「呼吸Plan」的買家更要打醒精神，或因無法「上會」被迫撻訂。 傳統的H按和P按用家，已承受較大的每月供款上升壓力，即使H按通常有P按封頂，但是也無濟於事。 香港絕大部分的業主供樓都是用1個月拆息HIBOR定價。 不過，由於年內有機會加P及/或加按息/封頂息，通過壓測的入息要求將會提高，有上會需求人士可加快申請按揭以免加息後入息水平提高或影響可借按揭額。
供樓封頂: 加息週期供樓利率趨升 兩招減輕供樓負擔
與此同時，滙豐公布推出首年定息住宅按揭計劃，由即日至10月15日，在H按以外，新按揭貸款客戶可申請定息按揭計劃，貸款期的第一年固定按揭息率為2.75厘。 黃詠欣指過一段長時間內採用定息按揭的借款人相對浮息樓按可謂「輸多贏少」，而滙豐的新產品將未來一年按息鎖定於2.75厘，反映住銀行預期在這段時間的供樓實際按息不會與2.75厘距離太遠。 當九月份美國聯儲局再加息，她認為香港銀行屆時將會跟隨上調最優惠利率，幅度料為0.25厘，令主樓H按供款利率達上升至2.75厔。 （香港文匯報記者 黎梓田）美聯儲昨日宣布加息0.75厘，並暗示9月會再進行超常規幅度加息。
- 事實上，2022年7月底，拆息達1.31厘，以H按+1.3厘，實際按揭2.61厘，即已升穿2.5厘的H按封頂水平。
- 例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。
- 只要H按的利率，一但高於封頂位計出來的利率，H按的用家即可使用上表中，提及的「實際封頂利率」還款。
- 至於以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，反而逐漸下跌，由6月份的97.9%下降至12月份的67.5%。
加息後，按揭利率加至2.975%，每月供款額25,216元，即每月增加800元，增幅3.3%。 現時大部份銀行的實際封頂利率為2.75%，但部份銀行會對較細借貸額的提供較保守的按揭計劃，當中鎖息上限會較高。 個別銀行又會對難申請按揭人士或特殊房屋類型（如居屋）或非住宅的按揭申請，提供較保守的鎖息上限。 事實上，2022年7月底，拆息達1.31厘，以H按+1.3厘，實際按揭2.61厘，即已升穿2.5厘的H按封頂水平。 假設以樓價600萬元，承造9成按保(即借貸540萬元)，以30年按揭年期及H按封頂2.5厘計算，每月供款(包括按揭保費)約22,403元。
供樓封頂: 中原地產 買樓,租屋,放盤，更輕鬆!
因此他預料，今輪美元轉強之下，金管局即使出手買港元，規模未必很大。 港美息差勢將進一步擴闊，資金有機會加快流出港元市場，加上銀行半年結在即，銀行之間正落力吸金做結算，對港元需求上升，令市場近日更趨「水緊」，推高港元拆息。 其中3個月拆息升至1.0383厘，創逾兩年新高；長息同告上揚，一年期拆息更升至2.6724厘，創逾3年以來最高。 由於定息按揭沒有加息風險，故不須申請人進行加息三厘的壓力測試，供款不超過入息一半便可，故在相同月入下，申請定息按揭可借得更多，實際運用如何，請按我跳往。 由2016至2019年，美國聯儲局由 供樓封頂 0.25% 加息至 2.5%，之後減息至零。
同時，與樓按相關的一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）昨日回落至4.88厘，連跌3日，不過，仍較市場主要按息介乎2.875至3.375厘為高，反映銀行整體資金成本仍然高企，息率尚存上調的壓力。 美國聯儲局將加息幅度擴至0.75厘後，港元再觸及7.85兌每美元的弱方兌換保證水平，香港金融管理局隨即再斥逾百億元托匯。 ▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。
供樓封頂: 中原按揭王美鳳：
按照現時H按為H+1.3厘計算，H按實際按息已觸及2.875厘的封頂水平，意味新造H按的業主每月供款息率已加至2.875厘。 此外，現有按揭客戶亦可考慮過了罰息期後轉按，特別針對現時以發展商按揭供款或按揭息率較高的借貸人。 即使現有按揭的息率與市面上按揭息率相同，即H按計劃為H加1.3厘水平，轉按仍可賺取最高1.4%的現金回贈，扣除數千元的律師費後，仍可抵銷最少數個月的供款，變相節省供樓開支。 供樓封頂 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。
港美息差在聯儲局「鷹派」加息下愈趨擴大，引發市場套息交易。 供樓封頂 供樓封頂 余偉文指出，連同前兩次加息，聯儲局累計已加息1.5厘；在聯繫匯率制度下，當港美息差擴闊至相當程度，自然出現足夠誘因引發市場人士進行套息交易，驅使資金逐漸從港元流向美元，故港匯偏弱是正常現象。 其實，媒體報道中提及的「加息」或「減息」，多指銀行相繼調整作為「標準利率」的「最優惠利率」（Prime rate）。 據小編查詢，主要銀行包括滙豐銀行（HSBC）、渣打銀行（Standard 供樓封頂 Chartered）、中銀香港，已將H按的封頂息率調整為「P-2.5%」（細P、P為5%）或「P-2.75%」（大P、P為5.25%），實際即同為2.5%。
供樓封頂: 銀行按揭比較：本港主要銀行H(同業拆息)按
恒生表示，現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變，並會因應市場情况不時作出檢討，該行的按揭息率會視乎市場情況、客戶還款能力及貸款金額等因素而定，現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變；渣打則稱，H按「封頂息」無改變，會繼續緊密留意市場。 現時出現類似情況，但不同的是，現時拆息未升至那麼高水平，未觸及封頂息率，暫時亦只屬個別銀行上調H按封頂息率。 【now.com財經】近期多間銀行再次上調最優惠利率（P），供樓人士開支亦進一步增加。 筆者日前與友人談及此事時，友人指他以H按供樓，而H按設有封頂息率，未會影響其供款開支。 供樓封頂 這讓筆者有所詫異，因他在概念上有所誤解，筆者在此為大家解開這個迷思。
王美鳳認為，美國加息周期已接近尾聲，本港經濟及投資環境近期進一步向好，預料在市場資金維持充裕，本港加息周期或已接近完結，即使加P亦僅會再多一次。 供樓封頂 現時樓市氣氛回暖，大行按息不動，進一步帶來好消息，相信樓市已消化加息影響。 曹氏補充，該中資銀行做法雖不代表美國息口見頂，但也意味着離息口頂位不遠。