今年樓市波動，按揭市場亦不平靜，銀行對按揭業務取態「先鬆後緊」，同年亦展開逾十年首次減息。 供樓加息 回顧2019年的樓按市場，可從以下幾個方向探討… 由於銀行的按揭利率，都會以P作為一個參考指標，例如以匯豐為例，現時新做按揭利率為「P-2.5%」，未減P前，P利率為5.125%。 因此根據「P-2.5%」計算，按揭利率為「5.125%-2.5%」，即是2.625%。 不過，選用H按用家或有一丁點甜頭，因為聯儲局緊急減息後，一個月拆息隨即下跌15點子至1.4厘，創1個月新低，大家可以觀望拆息是否持續回落，才決定是否轉用H按。 一般銀行都容許借貸款在合約期間，可以免手續費轉換一次P按或H按。
樓價除受息口影響外，多項基本因素同樣重要，包括經濟前景、社會狀況、房屋供應等，而在目前環球經濟低迷的大氣候下，利率下調半厘不見得會對樓價帶來太大支撐。 藥明生物預期去年度收益增長約48.4%，歸屬權益股東利潤增長約30%；按非國際財務報告準則經調整純利增長約47% 。 集團指出，收益及盈利增長受惠於多項因素，包括新綜合項目數屢達記錄，同時服務更多客戶以實現可持續高增長，以及商業化生產及後期階段業務延續2021年趨勢持續發展，推動收益顯著增長等。 例如滙豐銀行，過去曾於短短一年之間，將「P按」由P-2.75％，轉為P-2.65%，再升至現時的P-2.5%。
供樓加息: 加息對樓市的影響（上）
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面對息口上升，以下3招可令供樓開支減少，輕鬆面對加息周期間增加的負擔。 滙豐香港區行政總裁林慧虹稱，市場普遍預期港P會上調，是次調整幅度已考慮多項因素，包括宏觀經濟、港元拆息趨勢，以及對本港經濟和社會影響。 同時必須平衡客戶承擔貸款利率能力，與存款客戶所收取的利息。 今年美國聯儲局多次減息，由於港元與美元是掛鈎，因此香港金管局的貼現窗利率會直接受美國息率影響。 今次多間香港大銀行，都在金管局降低貼現窗利率後，減少最優惠利率，對一眾計劃上車或供樓人士來說，最關心的莫過於供樓成本有何影響。 她建議，受影響的「供樓客」須更多首期，加長按揭年期或新增擔保人，而上述例子則要業主「揞荷包」再多拿約15萬元首期出來，以通過壓力測試申請按揭，相信會對買樓人士額外增加負擔。
供樓加息: 加息潮啟動 壓測或令樓奴增加額外負擔
金管局對銀行提供的現金回贈有規限，如現金回贈超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 該行又指出，次季樓市轉活，一手方面，近期全新盤連環推售，銷情理想，帶動4月售出新盤單位數目造好，據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，4月售出1,041伙新盤單位，較3月的152伙大增逾5.8倍，創5個月新高。 新盤方面，踏入4月份，社交距離措施放寬，新盤陸續登場，該行綜合《一手住宅物業銷售網》資料，4月份新盤銷售量重上逾1,000伙水平，比起首季總和更多。
出租物業不適用於「居所貸款利息扣減」，業主更須繳交物業稅，但業主可選擇以「個人入息課稅」來評稅，那麼出租物業的利息亦可作扣除，一般情況會以累進稅率計算稅額較為划算，如屬高收入者若以標準稅率計算則另計。 需要符合以下條件：第一申請人必須為物業擁有人；第二住宅必須位於香港；第三住宅必須作為納稅人主要居所；第四貸款必須用作購買物業及用作住宅按揭貸款。 換句話說，海外物業（不在香港）、買樓花（計入伙起，即供按揭不適用）、工廈（不是住宅按揭）都不可申請扣稅。 不過，車位按揭利息卻可以申請扣稅，但車位須位於自住物業內及屬自用。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，香港銀根仍然充裕，短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息。 供樓加息 現時美落實「收水」程序，縱使港息與美息走勢息息相關，即使美國開始加息，本港未需立即跟隨。
供樓加息: 【按揭利率 2020】19銀行 P按息率 與 H按「封頂位」息率比較 (有表)
香港特區政府就沒有參與利率的決定，由商業銀行自行決定。 第一欄 2.15% 是現時每月供款，其他欄（2.25%, 2.35%…) 顯示不同利率之下會每月供多幾錢。 美國國防部表示，美軍當地時間周日（12日）派出戰機，於接近加拿大邊境附近的休倫湖（Lake Huron）上空擊落了一個八角形物體。 這是隨着疑似中國間諜氣球飛入美國領空事件發生後，北美安全部隊對空中威脅保持高度警惕以來最新射擊事件，也是最近一個星期多的時間內，美國導彈在北美上空擊落的第四個不明飛行物體。
- 定息按揭能鎖合約期內的息率，10年、15年及20年期息率分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘。
- 例如在2016年，香港的一個月HIBOR約0.24，如按揭計劃為H+1.28%，那按息年利率只有1.52%，遠較當時主要為2.35%的P按按息為低。
- 有分析指，參考以往經驗，一個月港元拆息若與P之差距收窄至3厘以下，則P有機會上調，現時差距最多有3.8厘。
- （大公報記者 邵淑芬）美國面對高通脹壓力下，聯儲局加息言論愈來愈「鷹」，5月加息幾成定局。
- 可見美國加息未必真的會對樓價下跌帶來很大影響；反觀，近期樓價下跌，主要集中在二手樓，可見是受其他原因影響。
- 由於該等股息欠款有權按當前的股息率享有股息，國泰5次延付優先股股息後，實際遞延支付金額為15.07億元。
不過，滙豐及渣打銀行加封頂息至2.75厘後，恒生及中銀均按兵不動，H按實際按息仍維持2.5厘。 市傳有銀行為一手新盤的H按鎖息上限加長「寬限期」，樓花H按鎖息上限2.5厘的申請日期獲延長。 分析相信，市場普遍料本港最快本月下旬加P息，銀行是想趁加息前「食埋最後一浸」，想搶奪一手樓按揭及轉按客生意。 HIBOR短時間內飊升，哪豈不是加重H按申請人的負擔？ 為此，銀行均為H按設定「鎖息上限」機制，俗稱為「封頂位」。
供樓加息: 【美國加息】H按息料下半年觸及2.5厘封頂水平 每月供樓會增加幾多？
另外，美元一直強勢，未來料持續，對新興市場貨幣不利。 在聯匯下港元計價的物業變得更貴，港元可以貶值幅度有限，再有無投資吸引力? 近期二手樓價回軟，美聯信心指數已連跌六周，減價盤明顯高企。 以上一次加息周期為例，一個月拆息由2015年0.23厘，最多一度升至19年年中2.9厘，波幅有2.67個百分點，多於美息加幅2.5個百分點，不過期內一個月拆息平均只升多1.9百分點，仍低於美息升幅。 而美息在18年底再升0.25厘，最優惠利率也沒有再變。 在19年美息下調3次後，香港最優惠利率打回原形，再下調0.125厘。
公屋聯會總幹事招國偉稱，加息或令有意置業的市民對私樓採取更審慎的態度，加上新居屋定價吸引，同樣估計重啟申請後反應會更熾熱。 他又指居屋於周三開始派表後，其組織已接獲不少市民致電查詢，反應甚至較首次開放申請後熱烈。 若以上述例子，若家庭收入維持不變，只有35,600元，在加息1厘後，一間600萬的物業要減到550萬元，才可以成功獲批按揭，相當於樓價減約8%。 若只加息1厘，以現在香港超低失業率，加上百物騰貴的現實，根本算不了甚麼。 但若加息3厘，可能就會為一些家庭帶來壓力，但為了有樓住，相信不少人仍願意節衣縮食去供樓。 假設一個合約價為800萬元的單位，最高可承造9成按揭，首期開支只需80萬元，相信低首期門檻有助有意置業人士加快入市。
供樓加息: 建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？【星之谷專欄…
而各位要注意的是，上述所講述的，只是在經濟理論層面，單計算加息與負擔能力，以至影變需求，從而影響樓價，這幾方之間的關係，並假設其他的因素不變。 樓價與利率息息相關，因為無論買樓自住還是投資，大多會做按揭，而借貸的成本就是利息，利率愈高，成本愈高，借到的金額愈少，以及借到的人亦會減少，亦即令到買樓的需求減少。 假如H按調升至2厘水平，屆時每月供款將增加約299元（1.6%），至約18,481元；假如H按進一步調升至2.5厘的封頂水平，屆時每月供款則較現時增加約1,574元（8.7%）至約19,756元。 因為加息減息會直接影響投資者買賣股票的興趣，因此，息口改變對股市的影響是全面的，所有板塊都受影響。 加息可以壓抑投資、壓抑消費，這是阻止經濟過熱、通貨膨脹（通脹）的良方。
香港銀行公會的HIBOR有多種，由隔夜（即1日）到12個月不等（詳見上圖）。 目前各銀行計算H按時，較常以一個月的HIBOR為基準。 由於該等股息欠款有權按當前的股息率享有股息，國泰5次延付優先股股息後，實際遞延支付金額為15.07億元。 她直言明年上半年第2次加息，P按息已累加0.75厘，屆時市場真正意識面對「息魔」，或對「供樓客」產生更大的心理壓力。 展望短期股價走勢，他認為今日甫開市已經急跌，跌幅相信是「一步到位」，畢竟領展的地產項目及負債比率清晰，市場「有數得計」。 供樓加息 加上，今次供股由滙豐、星展、摩根大通三大行聯手包銷，可見大行都有信心，大型基金投資者會參與供股，要「硬食」股份的機會不高，因此，相信股份跌至今早低位接近50元水平，再挫空間細。
供樓加息: 按揭申請FAQ
大銀行把H按的封頂位加至 供樓加息 p-2.5%，實際年利率為2.625%。 一個拆息為例，由0.06%接近歷史低位，攀升至目前約0.2%，顯示本港利息環境亦跟隨美國收水步伐而變化。 所以，即使現時拆息升影響微不足道，但一個月拆息如大升，直接加重供樓負擔。 同供樓掛勾的一個月同業拆息，直接影響主導按揭市場逾9成的Ｈ按業主。 基於聯匯制度下，港息要與美息同步，以防大量資金外流。 由於金管局近期已增發票據吸走剩餘資金，本港拆息已逐步攀升。
先看「抽水」用途，今次集資所得的錢將用於三個方面，用於償還現時債務的比率最高達40%至50%；其餘則作一般營運資金及物色投資機會。 安里資產管理董事總經理郭家耀接受訪問時指出，由於接近一半的資金，估算約為90多億元，都會用於還債，無法大幅提高集團的分派現金流，加上供股造成的攤薄效應，因此日後的每股分派，也就是向股東派息的金額必然會下跌。 息差擴闊也令HIBOR拾級而上，與樓按相關的一個月HIBOR在年初只有0.149厘，在12月上旬曾高見5.08厘，是逾15年來新高。 隨著銀行融資成本壓力越來越大，本港銀行最終亦在9月重新上調P，為4年來首次，並於年內兩度追加，累計加幅達0.625厘。 以滙豐銀行為首，其「細P」由5厘，升至最新的5.625厘。 供樓加息 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。
供樓加息: 美國加息週期及時間表
隨着隔晚美國聯儲局一如市場預期加息0.75厘，滙豐、渣打、中國銀行（香港）及恒生銀行昨均宣布加息0.125厘。 供樓加息 供樓加息 不過，股市及二手樓市表現並不買帳，恒生指數昨跌至逾10年新低收市，而二手樓價亦屢試低位。 中原按揭董事總經理王美鳳分析，現時屬年頭傳統積極吸納客戶時段，正值樓市回暖返回價量齊升勢頭，香港與內地全面通關及外來人才計劃帶動下，相信銀行樓按取態積極性會加大，提供不同樓按優惠吸引目標客戶。 供樓加息 至於個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。 他指出，除了來港工作及定居的內地專才，事實上一般新造按揭客戶的貸款額愈多、選用按揭保險計劃或綠色按揭計劃，指定銀行亦可提供更多優惠及現金回贈。
房委會資助房屋小組成員、立法會議員柯創盛認為，今次加息輕微，雖然居屋按揭成數較高，但定價低，以400萬的單位為例，每月供款最多增加二、三百元。 他估計未會對有意申請居屋的人士構成影響，「相信申請人較關心中籖率。」他預料申請反應將持續熱烈，更指加息後，或會令小量有意購買私樓的市民轉為申請居屋。 按證公司去年11月宣布定息計劃恆常化，當時10年期、15年期及20年期的按息為1.99厘、2.09厘及2.19厘，並指會於今年2月開始不時檢視息率。 到今年2月時，按證公司已上調息率一次，10年期加至2.1厘，其他年期亦有加息，加上4月及5月加息，今年按證公司已經加息3次，10年期、15年期及20年期的累積加幅達0.46厘、0.51厘及0.56厘。 目前市面上的H按封頂息率普遍為2.5厘，是次按證加息後，15年期及20年期的按息將高於H按的封頂息率。 中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，雖然美國加息，但同業拆息逐漸下跌，這個趨勢持續，故選用H按會較適合。