現時按息仍然處於歷史低位，加上近月樓價愈升愈有，資產市場氣氛向好，不少業主趁機加按物業套現，並投資於股票等。 但套現部分的利息開支，不能用於供樓利息扣稅，意味着只有原有按揭供款金額的利息開支部分，才能用作供樓利息扣稅優惠。 「物業稅」是以租金的「應評稅淨值」（即租金收入減去不能追回的租金、差餉，然後再扣減20%作為修葺開支扣稅）來計算，政府徵收當中的15%。 收租物業要扣稅，當中的「秘技」就是業主須選擇將物業的租金收入，以「個人入息課稅」來評稅，而非選擇以「物業稅」來評稅。 供樓利息扣稅只適用已入伙的自住物業，而該物業必須在香港境內，如果購買工商物業或車位等非住宅物業，供款利息並不能用於扣稅。 「居所貸款利息扣稅」是針對供樓人士的利息開支作扣稅，市民可以享受的扣稅期最多為20年，以及每年免稅額最多10萬港元，以助減輕供樓市民納稅負擔。
兩項稅項評稅基準相差無幾，但物業稅不能扣減出租物業的利息支出，但當然稅局會主動幫你計算哪一款較划算。 「物業稅」評稅準則，就是以全年租金收入，扣減差餉、不能追回租金後，打個八折後(兩成作為修葺開支扣稅)釐定，政府從中抽取15%。 但大家可能會問，為何政府要先打個八折後，再才從中抽取15%稅項?
供樓利息扣稅: Step By Step 報稅攻略2020
在此情況下﹐甲先生須被視為已獲容許扣除2020/21年度的居所貸款利息 —- 第 26E﹑26E﹑42 和 43 條。 與情況 9的事實相同﹐但是甲先生於2020年7月1日出售第一所住宅﹐並已於 2020年6月1日購買第二所住宅（而不是在 供樓利息扣稅 2020年7月1日）。 在 2020年6月1日 至 2021年3月31日期間﹐就第二所住宅支付的利息為 $70,000。 他繼續在第一所住宅居住﹐直至 2020年6月30日為止。
近年流行轉按套現或現契物業套現，若然轉按後50%貸款額屬於主要居所的按揭，其餘50%貸款額屬於套現出來的資金，以用作投資或其他用途，那麼業主只可計算一半按揭利息作為扣稅額。 對於現時首置業主年輕化，父母購買單位，由子女名義持有物業，按揭供款由父母支付，父母又可否填報該物業之按息作扣稅之用？ 由於扣稅額只供按揭物業之業主申報，故上述父母不可使用有關扣稅優惠。 筆者亦提提納稅人，稅率是按照應課入息實額累進計算，入息水平較高的人士可減免的稅款較大，供樓人士可按入息水平衡量按息扣稅作用。 無論聯名或個人全權擁有物業業主，均可在個別人士報稅表內申報因購買物業而衍生的按揭利息。
由於業主無需連續使用，故為求發揮到最高的慳息效果，不少業主也會選擇在加息周期下申請。 一人全權擁有物業的租金收入，應在個人入息稅報稅表（BIR60）第3部呈報，不用填寫物業稅報稅表（BIR57）。 聯名業主則須填寫物業稅報稅表，以及各自選擇是否想以個人入息稅申報。 物業稅報稅表是按物業為單位發出，如三個人聯名購買一個物業，只須填報一張物業稅報稅表。 不過值得留意的是，借私人貸款來買車位，雖然是full pay，銀行不一定批。 而且，如果稅階去到17%，個人入息課稅表扣稅未必着數；但如果在物業稅報稅表申報租金收入，雖然不能扣除貸款利息支出，但物業稅只是15%，建議業主計清楚才決定選用哪張報稅表。 雖然full pay車位沒有任何按揭，但由於資金是從自住物業加按獲得，可以從個人入息課稅表中「居所貸款利息」中申請扣稅。
市場上有兩種mortgage link，一種是直接派息，另一種是把mortgage link 利息用來提早還款。 總利息支出（供樓利息支出－高息戶口利息收入）兩者其實是一樣，但後者會扣少左稅。 但聰明的理財方法是應選擇30年還款期，然後如有多餘錢的話，不應提早部份還款，而應放入mortgage 供樓利息扣稅 link內。 這是因為把錢放入高息戶口，因對沖了供樓利息，只要不再提取，其實已是還了錢給銀行，但供樓利息可以繼續扣稅，高息戶口利息不用交稅，正現金流。 出租樓的供樓利息也是可以扣稅的，無論有幾多層出租樓都可以。 因此，如果不幸有幾個月無租客，不只無租收，連供樓都不能扣稅。
如果加按套現是用來投資股票、消費、或放在按揭掛鈎存款戶口（Mortgage Link）等，這些用途不能申請扣稅；如果用來以自己名義再買一層物業、車位或商廈，則可以扣稅。 在「息除本減」原則下，只要每期準時還錢，按額貸款額會隨之減少，利息則以每次還款後之貸款結餘計算。 業主起初供樓時，按額貸款額較多，故利息支出同樣較多，但隨着每月還款，按額貸款額逐漸減少，利息支出亦會同步遞減。 如果你確定自己符合申請資格，並已清楚明白上述各種符合或不符合扣稅要求的情況後，你可以在該課稅年度的個別人士報稅表內提出扣稅申請。
答：可以，即使子女在3月31日11時59分出生，仍可享有整個年度12萬元免稅額，而且出生年份更可獲額外的12萬元。 如果父親A人工不高的話，用不盡這12萬元免稅額，或根本用不着，由大仔B這位兄長，使用3.75萬元供養免稅額，較為着數。 讀者可以看看究竟是父親，抑或兄長，看看哪一位使用供養免稅額較慳稅。 ‧至少連續6個月與你同住而毋須付出十足費用；或你／你配偶每年付出不少於1.2萬元的金錢用以供養該名父母。
出租物業的合約也須打釐印及繳付相應印花稅，以上皆屬一次性稅項，各方須就有關適用條款繳付相應印花稅。 對於榮升父母者亦值得留意，於子女出生的課稅年度，父親或母親可獲取12萬元額外免稅額，而供養每名子女本身亦有每年12萬元免稅額，直至未婚子女滿18歲。 至於未婚子女年滿18歲但未夠25歲，並在大學或其他類似的教育機構接受全日制教育，或因身體或精神問題無能力工作，亦可繼續獲取子女免稅額。 又到拆開「綠色炸彈」的季節，業主扭盡六壬慳稅，相信不是想聽筆者講「居所貸款利息可以扣稅」這些舊新聞，不過原來配合複雜按揭財技，「走火入魔式」的按息扣稅，真的可以去到好盡。
供樓利息扣稅: 報稅表記得要扣強積金強制性供款 最高為18,000元
如果你和你配偶選擇以個人入息課稅方式評稅，你們任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息，會先從其入息總額中扣除。 若仍有餘額，則該餘額是不可以結轉入未來的課稅年度用以抵銷任何一方在該等年度的入息總額。 供樓利息扣稅 有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付，或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。 如果你是該住宅的聯權共有人或分權共有人，你可申請扣除指定比例的居所貸款利息款額。
樓價方面，「美聯樓價指數」最新報168.94點，連升6週；本年迄今跌幅已進一步收窄至約1.5%。 P按則是「最優惠利率」，理論上是銀行借出資金，產生基本利潤的利率，P按是以此做基礎，即「P-某個百分比」計算。 供樓利息扣稅 香港的最優惠利率跟隨美國步伐，不過變化周期比較慢，風險而言，都是比H按少，但這些調節都會對供樓利息有影響。
中小企即使沒有交租亦不怕被趕，預算案中透露，政府會立法禁止業主對指定行業，未能如期交租的租戶終止租約、服務或採取其他相關法律行動，法例最長可達6個月。 據了解，這些行業包括零售業及在599F章內的表列處所。 若業主因而影響還款能力，金管局會與銀行密切溝通，銀行會彈性處理。 物業擁有權一般分為、聯權（Joint 供樓利息扣稅 Tenancy）、分權（Tenancy in Common）。 聯權俗稱「長命契」，夫妻聯名買樓也屬此種，業權各50%，若丈夫過身，妻子會擁有整個物業。 如果由4名兄弟姐妹共同持有這個物業，聯權之下，各人業權25%，稅務扣除也是各人25%。
供樓利息扣稅: 收租揀「個人入息課稅」包無蝕底？
所付的另一半利息$60,000則可在個人入息課稅項下申索扣除 —- 第 26E 條。 甲先生於 2019年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業。 在 2019 年 11 月 1 日﹐他向銀行借取按揭貸款以繳付部分買價。 該筆貸款自 2019 年 12 月 1 日起﹐按月分期償還﹐為期 10 年。 只因「個人入息課稅」會將所有收入合併，按「累進稅」稅階計稅。 供樓利息扣稅 「累進稅」最高邊際稅率，比起一般標準稅率為高，因此要視乎收入多少而決定。 不過這只限於你是通常居於香港，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日，若然你長時間居於外地，而持有香港物業收租，則不能享有個人入息課稅的累進稅階，只能依照15%的物業稅階繳稅。
打工仔要記住，強積金強制性供款都可以用來扣稅，現時每年最高扣除額為18,000元！ 不過在年尾收到花紅時，供款額亦會增加，因此不宜把5%入息乘以12個月便算，應翻查糧單，以準確地申報強積金供款。 假如物業由兩夫妻共同持有，而太太沒有應課稅入息，便可以把太太所屬業權部份的利息開支交由丈夫申報，詳情應填報在第7.3（2）項。 供樓利息扣稅 有關物業的稅項有很多種，買賣物業時要支付印花稅，包括從價印花稅及可能適用的買家印花稅或額外印花稅等。
按累進稅稅階計算，以及稅務寬免，也要繳交97,660元稅項。 反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」，需被政府徵收72,000元 (物業稅沒有稅務寬免)，而年薪500,000則計算「個人入息課稅」，需被政府徵稅24,560元，亦即交税96,560元。 假如你計算過後，發現扣除免稅額後的數字，仍然高於157,140元，這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。 因為貸款額愈高，利息支出也會愈多，會直接影響你能否用盡。
很多人不知道這點，但筆者已多次向稅局主任求證，得到的答案是正面。 若持有出租物業的納稅人長期不在本港居住，即每年在港居住未滿180日、或連續兩年居住不多於300日者，只可以以物業稅方式評稅，不可以申請個人入稅課稅，亦不能以此作為扣稅。 報稅是一門學問，例如業主可利用「居所貸款利息扣稅」或「個人入息課稅」，將供樓利息開支用來扣稅，本文就列出業主報稅5大須知。 如果夫妻二人均有應課薪俸稅入息，而其中一方的入息，低於其可扣除的居所貸款利息與個人免稅額總和，那夫妻可以申請合併評稅，居所貸款利息將會根據二人應予以評稅的入息中扣減。 供樓利息扣稅 2018/19課稅年度開始，稅務局容許夫婦在個人入息課稅中分開報稅，但要注意，當你選擇分開報稅後，稅局只會幫你的選擇計算分開報稅的最低應繳稅款，而不會主動比較分開計算或共同計算，哪款較為划算。
同時若業主買的物業是樓花，因為不符合居住的要求，有關物業的利息亦不能被扣減。 但要留意，有關免額只能由一位人士使用，如妻子已申報兒子的免稅額，則丈夫不能再申報該兒子的免稅額。 同樣道理，若業主的兄弟姊妹的名字，已由父母用於供養子女免稅額亦不能再用。 同時業主的父母免稅額被其兄弟姊妹用了，業主亦不能再使用。 模擬實況：假設一對姐妹，需要供養兩名已年滿六十歲、並全年同住的父母，每年可使用的免稅額合共為200,000元。
- 近月隨着資金流入，今日一個月銀行同業拆息跌至0.39%，作為供樓人士究竟慳幾多？
- 基本法要求特區的財政要量入為出，財爺本應節省開支才是，但為了紓減民困，財爺還是一擲千億。
- 至於兩夫婦各自擁有一所物業，卻不等於兩人皆可使用$10萬扣稅額，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。
- 納稅人可享有12萬元免稅額（以每名子女計算），而在子女出生的課稅年度可獲額外免稅額12萬元。
- 但是，該納税人可以在個別人士報税表的8.2部內申索扣減因有關租金收入而需付出的利息。
- 最新一份《財政預算案》提出多項租客受惠措施，住宅租金開支可扣稅，與業主的供樓利息扣稅看齊；政府更準備立法禁止趕走欠租租客。
在個人入息課稅中，「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減，但物業稅則不可以。 跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制，而且沒有上限，扣減後作為入息一部份被政府評稅。 因為在入息扣除免稅額後，原本你有157,140元需按累進稅方式繳稅，交稅10,000元；但因今個課稅年度，財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖，所以扣減後，你需繳稅款項為0。 在這個情況下，你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。 假若你的配偶（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課稅收入（如租金收入或業務收入），則你們必須選擇個人入息課稅，才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。
換個處境，父母免稅額全部由妹妹使用的話，這一年她可以零交稅，但姐姐就要向稅局雙手奉上六千多元稅款。 但隨着時間推移，在第11年的全年利息支出已跌至73,237元；而到了第18年，全年利息支出更只有50,997元，僅能用上每年扣稅額上限的一半左右。 供樓利息扣稅 畢竟買樓做按揭，供樓每每都二三十年，所以扣稅都要「啱timing」。
根據稅務局資料顯示，居所貸款利息扣稅項目自一九九八至九九年度引入，除了二○○一至○二年及二○○二至○三年課稅年度，每年扣除上限為10萬元。 稅局以往做法都是如果本身物業由多於一名業主持有，稅局是會以「業權比例」來分配，故雙方可扣減的利息開支也是均等。 因此套用落今次「租金開支扣稅」上，如果單位由二人合租，則會把每人的扣稅上限10萬元除以二，每人最多只扣50,000元。 供樓利息扣稅 但採用如此模式，若其中一方支付較多租金，但用「合租人數」來按比例扣減卻可能構成不公，雙方又能否否申請用「實際支付租金」來分配比例呢? 相關措施在2022年4月實施，但不代表今個報稅年度，你便可以採用。 因為報稅是報上一個年度的財政狀況，所以相關租金開支最快在再下一個報稅年度才能扣減。
業主在申報收入時，當涉及到有關居所物業利息，或是收租物業的租金收入以及相關利息支出時，可能會不清楚應該使用物業稅或是個人收入息課稅較好。 租金收入的應評稅淨值計算方法是「（全年租金收入–差餉–不能追回的租金）x 80%」。 在個人入息稅報稅表中，除了上述扣減外，為了獲得租金收入而支付的利息亦可獲得扣減，業主本人亦可享其他免稅額。
對於一般打工仔，稅務局計算薪俸稅稅款的方法是將「應課稅入息實額」按累進稅率計算。 而「應課稅入息實額」的計算方法是將入息總額－扣除總額－免稅額總額。 因此，知道自己享有哪些免稅額及扣除項目，逐一填報，便可以減輕稅負。 以下免稅額及扣除項目，大家最常用到又最多疑難，崔慶昭有以下貼士。 供樓利息扣稅 近日我們便接到有個案，業主多年來一直憑心算，胡亂填稅單上的「居所貸款利息扣稅」一項，多年來僥幸沒被稅局查到，但在近日想為單位轉按套現作資金周轉時，便被銀行發現出「古怪」之處，不單轉按申請被拒，更差點要負上刑責。 另外，對於採用先買後賣的換樓人士，可能會有重疊期，同一時間有兩個物業。
正在供款的物業必須是香港的住宅，並且作自住用途；收租物業固然無得扣稅，就算是自用的車位、寫字樓或舖位，都不符合資格。 不過，若然所購買的車位與有關住宅位於相同的發展物業內，並符合扣除居所貸款利息的其他準則，則可連同該物業的供樓利息在同一課稞年度作出申索。 答：是的，且出租物業的業主需繳交物業稅，填報稅單時宜選以個人入息課稅，而非薪俸稅。 其好處是出租物業的利息可作扣除，一般情況會以累進稅率計算稅額（註：高收入者會以標準稅率計算稅額）。 但如果業主有應課稅入息，他便不能提名其配偶申索扣除居所貸款利息，但可選擇合併報稅，或者以個人入息課稅方式評稅，用盡「居所貸款利息」扣除，以抵銷稅務開支。 首先，由2017/18課稅年度起，納稅人可申請扣除居所貸款利息每年上限為$10萬，而年期為20個課稅年度（無須為連續的年度）。 每當申請人獲得扣除利息時，稅務局局長會發出通知，讓你知道已享用了多少年額及還有幾多未用。
選用「個人入息課稅」便可將這樓按的利息支出，用於抵扣租金收入，在這種情況下有機會較着數。 若夫婦兩人，其中一方收入低，或是沒有收入，則可以透過合併報稅慳稅，尤其是聯名買入物業，或是以另一方的名義申請按揭。 因為，每年度居所按揭利息扣減上限為10萬元， 夫婦聯名買入時按揭申請只能各佔一半，另一半未必能用盡相關扣減。 要申請「居所貸款利息扣稅」，就必先要符合三個條件：申請人必須為業主、單位必須為本地住宅項目及自住用途、貸款必須由政府認可機構批出。