二按壓力測試 內容大綱
建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 如果只有銀行頭按，如沒有其他按揭在身的話，壓測是用 50％／60％ 計算DTI (每月供款與入息比率)。 但如果需要申請發展商二按，而二按部份超過樓價的2成的話，壓測需要用 二按壓力測試 45％／55％ 計算。 另外要注意若果發展商二按高於兩成，供款佔入息比例及壓力測試都要符合金管局要求，計算後供款佔入息比例分別為45%及55%以內。 雖然說財務公司在審批二按上，對申請人的入息要求會較寬鬆處理，但各財務公司對申請人，所需遞交的入息證明也各有不同。 部份可能只需證明「供得起」便可以，部份要求遞交三個月的入息證明，部份甚至要求收到稅單。
因此，在計算壓力測試時，會使用較高按息時期的息率作為指標，要求入息會較高。 銀行批核按揭時，會翻查申請人過往的銀行紀錄，除了供樓按揭外，任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等也會一併計入壓力測試之中，隨時因此而壓測關卡！ 例如，你的月入$4.6萬，要買入HK$600萬樓價，如無其他貸款在身，承造8成按揭亦能能符合供款與入息比率（41%）及壓力測試（59.2%）。 但如果每月要還款$2,000元，便未能通過壓測（63%）了。 二按壓力測試 申請二按時必須得到一按銀行同意，否則銀行有權取消一按合約。 要獲得銀行同意，就必須符合一定的條件，例如加上二按部份後，申請人的收入仍能通過壓力測試。 而由於二按的借貸者並非第一債權人，二按部份的利率一般較一按為高。 信用卡欠款及私人貸款的債務均會計算入壓力測試。 銀行處理按揭申請時，會翻查對方的紀錄，信用卡欠款如果經已還清，不會計進壓力測試，但如果信用卡以分期貸款還款，銀行便會計進壓力測試。
MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 二按壓力測試 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。
當查閱TU時，如果有其他按揭（其他樓按、車位按、擔保按等），TU內的 mortgage count 便會顯示目前按揭的數目。 如果 mortgage count 不是0，再做按揭的話，供款與入息比率上限便會變。 若借款人沒有任何按揭，以現行利率，一按加二按的供款不可超過月入的50%，壓力測試再加三厘；若二按有分段利率則以較高者作為壓力測試標準，一按加二按的供款不可超過月入的60%。 二按壓力測試 舉個例，假設新樓盤1200萬，根據金管局規定按揭上限為5成，即最多只能申請600萬按揭，買家需要自行準備首期600萬。
二按壓力測試: 申請居屋資格
具體內容是：在當前按揭利率下，有關按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入5成；而一旦按息上升3厘，按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。 如果樓價超過1,000萬元，又或是申請人未能成功申請按保，而需要尋求二按，銀行大有機會以舊有的「壓力測試」去審視供款人的還款能力。 按規定，若申請人的一按加上二按後，總供款不可逾月入50%。 由此可見，要通過申請二按的條件，其實非常嚴苛。 倘若準買家想購買價值1,000萬元以上的一手物業，但首期不足，則無法申請按保。 二按壓力測試 在此情況下，準買家如堅持購買1,000萬元以上物業，可向銀行申請按揭後，再向發展商申請新的按揭貸款，即為二按。 原因1：申請人原先計算符合測試要求，但最終結果未能通過測試，因自己漏計私人貸款，比方信用咭欠數、供車貸款等。 申請人向銀行提交相關證明文件，但卻忘記計算相關借貸。 若果申請人未能通過壓力測試，銀行未批足按揭，申請人怎樣做？
在新按保推出後，有用家提出，既然按保在壓測方面放寬，那麼，若果申請6成按揭未能通過壓力測試，是否可透過申請新按保而避過壓力測試？ 根據按保要求，即使申請人未能通過壓力測試，但對於非按保範圍按揭額如800萬之6成按揭部分，仍需通過壓力測試。 一般來說，「二按」貸款多數經由銀行批出，故在取得「二按」貸款前，往往需先得到一按銀行同意。 就是會先計算一按及二按的供款總額，兩筆貸款也需要同時通過壓力測試，才會得到審批。 二按壓力測試 所謂「二按」，是借貸人在傳統銀行五至六成按揭上，發展商額外提供一定份額的按揭成數。 反觀「呼吸PLAN」則多數全筆貸款也由財務公司批出。 另外，2019年政府推出新的按揭保險計劃，購買800萬元或以下物業的首置人士，最高可申請九成按揭，非首置人士最高可申請八成按揭。
二按壓力測試: More In 按揭指南:
答：於政府擔保期內，政府就是擔保人，毋需壓力測試，亦不需要另找擔保人。 但如擔保期已過，按揭批核方法便和私樓相同，需要通過壓力測試，唯分別在於已過擔保期的居屋不可以加擔保人。 即意味業主本人 必須 要有足夠能力通過壓測，不能找外援。 由於政府的擔保期只有30年，不論你係綠表或者白表，如果您的二手居屋由首次轉讓日期起計已經超過20年，銀行會下調按揭成數並縮短借款年期。 首先，很多二按會有分段利率，一般是先低後高，例如首2年供款是貼近銀行利率的P減，而往後是P或P+1厘。
信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。 二按壓力測試 因此即使業主轉按到銀行後的按揭額相同，仍能「脫離」發展商的高息，令供款利率恢復到正常的按息水平，減少支出。 私人貸款及其他借貸的每月供款，需要計入DTI及壓測內。 若每月均準時找清信用卡卡數，則可豁免將卡數加入DTI中。 如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。
所謂「呼吸PLAN」，實情是發展商近年提供「包按」的一個籠統說法，意思是說逢有呼吸的人都可以借到按揭，主要是不需要入息審查或者審批已可得到按揭貸款。 市場興起「呼吸PLAN」，多數由發展商旗下財務公司，替買家提供的「高成數一按」。 這類計劃多由財務公司主導，並不涉及銀行審批，所以買家可在免入息證明下承造按揭。 雖然近年也有趨勢轉為「半呼吸」，意即買家需出示入息証明，但卻仍可豁免壓力測試。 不少新盤都有為買家提供「發展商一按」或「銀行一按+發展商二按」的貸款組合，務求減少買家的首期支出。 不過，要留意是，發展商的按揭利率一般會較銀行為高，而且按揭息率會以漸進方式增加。
- 屆時需要提供足夠文件證明還款能力，例如財務公司要求下的「信貸報告」、「收入證明」及「銀行紀錄」等。
- 銀行在批核按揭時，會考慮你的入息水平來判斷你有沒有能負擔。
- 至於銀行實際會用哪一種計法，建議申請人向個別銀行再作確認。
- 至於壓力測試，銀行將會選用二按的最高息率為標準，然後加息三厘作測試，再確認一按、二按後的總供款不超過月入的 50%；而加息三厘後則不超過 60%。
- 如果你正在物色購買居屋，即上千居搜尋優質居屋盤。
- 除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。
相信大家睇完之後會覺得程序唔復雜，不過你又知唔知件事係未完結？ 如果你真係有幸被抽中揀居屋，就算你真係揀埋樓，你都仲差一步先可以成為真正的業主。 除非你有足夠資金full pay如果唔係你需要向銀行借錢完成買賣程序。 此外，如果二按的成數是高於樓價2成，整個壓力測試的標準會更嚴格。 一按+二按的在現行利率下供款不可逾月入45%。 二按壓力測試 而壓測再加3厘後，一按+二按的供款不可逾月入55%。 銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。 即是說，以上述公務員首期貸款為例子：以1厘計算2按，DTI 不能超過45％，以 1.3厘計算2按，DTI 不能超過55％.
二按壓力測試: 首置人士未過壓測 保費需加一成
兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書，同樣可以計入壓力測試，不過每間銀行的計算方法及要求各有不同，最好把自己情況告訴按揭專員，由對方介紹最能提供幫助的銀行。 「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio 簡稱DSR) 是銀行對申請人的基本入息要求，計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。 例如月入$40,000，每月供樓亦供車共$15,000，少於月入之一半，所以合乎這個要求。 不過，買家千祈不要大安旨意，以為按保「免壓測」就等於完全不用計 二按壓力測試 DTI、不用做壓力測試。 金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。 壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。 由財務公司審批的二按大致申請手續簡單和快捷，最快能夠即日獲批，而且只需要基本證明文件，不用入息證明。 可是，這類即批二按或未得到一按借貸人（即銀行）同意。
二按壓力測試: 壓力測試
在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元(首2年)，但第三年後則為9,190元(3-25年)。 在進行壓力測試下，上調息口至八厘後，第三年的供款會增加至12,195元，供款佔入息不得多於60%下，每月需要有20,325元才可通過二按部份的壓力測試。 由於一按及二按的入息要求分別為45,873元及20,325元，兩個入息相加後，則申請人要有66,198元入息才可通過壓力測試。 按保計劃修訂後，不少人關注當中提及有關壓力測試的放寬，根據按保新修訂，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請高達八成或九成按揭，那是否意味按保申請人已毋須進行壓力測試？ 二按壓力測試 如果是其他需要分期清還的貸款，如私人貸款等，道理亦與信用卡款項相同，銀行甚至看待得更為嚴格。 更重要一點，就是銀行在計算壓力測試時，是會採用「二按」的最高息部份，並上調三厘作為基準。 計算出供款後，再對照申請人的收入，看看是否低於六成(首置客)、五成(二套房買家)。 根據一般發展商的二按計劃，買家都要在付清樓價餘額日前最少60天，透過書面向財務公司申請第二按揭貸款。
一般而言，不論新居屋/ 二手未補價居屋，綠表均可承造最高95%按揭；而白表則可承造最高90%按揭。 根據一按條款，借款人如需申請二按或再以按揭物業作抵押借貸，必須先獲得一按銀行同意。 二按壓力測試 很多時候，發展商如要為新盤買家提供二按貸款，一般已與銀行達成共識，換句話說，有關新盤買家可獲銀行同意申請發展商提供之二按。
雖然後來樓價上升，但申請人收入未有相應增加，於是反而未能符合壓力測試的要求，申請加按被拒。 但二按是在原有的按揭貸款以外，另外再向另一間財務公司申請多一次按揭貸款，涉及兩間不同的財務機構。 正因承接兩份按揭申請的風險增加，故銀行通常不會承做二按，二按會由發展商和財務公司承做。 注意：跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。 倘若如過去3個月都沒有還清結欠，那麼銀行便要把那＄8000計入DTI內。 如果因此而通過不到壓力測試，便不能批足貸款額，除非申請人願意找卡數。 就算是首置做按揭保險，有些銀行本身也需要通過一定情度的壓力測試。
二按壓力測試: 呼吸plan壞處：先甜後苦 按揭利息幾何級數跳升
OT 可以計入息，當佣金計算，取6個月平均數。 警務人員和醫護的OT，如金額比正常底薪超出很多，未必能計足。 至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；有些則可以以稅單上的花紅，除12。 如果去年花紅多過今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法會較有著數。 疫情下銀行收緊按揭，有些銀行會以近3個月平均佣金收入，對照近6個月平均數，取其低位數。 二按壓力測試 有些銀行會剔走最高及最低佣金月份，才去計算平均數，如果剔走後平均數高於過去6個月的平均數，便應考慮在這些銀行上會。 特別是發展商二按會有分段利率，基本上都是先低後高。 多為首2-3年為貼近銀行的P按計劃，其後為P或P＋1%不等。
壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。 第三，如你合資格申請最高90%按揭，而又未通過壓力測試，只要你符合供款與入息比率上限50%，也可申請高成數按揭，惟要額外支付保費。 不過，政府規定一手居屋必須使用P按作為供款利率，按揭年期最多為25年。 銀行亦有可能要求按揭申請人符合「供款入息比率」不超過50％的限制。 二按，顧名思義就是第二按揭，一般由銀行以外的機構，例如財務公司等提供。 根據正常程序，如果置業人士未能夠一次性付清首期，他們會先向銀行申請第一按揭（一按），而銀行將會根據物業的銀碼批出 50%-90% 的貸款。 當一按加上流動的首期資金仍然不足以負擔物業全額，置業人士可考慮申請二按以支付餘額。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
根據條例，放債年息超過年60%即屬犯罪，若涉及在法庭上追數，年息超過48%的交易，也會被表面推定為敲詐性。 以全場最貴單位「1座7樓F室」、實用378呎單位為例，面價610.29萬元，選用發展商一按90%付款計劃，折實樓價568萬，起首三年的供款算來得輕鬆。 因為首兩年「供本不供息」，月供14,200元，而第三年息率2.5厘，息本齊供19,759元；只是踏入第四年起，因息率彈升至8.125厘，月供卻暴升至35,500元。 購入物業後，若果在供款期間物業價格只是輕微上升，即使申請加按，銀行對物業估價未必會調高很多，加按套現可能很少，所以申請前最好計清計楚。 二按壓力測試 【物業加按套現懶人包2021】究竟加按是甚麼？ 如果僱傭合約有寫明雙糧必定會出，雙糧可以除12計入每月月薪中，就算9成按揭也可以，否則雙糧當年尾花紅處理。 如果僱傭合約或糧單寫明有花紅，9成按揭也可把花紅計入入息中。 【一手攻略】KOKO HILLS至齊懶人包 最近多個一手新盤計劃推出市面，其中會德豐位於茶果嶺的KOKO HILLS今週推出價單，吸引附近換樓客眼球。
假設在現水平按息加3厘後，供款佔申請人月入不多於60%。 在這種計算方法中，銀行假定按揭利率上調，在「加3厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力，這就是「壓力測試」。 銀行批核按揭申請，除了根據現行機制檢討準則，亦會人性化處理申請，如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好，但壓力測試稍為超標，銀行有機會給予彈性過關。 我們過去試過為壓力測試只能符合約70%的客人成功批出按揭保險申請。 不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 二按壓力測試 但因為買家同時有申請「二按」，買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%)，相當於160萬元。 160萬元，起首兩年利率為2.5厘，但由第三年起的息率為5厘。 銀行在計算壓力測試時，會採用5厘利息作基準，並假設加息3厘，相當於8厘後，買家能否供得起。