伯明翰是推動5G網絡的先驅城市、也是2022年英聯邦運動會的主辦城市均有助提升其知名度。 現時一手物業的平均售價約為24.7萬英鎊，而整體樓價則為18.8萬英鎊。 申請人如計劃申請按揭，最好在申請按揭後才轉工或在新工作過了三個月試用期後才申請樓按。 另外，申請人應早於6個月至1年前管理好自己的信貸評分，確保準時償還貸款和清還卡數。
當然，為了遵守競爭條例第一行為守則（禁止反競爭的協議）地產買賣佣金的1%並非公價所以其實買家係可以講價。 買樓程序複雜，稍有差池都有可能影響按揭申請，甚至導致「撻訂」，更有可能惹來騙子，輸到一頸血。 我們為大家梳理二手樓買賣流程、列出買二手樓的關鍵步驟。
二手樓首期: 按揭保險最高按揭成數上限（現樓）
新樓：如果物業是樓花，發展商會要求買家在簽訂合約6個月後繳付部分樓價。 物業竣工後，律師通知買家驗樓，並告知交樓日期，交樓當日，亦會由銀行向發展商匯入全部按揭金額，整個交易完成。 在當地二手買賣，只有賣方向代理支付佣金，買方不用支付，佣金可以很高，故業主叫價會較高。 二手樓首期 買方最好預先上網了解周邊物業樓價，並作出比較，否則自己買貴也不知。
二手樓買家如果選擇私人物業，可選擇H按或P按計劃供樓，在低息環境下，使用H按供樓更為受惠。 如果選用P按則較為穩定，但在低息環境下利息開支會較高。 二手樓首期 不過，如果買入的物業是未補地價的資助房屋，現階段必須選用P按供樓。 另外，銀行亦會考慮借款人的年齡作為最長還款期的批核因素，並同樣以「75-」作為指標。 如果申請人在45歲以上，銀行也有機會縮減按揭還款年期。
二手樓首期: 地產經紀及代理
不少大型二手屋苑樓價愈攀愈高，例如置富花園、太古城等等，這些地區已發展多年，形成較成熟和完善的配套、交通，所以仍有不少買家有意購入二手樓，究竟買二手樓程序有哪些? 二手樓首期 雖然申請私人貸款非常簡單，不過要留意利息較按揭貸款高而且有機會影響信貸評級。 除非收入非常穩定及充裕，否則我們不建議私人貸款。 反方向想，如果想知道自己要幾多首期可以先了解銀行可以借幾多成按揭。 知道你可以借最多幾多成就可以知道你要有幾多成首期。 中原地產黎子華亦表示，財政預算案後荃灣即錄得二手反價個案，其中，荃灣西海之戀‧愛炫美3B座高層B室，實用面積527平方呎，兩房戶型，業主最新叫價由1,085萬，上調至1,150萬元。
港股連續第三天反覆受壓，恆指現報21,121，反覆續跌42點或0.2%，總成交額僅660億元。 開拓藥業-B(09939.HK)兩連升，最高見11.16元，現報10.96元，續升6.4%，成交增至1,275萬股。 和鉑醫藥-B(02142.HK)續升逾8%報3.2元，股價突破牛熊線(3.06元)。 國藥(01099.HK)三連升兼突破52周高位21.35元，最高見21.9元，創逾15個月高，現報21.65元，續升2.1%。
二手樓首期: More in 上車:
搵樓最方便，當然是上網利用搵樓平台，篩選心水樓盤，只要輸入搜尋條件，就能比較所有合適樓盤，部分平台如千居，更提供業主自讓盤。 還有一個最不想發生的意外情況會令你突然首置資金，那就是銀行對你的按揭申請「估價不足」！ 換句話說你要補回當中的差價，如果無法補回就只能「撻訂」離場。 換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。 因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。 香港按揭證券有限公司於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。
準業主在存夠首期后，接下來也要注意以下6種買樓開支。 這些費用加起來也是一筆不小的花費，所以絕對不可以忽略，不然到時就真的一場歡喜，一場空。 同場還會介紹日本物業，以及溫哥華Richmond Hill列治文山獨立屋大型社區項目。 樓盤所在的社區由Townhouse / Semi-Detach / Detach Houses組成，交通方便 鄰近高速Highway 404、多個華人商場及大統華T&T超市。
二手樓首期: 香港人大陸買樓按揭
物業的成交價與按揭金額的差距就是首期，金額視乎銀行/金融機構批出的按揭成數。 以上提到外國人有機會借到樓價的最多 7 成，以悉尼的樓價中位數為 75 萬澳元（約為 400 萬港元）計算，首期 3 成即是需付大約 120 萬港元。 二手樓首期 如果選擇在樓價較低的布里斯本買樓，首期可減少至約 60 萬港元。
例如模擬未來加息3至4厘嘅情況下，是否仍然可以應付供樓嘅開支。 而根據金管局2017年5月數據，香港平均供款年期為26.5年，而目前最長按揭供款年期為30年。 她又認為，按保放寬後，早年採用發展商一按的用家亦增加機會可透過按保轉用銀行低息按揭，以免在低息蜜月期後捱貴息。 銀行在批出按揭貸款時，除了會考慮按揭成數之外，物業的估值係另一個重要的因素來決定貸款金額。
二手樓首期: 獨家A.I.按揭評估
一旦H按計劃的利率高於封頂位，H按客戶就可用「實際封頂利率」還款。 因為H按設封頂息率，不少業主敘造按揭時都會選H按，以節省利息支出。 由於在成交當日，買家必需「找尾數」，即扣除大訂後，首期餘下金額以及銀行的按揭貸款，都要一併交予業主的律師樓。
首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 呼吸Plan是發展商通過旗下財務公司，提供準業主的高成數一按，這類計劃無須經過銀行審批，所以買家不需要做壓力測試就可以在不提供入息證明下借到按揭。 二手樓首期 不過呼吸Plan其實是先天甜后苦的解決方案，低息期一過，利息會提高至P+1厘，借貸人的供款金額會增加。 這些都需要專業律師代爲處理，律師費費用通常是5000港元起跳。 需注意的是您選擇的律師樓是否在按揭銀行的民單上。
二手樓首期: 二手樓還款年期多長?
白居二的物業由於樓齡比較高加上政府擔保期也快完結，所以銀行通常只會批60%按揭成數，買家也需要做壓力測試。 自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 以政府統計處公布的數字，住戶每月入息中位數為27,700元，以這個入息粗略估算，每月供款約10,480元。 因應不同的貸款計劃及單位大小，這筆開支都會有所不同，雖然居屋供款壓力較少，但新業主同樣不能忽視這筆每月開支。 大多數銀行的按揭利率為2.5%，如果買家想申請按保，因應貸款年期、浮息按揭等因素下，要交額外的貸款額的1.32至5%為保費之用。 而在目前低息的環境下，用H按會比較優惠(低至H+1.3%)，如P按的利息開支就會比前者高，假如是買入二手未補地價的資助房屋，更受制只能用P按。
- 金管局指引列明，現時私人住宅的最高按揭成數為6成，如申請人希望向銀行申請承造超過6成的按揭，就需要透過按揭保險公司，購買按揭保險，而按揭保險費用根據貸款額以定。
- 事前最好找專業的律師樓處理有關事項，如其中一方終止交易，就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。
- 在法律上來講，如果你購買二手樓，就算你的offer被賣家接受了，也不代表買賣一定會成事，賣家和買家都可能會因為自身或其他原因終止這個交易。
- 往往是借貸人擔心供樓利息突然大幅波動，而寧願在特定期內鎖定按揭息率。
- 香港樓價昂貴，積蓄不多並不代表上車跟你遙不可及，除了向居屋公屋或舊樓入手，你亦可比較各一手新盤的發展商提供的多項付款方法，了解哪款更迎合你的需要。
- 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。
內地按揭需要的文件包括身份證明文件（回鄉證）、入息證明、及常用戶口結單。 值得注意的是，房協二手樓如果要申請9成按揭，就算按證公司毋須要求通過壓力測試，銀行也會要求進行，確保風險可控。 至於哪些屋苑獲按證公司批准申請9成按，則可參考房協網站。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。
二手樓首期: 香港人可以在大陸買樓嗎？
當然還有另一種息口選擇，但卻是較偏門的一種，就是「定息按揭」。 往往是借貸人擔心供樓利息突然大幅波動，而寧願在特定期內鎖定按揭息率。 當參觀單位後，假如準買家覺得單位合意，代理便跟業主進行洽談，並協助準買家進行查冊等手續。 二手樓首期 銀行的按揭上限以物業估價而定，準買家要先行了解不同銀行的估價及自己的預算，是否足以支付樓價。
樓價$800萬至$900萬的物業，可以承造8至9成按揭，最高所借的貸款額為$720萬。 $900萬至$1000萬物業最高可以承造8成，所以在計算首期資金時候也需要計算清楚。 樓宇按揭的還款期是受到申請人的年齡和樓齡所影響，因此若銀行批核按揭未能提供最長的還款年期，申請人通過壓力測試的要求便會產生變化，月收入會有所提高。
二手樓首期: 成交日前或當日驗收單位
所以，即使是有多次買賣樓宇經驗，又或曾與他人聯合持有物業，但已轉名或甩名，都可算是首置人士。 新買家置業後需要在「最後繳款日期」或之前，繳交相應差餉及地租。 差餉地租一年按季度分4次預繳，金額以季度餘下的日期比例去計算。 每年的差餉及地租都由政府決定，徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。 聘請律師代為處理樓宇買賣文件及樓契，一般一二手樓的律師費由數千元起跳。
二手樓首期: 物業，非所有人合資格敍做9按
根據 Home Loan Expert，外國人也可以借到最多樓價的 7 成，而利率約為 6.5%-8%。 如果持有的港幣資產淨值較高的話，可以考慮只借 5 成半，可享受較低的利率，約 5%。 一般而言，銀行/金融機構較喜歡地鐵沿線物業，所批出的按揭成數和利率可能會更優惠。 外國人可以購買的澳洲物業種類也受限制，例如不能購買既有住宅（即二手樓），如果購買閒置土地就必須在 4 年內起好一間新的房屋，而購買新住宅（即一手樓）則不受任何限制，數量也沒有限制。 除非新樓的發展商已事先為整個發展項目取得 FIRB 豁免證書（Exemption Certificate），否則外國買家就必須在購買每個住宅單位之前，預先申請並獲得 FIRB 的批准。 本文會介紹香港銀行的「海外物業按揭」計劃詳情，例如貸款年期、按揭成數、利率，以及申請海外樓按揭特別要注意的事項。
二手樓首期: 代理佣金
▲ETP（Exchange-Traded Products，交易所交易產品）是普遍投資者可以在交易所上進行買賣的美國股市投資工具。 除了股民較為熟知的美股ETF外，還有ETN、ETD、ETC等。 雖然它們名字相似，但只代表它們同樣可於交易時段內在股票市場買入（Exchange-Traded），性質上卻截然不同。 ▲美國股市 ETF 投資入門，建立美股及 ETF 投資組合教學。
二手樓首期: 英國買二手樓程序略解｜買樓方法指南針
絕大部分人都會考慮做按揭（當然有錢也可以考慮Cash全款支付）。 如果您需要按揭的話，請務必在之前了解您的貸款能力。 好多人先去睇樓，結果睇中後，貸按揭做唔到或者有問題。 之後再加上自己的首期，就可以計算到您的預算（your budget）啦。 買樓前如有Decision in Principle再去睇樓落offer的話，被接受的機率會更大！ 同時，除了按揭以外，還需注意“錢”的來源（Source of Fund），因為貸款時銀行也會要求睇，如果無法證明，銀行有可能會拒絕你的貸款。
有目標固然係好事，不過我們見到太多客人因為盲目地衝沒有細心了解買樓過程而令到自己買樓大失預算最終撻訂或者要周圍借錢（”跑山“）收場。 為了防止讀者發生同樣錯誤我們會逐一講解買樓時需要的買樓開支好讓各位容易做出 買樓預算 。 中原地產趙鴻運指，港島區太古城最新二手反價個案，來自太古城海棠閣低層E室，實用面積922平方呎，建築面積1,029平方呎，屬3房套間隔。 代理指，業主原叫價為1,700萬元，聽罷預算案後最新已反價至1,750萬元。 若以1,200萬元單位為例子，原先的按揭成數最高只有5成，即首期需要600萬元，而放寬按揭成數至8成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。 他認為，政府是次因應時機而再次進一步放寬高成數按揭的樓價上限，可激活換樓市場及增加市場交投，令市場的供求及交投達至更平衡的狀態，對樓市屬正面支持，相信未來按揭保險數字將再進一步攀升。
如果除業主外，另有擔保人或借款人，同樣可用最年輕者計算人齡。 但要留意，敍做高成數按揭時，若想利用年輕擔保人計算人齡，該擔保人的入息須足夠供樓。 政府於去年10月放寬按揭保險後，首次置業（簡稱「首置」）名額非常珍貴，究竟原因何在？ 現時各大銀行的按揭利率不一，坊間不少地產經紀的網站其實都設置按揭計算機，輸入樓價、首期、按揭成數等資料後，便可即時獲知大概的供款金額。 香港的買家和代理之間有個「inside joke」是這樣的：落雨做甚麼好？ 由來便是因為有些單位的滲水問題，是下雨天才比較明顯，故準買家最好晴天雨天各睇樓一次。