一旦經濟風險升高，利率也不可避免上調，屆時供樓利息升至5至6厘也不奇怪，而且會影響到住宅買家承造按揭年期的長度，如是者就只能「迫住買平樓」，拖低整體住宅價格。 雖然銀主盤開價普遍較市價低，不少買家或已心中暗喜，以為最終成交價必然低於市場價格。 然而，銀主盤終究價高者得，即使拍賣行或會計師行開出低價，最後賣出價未必一定低於市場價格。 而且，有時拍賣行會有「媒人」出價，藉此帶動競投氣氛。
同時，近期第二市場連錄逾10宗公屋及居屋低價成交。 該銀主盤今年7月曾委託一間拍賣行拍賣，開價690萬元，已較當時市價約800萬元為低，但最後仍賣不出。 至8月22日，銀主把單位於公開市場放售，開價780萬元，一個月後，叫價已減至738萬元，到本月2日，叫價再劈低至680萬元，以市價「八五折」求售。 據代理提供相片可見，單位曾作大型裝修，可見全屋設計統一。 不過，估計單位丟空一段時間，缺乏保養裝修略見殘舊，新業主或需先翻新單位才能入伙。
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影帝梁朝偉和周星馳是香港影壇的代表人物，但一山不能藏二虎，有傳兩人早有心結，所以從不合作。 不過偉仔卻罕談與周星馳的關係，形容對方是「最佳損友也是最佳好友」，更親證彼此曾合作拍片。 如業主已履行有關命令，建築事務監督會發出以下文件字眼，證明有關命令已處理，亦會成為物業的產權負擔。 查冊上亦會顯示：「Letter of Compliance」完成規定事項證明書，以及「Satisfaction Letter」滿意函。 目前銀主盤存量中，住宅物業176伙或84%，其餘為車位、工商舖及農地等非住宅物業。 這些住宅銀主盤， 7成為樓價1000萬元內的中小型上車盤，豪宅數目則佔32間。
有些銀主盤不是交吉出售，單位略為陳舊，建議買家預留裝修開支。 加上管理費和水電費也可能欠交多日，買家最好先到土地註冊處了解單位所列明的欠款，以便預算金錢，另一方面，不必擔心會承擔了舊業主的個人債務。 買家買入該單位後會被視為非自用住宅物業申請按揭，如果本身沒有按揭負擔者，按揭成數只有五成 ; 相反，按揭成數只有四成。 當買家簽了臨時買賣合約後，即表示已接受物業的所有現況，假如之後發現有業權問題，買家亦不能再向向銀行提出爭議。 有些銀主盤被視為「半契樓」，賣方一般無法提供完整樓契，每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。 原因有很多，例如其中一位業主將自己的業權份額抵押比財務公司以獲取貸款，最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額，也會令銀主盤淪為「半契樓」。
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購買銀主盤之前，我們建議買家必先做足全面的資料搜集，了解清楚單位的明細。 有時候，銀主盤的背景可能會比較複雜，不做足功課的話可能買完「中伏」那刻才知道。 如果你心水想找銀主盤入手，不妨留意一下地產舖或拍賣行，間中都會有銀主盤的推出。 如果是經地產代理賣的話，銀主盤通常都會在該物業地區的地產舖「上架」，例如銀主盤位處荃灣，你就可以去荃灣地產舖留意一下。
但亦遇過一些情況，業主本身債務較多，亦有第二個債權人申請破產令，當中或涉及萬一成交期內出現破產令，買家有風險，破產管理署可能根據法庭令而收回物業，宣佈買賣無效。 因此，買家必須釐清單位的業權，確定銀主有沒有權力放售物業。 目前樓市不單受到疫情破壞，亦受到環球經濟影響拖累，在美國大幅加息下，每個供樓業主「人人自危」，可能要面對公司裁員、生意失敗又或者被銀行追債的局面，導致物業斷供甚至被收回淪為銀主盤。 根據代理行數字所得，最新銀主盤滾存量已增至173間（包括住宅及工商舖物業）。 專家們預計，歐盟能源危機、俄烏衝突以及金融體系非正常運作都有可能形成風暴，從而大大衝擊本港樓市，最壞情況有可能在年底至明年初出現，而銀主盤隨時去到300間亦不足為奇。 買家可以先到土地註冊處，或要求代理行或拍賣行查冊。
主盤: 業主放盤都可以一click即中
放貸人又稱銀主，向銀行借按揭，銀行便是單位的銀主，向發展商旗下財務公司借按揭 ，銀主則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 中原地產駿景園分行首席分區營業經理陳韻兒表示，疫情反覆，加上美國加息因素，二手交投步伐略為放慢。 另外，10月份市場錄得約7宗銀主盤成交，大部分需劈價。 其中，樂富居屋富強苑A座高層9室，面積656平方呎，未補地價下以780萬元售出，呎價11,890元，比原業主兩年前買入價826萬元低45萬元或5%。 該單位正是兩年前東九龍區的「居屋王」，曾創呎價新高。 業主放租物業時最希望遇到好租客，並盡快成功出租，若然丟空放租物業變相每月蝕供樓錢，管理費… 實在不化算！
【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？ 【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。
主盤: 買入銀主盤 8大注意事項
有別於一般買賣由雙方商議成交期，銀主盤的成交期是由銀行決定，一般約一個半月，如需申請高成數按揭，應盡早提交申請。 有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。 但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。 代理表示，新買家為用家，見單位質素高，即購入單位自住。
市場消息指，上述單位由銀主於去年12月起放售，原叫價1,388萬元，議價後以1,368萬元易手。 據了解，原業主於2009年分別以495萬及350萬元購入兩個低層單位，並自製成複式戶，惟業主數年前開始加按套現，最終淪為銀主盤，但是次易手單位帳面仍升值523萬元。 不過陳卓賢在2017年「甩名」，單位由其妻子繼續持有。 該單位實用面積1,481平方呎，成交呎價29,372元。 另一邊廂，有市場消息透露，何文田皓畋再錄蝕讓個案，屋苑7座中層C室，實用面積679平方呎，兩房連書房間隔，去年5月叫價2,050萬元，累減650萬元，新近以1,400萬元易手。
主盤: 地產代理銀主盤 請大膽開價
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- 另外，如果業主按揭太多而無法償還，又或者本身有大量外債等等，甚至是要申請破產等，都會衍生出被銀行收樓借條路。
- 單位今年3月已還清第一按揭，向東亞贖回物業。
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- 如果是經地產代理賣的話，銀主盤通常都會在該物業地區的地產舖「上架」，例如銀主盤位處荃灣，你就可以去荃灣地產舖留意一下。
- 同時，近期第二市場連錄逾10宗公屋及居屋低價成交。
- 如一個物業出現多次的話，買家便要小心，銀行是有理由因此拒絶承做按揭。
- 在買家簽過臨時買賣合約後，便等同已接受物業的所有現況，即使之後發現有業權問題，買家亦不能再向向銀行提出爭議。
這是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。 但大家要留意成交期是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 銀主盤開價高並非好事 銀主盤市場出現怪現象，拍賣行的銀主盤開價竟然比銀行估價高，而銀行估價一般比成交價高。 即是銀主盤開價已經高於市價很多，究竟銀主盤市場出現了什麼…
主盤: 銀主盤拍賣可分為「公開放售」和「公開拍賣」兩種：
受到疫情持續緩和，兩地正式通關的效應，加上美國聯儲局調低加息幅度，本港銀行更未有跟隨加息步伐，在多項利好因素刺激下，貨尾盤及二手樓市場的成交量表現理想，同時亦帶動拍賣場上人氣及成交宗數。 當業主向銀行貸款購買一個單位，其後無力供款，銀行便可根據按揭條款和《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請拍賣該單位，以拍賣所得償還貸款。 他指，現在可能的黑天鵝有很多，包括歐盟能源危機，俄烏衝突，以至金融體系能否健全正常運作，都會成為風暴點，一旦其中一種惡化，也會大大衝擊本港樓市。 他提到，英國很有可能成為其中一個風暴點，作為全球第二大金融中心，如果出現風暴，衝擊將會非常巨大，本港樓市將難以倖免。
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- 至於申請按揭上，除非購入的是凶宅及「半契樓」，否則一般審批上跟二手樓並沒有太大分別，也能夠按正常年期批出三十年貸款，以及現時息率2.5厘批出按揭貸款。
- 有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場出價。
- 加拿大總理杜魯多就說，4件被擊落的飛行物體之間存在某種關聯及模式，加方密切關注。
- 同時，部份銀主盤可開放睇樓，買家應親身到物業視聽，並找銀行估價，計及額外開支後定出心目中最高價，使買入價合理。
SmartME理解業主心態，亦明白以往傳統的樓盤放租流程費時失事。 業主為了盡快找人承租，通常都會將物業投放於多間代理，只要其中一間突圍而出找到租客，就已經踏出了成功嘅一大步。 但試想你要逐間代理進行委託，每間都簽一次放盤紙，是多麼的花時間和令人疲倦呢？ 主盤 但如果屋內有人，然後不同代理又會輪流打電話約睇樓時間，遇上租客需要更改時間，又要來來回回不停溝通，實在令人困擾。 【置業攻略】半新盤鬆綁期 4招教你平價入市！
主盤: 二手市況｜翠怡花園暫錄6宗成交 兩房450萬易手
只要下載smartME App 管理帳戶，賣樓想改價錢定約睇樓，輕鬆一click即時更新。 消息亦會即時同步發放至各業界代理，隨時想還價升價，已經唔再需要逐一聯絡有關代理，可以省卻倍計時間。 拍賣行推出拍賣類近「半契樓」的銀主盤時，作為準買家要有不能承造按揭的心理準備外，最好還要了解單位背景，包括現時仍持有業權的業主，跟放售人的關係? 如果買家成功購入單位後，是否有鎖匙可以進駐? 因為上述因素，對購入業權後能否游說另一業權持有人，日後購入其份額以統一業權、又或者進駐該單位均有一定影響。
從這個角度看，新一批綠置居間中出現銀主盤並不出奇，但排山倒海湧現銀主盤機會便較細了。 正因為資助房屋有此優勢，以往居屋及自置公屋，都會出現業主按爆物業或斷供情況，令物業成為銀主盤。 日前啟德新區屋啟朗苑便首現銀主盤，單位實用面積286方呎，業主向三間財仔合共借入26萬元，最終破產物業被銀行收回拍賣，現時叫價315萬元，較同屋苑物業市價低兩成。 至於自置公屋，由於買家入貨成本超平，用物業抵押套現是最快捷途徑。 以往有自置公屋成為銀主盤，單位被業主抵押七、八次是等閒事。
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買方應細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才好簽署，如有不明白最好向律師查詢，或是選擇其他物業。 目前市場並沒有對銀主盤的正式統計，只有很粗略的數字。 2003年，本港銀主盤高達2,000個，而今日就約只得50個，是高峰期四十分一。 數字不及當年般多，原因之一，跟政府奉行在家工作，影響法庭審理案件。
主盤: 【非固定收入按揭】非固定收入如何界定? 申請按揭文件要注意什麼?
部份人因為經濟環境轉變，自身出現財政問題，無能力償還按揭貸款。 部份則因借用了高成數按揭，由低息轉高息卻又未能轉按，導致供款壓力大增而放棄供樓；也有一些業主因物業「資不抵債」、但樓價又沒有止跌跡象，覺得繼續供樓不划算，而決定放棄供樓。 銀行會向法院申請收樓，並把物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。 想買銀主盤的買家們可能會很在意一個問題：銀主盤可以做按揭嗎？ 銀主盤是絕對可以做按揭的，甚至是高成數按揭都沒問題。
主盤: 【簡約公屋】港、九、新界位置! 申請資格及租金懶人包 (附影片)
買到低於市價的銀主盤亦需留意按揭安排，一般銀行不太願意為成交價遠低於市價的單位承造按揭，若成交價太低就可能需要一畢過付款，又或需轉向財務公司承造按揭，按息較高而按揭成數會較低。 想知更多關於銀主盤按揭安排，即與麥氏地產按揭專員聯絡，解答問題專業詳盡，成功承造按揭更有驚喜現金回贈。 當市場有大量銀主盤湧現，是市場經濟環境轉差的一個指標，表示樓價過高、業主無力供款等。 此外，銀主盤價錢一般較市價平約5%至20%，吸引個別買家尋寶， 銀主盤如果經地產代理放售，與一般單位一樣可自由還價，但若經拍賣行出售，就要到拍賣會競投，價高者得，最後拍出價未必一定低於市價。 綜合市場資料，今年售出的銀主物業，以第5波疫情放緩後的4月錄得較多，佔暫錄成交量約三成。 消息指，該單位業主選用由財務公司提供免入息審查的8成一按貸款，全期3年供息不供本，不過最終還是淪為銀主盤放售。
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之後，買家可致電有關的拍賣行或會計師行詢問該銀主盤的資料，也可要求到該銀主盤單位先行參觀。 在拍賣場上，很多時會遇到不同類型的物業，其中一類常見的就是「半契樓」。 所謂「半契樓」，是指一些原本屬分權共享 的物業，但因其中一方把自己的份數賣走，而出現「半契樓」的情況。 部份原因是另一半業主失去聯絡、因其中一方業權破產被銀行收回業權，而另一方業權人拒絕搬走，亦拒絕接收業權；又或者離婚而不想面對另一半等。
除咗拍賣，你上網搵銀主盤，都會見到好多係地產代理盤，同正常地產樓盤一樣，有晒單位資料，大部分都有相睇，亦可以約睇盤。 此外，供應漸多，近日開始出現銀主盤減價求售情況。 據知，近日有銀行一口氣推出14間銀主盤減價求售，減幅最高近三成。 當中，中半山豪宅君珀複式單位，實用面積2,392平方呎，屬全港最貴重銀主盤之一，於市場放盤一段長時間，銀主原開價1.554億元，最新叫價減至1.215億元，勁減3,390萬元，幅度達22%。 主盤 主盤 另一買家關心的，就題按揭問題，買銀主盤一般可正常做按揭，銀行審批銀主盤按揭時，大致與一般住宅泉的按揭相同，同樣根據物業估值及買家還款能力等因素，評估可批出的按揭成數。
買樓無非是想有一個安樂窩，但有沒有想過，大家買入單位後，除了會付上大廈維修的責任外，還有機會要付上大廈以外的維修責任，例如隔音屏、斜坡等等。 想以低於市價的價錢買樓，可以考慮「銀主盤」，銀主盤往往是以低價成交，因此吸引一班想執筍貨的投資人士青睞。 另外，銀主公屋減幅更高，黃大仙下邨龍裕樓中層戶，實用面積376平方呎，現於自由市場及居二市場放盤，原本叫價分別578萬及315萬元，現減至415萬及255萬元求售，減幅28%及19%。 據資料顯示，2008及2009年全年，本港新增銀主盤數量分別有633及705間，由於當年樓價於短短半年急跌近2成，銀主盤劈價求售，很快被市場吸納。
若想透過地產代理買銀主盤，由於賣方是銀行，大家可能疑惑到底要如何商討成交額，是否要與銀行代表溝通。 其實並不需要，買家只需要向地產代理說出「心水價」，地產代理便會幫忙寫下標書交向銀行。 主盤 銀行收回物業時，一定會為物業做估價，並會以貼近市價出售物業，並不會只以業主餘下借款將物業出售。 假設銀行收回出售，並為物業估價約價HK$700萬，即使業主餘下借款額為HK$250萬，銀行會以近估值的HK$700萬開售，而不會急急以HK$250萬出售，補回貸款額就算。 有時在新聞上會看到銀主盤低市價出售，令人感到購買銀主盤就是「執平貨」。
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具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目，接近10,000伙。 當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至… 要注意的是，銀主盤成交期較短，一般而言只有45天，所以最好要準備妥當個人入息資料文件，如果要申請按揭保險，就需要額外更多時間。 另外，要留意銀主盤成交期一般只有45日，建議買家申請按揭時預先準備好個人及入息資料給銀行審批，如未能及時承造按揭保險，如最高只可承造六成按揭，買家就要有心理準備支付更多首期。 成功競投後，之後的銀主盤買賣流程與一般二手買賣相若，買家可找按揭申請貸款買入單位，只要銀主盤沒有產權問題，不會影響銀行對物業的估價，以及按揭貸款比例。
主盤: 【最慘銀主盤】直擊麗港城非常銀主盤 業主破產財仔賣樓
如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。 這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。 主盤 部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。
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銀主盤開價的確吸引，但拍賣銀主盤的目的是希望幫助業主賣出理想的價錢還債，所以能否「執到平貨」實在難料。 有興趣轉戰到銀主盤市場尋寶的人士事前謹記做足功課，以免「偷雞不著蝕把米」。 若然查冊顯示有顯示，買家應與業主洽商由哪一方負責修葺費用，並列明在臨時買賣合約之中。 近期疫情陰霾之下，二手市場不時出現銀主盤，在樓價高企之下，有興趣置業的人士，或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。 主盤 另外，一些資深投資者即使知道物業是不齊業權物業，即所謂「半契樓」都會買入。 這些資深投資者買入後，會積極尋找餘下業權的業主，目的是買入餘下業權，成為完整契，之後再買出，由於分開買入「半契樓」樓都會有較大的折讓，只要集齊合成完整契，獲利較大。