信貸評級的級別由環聯信貸公司基於客戶的信貸戶口例如信用卡、貸款戶口或任何抵押貸款，所收集的信貸紀錄計算出來。 新盤方面，踏入4月份，社交距離措施放寬，新盤陸續登場，該行綜合《一手住宅物業銷售網》資料，4月份新盤銷售量重上逾1,000伙水平，比起首季總和更多。 樓價方面，「美聯樓價指數」最新報167.58點，樓價已連升4周，累升約1%。 她指出與供樓相關一個月拆息近期徘徊0.2厘水平，對比去年超低位上升15個基點。 由於傳統定按息率定價結合目前巿場按息水平及未來息率走向因素，隨着拆息連同按息已升，再加上美國已預告於5月議息會議加息，雖然暫時本港有條件不跟足加息幅度，但拆息將會上升，故此按證在息率趨升的情況下調整定按息率。 按證公司去年10月底宣布，將定息按揭計劃轉為恒常計劃，當時已表明會從今年2月起，視乎資金成本﹑業務風險及市場情況等因素，不時釐定定息年利率，並每月公布。
客戶可以每月償還固定金額，但需留意如果在罰息期內客戶提早還款，不論是全數或是部份按揭金額，都需要支付罰款，有機會得不償失。 但網上估價並不幅蓋所有物業，而且估價一般較保守，未必可以反映實際的估價。 MoneySmart建議準業主多參考幾間銀行的估價，或使用MoneySmart估價服務。 中銀審批按揭時，會考慮客戶的信貸評級以決定按揭貸款額。
其實銀行尚有另一款衡量供款能力的方式，主要以借款人的資產水平進行評估。 王美鳳表示，用家在定息期可免受利率波動之風險，適合希望鎖定每月供款額的長缐用家，讓用家增添選擇。 但由於現時定按息率較目前巿場按息約高0.5厘或以上，等同用家需多付溢價換取定息期保障，本地用家傾向採用即時慳息效果及有銀行回贈的按揭計劃，故此傳統帶有溢價的定按多年來未見普及，近年使用率徘徊0%至0.1%。 相信進入加息周期後，預料使用率將上升逐步至個位數水平。
美國大選
對於有轉按打算的業主，有時看似著數的計劃，罰息期會較長。 罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。 金管局對銀行提供的現金回贈有規限，如現金回贈超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 經MoneySmart更快，而且申請成功機會比較高、經MoneySmart申請亦更優惠，可額外獲取現金回贈，而回贈金額視乎推廣而定。 申請人於核對資料後，可於網上簽名並遞交銀行申請表。
- 香港各大銀行為爭取客戶，提供很多按揭組合，有時真的令人花多眼亂。
- 按揭證券公司再次上調定息按揭利率，10年﹑15年及20年期定息按揭利率均加息0.25厘，利率分別升至2.45厘﹑2.6厘及2.75厘。
- 銀行一般會委託第三方估價公司，如戴德梁行、CBRE、Savills、中原等等為物業進行估價。
- 估價是申請按揭的重要一環，估價不單影響新造按揭的準買家，同時亦對準備做轉按的業主有影響。
- 參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘。
以換樓家庭買入之單位屬於首套房按揭計算，在放寬按揭保險計劃方案推出之前，對於上述單位，按揭成數最高僅達50%，基本首期需為675萬，由於首期不足已是最大阻力，故此即使換樓家庭有實際需要，但仍未有落實構思更換單位。 按保減辣後，按揭額可高達960萬，按揭成數升至71%，首期低至390萬，首期大減285萬。 故此，現時換樓家庭可透過新按保實現換樓大計，再以積蓄支付有關釐印費、代理佣金等開支。 康宏採用最優惠利率為5.25厘，意味該按揭利率僅3.25厘，較其他財務公司一按平均12厘為低，不過對比銀行提供的同業拆息（H）加1.4厘（約1.67厘），息率仍然是偏高。 這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息證明的客戶，而銀行接納以資產水平為基礎的按揭申請，亦有利於吸納資金實力雄厚兼且交叉銷售機會高的優質客戶。 王氏指，按揭計劃的拖欠率僅0.04%，因銀行有入息審查。
香港文匯報
現時銀行體系結餘已由高峰多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,375億元。 換樓家庭現居於一個約450呎單位，剛以成交價850萬售出，扣除按揭餘額425萬，賣出單位可套取資金約425萬。 現希望用新按保計劃，由兩房單位更換至一個600多呎之三房單位，樓價為1350萬。
我們現為閣下免費送上PDA版本的”中原按揭計算機(加強版)”助你計算按揭供款，詳細列出本金及利息。 此新版本除了標準平息按揭計算之外(即舊版)，更可計算複雜的綜合二按。 下載 Palm / Pocket PC 版 ~ 中原按揭計算機 CentaSolution Ltd. 以樓價600萬元為例、假設年期30年、實際按息1.65厘，只需申請一按及要透過按揭保險上車的供款可相差超過五成，前者月供僅12,685元，後者則要月供19,694元(包含七折優惠下的按揭保險保費，並以月供的形式供入)。 一般而言，H按更受歡迎，因實際息率有機會較低，而且鎖息設上限，但息率較波動，因要視乎銀行同業拆息走勢，例如剛好遇到大型新股上升或或市場資金趨緊，拆息可觸及2厘。 政府去年放寬按揭保險計劃的樓價上限，協助首置人士上車。
對於大學畢業數年的年輕人來說，或許希望可以買入一個「蝸」居，又或者購入物業為日後結婚做準備，究竟如何部署？ ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 若匯豐銀行需要向恆生銀行借錢營運業務，當中的借貸就會用HIBOR作這筆貸款的利率。 當銀行資金多唔需要借貸HIBOR便會下跌，相反就會升。 在岸及離岸價分別跌穿6.73及6.77兌1美元，齊創逾1年半新低，隨後在岸人民幣回升至6.699附近兌1美元，離岸價在6.726左右。
在金管局指引下，這 $7.5 萬要從貸款額中扣除，實際還款 $492.5 萬。 中銀審批按揭時，會考慮物業的性質、業權、地權、樓齡、有僭健與否，再決定是否批出按揭和最高按揭成數。 例如村屋所涉及的樓契及地權問題太複雜，即使是首置客，亦未必能批出高成數按揭。 中銀以75-為基準，再減去承造按揭樓宇的樓齡，以計算出按揭年期上限。
要比較最慳最抵的按揭計劃，不能夠單單看實際利率，還要考慮銀行是否有提供的現金回贈。 另外還要視乎經濟環境，決定選用 P按 還是 H按。 一般而言，中銀要求自僱人士提供6個月的帳戶紀錄作入息證明。 如申請人以資產申請按揭，中銀或會考慮，但按揭成數上限會比以月息收入低。
據外國運動品牌Adidas公布的首季業績，以及之前勞動節長假行情，瑞信認為，內地防疫封控政策及宏觀需求復甦，將會是評估體育用品行業最新形勢的關鍵指標，由於5月消費信心及需求仍然疲弱，該行相信，市場將陸續下調行業前景預測。 體育用品相關股中，瑞信推薦股依次為特步國際、李寧、安踏體育、申洲國際及滔搏。 該行表示，由於特步於一線城市的業務較少，估計第2季零售銷售將錄得高單位數增長，基於集團收入的可預見性，瑞信認為，特步在同業中防禦力最強。 不過，瑞信估計，安踏及李寧次季銷售將錄得高單位數跌幅。
中銀按揭「置理想」計劃具物業貸款及支票提存服務，讓客戶按個人需要，存款於按揭賬戶，有效節省利息支出及縮短還款期。 按照現行金管局規定，按揭申請人須通過壓力測試，即以目前按息加3%計算(根據市場按息及H按封頂息率，一般以不低於 5.25%計算)，首套房按揭申請人在壓力測試下之供款佔入息比率不可超過60%。 王美鳳指出，雖然現時H按實際按息約1.5厘，但銀行計算入息要求是以息率較高之H按封頂息率(現為2.5厘)計算，而壓力測試則以2.5厘加3厘即5.5厘計算，可見現時供樓人士的供款防守力很高。 香港方面，則未有銀行宣布調升最優惠利率（P），曹德明認為，香港銀根仍然充裕，短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息。
最低限額為可提取一筆過支付款項最高限額的15%或港幣10萬元，以較高者為準。 此要求不適用於支付為辦理持久授權書或申請法院命令的開支。 上期提及安老按揭長者用家多選擇終身領取年金，可免卻擔心之後還款問題。 以安老按揭在港推行快將十年，累計約有逾4000宗申請，每月申請由最初平均不足20宗增至近年約50多宗。 香港人的思想雖然已較西化，但將物業資產留給下一代的中國傳統思想仍然牢固，未必接受銀行收回物業的做法，故此安老按揭在香港仍然未算普及。 目前共有9家銀行提供安老按揭，但實質較活躍經營安老按揭的銀行甚少，根據統計數字，安老按揭自推出以來，主要多由一家大型銀行承辦貸款，市佔率常處於九成或以上。
直接影響估價的因素一般包括成交額、成交量、樓齡、物業質素和僭建及維修令(如有)。 特別是成交量偏低的物業如村屋、唐樓、單幢樓等，一般做價偏低。 銀行一般會委託第三方估價公司，如戴德梁行、CBRE、Savills、中原等等為物業進行估價。 中銀香港在香港的銀行業務位居前列，在香港擁有龐大的分行及多元化的服務渠道，為客戶服務。
相關銀行按揭部會於收到申請後，主動聯絡申請人📞收取文件。 如想加按套現，可直接僱用估價行上門做估價，再將估價報告交給銀行。 此方法特別適用於唐樓或村屋這類嚴重估價不足的物業。 直接僱用估價行上門做估價或會令估價提升一倍甚至更多，但銀行未必接受申請人僱用的估價行，所以僱用估價行前先問清楚是否銀行認可。
若購買600萬元物業，透過按保借90%按揭，假設實際按揭利率1.65厘，分30年供款，月供約19,694元。 每月按揭保費按未償還貸款餘額以年利率1.25%計算，按月支付。 閣下須向貸款人償付貸款人就按揭保險安排須向按證保險公司支付的每月按揭保費，而每筆償付金額將計入未償還貸款餘額中。 於首次提取貸款時一筆過支付款項的最高及最低限額會於支付年期內逐漸遞減。 最高金額由按證保險公司按多項因素計算，包括指定物業價值、支付年期、閣下的年齡及閣下已提取每月支付款項或一筆過支付款項的總額。
不過要留意，Mortgage Link存款上限最高是按揭貸款餘額的60%。 申請人如無法提供稅單，可考慮以「資產水平/淨資產」作為申請按揭貸款的基礎。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，美國聯邦儲備局宣布加息0.50厘，如果本港銀行跟隨加息，供樓負擔將維持約五成健康水平。 即使今年美國再加息兩次，每次半厘，相信本港供樓負擔比率仍會保持於六成之內。 而即使拆息將會上升但封頂息率未有上升，按揭申請人的供款入息要求未變，換言之用家現時的借貸能力(按現時入息可借的按揭額)其實未變（見下表）。 中原按揭董事總經理王美鳳則表示，預計美息上升半厘後，預期1個月港元拆息將會逐步輕微上升至0.4%，屆時本港以H按為主導之按息將升至約1.7%，由於市場普遍預期美國將於6月份再加息0.5厘，其後本港按息有機會邁向接近2%水平。
例如：若貸款額為港幣400萬，回贈1.2%（港幣4.8萬），銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。 根據金管局指引，銀行需要將回贈在貸款額扣除，變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。 客人申請按揭時，當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。 不過，除了利息及回贈外，銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。 若不了解，輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請，嚴重則影響按揭審批時間，導致趕不上成交日期，需要撻訂。
例如，客戶想為50年樓齡的樓宇承造按揭，以75-50為基礎，按揭上限為25年。 註：申請按揭時已有其他未供滿之按揭物或已就其他按揭物業作為擔保人，將被視第二套房按揭，按保範圍以按揭成數50%以上計算。 二手住宅交投方面，據香港置業前線分行所錄得的數字顯示，最近4星期(4月4日至5月1日)全港20大主要屋苑二手買賣合計錄323宗成交，較前4星期(3月7日至4月3日)的262宗增加約23.3%。 經絡按揭轉介指出，一個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.19厘，三個月銀行同業拆息（HIBOR）則抽升至0.74厘即近2年新高。
閣下每次提取一筆過支付款項後，隨後所有的每月支付款項將會減少。 無論於首次提取貸款時或其後任何時間閣下申請並獲批當時一筆過支付款項的最高限額，閣下將不能再提取任何每月支付款項。 安老按揭為長者提供一個不影響現居生活、可由磚頭套取現金流的選擇，讓長者每月獲取年金提升生活水平。 根據統計，安老按揭用家每月年金平均為1.61萬元，但當中亦有長者提取每月年金高達16萬，可見用家當中亦有豪宅業主透過安老按揭提取充裕資金。 若物業價值超出1600萬，用作計算年金之上限不可超出物業估值之60%。 簡單而言，如業主在銀行A供2%的按揭利率，業主Mortgage Link戶口同樣可獲得2%的存款利息。
星展香港高級經濟師周洪禮表示，近期人民幣貶值是追回年初以來亞洲貨幣的跌幅，因為美元強勢，加上最近內地部分城市封閉式管理措施對不同經濟活動有影響，包括消費、物流及出口等，不利人民幣。 內地與美國、英國等貨幣政策分化或導致負息差，亦令資金流走。 他認為最近人民幣跌幅是預期之內，但相信跌穿7算機會低，因為情況與2015年不同，當年有不少套息交易要拆倉，令人民幣受壓，但人民幣已經一段時間雙向波動，套息交易減少，匯率變動更多由其他因素引起。 周洪禮相信，當人民幣跌至6.9或接近7算時，人民銀行或會出手干預，方法包括透過中間價、外匯存款準備金率等。 另外，他提到，人民幣貶值雖然對要償還外幣債的企業負擔增加，但現時有約30%企業有做匯率對沖，相比2015年只有單位數字，認為企業承受人民幣波動的能力增強。 估價是申請按揭的重要一環，估價不單影響新造按揭的準買家，同時亦對準備做轉按的業主有影響。
針對傳統的首席財務官最關注的內外部風險因素話題，數據顯示，2021年行業監管整體趨嚴，企業對政策法規變化風險因素選擇比例由27%升至50%，為最受關注議題。 疫情以及其後經濟復蘇；地緣政治風險因素仍位列第2和第4最受關注外部風險因素。 內部風險因素方面，則依次為通脹帶來的成本壓力(45.1%)；擔憂疫情後增長乏力(39.2%)；人才獲取和留任(35.3%)。 有業主會混淆，覺得從貸款額扣減現金回贈，即是變相沒有回贈。 其實回贈只是換了個形式，由發放現金，變成計入供款當中，可令將來供款更加輕鬆，所以不存在抵銷現金回贈的價值。
例如：花旗銀行現時利息低回贈高，但不接受村屋或居屋按揭申請。 中原按揭董事總經理王美鳳指出,與供樓相關一個月拆息近期徘徊0.2%水平,對比去年超低位上升0.15%。 由於傳統定按息率定價結合目前巿場按息水平及未來息率走向因素,隨著拆息連同按息已升,再加上美國已預告於5月議息會議加息,雖然暫時本港有條件不跟足加息幅度,但拆息將會上升,故此按證在息率趨升的情況下調整定按息率。
貸款月供慳795元
如申請人有相熟中銀職員，可要求職員向多於一間估價行估價，但一般分行職員未必會配合。 MoneySmart和各大銀行合作，可助申請人於多間估價行估價，爭取更高做價。 王美鳳又指出，目前香港H按為主流的按息約1.5%，而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%)，換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。 香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽（Dave Ma）亦表示，息口非影響樓市最主要因素，而近期本港疫情緩和，確診人數持續向下，加上政府放寬防疫措施，連同放寬按保，均有利樓市。
基本按揭保費按指定物業價值以息率1.96%計算。 閣下須由安老按揭貸款第37、49、61、73、85、97及109個每月支付款項日分7等期每年向貸款人償付貸款人就按揭保險安排須向按證保險公司支付的基本按揭保費（每期按指定物業價值以息率0.28%計算）。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了，相等於要供得利息都少了。 回贈超過1%的計劃一般比較適合有充裕現金流的業主，而不急住需要額外的現金幫補日常或其他買樓開支等等。 急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。
比較中銀按揭樓宇計劃
市場聚焦今年內地政策放鬆穩增長，本港可受惠而促使投資環境繼續吸引資金。 王美鳳預計，港元拆息在美國加息初段未必跟貼美息加幅，今年拆息及按息逐步由「超低水平」回升至「低水平」，料今年按息仍主要處於2厘附近或以下水平，未觸及現時P按之封頂息率（現為2.5％），仍屬低息水平。 據金管局指引，首置人士購買1,000萬元或以上，及1,000萬元以下住宅，一按最高按揭成數分別為50%及60%(上限為500萬元)，以600萬元的物業為例，須支付首期40%即240萬元。 在美國聯儲局開啟零利率時代後，在港美息差擴闊下，資金持續流入香港套息，導致本港拆息持續下跌。 根據銀行公會今日公布，作為H按指標利率的一個月期港元拆息，已跌穿一厘，最新報0.86厘，較昨日再跌約20點子，按今日H按大部分介乎「H+1.24厘」至「H+1.3厘」計算，實際按息低見2.1厘。 另外，業主亦需支付兩項按揭保險費，其中一項是基本保費，為物業價值之1.96%，分七期每年支付，另一項是每月保費，以年利率1.25%按月支付；除上述外，當中還有輔導費及法律費用開支。
另買家借取按揭貸款等同把物業抵押予銀行，若供款人士拖延還款，銀行會先向其了解拖欠原因，如情況非常惡劣才正式通知客戶，將其物業售出以清還貸款(俗稱銀主盤)，但一般不會在幾個月內收樓。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，個別貸款公司會提供P按的低首期按揭計劃，現金回贈可達0.5至0.8%，但貸款機構並不會白白提供高成數按揭，買家須額外支付略高的保費。 差餉物業估價署沒提供統一物業估價，不同銀行對同一個單位提供不同估價，大家可從銀行的物業估價網輸入資料及查詢，比較業主叫價與估價，因銀行批核按揭申請時，只會按照本身對物業的估價批核，並不是樓宇買賣價。
大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。 按揭證券公司再次上調定息按揭利率，10年﹑15年及20年期定息按揭利率均加息0.25厘，利率分別升至2.45厘﹑2.6厘及2.75厘。 購買物業前，除了儲夠一筆首期，還要計算不下幾十萬元的雜費，包括印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。 以600萬元的住宅物業為例，首置人士的印花稅率為3%，即18萬元。 律師費視乎樓宇成交價而定，600萬元物業的買賣合約收費2,500元、屋契及按揭契收費逾1萬元，經紀佣金則為成交價的1%，加上至少20萬元的裝修及傢俬，連同首期料逾百萬元。 假設買家以650萬元買入物業，根據金管局的規定，銀行只能為1,000萬元或以下的物業批出六成貸款，換言之，買家將獲批390萬元貸款，若銀行給予其估價為600萬元，買家只能獲批360萬元貸款，並須承擔30萬元差價。