根據【2007年建築物管理(修訂)條例】，在業主會議上斷定某個決議是否獲得「過半數票」通過時，毋須理會沒有出席的業主；毋須理會出席會議而沒有投票的業主；毋須理會空白或無效的票；及毋須理會棄權票，只須計算出席並已投票的有效票總票數，以「過半數票」通過決議。 管理公司屬於有償服務的機構，業主不能奢望管理公司會為大廈提供免費服務，業主須支付管理酬金給管理人，若屬大廈公契管理人，其酬金一般會以公契所列的百份比計算，除非是以合約聘用，則須根據合約的安排。 管理委員會必須不少於3個月舉行1次會議，秘書須在舉行會議的7天前，將會議通知書在大廈的顯眼處張貼，通知所有業主有關會議的議程。 全體業主才可稱為法團，凡屬條例規限的範圍內的事宜，例如招標工程的總額超過每年財政預算總開支的20%，必須藉法團業主大會以過半數票通過決議，管理委員會不能跨過條例的規限拒絕召開業主大會，而由管理委員會自行決議通過受規限的事項。 法團要求發展商支付有關該大廈外牆的維修費用，總數為313,025元。 法官已於2002年7月16日作出口頭判決，裁定發展商須支付有關維修費用及另加訟費602元。
「三無大廈」即沒有成立業主立案法團、沒有任何居民組織、及沒有聘請物業管理公司管理的大廈。 該計劃目的是從業主或租客中招募志願人員，成為居民聯絡大使，協助政府部門聯絡大廈居民，讓大廈居民能一起商討和處理基本的樓宇管理工作。 該計劃反應不錯，直至2012年2月底，已招募了550位居民聯絡大使。 長遠目標是通過這個平台，協助大廈組織業主立案法團，以便有效推行樓宇管理工作。
不可分割業權份數: 港鐵物業管理霸權 擁屋苑業權份數逾半 業主處於弱勢 難換管理公司
法律界指，拍賣合約會列出限制買家利益的條款，故拍賣物業的買家存在風險，隨時須承擔前業主欠交的差餉或管理費等費用，亦不能向原業主追討。 樓宇內公用部分的所有窗戶須由法團及全體業主負責，個別單位的窗戶須由該單位的業主負責。 業主或法團如無合理辯解而不遵從強制驗窗的法定通知，當局可向其送達定額1,500元的罰款通知書。
- 根據原告人供詞，當時升降機離地面約3至4吋，她踏出升降機時未有察覺，因此跌倒受傷。
- 1987年的大廈公契指引特別註明這個建議，此後訂立的公契，普遍包含「管理份數」這個名詞；其實這概念早在70年代末已被一些大型發展商引入，在當時並非新的事物。
- 法官裁定被告人未有採取合理步驟維修升降機，須向原告人賠償260,346元。
- 由於法團承認該押記備忘錄中所押記的兩項款項均有錯誤資料，不論申請人是否有欠交款項，法團也不應繼續押記一些有錯誤資料的款項。
- 環保觸覺建議，港鐵應透過其擁有的業權份數，協助居民成立法團，並在日常管理上，減少干預業主已有共識的決定。
- 重覆一次，要明白強拍，你先要了解自己的商舖佔幾多「不可分割業權份數」。
- 土地審裁處2013年第217號個案，元朗天盛苑有業主違規養狗，業主立案法團向法庭申請禁制令，要求業主遷走狗隻及支付訟費，答辯人沒有出席所有聆訊，結果法團獲判勝訴，但該業主一直未支付欠款。
- ）是香港一份有關建築物業主的權利及責任的文件，具有法律效力，對所有在土地註冊處註冊的業主均有約束力。
根據核數報告，法團在答辯人的戶口中餘下17,514元，答辯人只同意支付這一筆款項給法團。 法團代表律師指，答辯人所提供未經核實的收支表誇大了保安人員的薪金及費用的支出超過40萬元，如果扣除了答辯人誇大了的支出後，答辯人所持有屬於法團的金額必然不少於按金的數目，故答辯人須付還按金的總數。 法官作出裁決，答辯人在C及B單位石壆上所裝置的冷氣機散熱器，並非在設計指定的冷氣機窗台位置，且佔用了該大廈的公用部分，違反了該公契條文及【建築物管理條例】第34I條；亦改動了該大廈的外觀，而散熱器的存在，亦對上層單位的業戶造成滋擾及煩厭，違反了該公契條文。 答辯人在法團多番要求下，仍未將違規部分修復，在這情況下，頒禁制令是適當的，亦不會對答辯人造成任何不公。 但法官認為，第一及第二申請人作為業主，應該對屋苑的公契及補充公契知悉，亦默許了多付的維修費，法官亦認為如果要法團退還多付的款額，會對法團構成不利及不合情理。
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土地審裁處2014年第 及226號個案，申請人是油麻地炮台街某大廈的業主立案法團，第一答辯人是該大廈地下及一樓多間商業單位及戲院的業主，第二答辯人是第一答辯人的租客。 大廈外牆業權屬第一答辯人所有，於2006年8月14日簽訂轉讓契約從該大廈的發展商及第一業主手上購入該外牆物業。 即使法團曾在1112及104業主大會上作過議決，這些議決已是最少十年前或更久遠的議決，至今也沒落實行動。 法官認為申請人就113業主大會及413業主大會有效性的質疑，不能成立。 法官並不認同林先生所指，因113業主大會選出的委員未有提交該聲明書，他們的委任自動作廢而上屆委員得以延任，這說法並不正確。 在這情況下，林先生所指上屆委員得以延任的情況不可能存在，上屆已卸任的委員也沒有法律地位召開任何業主大會。
審裁處頒下臨時訟費命令，所有答辯人(包括第一及第二答辯人)在4項訴訟申請中須要向申請人支付訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則依區域法院基準作評定，除非訴訟任何一方在本命令發出 14 天內提出申請修改或取消本訟費命令，本訟費命令將成為最終訟費命令。 法官信納有關建築工程沒有得到監督的事先批准，故此違反了【建築物條例】第14條，而且進行該建築工程是為了出租，及該建築工程的地點是在多人共用的建築物的公用部分，該建築工程的存在嚴重損害鄰近的舒適環境。 基於上述原因，法官裁定在該地舖內安裝的消防裝置並非公用設施，撤銷申請人的申請，並頒下暫准命令，申請人須支付答辯人本案的訟費。 根據該公契，有關發展連同土地被分割為5,411份不可分割的業權份數，住宅部分(包括第1及第2座)佔3,880份，商業部分(包括地下及地下高層)佔573份，車場佔225份，公用地方佔733份。 第四答辯人聲稱擺放雜物不是他的指示，而是他的僱員自行決定，法官認為第四答辯人是知情的。 法官留意到在答辯人的陳詞中，他表示擺放雜物是營商需要，他並解釋擺放時間只是1至2小時。
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根據會議紀錄，防漏小組在2009年9月16日召開小組會議，一致通過當時報價的工程費用為498,000元，由興大利工程公司承辦防漏工程。 其後，申請人在2010年3月8日發信給法團，表明工程費需提升至700,000元，法團主席周先生在2010年5月4日代表法團和申請人簽訂700,000元的合同，分四期繳付。 區域法院民事訴訟2011年第1423號個案，申請人劉先生以興大利工程公司商號跟英皇道614至628號的業主立案法團簽約，為該大廈天台及頂層8個單位內外牆做防漏工程。 答辯人是該大廈業主立案法團和黎先生，黎先生是當時法團副主席及防漏小組組長，負責代表法團與申請人聯絡，跟進工程進展。 申請人在2011年4月13日入稟法院，追討他聲稱替該大廈施工的三項附加工程費用，總數為186,000元。 「強制驗樓計劃」已於2012年6月30日開始實施，規定樓齡30年或以上的樓宇，須每10年進行一次樓宇檢驗，包括公用部分、外牆、伸出物及招牌，藉以解決香港樓宇失修的問題。
因此，法團與中標承辦商天域建築有限公司簽署工程合約，是基於第8.6項條款已告取消而達成。 由於法團收到屋宇署發出兩個維修命令，為履行該兩個維修命令，需進行大廈整體維修工程，該屋苑於2011年開始籌備屋苑公用部分的大型維修工程，並聘請偉略工程顧問有限公司作為工程顧問，負責制定工程招標文件和監督日後的工程施工。 2012年5月3日，在東方日報刊登該維修工程承辦商資格的投標預審廣告，於截標前共收到25間承辦商回覆，通過預審承辦商評分標準，達到60分符合資格可以領取標書之承辦商只有12間。 關於【建築物管理條例】第40條，裁判官相信立法用意，是容許管理委員會在急切需要的情況下，可以單方面向裁判官申請手令，以進入有關的處所。 裁判官留意到該條文並沒有訂明，如果業主拒絕管理委員會進入有關的處所是否有懲罰，也沒有說明反對手令的業主有什麼渠道可以申請撤銷手令。 不可分割業權份數 相信這不是立法時的遺漏，而是第40條的作用，只是使管理委員會在緊急情況時，可以藉手令破門進入而不會觸犯刑法。
不可分割業權份數: 涉及23個單位 部分由小業主自住或出租
而雖然該條例只規定法團保存相關財務文件6年，但崔女士指稱，實際保留多久應由法團決定，如法團確實保存了所有的財務報表，法團不能以該條例的規定，只給予申請人6年的紀錄。 不可分割業權份數 綜觀上文裁定，申請人所依賴的612議決案雖然是有效地通過，唯隨著910議決案通過了的情況下，法官並不認同申請人所要求，應強制法團遵行612議決案，因為法庭不能漠視910業主大會的決定，910議決案的通過，令612議決案的執行變得不再切實可行。 答辯人同樣反對有關申請，他認為該兩個建築在平台的構建物是得到發展商以當時大廈公契管理人同意建造的，同樣地，答辯人未能夠提出任何證據證明有關同意。
地產發展商則認為，市場一直以建築面積作為計算標準，現在改變以實用面積計算，只不過是以實用面積去攤分總金額，調升呎價。 該公司於2003年以約40萬元購入物業，是次拍賣不提供樓契，並以連佔用人不交吉形式拍賣，前門樓梯底面積約28平方呎，後門樓梯底面積不足10平方呎，該物業拍賣位置屬非住宅用途。 拍賣行於2012年4月公開拍賣該物業前門及後門的樓梯底位置，開價9萬元，其後每口叫價加1萬元，惟無人承價，物業最終被收回。 答辯人於2003年買入該單位後，屢次接到命令要清拆僭建物，她每次都遵從命令將僭建物拆掉，但拆掉後又重施故技，再次搭建僭建物，導致建築事務監督其後的執法行動，這就解釋為何外牆有多組入牆螺絲釘，有這麼多洞和破損。 2012年5月本案展開時，答辯人還未有拆掉平台僭建物，當時，建築事務監督於2010年發出的清拆命令仍然生效，命令所針對的事項與法團開案時的投訴原則上一樣。
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（二）及（三）由於「三無大廈」業主和住戶缺乏平台討論和處理共同關注的問題，往往難以有效管理這些大廈。 相對較舊的「三無大廈」若缺乏適當管理和維修，可能導致樓宇失修，也可能影響樓宇和公眾安全。 所以，單位的建築面積差異、天台等會否影響業主擁有的業權份數，注意分契細節或自己的屋契或大屋公契(如有)。 如想準確一點得知自己所擁有的物業佔有多少業權份數，土地查冊就可以了。
法官認為以1元去計算A4及以2元去計算A3文件的影印費較為合理，故法團應支付顧問公司的影印費是5,021元，加上法團尚未支付顧問合約費用的餘額13,500元，合共18,521元。 法團指根據大廈公契，答辯人必須讓法團僱用的承辦商於工作天的上午9時至下午6時期間進入其單位，就大廈公用部分的設施進行維修工程，而法團其後再提供報價單及保險單，但仍被答辯人拒絕，於是作出訴訟。 答辯人辯稱，他沒有否定法團可就公用部分的維修工程進入其單位維修，但必須遷就他認為方便的時間，並無必要提出訴訟。 不可分割業權份數 土地審裁處2011年第63號個案，申請人是屯門震寰路3號某工業大廈業主立案法團，答辯人是該大廈4樓某單位業主。 案情指法團於2009年9月4日收到消防處發出的維修防火系統的通知書，及於2009年10月27日收到水務署發出的維修食水設施的通知書。
不可分割業權份數: 天台防水層的維修責任
如須申請以上資助津貼，可到香港房屋協會設立的物業管理諮詢中心查詢詳情。 「長者維修自住物業津貼計劃」目的為長者自住業主提供財政資助，津貼維修自住樓宇的費用，改善樓宇失修的情況，加強長者居所的安全。 合資格申領津貼的工程範圍涵蓋住用單位及或大廈公共地方進行與樓宇安全有關的維修工程。 申請資格包括年滿60歲的香港永久性居民；及住用或綜合用途樓宇內的住用單位的業主；及申請人及其合法配偶(如已婚)均居住在有關物業；及符合單身人士每月入息限額7,090元、已婚人士每月入息限額11,360元及有關資產限額。
申請人認為有關消防工程只是針對地庫車場及商場舖位的擁有人或佔用人，而與住用單位業主無關，不應由其他住用單位業主承擔，包括申請人去負責分攤有關的費用。 法官認為申請人的理據完全不能成立，這些消防設施，不論是位於該大廈的公用部分或私人物業之內，也屬於該大廈的公用設施，絕非為個別業主而設。 若果該大廈有火警發生的話，不論火警發生的位置，這些消防設施都是為了保障整幢大廈及所有業主的安全及利益而設，因此，申請人不能以這些消防設施裝置的位置去劃分誰要負責有關的費用。 根據該大廈的公契第3及段的規定，該大廈的業主是有責任支付有關費用，因此，法團有權根據公契的條文向業主收取分攤費用。
不可分割業權份數: 樓宇買賣中，甚麼是「踢契」？
法官最終頒令，法團就維修費攤分的計算正確，答辯人應繳付全數的餘額11,407.30元及須付法團在土地註冊處註冊押記備忘錄的費用 7,000元。 申請人認為，原有通道應屬大廈的公用部分，僑發將原有通道拆除有違公契條文及建築物管理條例，而該新建通道位處僑發獨有擁有的範圍內，故此要求法庭頒令法團向地下樓層業戶採取行動，將其佔用了的公用部分還原。 而申請人接納，如法庭裁定該新建通道為公用部分，則無需復原原設計的通道。 申請人亦認為，因非住宅樓層的業戶無需支付升降機的維修費用，未能符合該公契條文第3條的規定，故此無權使用升降機，要求法庭就此作出頒令。
政府網頁亦有「家居電氣產品及氣體用具的安全指引」，提供有關正確使用的常識，住戶能多了解電氣產品及氣體用具的正確使用方法，自然生活得安心。 2011年3月20日，一個本地旅行團到灣仔合和中心午膳，當團友使用一條8米長扶手電梯上酒樓時，站在最前的一位80歲老人家突然站不穩向後跌，壓向其後的老人家，如骨牌般往下跌，意外造成5位老人家和1位女童受傷，須送院治理。 這類意外經常發生，故此，大家不可忽略扶手電梯的危險性，大廈管理員亦應協助使用者，留心老人家和小孩的安全，盡量安排他們使用升降機上落。 市民在使用扶手電梯時，應緊握扶手，留心梯級升降位置，與梯邊毛掃保持距離，以免發生意外。 尤其是行動緩慢的老人家，應盡量使用升降機上落，在沒有家人照顧的情況下，應避免獨自使用扶手電梯。
不可分割業權份數: 大廈公契可否修訂？
檢討委員會在今年一月正式運作，並希望在一年後向民政事務局提交中期報告，並就修訂《條例》提出建議方向。 不可分割業權份數 政府修訂強制拍賣物業的條例：由今年四月一日起，地段擁有八成以上業權的業主，可申請強制拍賣，要求其餘兩成以下業權的業主（必須是單一業主）以拍賣的方式出售物業。 價值低於該年度財政預算總開支20%的報價，管理委員會可於會議中進行決議，通常以價低者得的方式表決，但亦有例外，若決議選取較高價值的報價，管理委員會須在議決案中清晰交代原因，及在會議紀錄中註明。 根據民政事務總署的指引，一般的採購物料、招標工程和服務，如在一萬元至二十萬元之間，須邀請不少於三間供應商或承辦商及取得不少於三份報價；若超過二十萬元或超出法團該年度財政預算總開支的20%，則須邀請不少於五間供應商或承辦商進行投標及取得不少於五份報價。 若採購總額在一萬元以下，雖然「供應品、貨品及服務採購工作守則」沒有規定報價的數量，但通常有兩份報價，才能作出價格比較。 按照條例附表5，管理委員會根據條例第21款釐定的款額(管理費)，須以管理委員會根據該指明的期間而擬備的預算為基準。
不可分割業權份數: 不可分割業權份數(undivided shares)
從另一個角度考慮，今次進行大維修是通過業主大會議決，這必然是對大廈有整體利益的工程，雖然答辯人對該天台有獨自管有權，但仍須依據建築物管理條例及公契條文處理，裁判官認為，沒有任何反對的理由不容許法團進入該天台進行維修工程。 鑑於上文就爭議事項的裁定，福致並未擁有外牆的獨有使用、佔用或享用權，故此無需獨力承擔外牆的維修責任，包括外牆油漆工程和外牆加造彈性防水油漆工程，法官裁定福致無須承擔該兩項工程的開支。 土地審裁處2016年第229號個案，申請人為佐敦道15號某大廈的其中一位業戶，而答辯人為該大廈的業主立案法團。 土地審裁處2021年第159號個案，申請人是將軍澳貿業路8號某屋苑第4座17樓某單位之業主。 答辯人為該屋苑現時的管理公司，於2018年2月1日開始從前任管理公司接任為該屋苑的公契經理人。 該屋苑並沒有業主立案法團，但有按照該屋苑的公契及管理合約成立業主委員會。
不可分割業權份數: 香港大廈管理案例選集
有一些承辦商以低價投標工程，中標後才附加很多工程項目費用，結果令全體業主多花冤枉錢。 指令答辯人在收到本命令的14日內，容許法團及其指定的承建商在每日上午9時至下午6時進入該天台進行工程。 2013年房委會再次推出已丟空十多年的640個天水圍天頌苑K座和L座單位，而房委會決定不安排示範單位讓巿民參觀。
其次，沒有任何法例、公契條文或某原因規定這類工程合約必須加入「履約保證」。 儘管該屋苑的一貫做法是在合約內加上「履約保證」，法團仍有斟酌權就個別合約的實際情況來作出安排，況且盧先生未能提供證據證明由香港房屋協會資助的維修工程必須加入「履約保證」。 盧先生又爭議，「履約保證」涉及的金額超過法定財政限額，須交由法團藉業主大會通過。 法官認為盧先生曲解了法例的要求，管理委員會的決定是取消「履約保證」，並非決定購買任何供應品、貨品或服務，無須經法團藉業主大會通過，其實，盧先生若對工程合約有意見，應該一早提出，或在2012年8月4日的業主大會上提出，讓各業主考慮，大家從長計議去作出決定。 在多層大廈，個別業主擁有某單位的獨自管有權，但這個權力的享用，必須依據公契的條文及受條文限制，包括容許其他業主依照公契對該大廈進行維修保養。 原則上，整座大廈是一個個體，特別是大廈的結構，如天台、外牆、樑柱等，而該天台是該大廈的結構部分。
法官接受法團的證供，正是因為答辯人的反對，承建商不願意負上法律責任，因此法團雖然在2017/18年大維修銳意清拆該排污設施，卻未能成功。 法官頒令在上述四宗案件中，有關的答辯人均須清拆其單位經外牆接駁至該大廈主要去水系統的排污／去水喉管，並還原相關的外牆原貌。 其後，民政處、當時該屋苑業委會代表律師及答辯人等，均寄信給前任管理公司代表律師，要求盡快將2012年至2018年1月份該屋苑的財務文件送回給答辯人保存。 不可分割業權份數 他就這清拆令正向上訴審裁小組(建築物條例)提出上訴，有關的上訴將在2022年1月7日進行。 倘若上訴成功，他便會用該棚架掛上橫幅，即使上訴失敗，他亦會用該棚架拆去上述三個招牌。 社福界立法會議員邵家臻批評，政府將公營物業私營化導致「區區都有火頭」，直斥房署有責任及權力改善和擴建建築物，並要負責屋邨的無障礙設施建設，現時只是房署有權而不用。
不可分割業權份數: 大廈公契
區域法院雜項訴訟2016年第3448號個案，申請上訴有關香港謝斐道121至123號及柯布連道28至32號2字樓至3字樓的外牆附建的一個招牌包括其支架，Kwong Yip Property Co. 土地審裁處2018年第3號個案，申請人是荃灣某屋苑的業主立案法團，本案第四答辯人是該屋苑商場的商戶，經營某飯店的何先生。 法團曾於2017年1月10日，入稟土地審裁處，向五名答辯人作出申訴，要求法庭頒發禁制令，強制該五名答辯人清走位於大廈公用地方的雜物或營商用具或招牌廣告（案件編號LDBM 6/2017）。 不可分割業權份數 再者，前任管理公司現時保留的文件是否包括申請人要求的文件也是未知之數。 原因是答辯人並非2012年1月1日至2017年12月31日的公契管理人，在這段時間內的文件理應由前任管理公司備存，然後在離任後交給答辯人。
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審裁處亦不接受有關論點，審裁處認為主席並非該法團唯一作出決策的人，法團是由管理委員會集體共同承擔所有的決策，所以審裁處並不接納有關推論，認為即使答辯人曾經是法團主席，便必定有管理人的書面同意。 另外，審裁處亦認為這個解釋並不合乎常理，亦與答辯人最初解釋發展商已經給予有關書面同意有直接衝突，因為如果答辯人真的擁有發展商所發出的書面同意，那麼答辯人就沒有需要身為法團主席，再次發出書面同意給自己。 法團則認為顧問公司疏忽之處，在於他應該堅持進行更換該些閘制，而不應該由法團去決定。 雖然法團需要依賴顧問公司的專業意見，但是最終決定者必定是法團，顧問公司當然須要履行合約責任，以及履行其慬慎責任，但是不至於要取代法團去作出顧問公司認為適當的決定。 最後，法庭裁定顧問公司申索得直，不過，法團只須支付顧問公司18,521元及利息。
根據條例，採購或承辦工程的總值超過二十萬，但沒有超出法團該年度財政預算總開支的20%，則只須進行招標承投，然後在管理委員會會議中通過決議。 不過，若管理委員會認為關乎大廈業主權益的合約，諸如管理合約，管理委員會可以自行決定提交業主大會通過決議亦無不可。 (個案1)高等法院1995年第11511號個案，該宗訴訟的法團於1992年與管理公司簽訂兩年合約，其後自動續約。 法團於1995年3月認定管理公司管理不善，於是即時解除管理公司的管理職權，同時於3月中更換管理處辦公室的門鎖，使管理公司不能繼續執行管理大廈的職務。 法庭裁決時，確定合約沒有清楚確立伸延期限，當然可以終止合約，但法團必須給予對方一個月的通知期，因此，法團需要支付一個月的代通知金。 不可分割業權份數 原告人管理公司要求索償，法官裁定法團在終止管理公司合約後，必須賠償管理公司的損失，但法團不須支付成立前的任何由管理公司代理支付的費用。
不可分割業權份數: 大廈公契限制多，業主無得反對？
號個案，申請人是雲景道某大廈車位的業主，第一答辯人是該大廈業主立案法團，第二答辯人是該大廈管理公司。 法團的責任就是全體業主的責任，故管理委員會須認真處理違法問題，若法團因以上情況引起訴訟，應僱用律師提供專業法律意見。 過往，法例規定在改建工程展開前，須透過認可人士或註冊工程師向屋宇署申請入則，而改建的廚房亦須符合消防條例的規定。 有專家指出，廚房原有的牆及防火門具有耐火功能，一旦拆除便很難避免火種蔓延，而發展商在興建大廈時已入則，列明屬明火煮食間隔，業主自行拆除分隔牆及防火門，就算改為非明火煮食空間，沒有申請入則已屬違法。 【建築物管理(第三者風險保險)規例】於2011年1月1日生效，強制業主立案法團須為大廈公用部分的單一事故購買不少於一千萬元的第三者風險保險，以保障全幢大廈的所有業主，避免因大廈公用部分發生意外，或大廈外牆石屎剝落導致傷亡事故而引致無法支付的巨額賠償。 法團只有一位證人，是該屋苑的管理公司主任馬先生，馬先生並不否認該餐廳的確有將檯和椅放在門外，及管理委員會共有13次會議討論此事。