不過，有住戶亦指，過去亦有發展商擬收購單位，發展商甚至願意為他們的單位補地價，無須在賠償金額中扣除。 他認為，今次的市建局賠償方案中，住戶要利用部份賠償金額補地價，擔心獲得的賠償甚少。 七年樓齡 張說，在約30年前，他花了約40萬元購入1,200呎的底層單位，現在時常面對渠務及衛生問題，坦言：「老鼠都捉過幾隻。」他又指，下雨天時渠道或會淤塞，不能去水，甚至倒灌出現動物的屍體，例如死老鼠等。 在該區的地產代理透露，現時土瓜灣樓齡達七年的樓宇，平均呎價約兩萬元，假設重建的合作社達1,000呎，推算可獲得2,000萬元賠償。
我們努力了這幾年，踏入二○一二年可以說是收成期，除了今日開幕的大澳文物酒店，二○一二年陸續會開幕的包括雷生春堂，即由浸會大學做的活化項目，接着會有位於馬灣的芳園書室，以及位處荔枝角的饒宗頤文化館第一期。 這個文化館共分為兩期，第一期會爭取在年中落成啟用，饒宗頤教授亦親自到地盤視察過，該項目進度理想，到年底希望美荷樓亦可以完工。 七年樓齡 所以大體上第一期的六個項目在二○一二年都是收成期，讓社會大眾可以欣賞及進入這些已保育的歷史建築。
七年樓齡: 市建局稱同區「七年樓齡」賠償機制維持不變
估價顧問公司是經由獨立外界人士以公開抽籤方式，從市建局登記名冊內的估價顧問公司中選出。 專業測量師展開「假設重置單位呎價」的評估工作時，先在項目的鄰近地區選取樓齡大約為七年而單位特點及交通方便程度與盛德街項目類似的樓宇，從中選取可作比較的物業成交個案。 顧及這個重建合作社樓宇試點項目與一般重建項目不同，包括住宅單位的面積普遍較大，實用面積由800至市場較少有的1,600平方呎不等，平均面積也有約1,000呎；附近的港鐵屯馬綫宋皇臺站及土瓜灣站剛於6月下旬通車。 我們留意到測量師在選取用作比較的成交個案時，已考慮這些影響合作社樓宇估價的重要因素。
此外，市建局會以項目原址所興建的新發展項目內，預留的「樓換樓」單位及「煥然壹居」項目內的預留單位，為本項目的合資格住宅自住業主提供「樓換樓」選擇。 有人可能會覺得加多20%的地積比例太多，有刻意向地產商輸送利益之嫌。 問題是目前市區重建的速度太慢，想加快就得向發展商提供誘因，否則就很難達到加速重建的社會效果。 七年樓齡 至於業主收到的現金補償是否足以購入他們選擇的「同區七年樓齡重置單位」，需視乎其個人置業選擇。
七年樓齡: 現時成本高重建慢
而負責有關評估工作的測量師行的名單，是隨市建局向項目內各業主發出初次收購建議時一併寄出。 雖然如此，市建局亦多走一步，額外向有意自行聘請專業測量師評估其物業市值的業主提供津貼，資助他們僱用測量師作物業估價，並向市建局遞交有關估價建議，以便就市建局提出收購建議中的物業市值，進行商討，務求令機制更公平和公開。 我在上一篇網誌提到，市建局為處理合作社樓宇重建的複雜性和獨特性，在散社、土地補價、支付印花稅、補償方案等事宜，提出五項新措施，部分更是針對減輕未補地價業主在土地補價以及單位業權轉售所涉及的經濟負擔。
市區重建與市民改善居住環境息息相關，市區更新是一個重要和跨越多個政策範疇的議題，包括規劃、土地、房屋、文物保育、社會發展等。 為期兩年的「市區重建策略檢討」已就不同持份者的關注，在大部分議題上建立了共識。 在這個基礎上，我們已草擬了新的市區重建策略，並會在未來兩個月諮詢公眾。 由於我們未能與商會就規管一手現樓的銷售達成共識，運輸及房屋局會成立督導委員會，具體討論立法規管一手樓宇銷售事宜，並於一年內提出切實可行的建議，當中包括以實用面積作為公布呎價唯一標準，防止誤導買家，全面杜絕縮水單位的情況。 另外，油旺區現時已是商業和旅客雲集的地區，城規可改劃更多內街地段作綜合商業發展 ，配合地下交通系統接駁到交通樞紐如地鐵等，這些都有助於平衡財務收支的計算，而令項目的可行性提高。
七年樓齡: 潘永祥稱市建局「七年樓齡」賠償機制維持不變
9月27日，發展商委託卓德測量師行代表與各業主正式會面，約有七至八成業主出席。 業主拒絕發展商的收購提案，有5名業主開出每平方呎超過1萬元的極高價錢，也有個別業主以「可恥價錢」形容收購價；發展商則希望「能夠公平處理每個單位」，並提出業主10月8日前答覆可獲津貼每戶15,000元律師費及10月30日前所有業主達成協議可預先得到其中二成樓價。 當時各業主的共識是即使知道提價可能性不大，也希望發展商能夠再提價，最好高於出價一倍，故最終雙方未能達成協議。 海桃灣發展範圍分為兩個長方形地盤，中央被內街振榮街及一座形容為「頂心杉」的單幢式大廈海明閣分隔。
在新的試行機制下，我們將價低者得的招標方式，改為統一定價的公開抽籤方式。 從符合一定專業經驗要求及有興趣向市建局提供專業服務估價顧問公司的名單中，抽籤聘用七間獨立的專業估價顧問公司。 空置住宅物業的業主可獲得其物業的市值交吉價和補助津貼；而出租物業的業主則可獲得其物業的市值不交吉價和補助津貼。 補助津貼一般為自置居所津貼的百分之二十五至七十五，視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況。 在簽署正式轉讓契前，市建局職員會再到收購物業單位內拍照、覆核有關租約及所有居住資料。 市建局交付收購價餘款及與業主進行交收鑰匙等手續後，物業的收購工作便正式完成。
七年樓齡: 中國政府援助土耳其抗震救災首批物資發運
政府在過去兩年落實了多項措施，加強一手私人住宅物業銷售的透明度，包括價單、售樓說明書、銷售安排、交易和示範單位等。 我們已表明，如現時透過地政總署「預售樓花同意方案」以及香港地產建設商會（商會）指引的規管方式成效不彰，將採取立法途徑。 市建局自成立以來的16年間，至2016/17年度清拆了約715幢失修樓宇，已完成的項目提供約9,000個新建住宅單位。 以這單位數量，即使全數撥作公營房屋之用，對現時需求殷切的情況也只是杯水車薪。
新策略的核心價值是強調以人為本、與民共議及從地區出發，推動政府部門、公私營機構、社會各界及市建局攜手合作進行市區更新工作。 我們注意到計劃下投資於房地產的資金有上升的趨勢，今年頭九個月，有關資金佔計劃總投資額百分之四十二。 雖然近年計劃下的房地產投資只佔市場總成交金額約百分之一，但考慮到市民大眾的關注，政府決定暫時將房地產於計劃下的投資資產類別中剔除，由十月十四日起生效。 市區舊樓多是業權分散，私人發展商要重建這些地段，必定基於有利可圖的原因。 若果這些舊樓的重建潛力已經用盡， 在無利可圖甚至虧損的情況底下 ，發展商對收購市區舊樓地盤便漸漸失去興趣。
七年樓齡: 收購成本料過百億元
至於太古城的入伙年份是1977年至1987年，置富花園則是1978年至1981年，部分樓宇樓齡亦同樣逾40年。 例如一個45年樓齡的物業，銀行按「70減」做按揭指引，那獲批的按揭年期最多是25年，如果樓齡屬55年的舊年，獲批最高按揭年期更縮短至15年。 但如果用「75減」，45年樓齡的物業還可以做到最長30年按揭年期。 然而，銀行未必一定會批出30年按揭，還要視乎其他因素，其中一個是物業樓齡。 大家經常聽到所謂「70減」或「75減」，意思是用70或75減去樓齡，得出的數字就是最高能承造的按揭年數。 除了在內地引起關注之餘，更有外媒形容為「以生產iPhone的方式養豬」，震驚中外。
- 根據有關守則的闡釋，一個單位的「實用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積，其中包括露台和其他類似設施的面積，但不包括公用地方的面積，例如樓梯、升降機槽、大堂和公共廁所等。
- 不少撻訂個案會發生在一手樓花物業，主要原因現時買入樓花有分為「即供」及「建築期」樓花，後者在直接入伙才正式上會。
- 有學者比較去年市建局收購同區榮光街項目的價格，認為今次出價合理，對業主有頗大誘因，預計上述項目可順利進行。
- 今次在土瓜灣三個重建項目提出的「天價」收購建議，較舊紀錄上升近13%，也較市建局去年在同區春田街／崇志街項目提出的11349元收購呎價，高出近36%。
- 市建局行政總監韋志成昨日發表網誌指，面對規模極為龐大的市區老化問題、樓價仍處於高水平的經濟環境下，現時的補償機制已無法持續，故應當在適當時候，尋求替代方案革新。
在訂定重置單位的呎價時，本局會委託測量師搜集並分析重建項目區內的物業成交個案，以訂定以七年樓齡為基礎的重置單位呎價。 測量師將假設重置單位位於樓宇中層、座向一般和並不享有海景，並以此原則就物業成交時間、樓齡、座向、樓層、質素、面積、交通及環境等因素進行調整，以訂定重置單位呎價。 市建局在收購業主自住的住宅物業時，除了會給予業主其物業的市值交吉價外，並會加上一筆自置居所津貼，以協助他們重新購置物業。
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假設單位將假定為七年樓齡，位於質素與被收購樓宇可資比較的假設樓宇內，在特點及交通方便程度方面屬類似地區，並位於中層及座向一般。 市建局的收購建議及「假設重置單位」的計算機制，因為牽涉公帑，所以要小心估算，亦應與政府其他收回市區土地及補償的機制相若，以達致公平及一致性。 故此，市建局評估「假設重置單位」的估值指引，是參考上述所提的地政總署收地補償指引而制定。 相信市民聽得最多，就是市建局收購自住業主單位之時，會開出「七年樓齡」的收購價。 對於那些自置居所的自住業主而言，市建局的收購建議會分為三部分：（1）被收購單位的市值，亦即相關物業市場價值；（2）以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」；及（3）以特惠津貼方式發放的「相關費用津貼」。
因此，他十分感謝政府配合，近年在深水埗和九龍城開展的重建項目中，政府支持把項目周邊低效能、未用盡的街道及政府設施土地，納入重建範圍。 此外，市建局在不同舊區亦試行新規劃工具，包括利用地積比轉移，將發展潛力低地段的未用地積比，轉移至發展潛力高的地段，以提升重建效益。 （香港文匯報記者 費小燁）市建局一向使用「七年樓齡」的收購及補償機制，即制定收購價時，會參考同區七年樓齡單位呎價。 市建局今日（2日）公布向受中西區皇后大道西／賢居里發展計劃所影響的業主提出收購建議，當中以實用面積每平方呎24,051元收購，並向合資格的自住業主提供「樓換樓」單位，包括項目原址興建的新發展項目及「煥然壹居」內的預留單位。
七年樓齡: 物業資料
如物業為聯名業主或以公司名義擁有，個別聯名業主或公司股東所適用的收購準則與個人業主無異，惟個別業主或股東可得的自置居所津貼及補助津貼則按業權或股份比例計算。 本局會連同頂層單位一併收購（其天台的僭建物或租金收入，均不會計算在內）。 如天台上有搭建物並作出租之用，而業主又以不交吉方式出售，有關租戶可獲得的現金補償或安置與樓下單位租客的準則相同。 此外，為鼓勵業主出售其物業予市建局，市建局會給予業主相關費用津貼，以助其支付搬遷及重置物業等有關開支，數額在項目開展時公佈。 「實用面積」的定義，是根據香港測量師學會於一九九九年三月制訂的《量度作業守則》作為標準。
這三個屋苑樓齡介乎5至12年，亦鄰近港鐵土瓜灣站，交通方便程度與盛德街項目相近；更重要是在過去一年，這三個屋苑亦有涉及較大單位面積的成交個案，可用作與盛德街項目比較。 現時尚未得到重建的殘破樓宇，大都是地積比率已經用盡，重建也沒法增加可建面積。 因為向小業主收購舊樓是需要花錢的，再加上重建的建築費，若果重建期間樓價不升的話，發展商根本無利可圖。 當市區重建勢在必行，在於小業主們的立場，由市建局提出收購也許是一件好事。 市建局計算物業收購價有統一的公式，就是參考同區七年樓齡的單位，並將重置單位與被收購單位的差額，以「居所津貼」的形式，連同舊單位的市價交吉價，發放予業主，讓業主得到一個由市建局打本「樓換樓」的機會。 浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，收購出價合理，形容該地段難以與以往市建局在港島的收購計劃及收購建議呎價作比較，因港島地段呎價較貴。
七年樓齡: 元朗 獨立屋 七年樓齡 連一個電動車位
重建合作社樓宇試點項目是沿用市建局一貫推展重建項目的機制及物業收購計算準則，釐訂「七年樓呎價」。 市建局的收購建議分為被收購單位的市值、「自置居所津貼」和其他適用的特惠津貼三個部份。 在收購物業時，市建局會給予業主其物業市值的交吉價，而自住業主會另外獲加一筆「自置居所津貼」作為特惠津貼。 「自置居所津貼」是「假設重置單位」（即在同一地區內與收購項目的單位面積相若的七年樓齡單位）價值，與被收購物業公開市值的差額，以協助業主購買較新的重置單位，改善居住環境。 本項目的「假設單位呎價」早前獲市建局董事會轄下的土地、安置及補償委員會批准。
七年樓齡: 《毒舌大狀》創紀錄 香港影壇榜首易主
至7月8日截標時共接獲9個財團入標，包括長江實業、新鴻基地產、信和置業、嘉華國際、恒基兆業地產與香港小輪（各佔50%股權）、新世界發展、南豐發展、恒隆地產及華人置業，少於市場預期，有發展商表示地盤中央的一幢單幢式大廈（海明閣）會影響發展，增加建築難度。 其後於7月22日市建局宣布南豐發展奪得櫻桃街項目合作發展權。 而在該年的7月至11月期間，發展商曾進行收購海明閣，但最終失敗（見下文「海明閣事件」一節）。 針對一手中小型單位短缺的情況，我們正以一幅位於前元朗邨的土地作嘗試，透過賣地條款指定單位的最低數目及面積限制，在年底前招標。 此外，我們會與市建局和港鐵公司商討，在其市區重建項目及西鐵物業項目中，盡量多興建中小型單位。 筆者也認同他所說，在市區更新過程中，將部分私人市場舊樓重建為公營或資助出售房屋，無論由哪一個機構負責，首先必須做好重整規劃、財務及風險管理、居民及商戶安置調遷安排、地區基建配套及容量評估、項目推展模式分析比較等範疇。
七年樓齡: 時間：2017-07-04 03:15:16來源：大公網
雖然本局原則上會按照入伙紙訂明的用途，評定和計算物業的收購價，不過對於入伙紙訂明其用途為非住宅的物業，倘若它們已用作住宅用途一段長時間，而政府租契並無禁止該物業作住宅用途，本局可向該非住宅物業的自用業主發出自置居所津貼。 本局會按個別情況，基於體恤理由及有關物業的實際用途而作出決定。 一般而言，測量師會盡可能選取在特點及交通方便程度方面屬類似地區，貼近估值日期合適的物業成交個案，作為可資比較個案，而物業的估值日期會盡可能貼近物業收購建議日期。 個別重建項目的估值報告會放在市建局轄下的地區辦事處，以供受影響的自住業主查閱。 至於餘下六成樓宇，由於剩餘地積比率已所剩無幾，即使適量增加密度，仍然欠缺足夠的財務誘因吸引市場參與，只能留待市建局推行。 測量師審視盛德街項目的特點後，全面檢視該區的物業市場情況，選取了何文田山畔、昇御門、半山壹號這三個私人住宅屋苑的成交個案作為參考。
這「實用面積」是單位圍牆內所包含的面積，按實際情況量度至外牆的外表面或與相鄰單位共有的分隔牆的中線。 該單位與光井、升降機槽或任何類似直槽、或公用地方的分隔牆，應視作外牆處理，它的整個厚度應包括在內。 七年樓齡 市區重建局的政策是為個別重建項目進行獨立的物業估值，以保持專業客觀。 在進行簽署物業買賣合約前，市建局職員會到收購物業單位內拍照、繪畫物業單位草圖、核實有關租約及所有居住者資料。 七年樓齡 轉工時申請按揭，銀行基於要作出風險管理，必然是申請人提供越多證明文件越好。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 其實不同物業類型，樓齡的計算方法也有不同，例如村屋物業，每間銀行都計算方法差異也更大，有個別銀行可接受做60%或以下的按揭時，以80減村屋的樓齡，但有個別銀行則以60去減村屋樓齡，如果想做60%以上高成數按揭的話，按保公司一般只接受以55去減村屋樓齡。 現時，市建局收購舊樓的出價標準，是以同區的七年樓齡的樓價作參考。 政府憲報正式刊登收地通告，同時在重建範圍內張貼，通告發出後，有關樓宇的業權將於三個月後，復歸政府所有，業主失去原有的法律權力和利益。 大角咀的重建，既改善了該區的市容，也帶動了區內樓價，得到理想賠償的區內業主，能夠利用市建局提供的資金，在置業階梯上晉級。
七年樓齡: 業主放盤
(綜合報道)(星島日報報道)觸發市建局今年初發生高層人事變動風波的麥肯錫顧問研究，近期已完成最後報告，並提交董事會討論。 消息透露，經過發展局「提點」後，最後報告已收起部分「惹火」建議，包括未有再提要求檢討「七年樓齡」的賠償機制。 據了解，顧問倡市建局開拓資金較少的重建方式，只有類似觀塘市中心的大型重建項目仍應該多做，又建議修例容許局方保留商業設施，以便長遠有經常性的租金收入。 由顧問公司麥肯錫為市建局進行的衡工量值研究，引起市場關注，因今年較早前曝光的中期報告，曾批評市建局現時重建模式效益低，甚至建議局方未來強調經濟利益，故被形容為「以錢為本」，更盛傳是觸發前行政總監譚小瑩「劈炮」的導火綫之一。 然而，顧問仍特別指出，市民對於「七年樓齡」賠償機制存有誤解，仍以為市建局可以從中有利可圖；為了讓外界可以更體諒市區重建的工作，顧問建議局方長遠制訂公關策略，透過一些社區參與及教育活動，讓外界更認識有關機制對市區重建工作可持續性所帶來的挑戰和影響。 麥肯錫中期顧問報告另一爭議之處，是建議市建局未來挑選較有盈利的項目推展。
七年樓齡: 香港文匯報
住宅標準戶面積約700至1,600平方呎，屬2房至4房間隔，每戶均設有露台；另建有面積逾2,000平方呎的特色戶。 其他設施包括住客會所、平台花園、休憩用地，也會設置行人天橋橫跨振榮街及連接鄰近建築物。 此外，市建局會以本項目原址所興建的新發展項目內的「樓換樓」單位或啟德煥然壹居項目內的「樓換樓」單位，作為給予合資格的住宅自住業主現金補償以外的一個選擇。 發展局局長：首先是完全不存在有「逼」的概念，因為今次「樓換樓」的精髓，是給予多一個選擇，可以拿取現金，可以選擇樓。 我們以前就市建局的項目做過一些調查，其實，如這位傳媒朋友說，如被收購的舊樓業主是老人家，一般他是不會再買新樓，他會在同區買一間舊樓，但未必舊如被我們收購的五十年的舊樓，他會買二十多年樓齡的樓，好處是老人家會多一筆現金來養老，這是一個實在的考慮。
資料顯示，市建局對上一次錄得的「天價」收購紀錄，是2015年8月在大角咀槐樹街需求主導重建項目，提出以實用面積每平方呎13614元收購。 今次在土瓜灣三個重建項目提出的「天價」收購建議，較舊紀錄上升近13%，也較市建局去年在同區春田街／崇志街項目提出的11349元收購呎價，高出近36%。 至於合資格的住宅佔用人，無論他們接受現金補償或安置建議，均需辦理有關手續，以領取搬遷津貼╱特惠補償，或參與配屋的安排。 七年樓齡 市建局委託的兩家測量師在評估有關物業的市值時，除了考慮一般因素之外，有需要時亦會考慮差餉租值、物業的位置和周圍的環境等因素。 若業主的單位是一半自住、一半出租者，除可獲物業市值交吉價八十萬元外，亦可得物業自住部份百分之一百自置居所津貼，即六十萬元，以及物業出租部份的補助津貼，相當於自置居所津貼的百分之七十五，即四十五萬元，故該業主合共可得一百八十五萬元。 如業主不在其物業居住而將之空置，市建局會給予該業主物業的市值交吉價及補助津貼。
七年樓齡: 現時銀行最盡只接受以80減去計年期
不過，韋志成指出，即使新的規劃工具可改善財務回報，但若繼續沿用目前高於市場價格的收購補償機制，所涉及龐大的開支，仍遠遠超過社會可以承擔的幅度。 特區政府過去透過不同渠道協助市建局維持「自給」的基本原則，包括向市建局注資100億元、豁免地價、在有需要時向市建局提供貸款，或按《市區重建局條例》經立法會撥款等措施支援市建局等。 韋志成指出，過去20年若政府沒有注資和豁免市建局獲批地項目的補地價，總累積盈餘便會減少至200億元，只足夠應付開展數個小型或一兩個中型重建項目的開支。 為了盡量便利未補地價的前社員考慮我們的收購建議，市建局在制定收購方案時，已經聯絡地政總署以便在同一時間評估各個單位的補地價款額，業主毋須自行申請補地價，以省卻當中的申請及審批程序。 從上述可見，獨立測量師在經過深入考慮不同因素並作合適的調整後，各自評估一個「七年樓呎價」交予市建局。 與過往項目一樣，市建局按沿用的一貫機制，將最低和最高的估值剔除，以餘下五個的平均數作為「七年樓呎價」的收購建議。