市場上說的村屋，一般指「新界小型屋宇政策」下，容許男性原居民（即「丁」）興建自用的屋宇，即丁屋。 丁屋有其建設局標準，即3層高，建築面積每層700呎，是市場上交易最常見的村屋類型。 最後，村屋按揭還款期一般為25年至30年，個別銀行以「55年至65年減樓齡」計算，如經按保申請高成數按揭，最高按揭年期只可以「55年減樓齡」計算。 首先，村屋分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」及「建屋牌照」（後兩者一般統稱為「丁屋」）。 現時市場上最常見的村屋為丁屋，而丁屋與居屋二手市場一樣，需要補地價後，方可在市場自由買賣。
所以如果想買入村屋，應該選擇較為「年輕」的單位，除了可向地產代理查詢，亦可自行查冊。 由於銀行在村屋估價方面偏向保守，估價不足的情況有機會發生。 如有心儀村屋盤，建議先向銀行查詢是否能夠承按及先進行估價，再評估自己的負擔能力。 估價若果比成交價低，客人便要準備更多資金用作首期。
有部份大型屋苑會提供垃圾處理服務，但需要繳付垃圾處理費用。 大部分村屋位於較偏遠地區，接收無線通訊訊號有機會受阻，睇樓時應睇清楚電視接收訊號、手機接收訊號、家居寬頻服務等有否出現問題。 若村屋的業權、地權和周邊道路使用路權，已於土地註冊處登記，銀行批核按揭會較為放心，準買家可預先查證。 隨著去中心化趨勢延續，置業地點已不再局限於市區，市場不乏尋找村屋或丁屋盤源的準買家，即上千居搜尋村屋靚盤。 如果村屋太舊，沒有圖則、圖則已遺失、沒有屋契、轉名契等重要文件（即「無契樓」），有機會影響按揭批核。 準買家或代表律師應查看村屋的租契及批約，確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權，並已於土地註冊處登記業權，銀行才會放心批核按揭。
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如驗樓時發現潛建物，例如天台變成玻璃屋、花園設有泳池、3房打通變為開放式等，估價行會計算還原費用（即「重置費」）。 村屋興建方式千變萬化，故無論在村屋的地段、以至內部設計也有特別需要注意的地方。 如果購買的是新建成村屋，由於村屋起樓質素也不如私樓般嚴格，會出現很多甩漏的情況。 驗樓師詹濟南表示，很多時村屋交樓狀況也很嚇人，準買家需要有心理準備花時間及金錢大執。
丁屋是新界原居民的男性後人才可申請得來的土地建屋，從1972年制訂的「小型屋宇政策」而來。 在批地合約中會有「限制買賣轉讓條款」，在私人土地上興建的丁屋，必須取得政府發出滿意紙才可入住，買入首五年不可轉售，五年後亦要補地價才可在自由市場出售。 4.市民選擇村屋時，要特別留意樓宇結構問題、附近的路面使用權，以及屋後有沒有斜坡，這些因素可能影響銀行估值，曾有個案是業主沒有路面使用權，因此銀行拒絕按揭申請。 近年市場熱話之一是建築物僭建，一般情況下，銀行對於有僭建物的村屋，按揭審批會有較大保留。
大部份銀行以65年減去村屋樓齡為上限（最長30年）；如有申請按保，則以55年減去樓齡為上限（最長30年）。 較特別的情況是路權，如果出入村屋的通道只有一條，而且通道為其他人擁有的，個別銀行在批核時，可能會採取更為保守的態度。 像上面提及到，銀行審核村屋按揭時會以「55減」樓齡來計算最長還款期，如果樓齡大於25歲時，就未必批足最長還款年期。 規時，在批核按揭時會要求買家還原單位，把原批出的價款額扣除還原單位的費用作為新的按揭批核金額，因此批唔足貸款額。 香港政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地，即是傳統村屋，這些村屋又被稱為「舊屋地」。 「祖地」是由祖先擁有，之後再由後人繼承，而「堂地」則是由一個村的人共同擁有，多數是拜祭祖先的地方。
若銀行估價貼近市價，以市值HK$400萬的村屋計算，透過按保則可承造八成半按揭，理論上可以60萬首期上車。 第二，自政府推出「新按保」後，首置人士購買800萬元以下物業可承造最高九成按揭；1,000 萬元以下物業可承造最高八成按揭。 而 1,000 萬元以下村屋最高可同樣承造最高八成按揭，但留意800萬元以下村屋最高只可承造最高八成半按揭。
另外村屋沒有管理公司處理家居廢物，因此業主要自行到食環署負責管理的垃圾收集站自行處理。 準買家應該詳細了解購入村屋的樓宇機構，花園、天台及車位等位置是否入契，另外村屋有否僭建物或違反地契。 近年村屋也出現劏房，一層分拆成數個單位，這些單位如果沒有獨立屋契，也會影響銀行批出村屋按揭的機會。 雖然樓契上會有一份路權平面圖，但若上手業主有承造按揭，該份樓契放在銀行中，就未必輕易取得文件了解。
滿意紙是由地政署發出的正式文件，證明該村屋土地符合政府的批地條件。 村屋的準買家可透過地政總署土地註冊處網站查閱滿意紙。 如果該村屋沒有滿意紙，買家就未能證明其業權，銀行都不會批出按揭，所以簽訂臨約前必須有滿意紙。 和普通的樓宇按揭計劃相同，銀行會考慮申請人的人齡及樓齡決定申請人的最長還款期。 人齡計算與普通私樓一樣，銀行會以「75減」作計算，換句話說就是按揭申請人是45歲以上的話，則未必批足30年的最長還款期。
在搬屋前，買家一定要與搬運公司商量好搬大型傢俬的額外收費。 因此，買村屋前一定要查清楚物業或物業附近有否適合泊車的地方。 如果住戶選擇採用公共交通工具，購買物業前最好做足實地考察，避免入住後發現交通不方便影響日常生活。
現時村屋按揭年期一般最長可達30年，但也要視乎買家的年齡、村屋的樓齡，再加上按揭成數進行計算。 現時大多數銀行會以65年期減掉上限為30年的村屋樓齡，計出村屋按揭年期，而樓齡較高的村屋，銀行亦有機會再調整年期。 村屋業權不一定包括周遭的道路和路權，特別是一些樓齡比較舊的村屋，業權跟路權模糊不清，村屋門前的道路可能是全村民集體擁有，也可能是另一個業主持有。 因此準買家可以尋求律師的協助，了解清楚村屋道路使用權，以避出現路權糾紛。 如果能確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權，，會讓銀行更容易批出村屋按揭。
村屋一般又稱「丁屋」，是由政府批地予新界原居民的男丁所興建，可免補地價起屋。 這類村屋在建築上有特定規格，包括最多興建三層高，每層面積統一為700呎，興建不多於一米深的露台。 丁屋在興建後的5年內轉售，便需要補地價，因此準買家在申請村屋按揭之前，要確保村居已補地價。 村屋一般又稱「丁屋」，是由政府批地予新界原居民的男丁所興建的居住樓宇，其實「村屋」只是一個籠統的稱呼，村屋其實可以為成幾類，了解村屋種類有助防止申請村屋按揭時臨門「撻Q」。 必須注意，所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭；而且，祖、堂物業，以及有轉讓限制的村屋也不符合按保資格。
樓宇機構問題
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相反，居住在城市私樓，大多數與馬路為鄰，人多車多，吸汽車廢氣機會有就，莫講新鮮空氣。 同時，私樓密度一般較高，綠化環境較少，無論對於年輕業主自住，或者家庭培育孩子成長都不及村屋環境來得好。 當然，由於興建村屋時本身受到政府限制，不論單棟村屋或者屋苑式村屋都比較少會有會所設施提供。 需要經常做Gym或者使用康體設施的準買家就可能要出市區搵大型屋苑。
- 路權是較複雜的概念，例如該村屋單位周圍都可能被私家路圍繞，村屋業主沒有公家路能夠直達屋前，甚至連屋企都入唔到，即使銀行有一日收樓，但連間屋都入唔到，所以一定唔批按揭。
- 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。
- 一般銀行批出的村屋按揭條款跟私樓按揭條款分別不大，大約可做到六成按揭，而按揭息率則是2.5厘；經過加3厘的壓力測試，部份更可透過申請按揭保險，獲取最高八成至八成半按揭。
- 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率，一般銀行都會以最優惠利率或銀行同業拆息作為按揭利率。
- 不過準買家要留意村屋一般都有僭建問題，因此銀行不一定會借足八成半。
- 村屋單位容易發生「道路使用權」的問題，因村屋業權不一定包括附近出入口通道的路權。
- 村屋興建方式千變萬化，故無論在村屋的地段、以至內部設計也有特別需要注意的地方。
但若負面因素持續，本地樓市有機會再跌一成半至兩成。 按息方面，普遍村屋的按息與洋樓相若，目前按揭息約2.275厘。 而「牌照屋」，一般是農地上的小屋，有指定用途，部份可以住人，但理論上是不可單獨轉讓，而是連同土地一併交易，較少銀行承接此類交易的按揭。 不過，即使已完成補價手續，不同銀行對丁屋按揭都有不同的取態。 部分銀行不會為丁屋提供按揭，部分銀行對丁屋按揭的處理卻類同一般私樓。 本港樓價高企置業難，如想盡早「上車」，可選擇入場門檻相對較低的物業。
準買家可以考慮使用比較平台的服務，例如MoneySmart最快只需9個工作天，就可以提供多間銀行的按揭批核結果。 另外，你亦可以使用MoneySmart按揭計算機，只需輸入心儀村屋樓價、理想供款年期及理想按揭成數等資料，就可計算每月按揭供款，免失預算。 卓先生擁有市值600萬的元朗村屋，因公司有資金周轉問題，急需150萬現金。 他到不同銀行查詢有關村屋按揭服務，發現並非每間銀行提供相關服務，即使有提供相關服務亦有估價不足問題。 卓先生留意到康業信貸快遞有提供村屋貸款，決定找他們協助。
至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用的利息率。 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率，一般銀行都會以最優惠利率或銀行同業拆息作為按揭利率。 與普通私人屋苑一樣，買入村屋申請按揭同樣需要進行壓力測試，即當利率上升3%時（以現時H按封頂息率2.5%計算，即為5.5%），借款人的每月供款不得高於每月收入60%。
筆者列出以下5點，有興趣購入村屋的準買家可多加留意。 A：「律師費全包宴套餐」已包括買賣合約、樓契及按揭契三份主要法律文件，價格由4,000至10,000元不等。 但村屋的買賣過程有機會較洋樓複雜，因應不同個案，律師費或會較為昂貴。 【now.com財經】除了傳統的私樓，不少買家在置業時，也會考慮新界的村屋；但在按揭方面，購買村屋有不少地方要留意。 申請村屋按揭前，可以比較各大銀行的利率、回贈及Mortgage Link 戶口等其他條件。 舉一簡單例子，例如村屋單位售價HK$450萬，理想當然是銀行估價與市價一致，可批出HK$360萬貸款，那HK$90萬變可「上車」。
市區上車愈來愈難，反觀村屋空間大，間隔實用，環境清幽，售價亦較平民，吸引首置及投資人士青睞。 不少村屋正當性成疑，銀行批核村屋按揭的要求有別於私樓，有意入手的準買家，必須注意村屋按揭成數上限，並要有心理準備在估價方面遇上以下 7大 難題，令可借成數一跌再跌。 村屋的按揭年期及按息與洋樓相若，一般還款期最長是30年。 除此以外，銀行亦會考慮樓齡與供款年期的總和，一般以60至70年為上限。
如重置費不高（只佔樓價幾個百分點），部分銀行可以不扣，但會要求借款人簽署協議自行承擔未來可能清拆費用。 注意，若村屋經過嚴重改建，按揭有機會被拒批，例如把上下兩層打通改為「內覆」但卻沒有入則，批出按揭機會偏低。 例子：按揭申請人50歲，物業樓齡30年，需要經按保借8成按揭。 以人齡計可借足30年，但以樓齡計只能借25年，因此還款期批核結果最多為25年。 其次，究竟村屋是否包有車位、花園、天台，買家在簽定合約時也要先進行查冊，查看該類設施是否入契。 但當然村屋查冊從來都是艱深學問，只因村屋地段繁鎖，怎樣尋找正確地址並不容易。
申請村屋按揭要將物業呎數、樓層、丈量約份、地段編號等資料，連同位置圖及平面圖交予銀行審批。 銀行審批按揭前必定會進行實地考察，以檢視物業質素及是否有僭建問題。 不少村屋的花園、露台及天台存在僭建物，常見的如玻璃屋。
個別村屋屬於較細的單位，面積可能只有4、500呎，只要有獨立契，仍可以進行估價及申請按揭，可以做到八成半按揭。 借款人的每月按揭供款額不可高於供款入息比率的50%，而且即使按息上升3%(壓力測試要求)，按揭供款亦不可超過申請人每月收入之60%。 不過，在新規例下，即使借貸人未能符合壓力測試要求，仍然可以經按揭保險獲批最高8成半按揭，但最終決定權取決於於銀行。
一般銀行批出的村屋按揭條款跟私樓按揭條款分別不大，大約可做到六成按揭，而按揭息率則是2.5厘；經過加3厘的壓力測試，部份更可透過申請按揭保險，獲取最高八成至八成半按揭。 不過，銀行在村屋估價上一般較保守，容易出現估價不足的情況，有部分銀行更不願意接受村屋按揭。 加上由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價，所以批核村屋的時間比居屋和私人樓宇較長，一般最少需時1個月或以上。 村屋按揭的複雜在於村屋有很多不同種類，準買家要注意買入的是否村屋樓花，由於村屋樓花有時未必獲屋宇署批准，而且有機會爛尾，銀行審批村屋按揭會比較嚴厲。 村屋樓花是指由發展商收集起「丁權」，即一些正在興建中的丁屋，待興建完畢再售買。 村屋樓花並不符合申請按保資格，另外需要獲得合約完成證明書，即地政署會發出俗稱的「滿意紙」後才能補地價，如果沒有「滿意紙」，銀行很大機會拒絕按揭申請。