一手樓按揭成數8大優點 (2024年更新)

一手樓按揭成數內容大綱

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銀行「按揭預批」6月死線　上車客最後召集【星之谷專欄
建築期付款計劃使用按揭保險最高按揭成數（現樓按揭）
一手樓按揭成數

特首在2019年10月中施政報告中提出放寛按揭保險計劃，800萬元住宅可借最高9成按揭、800萬元至900萬元最高可借720萬元、1000萬元住宅最高可以申請8成按揭。準買家亦必須了解自己所選擇的物業、單位以及付款方式，亦特別需要先了解樓花按揭的方式，以免到落訂後，無法承造按揭，導致恨錯難返的損失。譬如銀行及按證公司多不願接受「即供付款」的高成數樓花按揭，但如果是建期，則與一般二手物業現樓無異，一般只要符合入息要求，即可以承造高成數按揭。雖然實際上，兩者皆由財務公司借出貸款，但發展商推出的新樓按揭計劃，通常連帶優惠，譬如供款初期息口較低。

由於建築期付款時間尚遠，要小心建築期付款風險，包括估價不足、申請人收入及樓市有變數等，種種因素有機會導致銀行最終批出的按揭貸款額不似預期。「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓力測試。但當然風險卻是物業落成後，貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你才有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。

審批來說，按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多，需時亦較長。但要注意，「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試，但若要轉按，仍要提供入息證明及通過壓力測試，對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。若未能轉按，便只能被「呼吸plan」的高息綁死，甚至因償還不了貸款而要賣樓。

一般來說，按揭證券公司並沒有明確表明會拒絕唐樓的申請，過去也曾有個案是唐樓能批出90%按揭，但就在還款年期在出調節。部份買家在入市時未必有足夠財政能力，或年紀較高的買家，需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。透過「擔保人」上會，銀行在審批按揭時會更嚴謹，所以跟持有「第二套房」一樣，其按揭成數會較正常收緊一成；但若「擔保人」本身沒有按揭在身，則可照正常程序審批而不須收緊一成。換句話講，除非樓花售價低過600萬，否則買樓人士需要備有額外資金（樓價4成至5成）用作首期方可用即供計劃。

英國買樓程序與香港相似，承造按揭需要進行估價及審批，因此應盡早計劃。選定心儀單位後，買家需在收樓前約6個月聯絡銀行申請物業按揭。香港銀行當中，滙豐、渣打、華僑永亨、東亞、上海商業等銀行均設有英國買樓按揭。不少人會選擇承造按揭保險而上車，從而獲得更高成數的按揭，但根據現時最新按揭保險的規例，只適用於已落成的住宅單位，即是包括一手現樓、二手物業。若樓盤仍在樓花階段，物業還未落成，而買家又選擇用即供方式購買樓花，便不可透過新按保上會。即供樓花需要在短時間內上會，物業很多時還未落成，買家已經在供樓，不過與此同時，發展商也會提供較高的折扣給予買家。

通常不同繳付辦法的樓價折扣優惠會有所不同，合約上最終的的物業訂價亦會受到影響。另外，有些樓盤容許買家以不同組合入票抽籌，或者在物業上加親屬名。在選擇供款辦法前，需考慮各種細節，將來可能會影響按揭甚至成交。當樓巿節節上升，數期會是買家的一張利刃，可以在收樓前便己享受了樓價的升幅。

香港房屋協會（房協）「住宅發售計劃第二市場」

如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。

一旦樓價升穿1000萬，便不能敍做8成按揭，只可以借5成，無法用轉按甩走發展商二按。因此如樓價正逼近1000萬，即使需要罰息，亦建議提早轉按。作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。第二，如用轉按套現清還貸款，例如財仔或信用卡貸款，仍只適用於舊成數，即樓價需低於600萬元，最高成數僅7成半。

銀行按揭受金管局規管，審批較為嚴謹，按揭成數亦有限制；相反，由發展商藉財務公司提供的按揭則不受規管，毋須進行壓力測試，故過往亦有「呼吸 Plan」之戲稱，意即其寬鬆程度，是所有「有呼吸」的人士都申請得到。要扣除所有發展商優惠計算，包括付款計劃折扣、臉書頁面讚好折扣、置業優惠、印花稅折扣等。假設總折扣額為20%，物業面價為800萬，折實後為640萬，銀行會以640萬計算按揭貸款額。現時樓花按揭分為即供付款及建築期/建期付款，即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價，由於資金能在短時間內回籠，發展商提供的折扣優惠通常較多。發展商會提供90至210日的成交期計劃，通常愈短的成交期，折扣會愈多。首置人士透過按保做高成數按揭可以免壓測，但發展商二按則需要壓測，而且壓測要求與銀行可能不同。

不過在簽約時沒有說明有此方法，對於買家來說不能假設一定做到。假如買家本身預算沒能力將物業轉按至傳統銀行的話，例如未有足夠資金轉至符合銀行按揭的按揭成數上限、或未能通過供款與入息比率之類，除了白供11個月外，同時，亦提早11個月完成了低息蜜月期，即是較快進入高息期了。一般的發展商按揭，都會提供一段「低息」蜜月期，通常是2至3年左右。在蜜月期內，有時會低見實際利率2.5%，與傳統銀行的P按計劃差不多。所以，新盤買家最好在決定買樓時，亦要考慮當「低息」蜜月期過了後的按揭利息，及評估到時能否申請轉按到傳統銀行以節省利息。

一手樓按揭成數

但如借6成以上敍做高成數按揭，則需要購買按揭保險，當中只有建期准許使用2019年開始放寬的新成數。一手新樓及二手樓敍做按揭，基本上分別不太，但申請按揭前，有些常見伏位務必須事先知道，以確保順利上會，比如選擇即供或建期、發展商二按、以及透過HKMC買按保敍做高成數按揭等等，均有注意事項，本文將詳細闡釋。房屋問題一向是施政報告的重中之重，然而今年政府所提出的房屋政策，大多是新瓶舊酒，未見破格思維去應對這嚴峻的民生問題；唯一引起熱議的，是針對首次置業人士，放寬按揭保險樓價上限的措施。【now.com財經】按揭保險適用範圍放寬，市場估計在疫情受控後，新按保將為樓市帶來支持。

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有關個別樓盤的一按、二按計劃的預計利率及詳細條款等，都會列在樓書「價單」內。由於財務公司的批核準則無需跟隨金管局的「供款與入息比率」指引，發展商伙拍的財務公司可以推出較寛鬆、甚至「包借」的一按計劃。另一方面，亦會推出一按由銀行承造，而二按由財務機構承造的二按計劃，向買家提供高成數按揭。有關按揭貸款，其實是由財務公司借出，而不是直接由發展商借出的，不過，發展商指定了有關按揭需交與指定財務機構承按，所以一般都稱這類計劃為「發展商一按/二按」。

按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保，令銀行可承造6成以上按揭計劃，使買家可以以較低的首期，借到8至9成的按揭。現時市場有三間提供按保計劃的公司，買家可選擇每年清還保費或一次繳清。針對英國物業投資市場的需求，現時銀行除了提供與本港相似的浮息按揭和定息按揭外，更會根據申請人所購買的物業用於自住或放租而設定不同英國買樓按揭計劃。

如果樓價高過600萬並需要借高成數按揭人士便需要用建期計劃，待樓花落成後再申請現樓銀行按揭上會。新制只開始了兩個多月，雖然未有收到客戶有類似上一段情況的查詢個案。不過，假如有客戶因為從即供計劃轉為建期計劃，因而樓價剛剛從9百多萬元增加至超過1000萬元，同樣地會跌入不能申請按揭保險的困局。要非常注意的是，與樓價折扣不同，現金形式的回贈，需要全額從貸款中扣除。假如樓價沒有升跌，該物業的估值仍然是700萬元的話，以現時金管局的按揭成數上限來說，自住物業只能借取6成按揭即420萬，在這情況下轉按便要補上93萬現金了。

舉例，如物業買入時價值 600 萬，發展商批出 7 成按揭，即是買家可獲 420 萬的貸款。
原因是近年美息低走，令Hibor處於低位，近年低見0.1%，一般Hibor按揭計劃都是H+1.3%，而Hibor按息都有一個封頂位，普遍會以P按作基準。
當樓價上升50%，即是價值1050萬，按揭成數上限是5成，即是上限525萬元，當轉按後還可以有12萬元套現。
除可獲優先申請安排外，申請者更可享用戶戶送多元化的技能培訓，透過OpenClassrooms等教學平台上的現有資源持續進修，學習新技能。

ROOTS上會另外提提您，雖然建築期付款計劃係入伙先交尾數俾發展商，但是都要在樓花期內俾足首期，千其唔好以為建築期付款係到收樓日先繳交100%樓價啦。可惜，從2010年8月13日起，政府推出辣招禁止一手樓花摩貨，所以在樓花期內是不能進行甩名的，這情況下，還有一些解決方案的。首先，如果買家選擇了即供計劃的話，最好向發展商先轉為建期，以爭取時間進行以下方案，或減少期間所衍生的利息。

自從2019年10月特首推出新按揭計劃（林鄭plan），幾乎每個客人都問買樓花可否借9成，不過對於想買樓花又借9成的話樓價就必須要400萬以內。如果樓價介乎萬最多借360萬，450萬-600萬借最多8成。如果對一手樓按揭有疑問，歡迎按左上角Whatsapp直接同星之谷按揭專員聯絡，我們的專業顧問會免費解答你的問題，助你安心上車。近日樓市再現重磅政策，政府宣布放寬按揭成數，1,000萬元物業可借9成、1,200萬元樓可借8成按揭、1,200至1,920萬元樓可借最多960萬元，相關物業「上車」門檻因而大幅降低。報告指，首季居民部門槓桿率基本穩定，從62.2%降至62.1%；非金融企業部門槓桿率上升幅度較大，從154.8%上升至158.9%；政府部門槓桿率小幅上升，從46.8%增至47.2%。報告認為，穩增長是當務之急，在穩增長壓力加大的情況下，為實現預期增長目標，財政政策和貨幣政策都要積極作為。

建築期付款計劃使用按揭保險最高按揭成數（現樓按揭）

對於新手首次「上車」而言，若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話，一般亦建議採用按保計劃。因為新例之下，買大部分情況也能借到8至9成的按揭，與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。但「呼吸plan」往往先苦後甜，優惠過後負擔大增，而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試，最後更有可能未能轉按，甚至賣樓離場。銀行會先為物業進行估價，同時根據買家的入息、支出、預計租金收入等決定英國買樓按揭成數、貸款金額及利率。需要預備的文件包括物業買賣合同，貸款申請表，身份證明文件，過去3至6個月的銀行月結單及出糧記錄，資產證明文件等。部分銀行會根據需要要求客戶提供所在國家或地區的個人信用報告作參考。

一手樓／樓花撻訂原因眾多，主要原因包括買家申請按揭出現問題或睇淡後市。如果買家選用即供付款，申請按揭不能選用「林鄭PLAN」（按揭保險新例，即800萬以下可承造九成按揭），但仍可以選用按揭保險舊例，600萬以下可申請最高八成按揭，400萬以下最高九成按揭。買家買入樓花時，未能參觀真實單位又不能即時入住，發展商為了吸引買家在樓花期買入單位，發展商會提供即供折扣優惠，鼓勵買家以最短時間支付樓價，如果選用即供付款，折扣率一般高達20%。 2008年雷曼破產引發金融海嘯，聯儲局史無前例地推出零息及量化寬鬆非常規貨幣政策，大幅刺激資產價格。 2009年10月，金融管理局便推出逆周期宏觀審慎監管措施，收緊豪宅的按揭成數。

即睇銀行按揭 VS 發展商按揭大比拼，看看哪一種適合你。如果選用建期付款可使用「林鄭PLAN」（又稱按揭保險新例，即800萬以下可承造九成按揭，800至900可申請八至九成按揭，900至1,000萬申請最高八成按揭）。一手住宅分為樓花及現樓，不少置業人士喜歡買樓花，究竟甚麼是樓花？經絡按揭轉介整理了樓花置業及按揭懶人包，讓大家買入樓花時不會計錯數。發展商二按由於有配額制，資金往往不足夠借貸給所有申請人，故批核較銀行嚴謹。答：若借取6成按揭或以下，選擇即供或建期，按揭批核分別不大。