【一手按揭】「呼吸Plan」慳息全攻略 對於缺乏首期的上車客，一手物業吸引之處是其靈活的付款方式，部份更提供「呼吸Plan」，讓買家只需支付少部份首期，免壓測上車。 但6成或以下按揭，如果是自動轉帳出糧，有些銀行可接受1個月過數紀錄，但要提供對上一份工的資料。 作者簡介：多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 不過，有些銀行則可以以「物業價值」去計算，並借出最多四成按揭。 例如，你有一層價值 500萬的物業，最多就可以借到200萬。 這種按揭一般適用於本身已經有現契樓的人去做，現契樓即是指本身物業已經完成了按揭還款，或由頭到尾都沒有借過按揭而直接全數買樓的人去借。 現契物業代表物業已經沒有任何其他債務要還，變相即是物業的價值是理論上最高的時刻。 股票：每間銀行對股票的資產計算各有不同取態，亦有部份銀行只接受恆指成份股（俗稱藍籌股），詳情可向我們了解。
另一個可以免壓測方法，就是參與按揭證券公司的定息按揭。 現時有關計劃延期一年，至2021年10月30日，同時因應市場的低環境，將10年、15年及20年定息期的年利率，分別調整至1.99厘、2.09厘及2.19厘，申請人只需要符合每月供款佔入息比率不超於50%的基本要求。 大部分銀行都不用申請人提供收入證明，不過有個別較嚴格的銀行仍需提供收入證明，另外申請人不能同時以收入及資產用作批核按揭，只能兩者選其一作批核，不過少數銀行會將大額存款之利息(通常以年息2.5%計算)視作為收入，而其餘的資產則不會計算為收入。 這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息証明的客戶，而銀行接納以資產水平為基礎的按揭申請，亦有利於吸納資金實力雄厚兼且潛在交叉銷售機會高的優質客戶。 資產按揭的簡單理解就是「以資產作為抵押品去借按揭」的做法。 在我們一般認識的按揭做法之下，評估能否批核、批核多少貸款額的基準都是以借款人的每月收入以及供款比例等等去計算。
如想做更高按揭成數、更長年期或買入樓價更高的單位，可能要加擔保人在年齡或收入方面提供協助，不過要留意如想以加擔保人來拉長供款年期，並不是每間銀行都做得到，因有銀行會以年紀最細的申請人(包括擔保人)去計算供款年期，但亦有銀行會以主要收入的申請人去計算供款年期。 雖說借資產按揭並不需要用到收入證明，但始終借出來的錢都要還給銀行，雖然收入不是決定你借到幾多的標準，不過借錢時都要計清楚自己的還款能力有幾高，如果入息根本無法在還款期內償還所有貸款的話，變相就會為自己帶來麻煩。 資產證明按揭 金管局指引規定，以資產水平計算按揭，最高按揭成數為四成。
計算作收入（因為租金要扣管理費、差餉、物業稅等開支），而以股息作為收入，銀行會自行設定一個預設息率，這個息率未必是那些股票的實際息率，這個落差之下申請人很容易會失去預算，所以在申請按揭時最好向銀行查詢一下。 通常已供滿單位的業主都退休，假如60歲，將75減去60人齡，即15年為最長供款年期，而如果計入息做壓力測試，入息要求就要比人齡較小的申請人高很多。 例子說明，銀行審批部門不是死板地單看文件是否齊全即批出按揭，背後也會考慮具體情況是否合情合理。 部分借款人可能會覺得，重重設限的按揭指引是阻人發達。 但相關指引其實同時保護借貸雙方的利益，避免個別借款人借入超出自己負擔能力的債務。 無論由甚麼角度考慮，借款人亦不應以自製收入證明來申請按揭。 以「供款與收入比率」為基礎申請按揭，銀行會要求申請人提供入息證明。
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不少大手買家購入多個單位，承造按揭上亦會面對各項難題。 假設以個人名義購入兩個過千萬元的物業，首個物業可以首置身份承造最高五成按揭…… 有人會疑惑假如物業出租，可否將租金收入都計入淨資產值? 其實如果採用資產按揭，就不會因租金收入而提高對該資產的估值，海外資產仍是用買入價計。 申請轉按，住址證明的審批會較嚴謹，因如轉按是報自住和報出租，按揭成數是不同，而水電煤是最有效自住證明。 資產證明按揭 如需要以租金計收入，便需要有租約，然後租金打7折計入息。 有些銀行如沒有厘印便打6折，有些銀行無厘印也不必打折。 如果業權為一人以上，需要按照業權方式再作計算，如果是「分權共有」，便需要按照業權比例而計算，如果屬於「長命契」，需要把物業價值扣減一半。
若準業主若希望了解以資產水平申請按揭的內容，可向銀行查詢。 銀行承造豪宅按揭與一般住宅單位大致相同，然而豪宅銀碼較大，根據金管局要求，$1,000萬或以上的物業的按揭成數最高為5成，因此買家須預備充足的首期資金。 另外，銀行會視乎買家是否已持有物業或有按揭在身、自用或非自用、收入是否主要來自香港等等，按揭成數或有所調整。 要注意，部分豪宅買家為「老闆級」，若以「公司名義」購買豪宅，在承造按揭時，銀行須查看公司流水帳，並會審視公司的營利能力，買家亦須繳付15%從價印花稅（AVD）及15%買家印花稅（BSD），相關稅款所費不貲。 資產證明按揭 銀行承造豪宅按揭與一般住宅單位大致相同，然而豪宅銀碼較大，根據金管局要求，一千萬或以上的物業的按揭成數最高為5成，因此買家須預備充足的首期資金。 要注意，部份豪宅買家為「老闆級」，若以「公司名義」購買豪宅，在承造按揭時，銀行須查看公司流水帳，並會審視公司的營利能力，買家亦須繳付15%從價印花稅及15%買家印花稅，相關稅款所費不貲。 如果申請人資產多，但未有收入，提供不到入息證明，例如退休又上了年紀的人，就適合這些資產按揭。
- 陳先生資產淨值為440萬元（即800萬元減去360萬元），負債總金額為260萬元（20萬元加240萬元）。
- 如果是以「資產按揭」的做法去借的話，則是以借款人所有的資產去計算價值，以其價值作為準則去計算可以批多少按揭。
- 那麼如家庭主婦只得一層樓無入息就最多只可借兩成半。
- 銀行會評估其資產淨值以計程算最高可批出的貸款額，最高為資產淨值的4成。
第三，銀行對於你用按揭套現出來的現金用途不會特別過問，也不需要特別找個擔保人為按揭做擔保。 利用資產按揭借出來的錢通常都不外乎幾個用法，例如是生意周轉、支持孩子買樓或供孩子到海外升學讀書等。 資產按揭的前提是要先有現契樓在手或是有豐厚的資產，所以對於很多人來說都是門檻相當高的做法。 首先，由於你已有現契樓在手，按揭的還款年期一般會比起以收入借按揭來得長。 資產證明按揭 例如平常以75/80減去年齡，資產按揭則有機會拉長此數字（實際拉長多少視乎個別銀行），變相對於借款人來說還款彈性就更高。 按揭申請人要證明資產淨值不得少於樓價的100%，例如新購物業的樓價為800萬，資產淨值不得少於800萬。
如果是以「資產按揭」的做法去借的話，則是以借款人所有的資產去計算價值，以其價值作為準則去計算可以批多少按揭。 除非物業估值與按揭餘額有極大比例距離，例如某人持有市值2,000萬元的物業，却只欠銀行數拾萬元，否則，一般情況很難以仍未供滿的物業，作為資產證明向銀行申請按揭貸款，購置另一物業。 除非物業估值與按揭餘額有極大比例距離，例如某人持有市值2,000萬元的物業，卻只欠銀行數十萬元，否則，一般情況很難以仍未供滿的物業作為資產證明向銀行申請按揭貸款，購置另一物業。 以陳先生為例子，陳先生持有800萬元現金、20萬元私人貸款，準備購入價值600萬元的住宅單位。 假若申請4成按揭貸款，即240萬元，首期為360萬元。
綜合不同銀行的要求，客戶要做到以下3項中的其中一項，才可獲批出最高40%按揭。 第一，有多於15%物業價值的資產，資產的定義包括現金、股票、基金、所持保險的現金價值等；第二，有足夠兩年供款的資金；第三，有足夠支持40%按揭供款的租金收入。 最近有客戶查詢，他已經退休但有意置業，想知道他能否做到按揭呢﹖若果客戶能提供穩定收入證明，例如：公務員長俸、租金收入等，都有可能批出按揭。 發展商推出新盤時，亦會提供高成數一按計劃，由買家向指定的財務機構申請按揭。 資產證明按揭 由於有關財務機構未必受金管局所監管，因此在批出按揭時不需要向借款人作壓力測試。 過去較知名的付款方法必數到「呼吸plan」，以批出貸款要求寬鬆見稱，但日後息率會大幅上升，可能高達8至10厘水平。 因此，選擇有關方法的人士，大多會在加息期前向銀行申請轉按，屆時便要符合銀行的壓力測試要求，可說是一個拖時間的方法。 雖然有關息率較現時H按約1.6厘水平為高，但是H按的壓力測試要求是以封頂息計算，而現時新造H按的普遍封頂息為2.5厘。
資產證明按揭: 甚麼是「資產按揭」？
有個別銀行會提供較簡單的方式，假如有一個現契樓，還清按揭，銀行可以借出估值的25%，假如市值800萬，可200萬按揭貸款額，而申請人不可超過60歲。 借款人申請按揭貸款過程中，銀行需衡量借款人的供款能力，一般來說，銀行會要求借款人提供基本入息証明如稅單、糧單、薪金入帳銀行紀錄等，銀行會根據債務供款佔入息比率的上限規定作出評估。 除了上述，銀行還有另一款衡量供款能力的方式，就是按借款人的資產水平進行評估。 銀行以資產水平審批按揭的準則不盡相同，但普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值指持有之資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要証明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。 資產證明按揭 申請按揭貸款時，銀行一般會要求申請者提供入息文件，以審視申請者的還款能力。 除每月入息外，銀行亦接受以資產淨值證明申請者的還款能力。 除接受一般以月入作還款能力證明外，銀行亦接受以資產淨值證明其還款能力。 最後，如申請人只以一個物業作為資產批核，銀行會較難批出按揭或按揭成數會再減少，有部份銀行會要求申請人再出示兩年供款以作證明方能批出按揭。 由於每間銀行對於資產批核的計算方法及準則均有差異，故此必須向多間銀行查詢或尋求專業人士協助。 如果申請人資產多，但未有收入，提供不到入息證明，就適合這些資產按揭。
大部分銀行只可按有關物業估值之50%納入資產值，若屬於現契物業，借款人已沒有按揭欠款及其他債務，物業價值之一半可直接作為「資產淨值」；但若果物業尚有未清還之按揭貸款，要計出「資產淨值」，便需將物業估值之50%再扣減按揭餘額。 例如借款人擁有一個現時估值800萬元之物業，尚有按揭餘額200萬元，可納入計算的資產值便為200萬元(800萬元X 50% － 200萬元)；當中若借款人尚有其他債務，亦需從資產值扣除負債金額方可得出「資產淨值」。 留意若然業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，若以長命契形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契形式持有，則需按持有業權之權益比例計算資產值。 若以樓房物業價值作為資產值申請按揭，需特別弄清資產「淨值」的計算方法，而銀行之間對於資產淨值的計算準則亦有不同。 若然持有物業之業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契（Joint Tenant）形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契（Tenant In Common）形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。 留意若然持有物業之業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。
有些客人以為如申請按揭行 non-consent，便不用提交其他按揭貸款信給銀行。 要留意，雖然如行 non-consent 銀行不知道申請人有其他按揭，但申請人也需要向銀行聲明沒有其他按揭在身。 而能申請按揭的最長年期則與「收入方式」批出的年期無異，最長還款年期為30年及「80減人齡/樓齡（以較高者為準）」，亦視乎不同銀行的條款而定。 資產證明按揭 相信係大家都認為申請按揭必須要有收入，無收入人士或未能提供入息證明就一定失敗，但這個情況並不是絕對。 「買樓靠父幹」年代，很多父母都把層樓重按套現給仔女做首期置業，但很多父母都已到了退休年齡，或入息唔靠計，但由於層樓已供完，便可用資產水平申請按揭。
如業主本身除擬作資產按揭之物業外，還有其他現金，股票，或物業等資產。 亦可計算入資產內，用作擬按揭物業所計算的有效資產。 申請人需明白，資產按揭以資產為本，而終究也屬於有抵押之借貸，因此，銀行必須以擬作資產按揭之物業作為批出按揭的金額計算基準。 而上述可納入計算資產之現金，計算具有靈活性，只需提供短至一天證明也可計算入內。 如閣下希望了解更多關於資產按揭的資訊，或有興趣知道自己是否符合申請資產按揭的條件，及可套現之金額，歡迎隨時聯絡我們查詢，我們會提供免費評估，100%免費。 這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息証明的客戶，但從以上例子，你會發現，若一心想以持有之磚頭資產再置業上會，困難度是相當高。 資產證明按揭 接納以資產水平申請按揭的銀行，普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值指資產值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的資產淨值，不少於申請新造按揭物業的樓價全數。 若以物業價值申請按揭，銀行一般只可計算物業價值之一半作為資產值，若仍有按揭餘額，仍需將按揭額扣減出來以計算資產淨額。 若然持有物業之業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。
筆者指，豪宅買家如收入不穩定或未能提供足夠收入證明，可考慮透過「資產證明」申請按揭，銀行會以資產水平計算按揭，成數最高為4成。 按一般情況，客戶已退休沒有入息，如要以現契物業套現，行內簡稱是「資產審批」按揭，按揭成數最高可達40%。 不過，如客戶只有一層現契物業，沒有其他資產或現金，普遍銀行都只願意批出25%樓按，如客戶想要套現更多資金，需有其他的資產證明。 置業都要通過銀行壓力測試，不過隨林鄭plan放寬1000萬元物業按揭後，吸引不少人物色這類範圍的樓盤。 有些靠父幹，即使父母已退休，無入息可計，都可以憑已供滿的單位造資產按揭，下文為你解答如何計算資產水平、資產按揭成數。 港人愛買磚頭，物業或車位價值亦可作為資產值申請按揭，但大部份銀行只可按有關估值之50%納入資產值，若果有關物業尚有按揭未清還，可計算作資產值的金額便需扣減，下期再續。 資產證明按揭 【now.com財經】銀行除了可根據客戶的收入評估還款能力批出按揭之外，亦可根據客戶的資產值批出按揭。 理論上，申請人即使是零收入，但手持大額現金、不動產，仍然可獲銀行批出按揭，問題是計算上會較為複雜。 這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息證明的客戶，而銀行接納以資產水平為基礎的按揭申請，亦有利於吸納資金實力雄厚兼且交叉銷售機會高的優質客戶。 根據金管局現行措施，以資產水平基礎申請住宅物業，可獲銀行批出的按揭成數不高，最高僅達4成，若已屬於借款人的第二套房或以上按揭，按揭成數降至3成。
再者，礙於普及度不高及計算方式較複雜之緣故，市場上亦非所有銀行均會接納以資產值申請按揭。 例如持有一個已無按揭的現契樓，市值1,000萬元，在沒有入息證明，只以資產審的情況下，個別銀行可為此物業按足4成，但另一些銀行只可借樓價25%。 銀行除了可根據客戶的收入評估還款能力批出按揭之外，亦可根據客戶的資產值批出按揭。 經過了解之後，我們發現她的丈夫本身持有多個物業，也有不少資產，故我們建議客戶轉用「資產審批」方式去作按揭申請，由丈夫作擔保人，最終順利批出40%按揭，年期30年，息率H+1.3厘，現金回贈1.2%。 筆者指一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息證明的買家，可以資產水平基礎申請按揭，但按揭成數最高僅為4成。 根據現時金管局指引，以資產淨值申請的按揭貸款額最多為樓價的4成。
資產證明按揭: 物業轉名或除名印花稅，近親和非近親有什麼分別？
陳先生資產淨值為440萬元（即800萬元減去360萬元），負債總金額為260萬元（20萬元加240萬元）。 因其資產淨值金額大於總負債金額，初步符合申請規定。 決定借錢買樓前必知道申請按揭要通過壓力測試，符合當按揭利率上升3%，每月供款不得高於月薪60%的要求。 如果收入不符合資格，便可能未必符合申請按揭資格，或者需要以資產申請按揭。 如果手上資金不足以Full Pay買樓，便要考慮借錢買樓，但事前必須計算好首期資金及按揭成數。 在金管局按揭指引下，1,000萬以下的物業最高按揭成數為六成，1,000萬以上最高按揭成數為五成。 如果打算買入1,000萬以下物業，便需要預備四成首期，1,000萬以上更要預備五成首期。 不過按揭成數會因應申請人是否有按揭在身、收入來源及是否自用等因素出現變化，申請按揭前必須做好財務預算，否則隨時借唔夠錢需要大筆資金應付首期。 因其資產淨值金額大過其總負債金額，所以他初步是符合申請規定，然而視乎實際情況而定。
另外，有些朋友可能會有基金、債券的利息收入，這些收入又可以當作資產借按揭嗎？ 不過一般來說，這些基金債券約為2厘息左右，如果想加入這些資產借按揭的話幫助也未必太大。 資產證明按揭 而你亦需要具備充足的文件作佐證才有機會令銀行接受，所以對一般大眾來說亦未必是理想做法。
資產證明按揭: 資產淨值可用作申請按揭
即是說，如新購物業想行資產，淨資產總和需要能full pay物業，才可以批到4成按揭。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 資產證明按揭 樓市籠罩着不明朗氣氛，即使近日買家議價空間擴大，賣家亦願意減價出售，成交亦比以往減少。 最近有報導指出20個屋苑上車單位估價皆跌，如買家遇上估… 兩間按保公司：HKMC和 QBE的批核標準有輕微出入，所需的文件都不同。