關於買英國房地產出租的業主現在是留下還是離開該行業,情況喜憂參半。 數據受到一些因素的影響,例如租戶獲得更多長期租約,這意味著可用的新英國出租物減少,以及業主涉足短期出租和買英國房地產出租的趨勢。 最重要的是對心儀的地區有點經驗, 由約經紀看租盤的時候你便開始對該地方有點概念, 住上了六個月之後會更為了解, 逐漸明白自己一家人的需要, 也已經將生活基本需要建立好, 可以在適當的時候再作置業打算。 由於發展商最緊張的都是能否及早收錢,所以如果選擇了做建期的業主如果想轉做即供的話,一般發展商都是非常樂意的。 相反,如果你是一早選擇了即供,在供款中途轉做建期就不可能了,因為本身已經供了一部分,不可能突然改為斷供直到物業落成才繼續。 另外,由於樓花不是可以即時入住的單位,有時候也不一定要在簽完臨約之後即時就申請按揭。 特別是一些樓花期有兩年以上的單位,建議業主如果不是參加了即供plan而是建期plan的話,可以先找按揭顧問公司將自己的個案記錄在案,並由他們負責在樓花期將至的時候提醒你去申請按揭,確保整個流程萬無一失。
如果選中你去揀樓的話,就真正進入整個買樓花的程序。 作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。 由於以上操作交易成本低廉,加上BNO平權政策出爐在即,筆者預期香港人炒英國細價樓會愈趨熾熱,尤其是樓花。 英國買樓花 上述利率優惠只適用信貸評級良好要求的客戶,本行審批時會考慮為信貸評級較差的客戶提供另外的利率優惠。 市政稅(Council Tax):對住宅財產所徵收的稅項。 金額取決於房屋的價值和居住地所屬的議會(Council),分 10 個月按月付款,用作支付地區服務。
如經本地銀行造英國物業按揭,基於風險管理問題,審批會較嚴,如另找當地按揭經紀處理,就要視乎英國的供款與入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。 如果發展商、分銷商屬於同一間公司,並在英國和香港都有分公司,當出租、管理及興建當中的所有問題都可以在香港對接,整個申訴過程和處理都會相對順暢,投資者能夠得到較大保障。 我們同樣可以參考該公司過往的大型房地產項目紀錄,完成後是否有英國當地的傳媒報導過? 例如 BBC News、泰晤士報(The Times)、金融時報(Financial Times)、《每日電訊報》(The Daily Telegraph)等的權威性的時事媒體。 萬一項目最後未能夠發展完成,律師樓就會將剩餘的20%訂金退還給買家。 不過,隨著BN移民簽證開通,以及印花稅寬免實施後,英國樓價近期逐步復蘇,有意置業者應先查看當地市場的情況才作決定,別因短期的印花稅寬免而倉促下決定,以免得不償失。
英國買樓花: 英國按揭壓力測試
HMO在扣除各項雜費前,租金回報可超過10厘,故受香港人青睞。 英國移民城市,離不開倫敦(London)、曼徹斯特和伯明翰(Birmingham)等地,皆有較多華人聚居。 陳子斌形容初時的置業決定較為衝動,當時在港計劃花逾400萬元購入在曼徹斯特豪宅Deansgate 英國買樓花 Square兩房單位,但經仔細考慮和做了不同的資料搜集後,便發現還有額外的「隱藏」費用。 今月底31日接受BNO簽證入英國生效後,港人前往英國居住,住滿5年可申請入籍,不少港人準備移民英國。 移居到另一個地方,頭等大事當然是住屋,尤其是家有老小一齊過去的。
- 租賃期達999年的,其實已接近永久業權,因此又叫 Virtual Freehold,其地租都是象徵式地收£1至£20。
- 雖然銀行都講明會接受一些來自當地地區入息證明,但銀行在計算年薪時,並不會計算花紅及雙糧等收入,純粹以底薪作為計算基準。
- 我們的房產顧問會輔助你一步一步,清楚簡單地明白英國房地產的操作,讓您能輕鬆地當上業主。
- 英國物業成交有兩個重要日子,一是簽約日,另一個是交易完成日 。
以圍繞碼頭而建設的利物浦市中心,交通網絡尚算方便,乘火車約3小時便可抵達。 加上利物浦正斥巨資進行大型重建工程,買樓有一定的升值潛力。 除了與本港相似的浮息按揭(Tracker Mortgage)及定息按揭(Fix Rate Mortgage)之外,還可以選擇「還息不還本」的按揭計劃。 2)若買二手樓,要注意樓齡,屋內喉渠等對上一次的更換時間,否則買入後發現設備久久未換,便有機會衍生額外維修費用。 英國買樓花 「經緯物業」董事羅禮才晚上回應指,同情買家正蒙受潛在損失,又強調公司同是受害者,曾被拖延銷售樓花佣金,自己亦有購入樓花,希望執法機關徹查。 如前說英國新樓售價,會比舊樓貴10至15%,但「溢價」會隨樓齡增加而按年遞減,每年約減1%,10至15年後溢價便消失,租金回報率會同步下跌。
英國買樓花: 倫敦孖媽 Londontwinsma
不少銀行是不會納入花紅、雙糧作入息,即會以底薪作基礎。 除了上文提到買賣時要付訂金外,銀行或會要求申請人要先存入等同6個月的供款資金到戶口的保證金,存放1年,如你還款準時,期後可申請取回款項。 海外人士可向英國銀行申請按揭預批,只要申請按揭成功,就會收「Approval In Principle」(AIP)信件,得到預先貸款批核。 第三是還息不還本,即每月只還利息,如果買家想保持一定的現金流,不想增加還款壓力,這是頗吸引的,但銀行為了風險管理,會需要客人另外購買人壽保險,以確保還款是連保費及利息還予銀行。 英國買樓花 英國房屋有很多類型,包括獨立屋、排屋、公寓等;比較少提及到的有學生宿舍、酒店房間,還有一些很獨特的投資項目未必是我們的目標,因為那些如果將來要出售的話,你只可以找一些「純投資者」才會投資。 不過一般英國物業買賣,即使是現樓,由簽約起計至完成交易,也需要30至60日時間,所以就算現在開始簽約,也未必能趕及4月1日前完成交易。 正如上面所述,英國樓價正處於下行階段,所以當地銀行都開始「落雨收遮」,逐步暫停高成數按揭的申請。
買家申請時在3年後,亦可以重新選擇新的定息按揭計劃(因為定按利率會不同),亦可以選擇浮息按揭,作為以後的供款模式。 購買二手樓申請按揭,在提交基本資料、入息證明後,銀行會發出初步貸款同意書(AIP),手持AIP就像在香港買樓持有本票一樣,出價可以更加進取,賣方的議價空間會更多。 英國買樓花 慶幸的是,現時一些英國樓盤網站及應用程式,除了相片外亦會視乎盤源及業主,提供影片甚至虛擬實境(VR)視察樓盤,而且如果有誠意的話,亦可嘗試要求代理進行遙距視像即時睇樓,睇真啲樓盤的情況。 此外,自從黃小姐做了曼城樓的業主後,每年也有飛過去,親自考察物業的最新情況。
- 在英國買一手樓,最常見的問題是:為何自己買的物業遲遲未完工?
- 如果業主對於物業狀態有任何不滿,可以要求發展商執漏再交樓。
- 如果是買未落成的樓花,就可以待入伙前大約半年才開始申請,讓銀行有足夠時間批核申請。
- 考慮申請產品前,我們建議你查閱產品之官方條款及細則。
- 1.細訂金:一般會要求準買家在簽署《初步買賣協議》及支付2,000-5,000英鎊作為保留物業的細訂金。
在完成交易後,買賣雙方律師將有14天的時間繳交買方印花稅。 一手二手樓造按揭前都要找銀行估價,例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞,都提供海外物業按揭服務。 但要考慮的是,它們按揭會因應城市地區而有限制,可能只限大城市。
所以如果想在申請按揭時做好預算,就大可以在網上找找心水單位的出租記錄,大概可計到大不大機會可批75%。 以上的按揭利率和自住差不多,大約是2至3%,不過年薪要求都高,例如有銀行要求申請人年薪達5萬英鎊,又不設擔保人,如果夫婦一同購入物業,入息相加不夠6萬鎊,那物業就要註冊2人姓名。 市面上有一些機構,專門從事英國等地的海外置業,是銀行以外申請海外置業按揭貸款的渠道。 不過可提供的利率及按揭成數,不同公司會有很大差別,特別是若海外物業欠缺擔保的情況下,低成數高息的個案亦屢見不鮮,在選擇這些第三方的按揭公司時,一定要留意清楚按揭成數、收費、利率及條款。 香港有銀行提供英國樓按揭產品,成數最高可達7成,還款期為30年,利率約3%,並需要通過壓力測試。 隨住越來越多港人透過 BNO Visa 移居到英國,對英國物業的需求也大大增加。 除了二手樓,港人對當地的新樓,甚至樓花也大感興趣。
英國買樓花: 按揭計算機
協助買家的立法會議員涂謹申指出,本港接二連三發生港人投資海外物業疑被騙事件,他點名指「經緯物業」多次巧合地牽涉疑似騙案中,批評該物業代理未有好好把關,港府亦未有制度監管本港代理銷售海外樓盤。 涂又質疑,英國政府亦未有檢討制度,令發展商利用當地制度欺壓本港投資者,要求兩地政府需切實跟進,冀港、英警方能合作徹查。 警方表示接獲69人報案指懷疑投資海外物業受騙,涉款7400萬元,商業罪案調查科跟進,暫未有人被捕。 英國買樓花 爛尾樓在香港已非常少見,但英國幅員遼闊,就算在倫敦,都會有樓盤爛尾的事故。 買家交付按金購買樓花,一心等候物業入伙,卻因為發展商資金周轉不靈,或未取得政府批文而延期落成甚至爛尾。 準買家為求自保,切勿在樓花階段「一炮過」繳付全部樓價,也應盡量找一些較大型的地產代理及著名發展商,減低爛尾風險。
當然,買家可書面授權英國執業律師,或要求來合約翻譯服務,幫忙辦理買賣合約,以免對條款不清不楚。 留意的是,二手樓要付1成訂金,如簽好買賣合約後,忽然想終止交易,訂金會被沒收。 英國買樓花 當雙方交換買賣合約文件,買家就要付該1成訂金,雙方律師認為文件無問題後,買家就要付樓價餘額。
我建議大家可以選擇一些比較穩陣的物業類型,例如投資 二手永久業權的排屋,這些都比較適合一 些家庭客,也是可以轉換做分租;而這些屋種在市場上的需求比較大,租金回報率也會比 較高。 選擇區域上,適宜大城市周邊的範圍,例如倫敦、伯明翰和曼徹斯特,周邊很多的排屋是很受 歡迎,很多在市中心上班的人士,如果想住得便宜點,就會選擇住在外圍這些排屋。 英國買樓花 要拆解這個情況,若你仍身處海外,或你已在英國但這是一項出租物業,就可以向土地註冊系統登記一個免費提示服務(Land Registry Property Alert),當物業登記出現任何改動,就會立即通知你。
由於買賣英國樓盤的步驟頗為複雜,建議聘請有處理買賣樓盤經驗的律師。 買家懷疑受騙,聯同民主黨議員涂謹申今(12月18日)到警察總部報案,要求徹查。 警方指接獲69人報案,懷疑投資海外物業被騙,涉及金額7400萬元,商業罪案調查科跟進案件。 如果你尚未移居英國,則可能需要從海外支付首期,這亦代表需要透過國際匯款將首期匯到英國銀行。 在選擇最划算的匯款方法時,除了比較各間銀行和匯款商的電匯手續費外,亦應該留意它們所使用的匯率。 英國買樓花 大部份銀行以及匯款機構所提供的匯率均有溢價,故比起我們在Google所搜尋到的匯率更為昂貴。 其實,現時有一些網上匯款機構,如 Wise,會採用市場中間匯率,既毋須支付海外代理銀行費用,亦會在網站清晰顯示匯款的手續費和匯率,令你在買樓計算所需成本時更有預算。
英國買樓花: 英國按揭還款方式
租務管理公司提供房屋租賃服務,助業主揀選好的租客,及代繳納出租物業的各種稅項。 英國印花稅通常在物業交易完成後14天內繳付,門檻為£125,000,樓價在此以下的物業毋須繳交。 £125,001以上物業,稅率由2%至12%分為四個等級。 如在英國以至海外擁有多於一個物業,即屬非首次置業,須額外增加3%印花稅。 英國買樓花 加上2021年開始實施的2%額外英國海外物業稅,得出的總體印花稅率如下。 香港人買英國樓,在考慮地區時多以熟悉的大城市入手,熱門選擇包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特、利物浦,還有李斯特城。
因為在英國,發展商對於地產經紀來說是第三方,兩者之間沒有直接的利益衝突,地產經紀的分析會比較持平和實際。 1.細訂金:一般會要求準買家在簽署《初步買賣協議》及支付2,000-5,000英鎊作為保留物業的細訂金。 報告稱,買英國房地產出租的業主——無論是剛進入英國房地產投資界的人還是買英國房地產出租的人——獲得的新買英國房地產出租按揭貸款高達 110,000 筆。 相比之下,截至 2020 年 2 月的 12 個月內僅取出 75,800 個。 我們建議將驗樓的重任交由專業驗樓師去協助,他們的豐富經驗通常都能夠驗出一些平常人較少留意的部分,除了常見的牆身滲水、地面不平之外,亦有很多肉眼難看見的項目是驗樓師能夠驗出的。 如果業主對於物業狀態有任何不滿,可以要求發展商執漏再交樓。
更進一步的是,你可要求禁止業權更改,除非得你本人經不動產律師正式提出申請。 當你在英國買了樓,但人仍然在香港,騙徒可以前往律師樓冒充業主本人,然後要求把物業轉名給一名「親友」;亦曾試過 有人冒認業主,將物業進行加按,在還款一至兩期以後,就逃之夭夭。 不過,要適用於這個計算方法,你仍要在交易時先繳交2%的額外印花稅率,至交易完成後365日內,滿足183日的逗留條件後,再向英國當局出示證明,這樣才可申請退稅,而申請退稅期為交易完成後的兩年內。 英國買樓花 還有一點要注意,如果你的伴侶已是英國居民,即使你不是,當你們聯名購買物業的話,也不用繳交2%的額外印花稅率。 但假設買家是香港人,而且在香港已擁有物業,物業交易完成日是2021年10月2日,便須根據以往的非首置客印花稅階繳稅,而且須額外繳交2%的印花稅,整個物業將須繳付約60,000英鎊的印花稅,折合約588,600港元。 以下是海外買家購買英國新樓盤或樓花時所進行的一般程序,此投資指南適用於倫敦、曼徹斯特、伯明翰及利物浦等城市。
他在香港接受本刊專訪,細談他的英國「搵盤」、「睇盤」及買樓的經歷,並得出6大心得。 一般發展商會為分層住宅項目準備好樓宇保險,買家只需要自行安排家居保險而已。 如果買樓收租,英國政府就會向你收取Income Tax,通常會從租金收入扣減維修費、律師費、會計師費、地租及差餉、保險及傢俬等費用後,再按淨收入收取0-45%的稅項不等。 如果你成為英國稅務公民後,當你賣樓獲利時就需要繳付資本增值稅,而且是全球性的,即你在香港有物業,出售後就要申報。 當中可扣減代理佣金、律師費用以及其他雜費等,按利潤徵收18%-28%。
LTV 是指你把一部分比例的房屋,抵押給銀行以獲得貸款的成數,由 50% 到 95% 不等,通常房屋價值越低,銀行所批的按揭成數就越高。 房屋價值一般與成交價接近,但申請按揭時仍需要對房屋進行估價。 當LTV越低,即是貸款的比例越低,就越容易找到更多的按揭選擇,而銀行提供的利率也更優惠。 英國買樓花 不管選擇哪一種還款方式,都可以透過使用最優惠的匯率去為你節省匯款到英國的成本,從而減低每月的供款開支。 Wise 使用無溢價的市場中間匯率,即是在 Google 搜尋到的市場匯率,而非一般銀行採用漲價匯率,而且只設一筆過的小額服務費,按比例計算。
我們盡力提供準確的資訊但並不保證絕對無誤,資訊如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。 編者按:越南買樓收租是近年港人投資海外物業的一個新興選擇,請即看我們找來Vhome老闆分享越南買樓的技巧。 4.尾數:在項目落成時,再支付其餘的尾數,律師會通知買家收樓,買家可親身到當地驗樓或委託驗樓師代辦。 英國買樓花 事實上,在某些情況下,每月租金的上漲速度超過了英國房地產價格的上漲速度,Knight Frank 說。
經營兩年多來,深受香港年輕人歡迎,成為香港最受歡迎的 Jetso 著數平台 – 合作商戶超過500間,如果你也有任何着數優惠想提供比全港市民,歡迎隨時聯絡我們。 找到合心意的英國物業後,雙方同意價格後便可以開始買賣程序,這時代理會協助議價及簽署銷售備忘錄(Memorandum of Sale),內含成交價格以及其他成交細則。 英國樓房95%以上都舊樓,故此英國樓房買賣其實是以二手為主。 建新樓地區,都集中在人口增長快的大城市,相反二手樓無論地區、類型、數量等選擇性都較多,只要耐心尋找,找到低水盤的機會大很多。
現時有很多樓花都會推出發展商按揭,俗稱「呼吸plan」,即指只要業主有呼吸都可以借到。 在考慮呼吸 plan時,建議各位業主都要做好兩手準備。 首先,有時候發展商按揭口頭上表示會批核給業主,但最後亦有機會臨時反口,由於呼吸plan的首期要求相當低,如果業主本身準備的資金不足,而最後發展商不批核,業主就有可能因無法借到銀行按揭而要撻訂收場。 英國買樓花