物業加名5大分析

第1標準第1部稅率適用於住宅物業而第1標準第2部稅率適用於非住宅物業及某些在2013年2月23日或之後但在2016年11月5日前就取得住宅物業所簽立的文書。 第1標準第2部稅率相當於2016年11月5日前適用的「從價印花稅」的第1標準稅率。 很多時是因為其中一名分權共有的業權人破產,清盤人就會將破產者所擁有的業權拍賣出售,如果另外一名分權共有的業權人同意出售,就可以統一業權,否則就會出現業權不完整的情況。 摩根大通3月14日發表研究報告,下調28隻中資科網股的目標價,並予「不宜投資」評級,觸發有關科網股被拋售。

如果是近親轉讓,政府視之為近親之間的資產處理,可獲豁減印花稅。 例如近親轉讓會以舊稅率計算,即200萬元以下物業,印花稅為100元。 近親轉讓,即直系親屬之間轉讓業權,定義包括父母,兄弟姊妹,配偶及仔女。 藉此也令其中一位業主回復首置身份,以享首置優惠政策,亦多數是簽轉讓契。 物業加名 「轉讓契」就是形式上以金錢買賣的方式轉讓業權,屬內部轉讓,實際並不涉及資金轉移,故不涉及地產代理,通常由律師辦理手續,定下交易日期,因此需要繳交律師費。

如果加名是和近親進行,比如配偶、父母、子女、兄弟姊妹,就算對方已有住宅在身,加名不需要付15%從價印花稅,只需用首置印花稅率計算。 假設樓價是700萬,10% 業權價值為70萬,印花稅便是$100。 銀行會以申請人的供款與入息比率去評估通過壓力測試與否,如一同聯名,即兩人入息總額都可以易點通過壓測。 今次想討論的是將手上物業將轉名至下一代的情況,因為有關過程,要極度小心處理,建議找專業人士查詢及了解。 1988年4月1日至2010年3月31日期間的印花稅率以下連結載有計算由2010年4月1日起買賣或不動產轉易契的印花稅例子及常見問題。 物業加名 (即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)接受住宅物業權益。 如多於一名被提名人,所有被提名人亦須屬近親;以及把住宅物業轉售或轉讓予近親。 如果遲交「額外印花稅」,稅局可追收高達10倍「額外印花稅」稅款作為罰款。 很多時,我們購買物業,未必是純粹由一個人持有,而可能由多於一名業權持有,你可能會用「聯權共有」,或「分權共有」的方法持有。

物業加名

出租率45%,按季跌17個百分點,按年升23個百分點。 副主席包立賢指,集團位於美國及巴黎的酒店業務上季迅速復蘇,相信未來數月美國酒店業務前景強勁。 物業加名 而隨著其他亞洲地區開始放寬旅遊限制,有關業務亦陸續回復正軌,當中馬尼拉及曼谷等地的業務已陸續復蘇,部分國際旅客亦於3月重臨東京半島酒店。

其實以上都是律師樓代辦,但筆者見過有律師樓曾「擺烏龍」,把樓價一半的數值注入田土廳consideration內。 答:若業主擁有100%業權,並短時間內轉名給家人(譬如少於3年),而期內物業有相當升幅,稅局或會徵收利得稅。 如僅是甩名,例如將一半業權賣給另一家人,稅局一般不會徵收稅款,因為「業權歸邊」非為圖利,但大前提要有實質金錢交易。 部分銀行承做甩名按揭,毋需雙方提供臨約,業主可於批出按揭後,自行到律師樓再做轉名合約。 整個甩名過程最快可於1至2個月內完成,主要取決於律師樓的處理速度,因銀行批核按揭只須1至2個星期。 物業加名 答:一旦向律師樓申請物業甩名,便已「開了file」,隨後即使取消甩名,亦要支付部份律師費。 相反,如先到銀行辦理按揭,萬一按揭不批或批出條款或成數不理想,可隨時取消甩名,免去額外支出。 舉例:假設夫婦已擁有價值400萬元的聯名物業,再購買第二間500萬元的物業,將需要支付15%印花稅,即75萬元。 雖然近親加名是當新買賣,理論上可以用新按揭成數重做8成按揭,但按保有機會考慮該業權的轉讓不是真正的物業買賣,只是內部轉讓,而不批準高成數按揭,除非樓價是600萬或以下。

物業加名: 服務查詢

所以一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作,無後顧之憂。 在簽了所謂臨時合約之後,雙方便會各自在律師行簽署正式合約,買家並同時支付大訂。 有些賣家在簽約時候,已經將樓宇吉置了,便在簽了正式合約之後將單位鎖匙交給買家。 買家在未支付清所有樓價便可佔用樓宇,其實對賣家十分不安全。 理論上,買家如果不依時完成交易,即將樓價付清的話,便算得上是毀約,賣方可以依約沒收訂金。 在簽署臨時買賣合約前,向地產代理索取有關單位樓宇的資料。 現在地產監管條例經已實施,地產代理有責任在睇樓時,向你提供有關物業的資料,即表格一,供你參考。 你亦可向地產代理要求提供田土廳的查察紀錄,或自行到田土廳查察,以確定業主的身份及有關物業的歷史等。

大酒店公布,首季香港半島酒店的平均可出租客房收入380元,按季和按年分別跌近71%和近52%。 平均房租4127元,按季和按年分別升近11%和56%。 出租率9%,按季和按年分別跌26個和21個百分點。 集團副主席包立賢表示,香港實施嚴格社交距離措施,本地市場首季業績受到重創,香港半島酒店、山頂凌霄閣等的經營受到不利影響,商場收益按年錄得輕微跌幅,旗下商用物業租金亦持續受壓。 他提到,集團的香港辦公大樓租務表現穩定,出租率達97%,按年保持平穩。 物業加名 至於淺水灣綜合項目的出租率按年微升至83%,但香港豪華物業市場的租金仍面臨壓力,今年內前景欠明朗。 不過,包立賢相信,隨著香港逐步放寬社交措施,對下半年表現保持審慎樂觀態度。 他又提到,集團將維持穩健財務狀況,應付各個投資項目,當中山頂纜車設施有望於今年夏季投入服務。 所以在購入物業時,要求銀行為物業進行估值,同時要求經紀聲明物業是否凶宅。

送契樓的潛在問題,主要在於《破產條例》將破產前五年內送贈的物業視作故意轉贈避債,破產受託人有權據此而收樓,所以銀行不願為送契未滿五年期的送契樓承造按揭。 會以樓價成交價的的轉讓權益對應舊印花稅率計算,如成交價為600萬元,計劃印花稅會以成交價600萬的一半權益作價即300萬,對應稅率為1.5%計算。 因如定價過份低於市價,稅局有權以市價來追討各項印花稅的差價。 建議定價時先參考各銀行的估價,盡量以近估價去做定價。 如想確保受贈人不會收樓後隨即變賣,業主可以不完全轉讓出 100% 業權(如轉讓 70% 至 99%),對方便難以轉售。

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但是即使沒收了訂金,賣家也無法即時將樓宇轉售另一人,因為買家已取了鎖匙並佔用了有關單位,要將他趕走只可以得待法院的判決和頒令,但在未有獲得頒令之前,賣家還是要繼續供樓,否則損失便會更大。 以上法例的章節並無要求雙方都必須簽署該份合約,只是聲明被針對的一方必須曾簽名作實,換言之,誰個簽了名,便會對誰不利。 物業加名 這一部份是最重要的,也是樓宇官司的主要爭辯的地方。 如果因為價錢問題或其他原因,買方律師沒有審或者草率的審買方當時是不知曉的, 直至他幾年後賣出物業,發生困難,新買家有權拒絕接受業權,他才知曉,因此,買方選擇律師應小心考慮,勿以價錢為唯一考慮條件。

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在法律上,聯權共有人的權益互相重疊,故每位聯權共有人都可聲稱自己擁有整項物業。 分權共有人必須同樣擁有佔用物業的權利,所謂分權共有,可看成是每人均持有物業的一個獨立部分,即使各人份額不同,個別共有人所擁有的部分不會與其他共有人的部分重疊。 換言之,每名分權共有人都各自擁有物業一部分的權益,並與他人擁有的權益分開,互不干涉。 【香港樓市】置業是不少人的目標,作為人生大事之一,不少夫婦或家人會選擇以聯名的方式購買物業,而形式可分為分權共有及俗稱長命契的聯權共有兩種,當中各有各好處。 由1992年1月31日開始,住宅物業買賣協議須按與不動產轉易契相同的稅率繳付印花稅。 在買賣協議按上述規定加蓋印花後,有關的物業轉易契只須繳付定額印花稅$100。 舉例,一個單位由三個買家在2012年10月27日共同聯名購入,業權各佔三分一,即「額外印花稅」期限原本去到2015年10月26日。 只要這三名共同持有業權的買家,在2015年10月27日後才轉售單位,單位便不受「額外印花稅」所掣肘。 置業者不時誤以為,可以在買樓或賣樓過程中,由自己委派的律師行代辦按揭或贖樓。

如果物業擁有人超過一個法人(可以是自然人,也可以是公司法人),有兩種分配權益的方式,即聯權共有﹙Joint Tenancy﹚或分權共有﹙Tenancy in Common﹚。 另外一種銀行不造按揭的情況,就是凶宅,當單位出現自殺、謀殺之類案件,法例並沒有規定要註契,凶殺案亦不會令到物業業權出現瑕疵,正所謂「查冊都查唔到」。 而銀行也不一定只是不做案發現場的按揭,有些銀行甚至「誅連」同層甚至上下層的單位。 物業加名 這個方法適用於所有類別的文書,包括物業文件及證券交易文件。 請在印花稅署櫃位遞交申請,並提交文書正本及所需證明文件。 稅局在衡量是否徵收利得稅時會考慮當時買入的用途是自住或投資。 但如買入很短時間便賣出的話(轉名當是一樁買賣),稅局可能會質疑當日買入的用途是為投機用,就算一直是住在居所中。

因此,除非買家願意支付數目可觀的訂金,令買家投鼠忌器,會順利依約完成買賣,否則還是依足手續辦事,況且,賣樓所獲得的餘數,很有可能是用來買另一層樓宇用呢。 在簽署買賣合約之前,買家到出售單位查看驗明,是理所當然的事情,買樓先睇樓,當然是適用於二手樓上,未發出入伙紙的樓花,在未有鎖匙的情況下,根本就無得睇樓。 在以上的情況,對於賣方的追索上,最低限度有兩方面。 賣方可以向法院提出申請,如果賣方在買方毀約之後,未能以同樣或高於合約價的價錢賣出該憧樓宇,他可以向買方追索其中之差額。

政策寬鬆週期正在形成,但時間和規模取決於疫情控制。 大摩表示,經過14個月回調,MSCI中國指數可能正在接近熊市的最後階段,但潛在的最後一段路可能會崎嶇不平。 債務人於破產前五年內用饋贈或只收取明顯低於代價的價值處理財產,該等財產是可以被破產受託人追回的,即恢復至未曾交易時的狀況。 物業加名 甲交完各種稅款后所剩下的財產,如在死后要繳交遺產稅時,是變相的雙重徵稅,也間接促使本地資產、資金流出海外,以避開遺產稅。

  • 讀者朋友所指的「遺產樓」,由於上手業主是以遺產形式繼承,以前是需要交納遺產稅,現時已取消遺產稅,而特別印花稅也是獲得豁免的,所以銀行不會因為是遺產物業而拒絕承造按揭。
  • 答:如是2轉1甩名,每份都是50%業權,印花稅以樓價一半計算,稅率可參考上述稅表。
  • 俗稱的長命契,英文是Joint Tenancy,最長命的人,物業的全數權益便會全部歸他所有,物業的持有人亦不可以用遺囑的方式,將物業的權益傳受給所指定的受益人。
  • 在簽了所謂臨時合約之後,雙方便會各自在律師行簽署正式合約,買家並同時支付大訂。
  • 而且環聯信貸資料庫內仍會視舊物業為未解除的按揭,下一個物業的按揭成數便會扣減一成。
  • 如果本身按揭由丈夫供,妻子無入息,透過延遲簽署正式買賣合約,丈夫可繼續供按揭,直至妻子有穩定入息後,才正式完成轉名手續。
  • 答:舉例假設聯名物業價值650萬元,「甩名」交易只需以樓價的一半(即325萬元)計算印花稅,稅項為73,125元;而650萬元物業可借六成按揭即390萬元。

實情上,辦按揭或贖樓的律師行,必須是銀行所「核准」的律師行,各間銀行都備有一張「名單」,只有在名單上的律師行,才可以代表相關銀行辦理該銀行的按揭和贖樓手續。 在買樓時,樓契和按揭由同一律師代辦;或在賣樓時,樓契和贖樓契由同一律師代辦,可為自己取得較為相宜的律師收費。 同步做「套現」就可以…單位已經供滿了,假設物業的估值是800萬,只要在這次交易,新業主「阿媽」輕輕做3、4成按揭,就已經可以套現2、300萬出來,已經足夠讓「阿爸」付5成首期,買入這個位。 物業加名 通常的原因是因業主離世,無人知樓契所在,或未完成按揭未向銀行贖契,遺產繼承人無法取得樓契。 近年也有因訴訟人引用條例沒收被告的物業拍賣,而業主不交出樓契。 第二種業權不完整的情況,就是所謂「無契樓」,顧名思義就是無法出示樓契的物業。 在一般的情況下,當樓契遺失或損壞,是可以透過律師樓宣誓報失,向土地註冊處取回核證副本,可具擁有業權的法律效力。

「你擁有絕對利自行決定選用那名事務律師助你處理樓宇買賣所涉及的法定文件及物業擁有權審查等事宜。一些聲名狼藉的地產代理會向你力薦某名律師,甚或表示若不選用他便把交易拉倒。你毋需理會此等安排。 除了一般的第二標準印花稅率(即舊稅率)其他稅項一律不需要繳交。 即使近親轉讓買方已有其他物業,買方只需要用舊稅率計算印花稅。 物業加名 另外,轉名例如夫妻轉名後有需要為買方申請銀行按揭的話亦不能將轉讓價壓得太低因為銀行有機會拒絕該按揭申請。 我們建議先向相熟按揭顧問幫你為物業向銀行估價。 找出估價最低的銀行後以該價訂立為買賣價後再向該行申請按揭。

再者,非近親轉讓,如過份低於市價,有送契之嫌,未來5年賣樓下手買家也未必做到按揭。 透過近親轉讓獲得另一邊業權的一方需要重新通過壓力測試做按揭,如果未能通過整個近親轉讓就會不成功。 雖然係近親轉讓,但係就算是夫妻轉名銀行會視作一般買賣去做。 物業加名 換言之,近親轉讓係可以做高成數按揭和用2022年按揭保險計劃新例,即樓價1000萬以下可以最多申請90%按揭,樓價1000萬-1125萬借最多900萬。

另外,「轉名」與一般買賣無異,故仍需繳付印花稅。 內地執業律師吳志強表示,在內地的房產屬於不動產,要遵照內地法律處理。 若在婚後買入的房產,即使房產證只有丈夫的名義,但因是夫妻共有財產,在離婚後配偶有權分一半,或者丈夫死亡時配偶可獲繼承權。 若雙方仍處在婚姻狀況,想為內地房產進行加名或過戶手續,可親自返回內地以夫妻身份處理,或可於香港以公證委託書,委託一名內地律師代為處理,但此方法需要多付一筆律師費用。 相對地,港人在香港的物業有任何業權變動,只需到本地律師行處理,手續較為簡單。 物業加名 在香港,申請人毋須繳付遺產稅,而遺產繼承的業權轉讓不須支付印花稅。 一般會由繼承人負責還款,除非遺囑另有安排,如由其他遺產作還款之用例如保險費。 如果物業有租金收入,業主去世後就算業權未轉,遺產執行人也須就租金收入報稅及填寫物業稅報稅表,而業權繼承人則須就租金收入交稅。 要找出物業的真正市價,可向銀行或公證行申請物業估價,以最低者作為近親轉讓物業的售價。

首先,大家可以到網上查冊,了解物業過去5 年紀錄有沒有「送讓契」(Deed of gift)的字眼。 假使款額遠低於當時樓價,亦有機會被視作送契樓。 如果轉讓的不是近親,例如奶奶「甩名」給新抱,就要付15%雙倍印花稅(DSD)。 葉謝鄧一直以 「服務平宜、年青、創新、應變、科技、快捷、實際、專門」致力提供高效率及專業法律服務給普羅大眾,祈望每位委託我們代辦事務的人,可以享受到「貼心和平宜」的高質素服務。

假設夫妻二人聯名買入第一層樓,之後想以首置身份購入第二層,其中一方可甩名,將業權轉讓至另一方,簽署臨時買賣合約後,即可以低稅買樓。 「買家印花稅」是按物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準),以15%的稅率計算 物業加名 。 如果物業跌入「額印盤」範圍,原本在限期內進行買賣需要繳交「額外印花稅」,但純粹增加或刪除近親的名字,即加名或除名是可豁免「額外印花稅」的。