香港按揭利率歷史 內容大綱
當然，利息不會長時間維持高企，當石油危機後，經濟衰退來臨，息口回落，過往香港的最優惠利率亦經歷過數次上升和下跌周期。 黎永良預期，現時隨着全球經濟逐步復甦，數年後香港的最優惠利率會重返7%或更高，恢復正常化。 幸而，黎永良在香港大學畢業後，成功進入滙豐做見習經理，由於員工享有自住樓低息貸款，實際按息2厘，讓他成功在二十三歲置業。 當時他的月薪約6,000元，足夠「上會」買入價格60萬元的荔枝角美孚新邨物業，建築面積1,250方呎，月供不用3,000元，相比用市場實際按息計，每月慳息逾9,000元，亦令當時打銀行工變成大學生爭相申請的筍工。 香港按揭利率歷史 今年60歲的時富金融優越投資部顧問黎永良，見證了香港樓市的興衰，以及物業按揭息率差天共地的變化。 他於一九八○至八八年在滙豐和渣打的商業銀行和投資部工作，親身看到高息的威力。
今天的LPR下調，加上監管機構上周宣布降低銀行融資成本和首次購房者的抵押貸款利率下限，可能會重振疲弱的住房銷售情況。 雖然疫情的限制已經影響了消費者情緒和房屋銷售，但預計一旦這些措施放鬆，需求就會出現明顯的回升。 2020年，美國聯儲局兩度緊急減息，但供樓人士似乎暫未受惠，不論美國及香港，按揭息率不跌反升。 香港按揭利率歷史 現時大部份銀行最優惠按揭封頂利率是2.5%，個別中小行為2.4%。 由於最近 HIBOR利率下跌，H按按息再現1.87%。 參考2016年至2019年間的加息周期，美國累計加息2.5厘，但香港最優惠利率亦僅僅調升0.125厘。
香港按揭利率歷史: 選擇h按有什麼好處？
如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數，就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃，保費以貸款額計算，可一次過支付，或計算在貸款額內分期付款。 但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。 按揭貸款市場的重大轉變亦是造成按揭貸款利率更具競爭力的原因之一。 香港按揭利率歷史 物業價格泡沬爆破令按揭貸款需求大為減少，加上經濟放緩下對信貸的整體需求疲弱，促使銀行體系流動資金過剩，引發住宅按揭貸款這類傳統優良資產的利率極具競爭力。
- 王美鳳指出，預期美國明年結束買債計劃後，開展貨幣正常化仍會溫和進行，預料明年美國聯邦基金利率仍處於1%以下水平，加幅不多於0.75厘，而本港最優惠利率(港P)未需要跟隨上升。
- 不過，如果外來買家購置本地新盤比例進一步回升，會否觸發更多排外反應，屆時政府又要如何應對，倒值得留意。
- 黎永良預期，現時隨着全球經濟逐步復甦，數年後香港的最優惠利率會重返7%或更高，恢復正常化。
- 7月30日，香港特區政府發佈2021年第二季經濟情況的最新預測顯示，香港本地生產總值繼上一季同比實質上升8.0%後，在2021年第二季顯著增長7.6%，香港經濟保持快速複蘇步伐。
- 任志剛在今天發表的專欄「觀點」中指出，銀行的淨息差已降至低於兩個百分點，是香港歷來所錄得的最低位，與其他主要國家比較，也是相當低的水平。
而5月16日，央行公告稱，當日進行1000億元MLF操作（含對5月17日MLF到期的續作）和100億元公開市場逆回購操作，中標利率分別為2.85%、2.1%，均持平於上次。 數據顯示，4月20日1年期LPR為3.7%，相比2019年8月下降55BP；5年期以上LPR為4.6%，相比2019年8月下降25BP。 香港按揭利率歷史 最新報價則是，1年期LPR保持不變，但5年期以上LPR下降15BP。 從曆次LPR調整看，如果MLF利率下調，那麼LPR必下調，但1年期LPR調整幅度明顯大於5年期以上LPR。 在MLF利率不變時，LPR有過兩次下調，但僅僅是一年期LPR下調、5年期以上LPR維持不變。
香港按揭利率歷史: 最新利率
香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息周期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 最優惠利率主要分為「大P」和「細P」，目前最新的「細P」為 5 厘，銀行包括滙豐、恒生、中銀等；「大P」為 5.25 厘，銀行包括渣打、東亞、星展等。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 “5年期以上LPR利率調降，一方面意味著支援剛需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，存量按揭房貸成本也下調，有助於減輕存量購房者按揭還款負擔，提振消費需求。
• 現金回贈：銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈，根據香港金管局指引，超過1％的按揭回贈，需要於貸款額中扣減。 既有按揭保險的水平，則視乎按揭個案的成數及年期而定，由按揭總額約1％至約4％不等。 按證公司提供的支付保費方法有三種，分別是：1）一次過繳交、2）逐年繳交，3）向銀行加借相關金額並一次支付整筆保費。 工廈按揭不屬於住宅項目，因此銀行對工廈的估價傾向保守，而且按目前的規定，所有非住宅項目最高只可承造4成按揭。
當然我們要緊記去年第4季有大量資金流入銀行體系，令貨幣狀況相當寬鬆只是暫時的現象。 相信香港銀行同業拆息最終會回復至貼近美國銀行同業拆息的水平，不過我不會預測這個情況會在何時出現。 換句話說，若其他因素保持不變，按揭貸款利率與香港銀行同業拆息目前不足2%的差距會收窄，減少銀行面對競爭進一步調低按揭利率的空間。
然而，我們必須強調，根據歷史，導致樓價大冧的往往是難以預測，而且來勢洶洶的因素，包括中英談判、金融風暴、沙士等，俄烏局勢會否演變成完美風暴? 以$800萬樓價為例，如申請10年期的定息按揭，利率為2.1厘，借90%連按保上會，每月還款$28,261，對比現時選用H按的業主，目前H按實際按息約1.6厘，每月供款只是$26,455，表面上現階段申請定息按揭並不划算。 以一層$800萬的物業計算，若借90%按揭，還款期30年，以目前H按的實際按息大約1.5厘計算，每月供款$26,091，若實際按息升至目前的封頂息率2.5厘，每月供款$29,871，相差只是$3,780。 香港按揭利率歷史 非也，只是回復疫情前的水平，當時的利率介乎2至2.5厘之間。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，目前反映整體銀行結餘的M3仍處歷史高位，美國息率未升到2厘之前，本港H按及封頂利率（2.5厘至2.75厘）都不會調整。
「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（最優惠利率按揭），最優惠利率英文為 Prime Rate。 最優惠利率，是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。 樓市暢旺，樓價屢創新高，但市民置業的意慾不減，每逢新盤推出，定必出現排隊買樓的人龍。 然而，也有新盤準買家因各種原因，包括不獲批按揭而要「撻訂」；消費者委員會提醒準買家，應審慎比較各按揭計劃的優劣，全面了解利率、各項收費及優惠，一些看似差不多的按揭計劃，總利息支出隨時相差以十萬元計。
「現在中國的寬鬆是『好』寬鬆，會緩解市場風險，不會帶來貶值壓力。而美國的緊縮是『壞』緊縮、會加大市場風險。所以中美利差不是貨幣政策的掣肘。」徐奇淵認為有必要通過全面降息促進經濟穩定。 但同時，1年期LPR保持不變，說明當前短期資金充裕的現狀引起央行重視。 央行已通過政策工具到期的方式大幅回籠基礎貨幣，反映出央行「收短貸長」的調控思路，還不能認為是「全面放水」。 今年以來，多地以放鬆限購、限售，提高公積金貸款額度，降低首付比例，給予人才補貼、契稅補助等方式，積極「鬆綁」房地產政策。
最優惠利率與拆息利率（H）特性截然不同；最優惠利率過往波動不大，最長試過 10 年才變動一次（2008 年至 2018年），但一般比拆息利率高。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 存量房貸方面，點差已經固定，貸款利率隨LPR報價而變，重定價週期最短為1年。 香港按揭利率歷史 對於重定價日在5月下旬的個人而言，馬上就可享受“福利”，房貸利率有望下調15BP。 但一般重定假日在1月1日，意味著大多數個人明年才能享受此次5年期LPR下調的“福利”。 當然，物價上升是反映經濟增長的其中一個指標，但目前美國的疫情才剛紓緩，為何會迎來這麼激烈的通脹?
理想的做法是，銀行更直接向客戶說明按揭利率是2.4厘，而不是最優惠利率減2.6厘。 事實上，以最優惠利率為參考利率，不必要地將按揭貸款的定價與其他根據最優惠利率定價的貸款掛鈎，令銀行無法靈活地獨立調整按揭貸款利率（以至其他類型的貸款利率）。 不過，這些都是按揭貸款文件內所列明的條文，作出修改會牽涉相當繁瑣的工作。 也許當銀行覺得需要靈活地獨立調整按揭利率時，便會考慮修改按揭貸款文件，或不再以最優惠利率為參考利率，而開始直接說明按揭貸款利率是多少厘。 香港按揭利率歷史 傳聞內地部分民企依賴非銀行的貸款營運，利率可高至20厘；即使是按揭，內地一般首套房的按揭利率也在4厘；而二套房按揭利率約5厘－－大概就是香港新盤按揭優惠期後的水平。 對內地人來說，香港人視為高息的產品，他們卻可能認為利率相宜。 以上觀點自然正確，一個年利率5厘的按揭，利息支出、供款負擔自然比一般銀行按揭不足2厘的情況為高。
如二手樓樓齡太大，按75減原則，銀行亦不會承按太長年期的按揭。 不過，政府於2019年施政報告中公佈，將首置人士承造9成按揭的條件放寬，首置人士可透過按保做高成數按揭，大大提升了二手樓的可買性。 然而，並不是人人都理解造成這種轉變的原因，因此我們不妨趁這機會研究一下。 這的確是銀行業的現況，而造成這種情況，則是由於多項措施增加了銀行體系的競爭力。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
在持有物業市民中，近9成（90.5%）仍有按揭在身，近3成半（34.2%）考慮加息前加按或轉按。 按揭利率走勢分析2022｜香港樓市首11月一二手住宅註冊宗數按年升28%，經絡按揭轉介最新樓市調查指，近四成受訪者料明年港P不變，年內實際按息或挑戰兩厘以上。 按揭利率走勢分析2022｜香港樓市首11月一二手住宅註冊宗數按年升28%，有最新樓市調查指，近四成受訪者料明年港P不變，年內實際按息或挑戰兩厘以上。 長遠來看，料美國年內將繼續加息，息口趨勢必然向上，筆者建議有意置業人士要定期留意本港的息口走勢，事前先仔細計算自身的供款負擔能力以及評估中長線風險，揀選最合適的按揭計劃。 定息按揭能鎖合約期內的息率，10年、15年及20年期息率分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘。 若與P按或H按比較，看似沒有吸引力，但此計劃除可鎖定合約期內的加息風險外，還適合部分人士選用，包括已選用呼吸Plan或月入不足的業主。
而 2022 年３月份平均一個月銀行同業拆息（HIBOR）按月抽升 10 點子至 0.27 厘。 以 3 月 MMI 計算 H 按實際按息，比 H 按計劃的封頂息率或 香港按揭利率歷史 P 按計劃的實際按息 2.5 厘低出 78 點子，選用 H 按計劃供款的人士仍可節省更多利息開支。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
但近10年本港的GDP增長維持在低單位數水平，去年的GDP為增長3.8%。 對於今年全年經濟預測，財政司司長陳茂波預期貿易戰將持續相當長時間，估計今年香港全年GDP增長保持3至4%。 年的固定年期，或終身每月收取年金，甚或因應個別情況提取一筆過貸款。 而年金金額亦會因應借款人年齡、物業估值、年金年期、所選的按揭計劃而有所出入。 香港按揭利率歷史 一般情況下，物業估值愈高、借款人年齡愈高或年金年期愈短，都有機會提升每月年金金額。 借款人亦可選擇選用「浮息」或「定息」按揭利率，而一般定息會較浮息按揭計劃提供較高的每月年金或一筆過貸款金額。 如有興趣知道手上物業及在個人條件下能獲得多少年金，可於按證公司官網內的「安老按揭計算機」初步計算一下，最終金額以批核結果為準。
當然，近月拆息上升，但新造H按的利率亦由年初的H+1.7厘，下調至近月的H+1.35厘，以此優惠條件取用的按揭，實質按揭利率仍為負數。 不過，展望明年，在美國加息，美元回流美國、中國亦可能收緊兵貨幣供應以應付人民幣貶值的情況下，預期香港貨幣增長將放緩，通脹將持續偏低。 另一方面，預期本地利率將隨美息上升，一來一回，新批按揭的實質利率將全面處於正數水平。 2004年本地銀行逐步引入以銀行同業拆息為基準的計劃(H按)，直到2010年H按已成為主流按揭，其間H按息主要大約維持在H+1.7%水平。 總括而言，過去20年，本港大部分時間處於低息環境，目前已有超過九成按揭使用H按。
香港按揭利率歷史: 香港失業率五連降 按揭利率低企二手樓價創歷史新高
而由按揭角度看，20年來市場有極大改變，幾乎可說蒼海桑田。
不過，若美國加息後香港短期銀根變緊，推升拆息，假設P不變下，H按的封頂息率為2.5厘，屆時月供便會升至$29,871，這個情況下，定息計劃便變得划算。 因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。 目前香港分別有3種最優惠利率，分別為5％, 香港按揭利率歷史 5.25％及5.5％。 HIBOR短時間內飊升，哪豈不是加重H按申請人的負擔？ 為此，銀行均為H按設定「鎖息上限」機制，俗稱為「封頂位」。 現時香港各大銀行的封頂位及實際封頂利率，大家可詳見上表。 只要H按的利率，一但高於封頂位計出來的利率，H按的用家即可使用上表中，提及的「實際封頂利率」還款。
現時美落實「收水」程序，縱使港息與美息走勢息息相關，即使美國開始加息，本港未需立即跟隨。 參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息一次為0.125厘，倘本港銀行體系結餘回落至1000億元以下水平，銀行才有機會考慮跟隨美國加息。 香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。 香港按揭利率歷史 一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務，能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。
此舉間接令按揭貸款供應的彈性大為提高，即是說按揭利率會更具競爭力。 按揭證券公司開始運作至今已有6年時間，按揭利率剛好在這段期間由高於最優惠利率變為低於最優惠利率，正如我在上文提過，有關差距達3.875個百分點。 這不僅是巧合；按揭證券公司發揮了重要作用，使按揭利率更具競爭力。 曹德明認為，疫情肆虐全球多時，近月見多國經濟漸見復甦，令市場揣測未來加息步伐會否提前。