半導體、新冠治療及創新藥板塊表現較好，房地產股份表現較遜色。 上證綜合指數中午收市報3085點，升49點，升幅1.63%。 買樓壓價 深證成份指數報11227點，升315點，升幅2.89%。 創業板指數報2373點，升97點，升幅4.27%。
待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。 買樓壓價 對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。 然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。
- 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。
- 在認識壓力測試前，首先要知道供款與入息比率的概念。
- 睇成交紀錄時，或會發現有些樓價奇低的例子，這些通常只是內部轉讓，即是以一般物業交易的程序，將單位轉名予親屬，而非真正有放盤成交的個案。
- 但是相片過多雜物，一來影響觀感，二來亦令買家無法判斷物業的存物空間以及真實間隔。
- 若有人試圖盜用你的身分，你便可以及時作出反應和行動。
- 以風景而言，單位向海，租一定偏貴，如向墳、向學校、向運動場或高速高路，租客則可以此作為鋤價理由。
- 不過，若受益的買方以其他方形式「補償」賣方，形同一個「大話」令銀行面對更大風險，隨時「借多左」，此情況或有機會觸犯法例。
銀行估價基礎未必考慮到單位內部裝修，如果單位本身靚裝，可以搬入即住，或連租約放售，已有穩定租戶，因為買家能節省可觀的裝修費，亦避免了白白供樓而單位空置的情況，賣家有機會企硬高開叫價而不退讓。 這亦是最難拿捏的部分，過於貶低單位，很容易形成反效果，最壞情況會被人趕走。 不少買家以單位裝修殘舊、有滲水問題去要求業主減價，因為買家日後需花錢去裝修或修理。 她在帖文中提到，「有個好熟嘅姊妹放盤，咁啱我哋有個相識嘅舊同學都睇緊樓，佢話有興趣望下」。 雙方相約睇樓後，舊同學就讚單位「Keep得唔錯」，有興趣買入但價格偏貴，「咁我個姊妹諗住做生不如做熟，話價錢都可以再商量下」，最後舊同學就指要回家考慮一下，翌日再回覆她。 不過舊同學在數天之後都沒有聯絡，WhatsApp亦已讀不回，所以姊妹假設舊同學「未必有興趣」，碰巧當時有其他人於睇樓後表示樓盤合意，就順勢進入討論價錢的階段。
買樓壓價: 按揭保險是什麼？和壓力測試有什麼關係？
最後一個情況是，即使網上找到有關單位的資料，但在銀行估價中，出現「N/A」或是「不適用」時，但是在其他樓層或同層的單位都有估價時，就要特別小心。 按揭申請人的收入究竟能買入幾多錢樓，其實要視乎會否選用按揭保險。 如果不選用按揭保險，可參考「表1」，假設申請人月入約3.4萬，可以買入約600萬以下物業，但9700要支付240萬首期。 不過如果首期不足，申請人便要考慮使用按揭保險，可參考「表2」。 買樓壓價 以同樣月入3.4萬計算，申請人最高能買入約400萬的物業，首期更大幅下降至40萬。 但如果想買入更高樓價，基於受壓力測試限制，申請人未必符合資格。 祥益地產總裁汪敦敬表示，不少業主略為減價將就買方承做按揭，無可厚非，只要買賣合約上的登記金額如實反映全數成交價，便沒有問題。 不過，若受益的買方以其他方形式「補償」賣方，形同一個「大話」令銀行面對更大風險，隨時「借多左」，此情況或有機會觸犯法例。
簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能走盞的日子就只剩成交日。 部分換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。 但由於樓價尾數均於成交日交付，新購物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。
相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。 於正式買賣合約應有條款註明，如買方無法完成交易，賣方可以先殺訂，然後把單位重售；如果單位重售時的價值低於合約上的價值，賣方可追討有關差額等等。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契(可理解為成交)後，可向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 買樓壓價 不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。 於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。
買樓壓價: 申請私人貸款
大家如果遇到這類單位，不妨狠狠壓價，或許可能有驚喜回應。 如果單以一個社區而言，通常有兩類私樓的租金偏貴，第一類是鐵路上蓋或鄰近鐵路站的物業，另一類是位於市中心的私樓。 所以，如果想在一個社區，選擇一些租金較低的私樓單位，哪私樓就必需遠離市中心，且一定要交通不便。 買樓壓價 講價的方法千變萬化，誰能預料到那個方法才是最有效，因此上述的講價技巧只供大家參考，最重要的還是要靠執生，見機行事。 打動業主要靠誠意，不妨可以睇樓時已準備本票，讓業主知道自己是實客，並非「混吉」。 此外，買家亦可多付一些訂金，或者縮短整個成交期，以向業主顯示誠意。
假如更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付，但一般做法是在過大訂時給予律師樓，由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約，所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。 由於現時買家都以首置以及自住為主，當然希望睇清楚物業的狀況，因此如果能開放給買家睇樓，亦會增加潛在買家。 因此，業主最好能提供下班後的睇樓時間，如平日晚上7點打後，或是星期六及日，讓更多買家可以睇樓。 七、銀行按揭：避免超出預算，估價須足以支付首期兩至於三成金額，並把訂金交由己方律師代為保管及保存收據。 老樓了解買家矛盾的心理，亦經常陷入困局，未買樓前想樓市跌；買便想樓市升，通常在樓市十字路口徘徊。 當明白低入高賣很難掌握時，便要主力看三個入市指標，一是首期、二是工作、三是需要，當三者碰在一起時，便是買樓最佳時機，買了便不要再回頭看，以免後悔。 買樓攻略｜股神畢菲特有句金句「別人貪婪我恐慌、別人恐慌我貪婪」，今次樓市反彈前完全體現了這投資心法，最怕的場面也同時出現了，便是…
不過換樓客應保留臨約正本，萬一要向稅局解釋，可有備無患。 於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。 所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 買樓壓價 假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃，雖然資金充足，但於現金流方面要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定對方撻訂時，對自身現金流的影響。
目前：以實際年利率2.15%+3%，每月供款相當於21,361元。 這供款不能超過月入60%，所以月入需要35,600元以上，才能獲批按揭。 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險(圖6)。 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。 近年樓巿節節上升，賣樓者一般賺錢離場，按揭亦不會高於九成。
買樓壓價: 成交價與銀行估值相差97萬
何況不少發展商等排隊出貨，林林總總，總要找對自己所喜歡及能力負擔內的樓盤。 便是捉摸市場心理；對於一般買家而言很易被這類銷售手法誤導，但呢輪加價後的銷情不升反跌，反映了買家貪首批便宜貨，一加價便縮。 名采策略代理營業董事姚雲龍指，雖然市況暢旺，北角區仍不乏低市價成交，如樓齡32年的單幢樓兆華大廈，鄰近港鐵站，交通及生活方便，向來有上車客捧場。 買樓壓價 另外，曾有上車客以眼淚攻勢感動業主，希望以較實惠的價錢買入單位，一般老一輩業主重感情，當幫年輕人上車，有時並非無商量餘地。
買樓壓價: 地產博客
於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。 假如雙方都有信心完成交易，任何物業均可選用此方法。 如果單位目前仍有租約在身，單位是否交吉出售會影響到最終成交價。 由於現時買家多為自住用途，如單位不能交吉出售，一來買家未能申請高成數按揭，二來買入後亦不能即時入住，吸引力大減。 有指，前述買賣合約的登記成交金額，並非實際成交價。 據知情人士透露，新買家需向賣方以其他方式支付樓價餘額，例如以傢俬費或裝修費為名目，相關餘額並不會顯示在臨約及正式買賣合約中，故無從查証，據知涉及金額可由十多萬至數十萬元不等。 同時，由於準買家入市前，一般會參考屋苑之前的成交紀錄，故不排除對之後的成交也有影響。 祥益地產代理謝澤銘表示，買家議價時想事半功倍，不妨主動出擊，多向業主顯示誠意。 他認為，要清楚知道業主賣樓原因，如果是打算換樓，「平少少」並非不可能，關鍵在於買家要用誠意打動業主，例如以延長交吉期、多交訂金等條件吸引業主。