樓按揭成數必看介紹

買樓前,透過「按揭計算機」計算出供款負擔,可讓我們知道每月供款,並鎖定自己能負擔的物業來選購,也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字必須特別留意,就是圖表中「每月還款額」。 舉例,以600萬元的樓價,承造90%按揭,貸款金額為540萬元,以息率2.5厘計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 樓按揭成數 21,336」。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 工商舖物業包括工廈單位、商舖、地舖、車位等等一律最多只能夠借50%按揭。 早前因疫情影響,政府放寬成數上限由原先40%按揭調高至50%按揭。

自僱人士如開立公司,並須繳交交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款)。 樓價800萬以下的村屋,如果本身屬於首次置業及有固定收入人士,可最高取85%按揭,否則最高只得80%按揭;1000萬以下則可借取最高80%。 按揭證券公司也表明,不會接受「樓花村屋」、「祖」、「堂」物業及有轉售限制的村屋申請。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘,故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家,但如提供的折扣額均會在合約中反映出來,銀行會用「合約價」來借貸,而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠,如「現金回贈」是在成交後才批予買家,該筆回贈也會計算並作出扣減,因此實質的按揭成數可能較相像中少。 樓按揭成數 以「擔保人」身份協助上會的物業,符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭,但卻要繳付較高的保費而已。 香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹,只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並不接受「朋友」作為「擔保人」。 如果把物業出租,計算供款與入息比率(DTI)及壓力測試的要求會較自住物業嚴謹,每月供款不得多於月入40%,當利率增加3厘後,每月供款不得多於月入50%。 假設1個800萬的物業借取五成按揭,如果為自用物業,壓力測試下月薪要求為$37,853,但如果以出租單位計算,壓力測試下月薪要求為$45,423,上升$7,570。

樓按揭成數

「即供付款」,顧名思義是業主即時上會申請按揭,待按揭審批完成後便開始供款。 選用「即供付款」的好處是,由於立即供款有利發展商套現資金,所以發展商提供的會折扣率通常會較高,亦即是在眾多付款方式中「最抵買」。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,教師、公務員等屬於固定入息人士,可以申請九成按揭,但非固定收入人士如自僱人士、自由工作人士等均難以成功申請九成按揭,這類人士可以申請八成按揭。 與私樓不同,購買未補地價二手居屋,只可選P按(最優惠利率按揭,P 樓按揭成數 (5%) – 2.5%)。 而已補地價二手居屋,可選H按或P按,而目前H按比P按低。 不論是綠表、白表人士都可以購買二手居屋,當中白表人士要參加白居二(即白表居屋第二市場計劃),經抽簽才可購買二手居屋(只提供5千個配額)。 抽中首期便宜的居屋是不少港人夢寐以求的,不過對於要選購二手居屋的買家來說,要了解清楚二手居屋按揭成數、供款年期、擔保期,以便好好預算置業資金。 所有優惠包括現金回贈、律師費優惠、甚至管理費優惠,均須在貸款額內扣減。

樓按揭成數: 物業,非所有人合資格敍做9按

要留意,由新界原居民承繼祖先而集體擁有的「祖堂地」,以及有轉售限制之村屋,均不符合資格。 所以,即使你心儀一些樓齡高的單位,價錢又適合的話,也不要以為可承造高成數按揭,因為還款年期未必如理想。 私樓價格節節上升,對許多人來說,選擇較廉價的居屋,是置業上車的唯一出路。 擔保期的意思是,如果業主在期內斷供居屋,政府作為擔保人,會負責向銀行還錢。 2) 若多於19年但未過30年,餘下擔保期批9成按揭,屆滿後跌回6成按揭,假如未償還樓價多於當時樓價6成,便需要補回差價。 樓按揭成數 有的時候,發展商會提供「即供」優惠,在樓花開始售出後,便開始供款,有時優惠還會高達單價的20%的價錢。 因為在所謂的「拆息按揭」H按,是以「H+某個百分比」計算,其中「H」是指銀行同業間的拆借水平,是會每天的資金而有所變動。 簽署租約後,為保障自己的權益,需要在1個月內向差餉物業估價署呈交「新租出或重訂協議通知書」(CR109),如果逾期繳交,需要額外繳付$310。

假如另一樓齡為55年的舊樓單位,那按揭年期最多為20年。 如果作「非自用物業」的話,舊樓按揭成數最多是5成;不過如果你有另外一些物業正在收租,壓力測試就會更加容易輕鬆通過,按揭亦可高幾成。 置業最擔心的問題就是按揭年期,而多數銀行都以「75」這個數字計算舊樓按揭年期,「75」減去樓齡就得出貸款者的舊樓按揭年期。 樓按揭成數 換言之45年樓齡的舊樓按揭年期即30年,而根據金管局指引,舊樓按揭年期最長可達30年。 由於舊樓有不少潛在問題,樓齡都比較高,並考慮到折舊率,因此銀行為客戶提供的舊樓按揭的成數未必有八成或以上。 人人都有個「上車」夢,但在香港上車,很多香港人都會感嘆不容易。

樓按揭成數: 一手及二手居屋按揭成數上限

第二,由即供轉建期,其後經按保敍做高成數按揭(如樓價1000萬或以下)。 不過由即供轉建期,需經律師樓向發展商申請,並會損失即供優惠。 發展商二按由於有配額制,資金往往不足夠借貸給所有申請人,故批核較銀行嚴謹。 總括而言,除考慮舊樓按揭年期和成數問題,還要記得考慮樓宇類別。 樓按揭成數 有一點值得注意,即使成功批核舊樓9成按揭,但舊樓在未來的升幅和變現能力會一直下滑。 舉例說,假設準備入手樓齡55年的單位,10年後樓齡達到65年,當打算轉手放盤,同樣對方亦會進行舊樓按揭,而對方的舊樓按揭年期就大幅縮短,未必考慮到入手。

  • 收入6萬元,保費要367,785元,比收入7萬元,通過壓力測試的保費高33,435元。
  • 只要能證明有足夠供款能力,銀行也會批出按揭貸款,而不用通過壓力測試,還款年期最長僅25年,息率最高為P-0.5厘。
  • 現在按保擴大至1920萬港元物業,有助減輕換樓用家的首期負擔,疏通整條換樓鏈,更多中小型單位釋放出市場。
  • 當然,業主亦可選擇按年支付,但一般較少選取此法,因按揭保費會相應提高之餘,如業主於使用按揭保險3年內退保亦不能獲退還部份保費。
  • 若為自僱人士,或者壓力測試需要計算佣金或花紅,申請人最多只可做8成按揭。
  • 如果閣下是手頭鬆動而選用高成數按揭,就該同時開設活期按揭掛鈎高息戶口以節省利息支出。
  • 若不套現可使用新按揭成數,樓價1920萬以內,轉按最多可借8成(貸款上限960萬)或現有總貸款餘數,以較低者為準。

一些買家喜歡買舊樓多於新樓,例如其面積較實用、尺價較低等,不過要認清舊樓的按揭成數有什麼限制。 隨政府放寬按揭成數規限,如以800萬元入手舊樓已有3房單位可供選擇,下文讓你了解買舊樓要留意的事項。 如果希望實用面積大,又鄰近市區的業主的話,唐樓是個不錯的選擇,但唐樓樓價又是多少? 現時油尖旺一帶的唐樓入場費比較低,大概4百萬左右就可以買入4至500尺的單位,比起同區私樓要低一截。 如果目的是想增加貸款額,並套現額外資金,不論是用居屋轉按還是加按,供款壓力均更沉重,對擔保人房署來說風險增加,故房署只會批准因意外而臨時需要資金應急的個案。 相反,先賣後買則可以申請較高成數的按揭,並不需要繳交完整15%的從價印花稅,資金負擔較少。 對於希望申請首置高成數按揭,以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言,會較為適合。 如果業主持有的未補地價居屋,有意換樓之前,無論如何都必須要先補地價。 「補地價」的意思,是以當下的估值,指補回當初政府出售居屋單位時的折扣價。 至於先買後賣的換樓人士,政府規定換樓人士如購買新物業後,12個月內賣出舊有物業,將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。

樓按揭成數: 按揭保險或高成數轉按

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時,ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。 另外,如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 樓按揭成數 跟一般私樓不同,由於購買房委會旗下的新居屋有政府作擔保,買家可在不用購買按揭保險,綠表可獲批最高95%按揭;白表申請人最高90%按揭。 只要能證明有足夠供款能力,銀行也會批出按揭貸款,而不用通過壓力測試,還款年期最長僅25年,息率最高為P-0.5厘。 至於房協旗下的新居屋,沒有政府作擔保,但同樣買家可不用申請按揭保險,獲批最高90%按揭,但卻有可能需要進行壓力測試,及未必計算一些較浮動的收入。 市場上有一種謬誤,就是使用高成數按揭可免壓力測試批核貸款,事實並非如此。

樓按揭成數: 「壓力測試」:

一旦樓價升穿1000萬,便不能敍做8成按揭,只可以借5成,無法用轉按甩走發展商二按。 因此如樓價正逼近1000萬, 即使需要罰息,亦建議提早轉按。 例子:2年前買新樓經發展商二按,樓價800萬,一按加二按合共640萬。 假設現在樓價升至1000萬,可以轉按到銀行甩二按,享受低息樓按。 原本1000萬可以借8成,即800萬,但由於不能套現,因此轉按只能借按揭餘款,即640萬。 如果對一手樓按揭有疑問,歡迎按左上角Whatsapp直接同星之谷按揭專員聯絡,我們的專業顧問會免費解答你的問題,助你安心上車。 村屋與其他私樓的成數上限差距不遠,對非首置人士來說更加是沒有分別。

反之,按保公司不允許向現時或即將出租物業提供高成數按揭。 如果業主先自住(為申請高成數按揭),後放租而被按揭保險公司(HKMC/QBE)發現,有機會被要求即時清還按揭貸款,俗稱call loan。 若業主要為高成數按揭單位放租,需要抬錢減低按揭成數至物業樓價5成。 在香港,價值逾千萬的單位比比皆是,許多有穩定收入而且高薪的家庭,如果想早日入市過千萬單位,一般都要拿出逾五百萬,即五成首期,才能入市。

例如一個單位月租$15,000,租約有打釐印可把$10,500放入壓力測試計算,沒打釐印便只能把$9,000租金計算。 即使準買家不是使用簡便算式,而是利用銀行的網上計算機,也有地方要留意,一般網上計算機,未必會計算申請人的其他債務負擔。 在進行壓力測試時,銀行是會把申請人的其他債務還款同時計算。

至於房協的二手市場,包括白表(白居二)或綠表(第二市場)的單位,房協沒有作出擔保,一般來說只可以做最高60%按揭,除非屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑,則可以承造最高90%按揭。 在簽署「臨時買賣合約」前,需透過按揭保險計劃提供的預先批核服務查詢物業估值、以及是否符合按保申請資格。 同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件,例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件,同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。 雖然不用繳交按揭保險,但卻要進行壓力測試,且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。

首先,如果打算做到六成以上的按揭,買家就要購買按揭保險。 第二,供款入息比率全以50%為上限,並須符合銀行壓力測試。 不過,首次置業人士就算未通過壓力測試,仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款,不過其按揭保險保費,會因應風險因素調整。 樓按揭成數 第三,如果按揭是高於「林鄭plan」前的原計劃限制,即8成按揭保險下的600萬及9成按揭保險下的400萬,就要付出額外15%的保險費。

購買新物業後,業主需要在1年內賣出舊物業,正式完成即項交易,至業主本人在帳目只持有一項物業,才可以正式退回之前支付的15%印花稅。 必須留意的是,並不是退回全數15%,而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。 如首置印花稅為4%,即業主可退回「15%-4%」的印花稅額。 先租後買意指業主先賣出所住物業,尋找地方租住,再物色物業,「重新」以首置身份入市。 樓按揭成數 這種在程序上相對簡單,印花稅及按揭亦可以首置人士身份計算,最大成本及風險是租金支出。 1000萬以上樓價壓力測試方面大致和1000萬以下相同,壓測前供款比率上限維持於50%,即每月供款不得高於月入50%。 壓測後供款比率上限為60%, 亦即當利率上升3厘後,每月供款不得高於月入60%。

須注意的是,15%標準印花稅需先支付,後退回,因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。 發展商為了吸引買家購入樓花,多數於會提供各式各樣的優惠,希望加快收回資金,特別是對於愈快付款及繳付全數的買家,愈能獲得更多的優惠。 新盤落成需要花上數年時間,很多時發展商為了提早收回資金回本及鎖定銷售量,會在樓宇建成之前,便提前出售物業。 樓按揭成數 因此在填表時,在「單位樓價」一欄,雖然你仍填上「6,000,000」,但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。