市場上有逆按揭貸款，未嘗不是退休人士可考慮作為獲得穩定收入，又不須出售自住物業的途徑。 HKMC的按保申請表上，需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。 按揭計劃 答：不能，經按揭保險敍做按揭，僅容許物業是用作自住。
- Mortgage Link一般設存款上限，比例按未償還的按揭貸款計算，一般為按揭貸款額的50%，少數銀行的存款上限達按揭總額60%。
- 舉例，如樓價600萬，借貸8成，現金回贈共1.55%，實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算，不能借足8成，銀行及中介於成交後再提供現金回贈。
- 「定息按揭計劃」終於在2020年5月7日接受申請，但因應市場利率的變化，定息計劃年利率，較《預算案》時公布的息率有所下調。
- 另須留意，因應2019年施政報告推出新按揭政策，導致銀行收到大量按揭申請，審批時間或較往年旺季更長。
- 按揭保費每一間保險公司都一樣，亦有列明的保費價目，主要分別是不同銀行決定審批出的貸款金額和還款年期會有分別，但利息和回贈方面一般分別不大。
施政報告宣布，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將提升到HK$800萬，而HK$800萬以上至HK$1,000萬的物業，則可承造最高8成按揭。 而且首置人士即使未符銀行壓力測試，仍可申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 按揭計劃 50%，保費亦會因應風險因素作出額外調整。 香港按揭市場貸款種類繁多，一般置業人士未必容易掌握箇中不同產品的特色。 憑藉我們多年貸款人經驗，我們可為樓按申請人提供有用的按揭資訊及建議。
按揭計劃: 按揭保險常見問題
(經絡按揭轉介)成立於2000年，是長江和記實業有限公司及美聯集團有限公司組成之聯營公司，專注按揭轉介業務，規模龐大。 經絡按揭轉介擁有全港專注樓宇按揭銀行的按揭計劃，提供逾50間金融機構共100多款按揭及轉按套現產品，致力為客戶提供優質的按揭轉介服務及最新按揭資訊。 「新按保」是以政府去年新修訂的按揭保險計劃的標準而定。 根據最近放寬的按揭保險規定，物業價格為1000萬以下物業最高可做9成按揭，或樓價1200萬以下做最高8成按揭，而計劃已設定貸款額上限亦增加至900萬元。 與「舊按保」一樣，計劃只適用於申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。 一般我們購買住宅單位時，可以向銀行申請銀行按揭，但銀行一般的按揭成數最高只有６成。 如果買家想借多於６成，就需要透過購買按揭保險形式，才可以申請最高９成按揭（視乎樓價）。 申請人可以靈活選擇年金期（即收取生活費的年期），包括10年，15年，20年或終身收取（直至人壽保單保障期結束為止，多數為100歲）。
保單逆按揭例子｜65歲魯先生打算不再工作，但又想獲每月固定生活費。 中交建宣布，與控股股東中交集團附屬中國城鄉、祁連山就建議資產重組簽署資產置換及發行股份購買資產協議。 中交建以所持公規院、一公院及二公院的100%股權，與中國城鄉所持西南院、東北院及能源院的100%股權及祁連山全部資產及負債，進行置換。 祁連山將按每股對價股份發行價每股10.62元人民幣，向該公司及中國城鄉發行對價股份，以支付置出資產與置入資產的差額部分。 按揭計劃 該公司表示，分拆所屬子公司公規院、一公院、二公院，通過與祁連山進行重組的方式實現重組上市。 法律費用：簽署按揭文件及其他相關法律文件而須繳付給律師的費用。 安老按揭取得的年金收入能運用在多項用途，例如清還原有按揭貸款、幫未補地價的資助房屋補回地價、家居裝修及維持更優質退休生活等。 但值得注意一點，就是「浮息按揭」及「定息按揭」的新按保，所繳交的保費並不相同。
每月按揭保費根據安老按揭貸款的總結欠，以年利率1.25%計算，按月支付。 2021年7月19日按揭證券有限公司宣佈，安老按揭推出「高年金定息按揭計劃」，每月年金金額較浮息按揭計劃可高達三成，每月按揭保費增加至0.25%，由7月20日起接受申請。 「定息按揭計劃」最大好處，就是按揭證券公司獲金管局同意，借款人毋須符合加息三厘的壓力測試，而只需通過供款佔入息比率要求。 按揭計劃 若能夠配合其他按揭產品使用，可以發揮出意想不到的效果。 「定息按揭計劃」終於在2020年5月7日接受申請，但因應市場利率的變化，定息計劃年利率，較《預算案》時公布的息率有所下調。 10年、15年及 20年定息按揭試驗計劃的年利率，分別為2.55厘、2.65厘及2.75厘，至今已下調至1.99厘、2.09厘、2.19厘。
按揭計劃: 還款計劃
另一常見原因是按保公司質疑，買入的物業不是自住用途。 答：有兩間：HKMC和QBE，兩間公司按保保費一樣，選擇那一間公司都不會影響你的利息和現金回贈，因相關項目由銀行決定，但最終貸款金額（6成以上部份）以及還款年期則由按保公司決定。 按揭計劃 按揭保險只會批出一次，而批核結果會用於所有銀行的按揭保險申請，因此即使去不同銀行申請，結果會是一樣。 反而申請人如果到不同銀行申請，在文件準備和資料提供上有分別，就會引起HKMC懷疑，或會增加申請難度。
按揭保費每一間保險公司都一樣，亦有列明的保費價目，主要分別是不同銀行決定審批出的貸款金額和還款年期會有分別，但利息和回贈方面一般分別不大。 申請按揭保險的買家需要繳付的按揭保費會按申請的按揭年期和按揭成數而不同，以最多買家選擇的香港按揭證券公司的按揭保險計劃為例，按揭證券公司就有4個按揭保險計劃，我們以下會一一列明。 只不過在實際的按揭申請程序上，申請人會先在傳統銀行申請按揭，此時銀行會先為買家進行「壓力測試」，通過測試後，如買家有需要申請「按揭保險」，銀行會再協助買家遞交申請表。 一般來說，在申請「按揭保險」時，按揭證券公司有規定「供款佔入息比率」，上限為50%，意思即在整個貸款額，在計算每月供款後，供款額不可多於入息50%為準則。 至於之前的「林鄭 Plan」，即900萬元以下的物業最高可以借9成（上限720萬），1000萬元以下的物業則最高可以借8成。
從業逾10年, 集保險方案及理財策劃於一身，一站式為客戶提供全方位服務。 人的保障需求會隨著年紀而改變，你的保單到了你退休之後，還能發揮其原來的功用嗎？ 與其持有著已經失去原來的保障功用的高潛在價值人壽保單，我們或者可以考慮透過保單逆按揭計劃，將其即時轉化為保障正在需要穩定生活現金流的退休後的自己。 下一步，你就要自己跌入「保險範圍(根據按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍，再選擇是「一次過找清」或是「逐年繳交」保費就會知實質所繳交的保費。 選定了「表1」至「表4」後，每一張表裡面也會分五個欄目，分別是「按揭種類」，「保險範圍(根據按揭成數)」、「按揭年期」、「一次付清保險費」及「每年支付保險費」，都會決定你所繳交按揭保費的高低。 按揭計劃 審批按揭保險，一般批核時間會較長，由一至三星期不等，主要視乎文件是否齊全。 因此倘若知道自己有申請按揭保險的需要，最好在買樓時，跟業主商討一個較長的成交期，大約個半至兩個月的時間會較為穩妥一點。 將效應發揮到盡，還有就一批已借取發展商「高成數按揭」的買家。
計劃於2019年10月16日修訂前之合資格物業價格上限（即8成按揭保險下的600萬港元及9成按揭保險下的400萬港元）仍適用於所有住宅物業，包括未落成的住宅物業。 審批來說，按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多，需時亦較長。 但要注意，「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試，但若要轉按，仍要提供入息證明及通過壓力測試，對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。 若未能轉按，便只能被「呼吸plan」的高息綁死，甚至因償還不了貸款而要賣樓。 在適用物業方面，「呼吸Plan」自由度最大，基本上發展商有提供的都可以選擇，但樓花一般要選擇即供期付款。
每月年金金額由按證保險公司（非銀行），按個別壽險保單而釐定，當中會參考多項因素，包括你申請保單逆按貸款時的年齡、性別、年金年期及壽險保單的身故賠償價值。 接下來請參照附圖，為按證保險公司於官方單張上提供的實例。 借款人年齡越高，壽險保單的身故賠償越高，年金金期越短，所得的每月年金就會越多。 另外，在借款人年齡及身故賠償金額不變的情況下，年金金期越長，所得的全期年金金額就會越多。 按揭計劃 在保單逆按揭的世界，魯先生就是申請人，雖為60歲以上並持有香港身份證，且非破產或正進行債務重組人士。 支票就是人壽保單，基本條件為於香港發出的，能持續提供穩定的身故賠償金額至受保人(同時為申請人)100歲。
有興趣的人士可於簽署臨時買賣合約前透過參與銀行提交按揭保險計劃的申請及所需文件，並多數可於一至兩個工作天內得悉預先批核的結果。 而銀行為搶佔二手物業市場，現推出多項按揭優惠吸客，除一貫以最優惠利率、銀行同業拆息作基準的樓按計畫外，更有銀行提供定息優惠。 對於新手首次「上車」而言，若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話，一般亦建議採用按保計劃。 因為新例之下，買大部分情況也能借到8至9成的按揭，與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。 但「呼吸plan」往往先苦後甜，優惠過後負擔大增，而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試，最後更有可能未能轉按，甚至賣樓離場。 按揭計劃 按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保，令銀行可承造6成以上按揭計劃，使買家可以以較低的首期，借到8至9成的按揭。 現時市場有三間提供按保計劃的公司，買家可選擇每年清還保費或一次繳清。 若一次繳清，一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。 而「一次過付清」方式設有退保機制，如申請人在三年內希望進行轉按，則可退還部份保費，但一般只會退回部份已繳交的保費而非全部保費。 雖說本計劃是一項貸款安排，但按證保險公司要求銀行容許申請人隨時全數清還保單逆按貸款以贖回人壽保單，而無需繳交任何罰款。
一般情況下，物業估值愈高、借款人年齡愈高或年金年期愈短，都有機會提升每月年金金額。 借款人亦可選擇選用「浮息」或「定息」按揭利率，而一般定息會較浮息按揭計劃提供較高的每月年金或一筆過貸款金額。 如有興趣知道手上物業及在個人條件下能獲得多少年金，可於按證公司官網內的「安老按揭計算機」初步計算一下，最終金額以批核結果為準。
就不同公司所列出的保費，在網頁上香港按揭證券公司保費表及昆士蘭保險保費表，均有列明保費價目表。 大家在市場上可能聽到較多「逆按揭」一詞，其實正是安老按揭另一個較通俗的名稱。 安老按揭可作為退休理財工具，透過把物業按給銀行，從而取得一筆過或每月的按揭貸款。 按揭計劃 安老按揭現時由香港按揭證券公司營運，可透過經絡按揭或銀行申請。 然而，這時候運用「定息按揭計劃」的優勢就更加彰顯出來，事關這個計劃是免卻壓力測試。
按揭計劃: 信用卡優惠
而即使提前清還貸款，亦毋須繳交任何罰款，如在首6個月內終止其安老按揭貸款，並於指定期內全數清還所有貸款，相關的按揭保費將獲全數退還及豁免。 如有任何疑問，可與按證公司、相關銀行或大型專業按揭轉介公司作查詢。 按相關的銀行同業拆息有機會持續上升，在沒有鎖息上限的保障下，利息開支有機會大幅增加。 因此相對於找到一個現金回贈高的按揭計劃，更需要申請一個設有鎖息上限的按揭計劃。 最後，值得注意一點，就是「供款佔入息比率」限制，這一點大家經常忽略。 申請按揭保險，並不需要通過「壓力測試」的，但卻需要通過「供款佔入息比率」的測試。 因為「壓力測試」只是金管局要求銀行進行的風險評估，而並非對按揭證券公司實施的措施。 事實上，新按保計劃另一個特色，就是政府放寬了首置客的「壓力測試」要求。
你可以向銀行或經紀行等中介人遞交申請表，即白表或黃表。 此外，你也可以透過中央結算及交收系統(下簡稱「中央結算系統」)提供的電子.. 以上例子僅作為一般說明用途，就按證公司的「安老按揭計劃」，如你要知道參與計劃可得到的實際每月年金金額，請聯絡有關計劃的參與銀行。 由於還款期由銀行定立，如果銀行是用(70-人齡)，連帶按保部份亦須用(70-人齡)計算，申請前應向按揭中介查詢，那些銀行批的還款期最長。 答：若能通過入息審查，最常見的拒批原因，是按保公司質疑入息的可信性，例如公司由申請人或近親開設，或該公司於簽署臨約買樓後才開設。 但即使公司由按保申請人開立，向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後，也可獲重批。
應用之前的例子，該名選用了發展商高成數按揭的買家，現時尚餘700萬元的貸款額申請轉按，他可以選取「定息按揭計劃」，並繳交保費來承造「新按保」。 買家選擇了三十年期還款期，當中首十年選用「定息按揭計劃」，餘下二十年則日後到期才再選擇。 由於要通過加息三厘壓力測試，加息三厘後，供款需不多入息六成，故月入最少要求為47,316元。 「定息按揭計劃」總貸款額10億港元，每宗私人住宅貸款上限1,000萬，以一般銀行承造按揭2,000萬元計算，即最高的樓價限於2,000萬元。 整個「定息按揭計劃」申請期約6個月，之後再有更新申請期，並定出新的息率。 按揭保費由金管局訂立，3 家提供按揭保險的公司，所收取的保費以及還款年期都是一樣。 置業人士可選擇一次過付清保費，亦可選擇每年續保。 除了按揭利率和現金回贈外，大部份銀行都為按揭貸款人提供高息戶口（Mortgage Link）。 高息戶口為按揭貸款人的活期存款提供與按揭計劃相同的利率，以對沖供樓的息利支出。 如業主的按揭貸款額為HK$3,000,000，如業主在高息戶口（Mortgage Link）存入HK$1,500,000，就可慳大約一半利息。
同時，新措施也有助鼓勵發展商推出更多較大面積的單位，或有助樓價更健康發展。 這次是政府繼2019年10月後，再放寬高成數按揭的樓價上限，相信措施可有利樓市健康發展，特別在對推動換樓鏈有利。 按揭計劃 事實上，過去1000萬為樓市的分水嶺，1000萬以上物業按揭數由80%，急降至50%，令想換大單位的用家卻步。