而且，不同測量公司對於不同工商舖類型有不同的專長，例如某大測量師行可能會比較熟悉商廈，估商廈價錢會比較估足，而地舖或工廈則未必可以估出一個符合你心水的價錢。 所以我們建議各位有意買入工商舖物業的朋友找 ROOTS 上會協助，多找幾間公司作估價，以估出最合適價錢。 筆者應為，最值得投資是幾年來未見升幅的商廈市場，觀乎香港商業活動頻繁，本地寫字樓地位牢固，現時只待疫情好轉及中港通關，投資者便會重拾信心注資市場，屆時整體商廈呎價升幅將是疫情前的2至3成。 至於浮浮沉沉的舖市，其投資回報可由租金反映，惟疫情期間整體商舖租金未見躍升，伴隨消費市道於4月底復蘇，只要疫情持續受控，核心區商舖租售價全年仍有望上升10%至15%。 轉按除了為了賺取回贈及節省利息之外，對工商物業業主而言，是可以獲取低成本資金的一個方法，雖然手續可能會較繁複，資金未必可以很快到手，一般而言轉按需時最少兩、三星期甚至一個多月。 工商舖按揭 不過轉按的業主大多都申請首次按揭，對這些手續並不陌生，如果需要資金周轉但無太急切需要的老闆/工商舖業主們，可以考慮轉按套現。 本欄分別提及了工商舖的按揭息率、按揭成數及年期、評估還款能力的方式、物業估值等，本文再從兩個個案分析如何拆解當中按揭疑難。 有按揭業界人士指出，因應近期市況及經濟環境未言樂觀，工商舖投資氣氛較弱，多間主流銀行就工商舖貸款客戶推出「還息不還本」等紓困措施，縱使拆息回落，估計今年的工商舖按揭息率仍偏高，部分銀行有機會再作微調。 綜合市場消息，工商舖貸款按息在社會事件前夕（2019年6月份）一般介乎2.4厘至3.5厘，個別可低至2.375厘水平﹔惟現時銀行批予低於2.5厘的同類按揭經已絕迹，目前普遍加至2.5厘至5厘不等、H按最低為H加1.7厘。
- 銀行實際可承造之按揭成數一律須依照現行樓按措施下之限制，詳情可向中原按揭查詢。
- 在住宅層面，如果買入出租物業，按揭成數需要下調一成。
- 但買家需留意銀行計算工廈按揭年期之基準，若屬於工廈改裝或翻新，銀行一般仍會以最原初之落成年份計算樓齡，以上述翻新工廈為例，由於落成日期距今已達50年，而部份銀行以60年減樓齡計算工廈按揭年期，故此僅可批出10年按揭還款期。
- 根據中原按揭客戶個案，今年工商舖按揭申請的平均按揭成數僅為28%，與住宅客戶平均按揭成數逾50%有明顯差距，原因是工商舖可造按揭成數較低。
核心管理層由100多位資深專業人員帶領，每位主管均擁有超過10年業界經驗。 可留意的是，據金管局規定，現時非住宅物業按揭成數最高4成，與住宅物業一樣，承按必須通過加3厘壓力測試，供款與入息比率（DSR）上限為40%，壓力測試下則低於50%，還款年期可介乎10年至20年。 目前工商舖按息主要介乎2.3厘至3.5厘不等，相對住宅按息約1.75厘為高，當中已有個別銀行將工商舖按息由低至2.7厘，上調至3厘，亦有由2.65厘，上調至3厘至3.5厘。
工商舖按揭: 按揭比較
壓力測試則與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於入息的50%。 在現行按揭措施下，工商舖按揭成數上調至高達五成，但不少工商舖按揭申請人本身已有按揭在身，新購的工商舖物業便屬於第二套房按揭，按揭成數需降至四成。 工商舖買家投資者佔多，故需留意，若利用資產水平如股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力，而非依據按月入息水平，工商舖之按揭成數亦需降至四成。 如果沒有按揭在身，工廈按揭最多是4成，就算有其他物業但物業沒有按揭，工廈按揭都可以做4成。 但是，如果是公司老闆，公司有營利，可以透過中小企貸款借多4－5成（其餘3-4成用樓按），合共8成。 其中，4成是正常樓宇按揭，利率最低 H+1.24%. 其餘4成是申請 revolving loan，利率預 2.75% 左右。 這種中小企的 revolving loan，可做到只還息吾還本，無限年期。
若分拆後面積太細，有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。 早年曾有市民被經紀誤導，購入荃灣一間近300尺的工廈單位，售價為256萬元。 在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工商舖按揭，結果被逼撻訂。 在轉按之前，首先要肯定按揭是否已過罰息期，以免得不償失，要注意，一般銀行罰息期大約2年，但有部分機構的罰息期是3年，轉按前一定要留意。 工商舖按揭 就工業大廈估價的具體情況來說，物業是否存在結構性問題、消防設備是否充足、有沒有違反《建築物條例》等因素，均有機會影響銀行的估價，銀行普遍亦會考慮工廈附近的周邊配套，例如交通，以及合適承租的行業等，作為工廈的估價參考因素之一。
工商舖按揭: 屯門250萬尺工商樓面 改劃發展 香港經濟日報 D8 30dec
留意大廈及單位狀況：要了解物業的維修及失修狀況，如果損耗龐大，買入單位後有機會面臨較大的修葺費用。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 例如，心水舖位索價一千萬，你最多可以借到50%按揭，用20年還款期及年利率2.5%計算，每月還款約 $26,500，各位就可以策劃一下自己的生意是否能夠 Cover 到租金、燈油火蠟、人工等，再計計舖位是否值得買入。 上段也提到，如果工商舖按樓齡或申請人年齡較高的話，自然也做不到20年還款期，換言之，月供開支會增加。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明 ，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和收集個人資料聲明 ，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 律師將會聯絡業主進行轉按最後一步——簽訂樓契及按揭合約，之後會將貸款及按揭交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構，轉按手續就會完成。
據了解，該行以往為工商舖物業按揭，僅提供P按計劃，視乎客戶關係及實力，按息低至P減2.75厘至3厘，實際供款利率則為2.25厘至2.5厘。 新冠肺炎持續近兩年，重挫本地經濟和零售市道，第五波疫情更令政府嚴格的防疫措施持續了大約三個月，對零售業來說是雪上加霜，工商舖投資者若有意在淡市中，物色優質的工商物業購入並長期收租，就要留意本文所提及有關工商物業估價方面的資訊。 伽瑪市場策劃是一家專業理財公司，附屬於「毅思會計及秘書公司」，服務超過2000位客戶，提供一站式專業商業支援服務，包括樓宇按揭轉介、企業融資、個人理財策劃、僱員強積金及保險等。 上期提及金管局放寬工商舖按揭成數由四成上調至五成，除降低入市門檻外，亦有助減低最近估價不足之影響。 新放寬措施令工商舖可造按揭成數提高，市場減價貨增多，或吸引買家趁低吸納，為工商舖市道帶來適度支持。 工商舖按揭 然而，工商舖買家或投資者較看重投資價值及回報、經濟前景及市道，各行各業仍受新冠肺炎疫情打擊，經濟復甦步伐存變數，新放寬措施未至於可令工商舖市場轉勢。 銀行之間對於工商舖按揭的審批準則不盡相同，在某程度上亦可提供不同彈性，準備入市的買家不妨找按揭轉介公司預先瞭解適合自己的按揭方案。 工商舖的用途比住宅複雜得多，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱地契，而商戶亦需要遵守的大廈規矩，需要參考大廈公契。 伽瑪市場策劃對工商舖按揭有豐富經驗，提供專業工商舖按揭轉介服務，讓工商舖買家省卻煩惱，讓客戶在承造按揭前做足準備和預算。 「工商舖」即工廈、商廈、舖位等不同類別物業，包括不同級別的寫字樓、新型混合式工貿大廈、舊式工業大廈、地舖、商場舖等。
《工商舖按揭》相對住宅按揭複雜，如果你有意購買工商舖投資或自用的話，《工商舖按揭》的基本知識一定要有。 只要你是業主，均可以申請，不需以物業作抵押，亦不需交出樓契，居屋、公屋業主更不需要補地價，以私人貸款形式借貸，貸款額更大，利息更低。 為方便部份業主，預留資金週轉，「貸按易」與多間貸款機構合作，亦可以為工廈、商廈、舖位業主提供最高貸款額為物業估值八成，令資金更靈活。 第二點，就是須親身了解工廈單位的周邊環境，例如交通是否方便，工廈附近食肆是否足夠！ 又或有印刷廠，藥品廠，木材製造廠正在經營，經常發生大量嘈音，難聞氣味，又或樓層長期堆滿大量雜物，這些因素均影響工廈單位的市場價值及出租率。 工商舖按揭 了解物業管理質素及周邊環境：不論是買入單位自用還是放租，都要留意管理是否優良，例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患，車位是否夠用，是否需要購置車位等。 業權狀況：為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。 有些大業主會拆售工廈，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈了。
由於當中物業質素參差，以至銀行對於工商舖估價都偏向保守，中伏位亦相對多，投資新手要多加留意。 首先，銀行對工廈的估價較為「手緊」，連帶影響相關按揭。 工商舖按揭 一般來說，銀行對工廈的按揭計劃，或按息，均會較住宅物業來得更保守。
留意地契及公契：工商舖的用途比住宅複雜，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱該地段的地契，而商戶需要遵守的大廈規矩，則可以參考大廈公契。 自從政府去年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工商舖的成本大減。 過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算，1個200萬的小型商廈單位，要徵收1.5%、即3萬印花稅，施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算，同樣價錢的物業印花稅降至$100，大幅減少逾99%。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。
工商舖按揭: 商業支援服務
「貸按易」專業團隊幫你比較全港多間銀行，為你新買的物業、個人職業、年齡、財務背景等作出即時分析，為你配對出適合你的銀行。 政府推出百分百擔保特惠貸款，為非上市公司、貸款機構或聯繫公司等中小企提供最高達600萬港元的特惠貸款。 在住宅層面，如果買入出租物業，按揭成數需要下調一成。 但如果買入工商舖作出租之用，按揭成數依然維持在五成水平。 買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 假設工商舖位為800萬，借到盡50%按揭，20年還款期，按揭利率2.5%，即月供21106元。 如果用來做生意，電費雜費、員工薪金、租金都要計算清楚，考慮是否可取。 另外，由於在工商舖按揭方面，政府沒有對物業價格設上限，所以就算舖價貴，例如成千萬，理論上也可借一半按揭。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐?
但不要忘記，去年8月前，在這情況下之按揭成數僅高達3成，故現時工商舖買家的入市首期資金已減輕了1成。 工商舖按揭申請人一般可選擇P按計劃，只有少部份銀行提供H按，現時實際按息介乎2.35%至3.5%左右，略比住宅按揭為高。 每間銀行對工商舖的取態各有不同，最好比較多於1間銀行的估價及按揭計劃，工商舖按揭通常不會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。 新放寬措施降低工商舖入市門檻，市場減價貨增多，或吸引買家趁低吸納，為工商舖市道帶來適度支持。 然而，工商舖買家或投資者較看重投資價值及回報、經濟前景及市道，各行各業仍受疫情打擊，經濟復甦步伐存變數，新放寬措施未至於可令工商舖市場轉勢。 在現行按揭措施下，工商舖按揭成數上調至高達5成，但不少工商舖按揭申請人本身已有按揭在身，新購的工商舖物業便屬於第二套房按揭，按揭成數需降至4成。 工商舖買家投資者佔多，故需留意，若利用資產水平如股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力，而非依據按月入息水平，工商舖之按揭成數亦需降至4成。
舉例說，寫字樓的估價需要考慮評級、是否處於核心商業地區；工業大廈需要考慮類別、質素、消防設備等；商舖則需要考慮位置、人流、承租能力等。 工商物業估價與住宅估價不同之處，是銀行普遍不會為工商物業提供網上估價作為參考，而是需要向銀行直接查詢。 因為工商物業估價所需考慮的因素較多，銀行為工商物業進行估價前，一般會索取相關物業的資料，包括圖則、照片，亦較常需要進行實地視察，以了解物業的具體情況。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 工商舖按揭 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 近年有部份銀行對承造工商舖按揭較為積極，提供之按息較貼近住宅息率。 現時不少朋友會先買入住宅單位，其後才買入工商舖投資，要注意如果本身已有按揭在身，按揭成數需下調一成至四成。 如果以資產計算按揭，有按揭在身者最高按揭成數為三成。 工商舖借按揭的壓力測試和一般住宅單位相同，大原則是供款額不超過入息的 50%，而計算 3 厘利息後的供款額則不得多於入息的 60%。
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如工廈內已經有不少印刷廠、藥廠、食品工場等行業經營，銀行有機會因為環境過於嘈雜、走廊太多雜物等原因，憂慮影響物業出租率而令估價較低。 伽瑪博客定期發佈有用文章和資訊，內容涵蓋樓宇按揭、企業融資、個人理財及創業小貼士，希望以專業貢獻社群，與你一同成長。 伽瑪為中小企在疫情肆虐經濟的的環境下，提供專業的企業融資顧問服務！ 投資工廈與住宅不同，收樓之後毋須再作裝修已經可將物業出租，而大部分工廈的管理費每呎只有約1.5元，甚至更低，故租金回報不會被管理費大幅分薄。 工商舖按揭 政府推出的辣招自推出以來一直沒有撤回，現在買多一層樓作投資依然要交15%物業印花稅。 高息的活期存款賬戶，戶口內的存款可享與按揭計劃相同的利率，賺取利息，對沖供樓的利息支出，保持流動現金。