再者，【建築物管理條例】第2條將「公用部分」定義為「建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」。 很明顯，該大廈公契已說明發展商是可以獨自使用、佔用或享用該大廈外牆，及該大廈公契是在土地註冊處註冊，故此根據上述的定義，該大廈外牆便不屬於該大廈的公用部分。 法團曾於2006年11月14日召開全體業主大會，業主大會不接納申請人就其單位進行的外牆改建工程，理由是恐怕該項工程影響大廈外牆的結構，因而構成危險。 法團聲稱申請人開始其工程之前，從沒有依據該大廈公契向大廈管理人或法團提出批准的申請，該工程屬違例建設，法團有職責執行該大廈公契，強制申請人拆除違例建設的門口。 區域法院-民事訴訟2007年1121號個案，申請人為禾塘咀街85號某大廈地下某單位之業權人，他向法庭提出申請，要求法庭頒令，宣布他可以在大廈地下外牆開設一道新的門口，並宣布被告人(該大廈業主立案法團)就該工程提出的反對無效。 法團則反對申請人的申請，並要求法庭頒禁制令，強制申請人拆除他私建的門口及恢復外牆原貌。 法團於2002年7月7日與顧問公司簽訂顧問合約，包括須呈交勘察報告書、講解勘察結果、講解必須的工程項目和預算、預備招標文件和工程合約、監督工程、進度、驗收，以及提供保固期的服務等。
- 原告人指當年38歲，事發後患上適應障礙，除了要放棄足球、跑步及游泳等嗜好，更無法集中精神，影響工作，脾氣變得暴躁及性慾減退，原告人控告該大廈業主立案法團及管理公司忽疏，未有確保升降機正常運作，索償950,908.90元。
- 該大廈樓高23層，地下舖位及閣樓都是發展商持有的單位，而1字樓至22字樓均為住宅單位及已全部售出。
- 代表申請人的大律師指，商業大廈的外牆是公用部分，所以申請人可以根據【建築物管理條例】及普通法侵權法，向答辯人提出申索。
- 因此，有沒有其他業主使用該大廈外牆並無關係，最重要是發展商本身是否有權利去獨自使用、佔用或享用該大廈外牆，如有的話，就須負責外牆的維修費用。
- 「滲水滲到好似瀑布咁。」獨居於觀塘廣田邨的葉女士表示，2個月前由於排污水渠滲漏，單位廚房及露台均被污水淹浸，設於廚房的排污水渠亦可見整片啡黃污漬，且污水不時滴到煮食爐上，葉只好減少煮食次數。
- 申請人作證指出，他發現美新名廚茶餐廳在公眾走廊上擺放多張檯和椅，供顧客進食，對大廈業戶造成滋擾。
- 根據法團的證人的證供，管理公司只管理大廈，沒有管理1樓商場，所以1樓商場沒有收費。
法團於2011年3月要求答辯人給予法團僱用的承辦商進入其單位，進行維修工程，但被答辯人以法團未給予其方便的工程進行時段、工程進行資料及未有提供保險為理由而拒絕。 答辯人提出的論點是，在計算地舖業主的管理費時，他們只須攤分地舖的公用地方，及與所有業主攤分全大廈的公用地方，他們無須支付屬於1樓商場及住宅的公用部分的支出。 法官認為，雖然在生活上，樓上的業主會有更多機會使用樓上的公用部分，地舖業主進入樓上某公用部分會有限制，但根據大廈公契，它們仍是公用部分，業權屬於所有業主。 申請人作證指出，他發現美新名廚茶餐廳在公眾走廊上擺放多張檯和椅，供顧客進食，對大廈業戶造成滋擾。 天花石屎剝落責任 申請人指管理委員會多次在會議上商議解決佔用通道的方案，而該餐廳曾提出租用有關的公共地方，被管理委員會否決這個提議，但管理委員會其後沒有確實執行禁止該餐廳佔用公用地方。 他在2011年11月，透過律師發信敦促管理委員會採取行動，但管理委員會沒有採取適當的行動以保護業戶的權益，所以他提出本申請，要求法庭強制大廈業主立案法團採取行動。 美新名廚茶餐廳由2008年開始至2012年期間，佔用商場公用地方作營業用途，在2012年7月15日結束營業。 根據申請人的案情指，申請人跟黎先生曾經有口頭協議，包括狗臂架、三角防水線及雞仔網等三項工程。
買家不會因只購買實用面積而無須為公用部分承擔責任，買家在簽署買賣合約時已同時購買了公用部分的責任，管理費及維修費必須按照各業主所佔不可分割業權份數的比例來攤分。 另外，買家須理解大廈公契，留心住宅公用部分與商場公用部分，應清楚分開管理帳目，以免住宅補貼商場的管理開支。 法官只須裁定，這個項目是否屬於該大廈公契中的支出項目，及所預算的金額是否合理。 預算案是以整座大廈的支出作預算，地下4號舖的業主也需要負責管理費，地下4號舖部份由管理處佔用，部份用作扶手電梯的出口，至於法團是否要負責地下4號舖的部份管理費，這並不是本案所需處理的問題。 雖然根據「分公契」訂明在1樓單位內也有公用部分，但這是屬於1樓「分公契」下的業主的公用部分，而非該大廈公契的公用部分，簡而言之，如果有支出是用在1樓業主獨有管有權的地方，並非用於該大廈公契訂明在1樓的公用部分，這開支不應該列入為該大廈的管理開支。 天花石屎剝落責任 1樓商場在該大廈公契下屬一個大單位，「分公契」在屋苑入伙後才簽署，法團不受「分公契」的約束，所以在制訂預算管理開支時，法團只須依從該大廈公契條文。 在過往兩年，互委會及其他熱心業主先後徵詢兩名獨立和專業的律師意見，才獲悉該大廈各單位應分攤的大廈開支比例，應按照公契的條款釐定。 根據該大廈公契，整座大廈應分為68份，每個住宅單位各佔1份（即1至10樓總數為60戶），而地下每個商舖則各佔2份（總共4個商舖）。 強制驗窗於2012年6月30日開始實施，凡樓齡超過10年的樓宇，需每5年進行驗窗。
業主須以支票或自動轉賬方式，將管理費存入法團戶口或受委託管理人代表所有業主名義開設的客戶戶口。 業主若以現金存入法團或受委託管理人戶口，業主須將銀行入數紙交回司庫登記，確認已繳交管理費。 (事件2)事發十多年後，於2008年8月10日，嘉禾大廈同樣發生五級大火，火警集中於閣樓和1樓夜總會，據知夜總會內沒有安裝消防花灑系統，有些單位的消防設施曾被改裝，而發生火警的樓層並無防煙門間隔，於是形成煙窗效應，濃煙迅速沿樓梯向上升，使整座大廈充滿濃煙。 天花石屎剝落責任
天花石屎剝落責任: 【 家居泥水diy 】石屎剝落點處理？成因解說及修補救學
區域法院傷亡訴訟2010年第1580號個案，原告人是旅行社東主，被告人是灣仔軒尼詩道427至429號某大廈業主立案法團及管理公司。 2008年3月18日原告人在該大廈17樓離開辦公室乘升降機時，升降機下降至13樓突然急墜，至1樓與閣樓之間停止，原告人被困升降機內20分鐘，由消防員救出送院，其後證實頸及膝部受傷。 民政事務總署在【2007年建築物管理(修訂)條例】小冊子中大廈管理的常見問題 ，清楚界定「過半數票」的定義，在點算選票時，只須以投票箱內所有清楚合格的「有效票」，作為投票總數結算，以過半數票通過決議案。 根據法團的證人的證供，管理公司只管理大廈，沒有管理1樓商場，所以1樓商場沒有收費。 天花石屎剝落責任 其實，大廈的代理人費用是根據公契收取的，而1樓商場的代理人費用是根據「分公契」收取的，這是兩份不同的契約合同。 就算管理公司沒有根據「分公契」收取代理人費用，這是管理公司與1樓商場業主之間的事。 法團只有一位證人，是該屋苑的管理公司主任馬先生，馬先生並不否認該餐廳的確有將檯和椅放在門外，及管理委員會共有13次會議討論此事。 管理公司曾發出3封警告信給該餐廳，管理員又有作出口頭勸喻，要求該餐廳將檯和椅搬回店內。 法團第一屆管理委員會在2008年7月30日舉行的業主大會，議決通過確定2008年的財政年度管理費收取金額乃依據公契條款釐定，每個住宅單位每月500元、每個地舖每月1,000元。
政府於2008年12月13日啟用「三色分類回收桶」，去處理廢紙、金屬及塑膠等三類家居廢物，並鼓勵屋苑住戶將廢物源頭分類，以推動環保計劃。 環境局局長邱騰華在啟用儀式上表示，「分類回收桶」適合不同建築物和地點的需要，並會派發至指定的回收點。 各位業主有沒有想過，您們日常生活中經常需要更換電器或電子器材，因而將舊的電器或電腦棄置到大廈的垃圾房，使垃圾堆填區超標負荷，亦對生態造成嚴重災害。 為了保護生態環境，及為我們下一代著想，只要將舊或壞的電器送往回收中心，使它們可被修理重用及轉贈給有需要的人士，實在是各位的一項公德。 管理公司須經常檢討人力資源分配及給予管理員清晰的指引，維持保安管理運作正常，於各通道放置巡邏簽到簿，所有通道門閘須保持常關，並確保裝置的保安系統操作正常，包括防盜警鐘系統、閉路電視系統、對講機系統、及最流行的智能卡系統等。 2011年3月20日，一個本地旅行團到灣仔合和中心午膳，當團友使用一條8米長扶手電梯上酒樓時，站在最前的一位80歲老人家突然站不穩向後跌，壓向其後的老人家，如骨牌般往下跌，意外造成5位老人家和1位女童受傷，須送院治理。 這類意外經常發生，故此，大家不可忽略扶手電梯的危險性，大廈管理員亦應協助使用者，留心老人家和小孩的安全，盡量安排他們使用升降機上落。
屋主上層單位防水老化滲水而導致天花多個位置出現剝落現象，需進行士波令工程，修整後跣灰油漆，回復安全及美觀。 所以，原告人可向註冊工程師、測量師或者公證行尋求協助，到單位進行檢查並確定漏水源頭。 循民事訴訟追討賠償的過程一般都比較耗時以及金錢，建議在有足夠的舉證情況下才進行。 然而，由於在香港以一至兩年的短期租約為多，冷氣機故障等非結構性損耗，有機會影響現任租客是否考慮繼續承租。 故此一般業主出於善意及長遠與租客的關係，都會同意支付全部或部分此類保修費用。
天花石屎剝落責任: 樓宇結構改變
盧先生的職業是物業經理，據知法團一貫都會就維修工程要求工程公司提供「履約保證」，而該工程招標書是由香港房屋協會審批，香港房屋協會一向都要求於工程招標書訂出條文規定工程承辦商要購買「履約保證」。 因法團已獲香港房屋協會資助大廈維修費合共120萬元，所以盧先生不相信大維修合約沒有規定「履約保證」。 盧先生得知法團於2012年8月4日舉行特別業主大會的議程中，沒有包括決議通過工程招標文件取消「履約保證」的項目，所以盧先生相信管理委員會於2012年6月22日的決議無效。 土地審裁處2013年第306號個案，申請人是灣仔太和街10至20號某大廈的一樓全層6個辦公室單位的單一業主，答辯人是該大廈業主立案法團。 代表法團的黃先生自2003年起一直任法團管理委員會主席，直至2013年業主大會改選未能當選為止。 這宗申索源起於該大廈一樓洗手間漏水，引致地下後備發電機房天花石屎脫落，因為公契內第11條規定，只有一樓辦公室單位的擁有者或佔用人可以有權使用位於大廈一樓的洗手間，因而引發管理和維修責任的爭議。 天花石屎剝落責任 按公契的圖則，一樓有一個洗手間，洗手間下層是後備發電機房，一樓的洗手間一直都是由申請人及其租戶使用，只有大廈清潔女工可在該處取水清潔大廈，管理員擁有該洗手間的鎖匙。 區域法院民事訴訟2013年第3084號個案，原告人是海壇街232號某大廈15樓B（頂層單位）業主，被告人是業主立案法團。 原告人於2013年8月16日提出訴訟，指法團未有履行大廈公契責任，妥善維修大廈天台及外墻等公用地方，以致其單位客廳天花及窗台等位置出現滲水而破損，要求法庭頒令被告人停止對原告人製造滋擾，並向原告人作出賠償和支付訟費。 2013年10月11日，法團將一份由法團主席張女士簽署的傳訊令狀認收書送交法庭存檔，表示擬就有關法律程序提出爭議。
其次，沒有任何法例、公契條文或某原因規定這類工程合約必須加入「履約保證」。 儘管該屋苑的一貫做法是在合約內加上「履約保證」，法團仍有斟酌權就個別合約的實際情況來作出安排，況且盧先生未能提供證據證明由香港房屋協會資助的維修工程必須加入「履約保證」。 盧先生又爭議，「履約保證」涉及的金額超過法定財政限額，須交由法團藉業主大會通過。 法官認為盧先生曲解了法例的要求，管理委員會的決定是取消「履約保證」，並非決定購買任何供應品、貨品或服務，無須經法團藉業主大會通過，其實，盧先生若對工程合約有意見，應該一早提出，或在2012年8月4日的業主大會上提出，讓各業主考慮，大家從長計議去作出決定。 黃先生承認只作了「報價邀請」，即向合資格的承辦商其中5至6家發出「報價邀請」，收到兩個回應，報價分別為255,000元及278,000元。 黃先生承認沒有遵守【建築物管理條例】第20A條要求公開招標，當時礙於時間緊迫，申索保險的期限又快到，所以來不及作公開招標。
無論工程會否影響大廈結構上的安全，本案涉及的工程都是結構上的改動，而該大廈公契是禁止此等工程的。 一般情況，管理公司都很少嚴格執行此類條款，避免與養狗的住戶衝突，但遇到個別業主受滋擾而作出投訴時，管理公司就不得不執行公契條款，要求被投訴的狗主自律，以免引起訴訟。 事實上，業主之間應該和睦相處，若狗主能多關顧鄰居的感受，帶引大型狗隻出入時為牠戴上口罩，避免鄰居受驚嚇或被滋擾，亦避免愛犬在大廈範圍內便溺，自然可減少投訴的情況，不致管理公司作出唯一手法，向違反公契的狗主發出警告或禁制，甚至入稟法院。 保安管理是大廈管理的重要環節，包括管理員巡邏、出入監控、交通管制、訪客登記、人流控制及緊急事件處理等。 天花石屎剝落責任 通常法團會聘請管理公司代理保安管理的工作，管理公司可設立自己的保安隊伍，或外判給專業的保安公司承辦。 而沒有法團或沒有聘請管理公司的大廈，業主便須團結，設立適當的保安管理方式，包括在大廈所有通道出入口安裝鐵門及密碼門鎖，如經費許可亦可加裝閉路電視系統，使大廈出入的人流受到監視，已可達到最基本的保安要求。 法官認同法團的答辯，簷篷屬僭建物，申請人沒有理由要求法團支付違法僭建物所須的費用，故此駁回他的申請及須支付訟費。
黃埔花園共有12期屋苑，合共88座，當中兩期是商場，屋苑管理人屬地產發展商旗下物業管理公司。 指令答辯人在收到本命令的14日內，容許法團及其指定的承建商在每日上午9時至下午6時進入該天台進行工程。 土木工程師彭振聲指出，公屋外牆長期滲水，可令外牆批盪與石屎分離，若位處較高層，高空的風力更令外牆表面加速脫落；鋼筋被積水侵蝕下，會生銹並膨脹，造成結構性損害。 天花石屎剝落責任 有需要時，委聘建築專業人士或法律顧問，根據大廈公契條文要求負責人徹底解決滲水問題，或甚至就損失提出索償。 表示，樓主家中的石屎剝落情況十分嚴重，並不常見，而類似情況一般都會先見到端倪，但相信因為有假天花遮住，所以未能及時發現。 裝修佬建議，如果要預防類似意外，可以每兩、三年打開假天花進行檢查。
法官頒令答辯人及其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位，須立即移除所有放置在L舖對出的行人管理區的搭建物，包括貨物或雜物，及答辯人須支付法團申請的訟費。 這是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。 房署發言人卻稱，接獲投訴當日已即時視察，認為樓宇整體結構安全，又承認龍蟠苑為居屋，受《建築物條例》規管，該署的獨立審查組已獲屋宇署署長授權，要求相關業主履行保養樓宇責任，已發信勸喻業主維修。 食環署發言人則說，經測試單位浴室天花的濕度後，證實滲水情況已經停止。 雖然法團已經繳付需要分擔的賠償，但其餘的被告人相繼破產及清盤，酒樓(處所)的業主墊支所有賠償後，向其他被告人追討失敗，於是向法庭申請將法團清盤。 天花石屎剝落責任 法團的責任就是每一個業主的共同責任，法團清盤引致所欠的債項需由每一個業主共同承擔，故此法團應加緊留意大廈的僭建物，以免招致損失。 區域法院民事訴訟2008年第4861號個案，本案涉及荃灣某大型屋苑，14名原告人包括狗主的業主與住客，不滿業主立案法團及管理公司兩年前下達「逐狗令」，為保護愛犬，於是集體入稟法院，要求法庭發出聲明，使法團及管理公司不能強制禁止住戶養狗。
2012年5月本案展開時，答辯人還未有拆掉平台僭建物，當時，建築事務監督於2010年發出的清拆命令仍然生效，命令所針對的事項與法團開案時的投訴原則上一樣。 樓宇內公用部分的所有窗戶須由法團及全體業主負責，個別單位的窗戶須由該單位的業主負責。 天花石屎剝落責任 業主或法團如無合理辯解而不遵從強制驗窗的法定通知，當局可向其送達定額1,500元的罰款通知書。 黃埔花園入伙20年，一直未有成立業主立案法團，甚至連代表監察整個屋苑的「大業委會」亦未成立。
根據條例，採購或承辦工程的總值超過二十萬，但沒有超出法團該年度財政預算總開支的20%，則只須進行招標承投，然後在管理委員會會議中通過決議。 不過，若管理委員會認為關乎大廈業主權益的合約，諸如管理合約，管理委員會可以自行決定提交業主大會通過決議亦無不可。 至於管理委員會舉行的內部會議，都須符合條例指引，必須超過半數委員出席會議(根據法團業主大會決議委任的總人數計算)，或不少於三名委員(此項只適用在少於50個單位的大廈)，出席人數以較多者為準。 委員必須親身出席管理委員會會議及親自投票，所有決議事項必須由出席會議的委員以「過半數票」通過。 在斷定決議是否獲得管理委員會以「過半數票」通過時，毋須理會沒有出席會議的委員人數；毋須理會出席會議但沒有投票的委員人數；及毋須理會投空白票、廢票或棄權票的委員人數。 天花石屎剝落責任 如果出現相同票數的情況，則主持會議的人除了已投的一票外，另有決定性一票。 (個案1)高等法院1995年第11511號個案，該宗訴訟的法團於1992年與管理公司簽訂兩年合約，其後自動續約。 法團於1995年3月認定管理公司管理不善，於是即時解除管理公司的管理職權，同時於3月中更換管理處辦公室的門鎖，使管理公司不能繼續執行管理大廈的職務。 法庭裁決時，確定合約沒有清楚確立伸延期限，當然可以終止合約，但法團必須給予對方一個月的通知期，因此，法團需要支付一個月的代通知金。
大花滲水是不容忽視的屋宇問題，可嚴重至影響樓宇結構、令供電系統損毀及危害人命安全，為人為已，切勿輕率處理。 樓齡近30年、曾捲入逾億元天價外牆維修的馬鞍山居屋屋苑富安花園，昨有網民上載短片，稱一單位洗手間天花大幅石屎剝落，鋼筋外露，幸無人受傷。 天花石屎剝落責任 勞工處發言人則說，根據法例，僱主有責任為僱員提供安全及不會危害健康的工作環境，包括為工作地點進行風險評估及妥善維修，違者可被罰款五十萬元及監禁六個月。
有執業大律師指，天花剝落事故如證實與樓上單位滲水有關，可向有關業主追討賠償，一般均能勝訴，至於因石屎剝落引致有人受傷，樓上業主雖毋須負上其他法律責任，但會面臨更多的索償金額。 區議員容溟舟表示，所知片中洗手間為富安花園單位，富安入伙約28年，共有17座近4000戶；他稱最近幾年處理過5至6宗類似個案，片中剝落範圍屬比較嚴重，認為住戶遇上有關情况通常先向管理處求助，再獲轉介至食環署滲水辦跟進，若問題仍未解決，可聯絡區議員協助。 天花石屎剝落責任 「房署根本係擾民唔係便民！」72歲的羅伯與妻子居於葵涌大窩口邨1個約400平方呎的單位，去年底發現浴室和露台天花有石屎剝落，遂通報房署。
報道指出，自2007年以來共有超過30塊窗戶玻璃從該屋苑的單位掉下，威脅當區居民及途人的安全，情況令人憂慮。 ＬＥＤ發光二極體，全名為Light Emitting Diode，是一種半導體發光元件，這種二極體在通過順向電流時發光，逆向時則熄滅，優點是亮度高、體積小、耗電少、壽命長、不會排放水銀有害物質，屬環保照明光源。 經過多年研發後，ＬＥＤ已應用於交通燈之類特殊照明設施，並發揮高功率及節約能源等特性，將逐漸發展成為一般家居照明燈具。 天花石屎剝落責任 另一種主流照明燈具是T5高功率日光燈管，主要因為管徑細小，較一般傳統燈管減少80%的水銀含量、壽命長達20,000小時、無頻閃、同樣具光效高及耗電少等特性。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 另外，ARDEX A46的應用位置只限於非結構性位置，如修補位置屬於結構性位置(如柱位)，請使用其他具相關認證之產品。
天花石屎剝落責任: 士波寧維修 處理步驟
主席指出，沿用上述該習慣的決定是該法團的集體決定，而不是由主席個人決定，所有針對有關管理該大廈的申索，都不應向管理委員會的個別委員提出。 當時第一被告正在委託第二被告，為大廈兩部升降機提供檢查和維修保養服務。 審訊的第三天，兩名被告表明不再爭議責任，故本案只餘下賠償額的爭議。 天花石屎剝落責任 原告人申索1,000,000元， 法官參考過兩位專家報告後，裁定兩名被告須支付的賠償總額為343,279元，及須支付原告人在原審和重審的訟費。
市民在使用扶手電梯時，應緊握扶手，留心梯級升降位置，與梯邊毛掃保持距離，以免發生意外。 尤其是行動緩慢的老人家，應盡量使用升降機上落，在沒有家人照顧的情況下，應避免獨自使用扶手電梯。 法團解釋，在諮詢法律意見後，從2011年5月開始，大廈的各住宅單位及車位的管理費，均改為以公契第一附表註明的份數計算，不過，他們則不同意退回已往多付的管理費。 天花石屎剝落責任 由於答辯人未能證明他具有合理成功的上訴機會，或案件具有其他利於秉行公正的理由應該給予他上訴許可，故此法庭駁回他的上訴申請。 一被對方追究，即使自己正確，也要花5、6日甚至更多個工作天時間，去小額跟對方消磨，還未計公證行費用的花費。 如確定滲水源頭，將向有關人士發出「妨擾事故通知」，規定在指明的期限內減除妨擾，否則有關人士會遭檢控。