香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。 一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 光豬價按揭 一般而言，購買按揭保險計劃可獲較高按揭成數。 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。
所以如果你本身持有一層物業、或為其他人進行擔保的話，而你再購入一層物業，銀行很大可能會視為「投資物業」，而按揭成數會收緊至最高50%。 捉著這個前設去想像，你就會區分應選用「表1」或「表2」；以至「表3」或「表4」。 按揭計劃方面，大部份銀行只為兩星期供款的申請人提供P按計劃，只有少數銀行提供P按及H按選擇，選擇兩星期供款前，可先行計算兩種供款的利息開支相差多少，或者直接找按揭專員幫忙計數。 光豬價按揭 近期銀行因經濟不明朗稍為收緊按揭批核，對每月收入計算方法都不同，因此買家向銀行申請按揭，最重要問問銀行問問生菜分享意見，始終都是in-the-market的人會比較能夠讓你了解到最真實的市況。
- 一手樓 按揭 會因為付款方式而受影響，現時一個樓盤多數可以有3-6種的付款方式，但最大分別主要係分即供 及 建期 兩種支付方式。
- 假設樓價為$800萬，銀行現金回贈1.6%及轉介公司額外回贈0.3%。
- 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
信置（083）、市建局及華置（127）合作的觀塘新盤凱滙出乎意料以「筍價」開售，反應空前熱烈。 雖然呎價低，但由於面積大，入場樓價已超過七百多萬元，準買家若果首期不足，希望申請八成按揭，只能倚靠發展商二按或一按。 例如現時發展商多會提供「即供」優惠，即在樓花開售後即時開始供款，一般可獲得最多優惠，部份樓盤首輪樓花時，最高即供優惠甚至可達價單價錢的20％。 光豬價按揭 發展商為了加速收回資金，往往會吸引樓花買家愈早付款愈好；相反，買家為了風險管理，又總希望付款前愈能看見現樓愈好。 兩者拉鋸之下，發展商便推出了各種樓花期優惠，愈早付款及繳付全數的買家，往往能獲得更多優惠。
光豬價按揭: 申請信用卡
目前，只有建期樓花(待樓宇落成後，才開始供款的樓花)可申請達9成按揭，而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。 發展商會為即供樓花提供「即供」優惠，如達價單價錢20％優惠，以吸引買家，不過由於買家於購買樓盤前，未能親眼看到單位，始終需要承擔一定風險。 準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。 光豬價按揭 不過，後者過程複雜，準買家其實可以使用MoneySmart 比較平台的服務，最快可於9個工作天為你提供多間銀行的按揭批核結果。 雖然理論上居屋按揭申請人，最高可申請九成半按揭，但銀行最終所批出的按揭受樓齡(75減)所限，因此已過擔保期的二手未補地價居屋，最多只可借6成，因此買家要準備更多的首期。
不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 因此，申請按揭保險，必須要繳交的額外保險費。 既有按揭保險的水平，則視乎按揭個案的成數及年期而定，由按揭總額約1％至約4％不等。 光豬價按揭 按證公司提供的支付保費方法有三種，分別是：1）一次過繳交、2）逐年繳交，3）向銀行加借相關金額並一次支付整筆保費。 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。
光豬價按揭: 公司持有物業，申請按揭指南
【供樓開支】3大方法抵銷利息支出 近日有網民反映銀行的按揭計劃保守，擔心供樓壓力增加，事實上現時按息上升導致的每月供款增加幅度相當輕微，大家亦可考慮循以下3大方法抵銷利息支出… 不過打算申請兩星期供款的人士要注意，由於供款次數較為頻密，根據以上例子，每兩星期供款額為$9,878，第一年已供款共25.6萬。 光豬價按揭 供樓人士必須確保每次扣款前留意戶口是否具備充足資金供款，一旦戶口資金不足，隨時導致拖欠供款，影響銀行及信貸評分紀錄，所以兩星期供款較適合理財有道或資金充裕的人士。
現時最優惠的銀行拆息按揭計劃利率為H+1.35%，總現金回贈最高可做到1.35%。 最後溫提，雖然樓價800萬元或以下可借9成按揭，但只能計算底薪及年尾雙糧(須在僱傭合約內有註明)，不計佣金或其他浮動收入，自僱人士最多只能借8成。 由於近期銀行稍為收緊按揭批核，佣金或浮動收入計算方法都不同，有些以過去6個月平均數或最新一期佣金，並取最低者為準，因此，選擇銀行申請按揭，最重要是「貨比三家」。 另一方面，業主採用「建期」支付，並申請高成數按揭的話，雖然有大行最早可於6個月內開始申請，唯需要在入伙前3個月再一次補交文件再一次審批，比較費神，所以正常入伙前3個月內申請就可以一次過辦理。 但如果是6成按揭，毋須按揭保險，有些銀行接受入伙前180日內提早申請。 但同一例子，你購入一層600萬元的物業，原本在傳統銀行可以做到60%按揭，但因你本身擁有其他物業，可能是準備換樓，但仍未賣出舊居；又或者你有為其他物業進行擔保，而物業仍有按揭在身。 在這種情況下，傳統銀行會將你的按揭成數起碼下調一成。 故在傳統銀行按揭上，即使你購入一層600萬元物業，但也只能承造50%按揭，變相你要借取按揭保險的話，就會跌入「表2」的範圍來計算按揭保險。
就樓換樓人士按揭制度而言，2019年新制度按揭與舊有情況差別不大，同樣是視乎到底銀行審批按揭的時候，舊有物業的信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中，去定義到底樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。 至於實際折扣售價，就是成交價扣減發展商所有現金回贈補貼後計算出來，銀行會以此來計算貸款額。 另外，亦要注意發展商不同的折扣回贈方式亦會影響銀行的計算。 最近新盤熱賣，不論大小樓盤也快速沽清，不過我們發現不少新盤買家申請按揭時會遇上難題，其中難以分辨「面價」、「合約價」及「光豬價」。
一般大型屋苑，由於成交量較為活躍，銀行較願意承造長年期按揭，例如美孚新邨雖然樓齡達50年，但銀行仍願意會批出30年期。 換句話講，如果以75年期計算，即使借款人達55歲，仍然可以批出最長20年還款期。 如果去到60歲人，亦有機會可獲批15年還款期。 但當然，背後很視乎借款人供款能力，入息水平及穩定程度、工作性質。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 有業主會混淆，覺得從貸款額扣減現金回贈，即是變相沒有回贈。 其實回贈只是換了個形式，由發放現金，變成計入供款當中，可令將來供款更加輕鬆，所以不存在抵銷現金回贈的價值。 超連結本身不構成本行對第三方或其超連結之內容、產品、服務或其中包含或可用的資訊給予任何明示或暗示的批准、推薦、認可、保證及陳述。
買家需要先留意發展商正式公布樓書、價單及銷售安排的日子，再由專人及相屬代理經紀，負責處理認購事宜。 香港按揭證券公司接受銀行預先批核，但會先收到銀行申請後才作預先批核，故需透過銀行去遞交申請。 如果買家無把握心儀單位「估足價」，買入單位前都可以先找銀行作口頭估價，在買二手樓，也謹記先進行查冊(想知查冊程序，按我跳往)。 查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟，例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款，都會直接影響到樓宇價值。
買完樓做按揭時，按揭成數也是用光豬價（即合約價）計算，但要扣減所有額外優惠。 比如光豬價1000萬，借5成，發展商額外優惠總值貸款額的2%（把那些管理費學費礦泉水等加起來），便會從貸款額中扣減10萬。 即最多只能借$490萬，還亦只是還$490萬的。 物業分「現樓」及「樓花」，如欲為HK$6,000,000以上的物業申請9成按揭，物業必須為現樓，不過HK$6,000,000以下的物業，樓花或現樓亦可以接受。 光豬價按揭 固定受薪 vs 自僱自僱人士以及非固定受薪人士，最高只可獲得 8 成按揭。 如果最後物業估價不足，較常見的做法是手執最佳估價，詢問不同銀行的估價部。 說到底銀行要做生意，如果估價只有微小差距，有機會能輕微調高估價。 現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」，並非全部由銀行支出貸款，樓價60％貨款以外的資金，均由按揭保險支付。 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。
光豬價按揭: The Henley Ii 按揭優惠
如使用建築期付款，折實後售價為1,156.6萬元。 如果以兩房最平入場單位第2B座8樓D室為例，實用面積483平方呎，價單售價為1,065.5萬元，如使用180天現金優惠付款計劃，共可獲得總共20%折扣，折實後售價為852.4萬元。 如使用420天現金優惠付款計劃，折實後售價為868.4萬元。 如使用建築期付款，折實後售價為889.7萬元。 如果以一房最平入場單位第2A座8樓E室為例，實用面積322平方呎，價單售價為786.2萬元，如使用180天現金優惠付款計劃，共可獲得總共20%折扣，折實後售價為628.9萬元。 光豬價按揭 如使用420天現金優惠付款計劃，折實後售價為640.75萬元。 如使用建築期付款，折實後售價為656.5萬元。 由於合約價已過600萬，不符合按揭保險舊制要求，買家未能享用按揭保險舊制的高成數按揭，最終只能向銀行申請6成按揭。
光豬價按揭: 申請按揭常見問題
此計算機所使用的假設及計算結果僅供說明和參考之用，以及會視乎其他未包括在計算在內的因素而有變。 此計算結果不應被視為財務意見，閣下應咨詢專業人士意見及不應以此計算結果作為任何財務決定的依據。 本行並不會就任何該等資料、公式或計算的準確性、可靠性或完整性而作出任何保證，本行不會就任何人士因依賴該等資料招致損失而承擔任何責任。 閣下不應依賴此計算結果或認為銀行將按此計算結果正式批核按揭貸款申請，所有按揭申請需以本行正式批核為準。 光豬價按揭 雖然村屋樓價較私樓便宜，但村屋大都由個別業主自行興建，因此質素參差不齊。 而且由於村屋量有限，因此銀行在村屋估價上往往出現估價不足的情況。 你亦可以透過按保，為樓價HK$8,000,000以下村屋申請最高八成半按揭，而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。 村屋按揭計劃與私樓一樣，均有H按 、 P按或定息按揭供款，可供借貸人選擇。
利率不可低於1%年期▲最長年期 25年▲最長年期 25年#第二按揭貸款批出與否、批出貸款金額及其條款，指定財務機構有最終決定權。 年期方面，工廈按揭的最長年期為20年，不過，如申請人的人齡太大或樓齡太高，就難以做足20年按揭年期。 一般而言，銀行承按二手樓按揭的態度會較新樓保守。 如二手樓樓齡太大，按75減原則，銀行亦不會承按太長年期的按揭。 不過，政府於2019年施政報告中公佈，將首置人士承造9成按揭的條件放寬，首置人士可透過按保做高成數按揭，大大提升了二手樓的可買性。 光豬價按揭 承造按揭前，先向律師樓查問與申請銀行有否合作關係，否則可能要另聘駁腳律師樓，費用大約$2,000至$3,000。 在此就戴德梁行提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。 本行並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。 滙豐與您同舟共濟，助您在疫情下安心管理財務。
至於「表3」及「表4」則屬於去年《施政報告》放寬按揭保險計劃下的「新按保」計劃。 根據新計劃，1,000萬元以下物業最高可以做80%按揭；而800萬元以下可以做最高90%按揭，貸款上限720萬元。 無論是選用新舊按保計劃，九成按揭只適用於「首次置業人士」，而所謂「首次置業人士」就是指在申請一刻並沒有持有物業的人。 800萬元以下物業，首置客可做九成按揭，1000萬以下物業，無論首置或換樓客也可做八成，但當然關鍵就是要繳交更高的「按揭保險」，而政府的方案是，在原有舊按保的基礎上加徵15%保費。 結果視乎不同的按揭年期及按揭成數，保費介乎貸款額1.32%至5%不等。 舉例，若以一層800萬物業計，首置客承造最高九成按揭，變相貸款額720萬，攤分30年還款期計，保費高達貸款額5%，即36萬。 如果選擇一次過付交保費的話，按揭證券公司是會提供保費折扣，現時一般人可取得的保費折扣額是八折。
選定了「表1」至「表4」後，每一張表裡面也會分五個欄目，分別是「按揭種類」，「保險範圍(根據按揭成數)」、「按揭年期」、「一次付清保險費」及「每年支付保險費」，都會決定你所繳交按揭保費的高低。 今日（11月11日）一個月拆息低至0.13%，銀行同業拆息跌至9年新低，實際上置業人士慳幾多？ 剛買咗樓嘅朋友好多時候都想睇睇按揭Offer是否會好啲而延遲入表申請按揭的時間。 而今次柏傲莊都吸引好多首次置業既朋友，未必好熟識按揭操作。 重溫一下有林鄭Plan 前的按揭成數，借8成 樓價上限為600萬港元；600萬至833萬元最高可 借6成 光豬價按揭 ；833萬至1,000萬元最高可借500萬元；1,000萬元以上最多可 借5成。 有些銀行出名批核快速，如先用該銀行申請一按，快速批核後，便能馬上申請二按。 此外，準買家亦須留意發展商二按有指定一按銀行，不是間間都合適。 筆者見過客人沒有提供稅單，銀行一按尚可獲批，惟發展商二按卻拒批。 另一客人收入以佣金為主，每月變化頗大，銀行以六個月平均入息計通過壓測，惟發展商不將佣金視作入息，因此不批出二按。 物業價格於1,000萬元或以上，銀行一按最多可借五成，發展商二按最多借三成，將樓價除100萬元，再乘8,888元，就是最低入息要求。
很多時候準買家都以為過了低息「蜜月期」後，便可輕鬆轉回銀行一按，但實情是樓價需有不少升幅才能做到。 假設首五成按揭為銀行一按，餘下三成為發展商二按。 如想三年後無需補錢下轉回銀行，扣除期間歸還的本金後，今日購入的1000萬元物業，到時需要升到約1,500萬元才可，即升幅高達50%，並不是理所當然的事情。 目前香港的稅制規定，要透過身物業按揭扣稅，必須符合若干條件，包括「扣稅申請人必須是物業擁有人」、「物業必須位於香港」、以及「該物業為納稅人的主要居所」。 光豬價按揭 因此，如果是選用即供付款的樓花，未入伙的供款利息並不符合扣稅資格，不能動用相關的扣稅額。 譬如銀行及按證公司多不願接受「即供付款」的高成數樓花按揭，但如果是建期，則與一般二手物業現樓無異，一般只要符合入息要求，即可以承造高成數按揭。 近年發展商銷售新盤時所提供的折扣優惠可謂層出不窮，故此筆者建議有意購買新盤的買家，應仔細看清所有條款或尋求專家協助。
凱匯現時最佳的銀行按揭計劃為最優惠利率（P，即5.375厘）減3.1厘，實質年利率為2.275厘，現金回贈最高為2.4%。 筆者也見過發展商對年齡要求較銀行審慎，使用「65歲減去準買家年齡」計算還款期。 假設50歲人士，還款期最長僅為15年，較年長人士未必能通過壓測；而坊間大部份銀行用「75歲減去準買家年齡」計算，個別銀行用80減，還款期隨即拉長至25-30年，「唞氣」空間大大增加。 如打算申請發展商二按的準買家應早點向有關機構查詢，隨時預備另找擔保人。 光豬價按揭 如果申請人或擔保人手上有按揭，銀行按揭成數將扣減一成，供款佔入息比率（DSR）亦要下調一成。 申請人或擔保人本身的按揭供款也要計算在內，所以不能用簡化的計算方法。 《胡‧說樓市》收到一名谷友表示，打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業，業主見到黃氏為實客，而願意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。