首置壓力測試詳盡懶人包

壓力測試對申請按揭是十分重要,購買物業前應做足功能,計算自已將可獲得的按揭成數,避免出現市場上經常因為計錯數而「 撻訂 」的悲劇。 申請人應謹記以下重點,慎防跌入陷阱,面臨撻訂和銀行按揭不獲批的風險。 而壓力測試供款比率亦會下降,由原本沒按揭在身,壓測前後的供款比率上限50%/60%,下調為40%/50%。

不過如果找父母做擔保人,以通過壓力測試,就要留意人齡問題,一些較嚴謹的按保公司都不會批出以60歲以上的作擔保人的按揭申請。 當申請人收入未達指定的月供要求,銀行就計擔保人的人齡(以75減去)作供款年期,例如擔保人是50歲,則最長年期是25年,那如想年期長點,就要另找年齡較小的近親做擔保人了。 至於1,200萬元的物業,以往並不納入按保計劃的範圍,最多只可借五成,若以三十年還款期計算,供款人的收入約5.7萬元就可以通過壓力測試。 現在雖然可以借盡八成,即按揭貸款達960萬元,但入息要求亦相應大幅飆升。 以利率H+1.3%,一個月拆息0.16%計算,每月供款額接近3.3萬元;要通過壓力測試,月入的最低要求超過9萬元。

首置壓力測試

每月入息門檻大幅上升之餘,業主亦要每月預留額外的開支,去支付按保保費。 最新措施顯示,若市民採用的按揭成數高於原有按保計劃,須繳交額外15%的保險費用,保費可隨每月按揭還款攤分;未能符合壓力測試的首置人士,更要額外繳付保費,變相增加供樓開支。 貨比三家找出最佳利率:銀行提供的按揭利率由2.375 %至2.625%不等。 不少銀行為按揭申請人提供現金回贈優惠,一般是貸款額的1%至2%,假設首置人士借貸400萬,回贈2%就是8萬元了,足夠償還幾期貸款,減輕業主供樓的負擔。 當然,銀行的審批貸款及回贈各有不同,申請人的財務狀況對此也有所影響,所以各位首置朋友還是貨比三家,找尋出最優惠的按揭利率。 「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。

如果申請人有多於一個物業或已經做了按揭擔保人,而又要申請高成數按揭的話,入息要求會更高。 要把新購入物業供款連同原有按揭或擔保物業供款一併計算後,供款佔入息比率(DSR)不高於45%,以及於加息3厘的壓力測試下,DSR不多於35%。 亦要留意,由於有多於一個物業或擔保,是以不能「爆壓測」。

以往銀行要求按揭申請人必須通過壓測,但正如上面提到,新規例容許壓測未達標的按揭申請人,透過支付額外按揭保費以獲批8成或9成按揭,使壓力測試的難度大減。 香港按揭證券有限公司(按揭證卷公司)全資擁有的香港按證保險有限公司(按揭保險公司)亦宣布,按揭保險計劃(按保計劃)將就已落成住宅物業作出修訂,協助有即時置業自用需要的人士。 「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭,多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。 由於計劃由財務公司主理,買家毋須經銀行審批,亦多數不用入息審查或壓力測試。 提升首期是其中一個辦法,透過增加首期,可減少借貸額。

銀行一般會看半年佣金收入的平均數,並考慮收入的波動性風險作出折讓,一般以該平均數六至八折作為每月供款。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。 除「首期貸款」外,公務員更享有「供樓津貼」,視乎薪級點的不同將採用兩個不同的津貼表,津貼的金額亦大有不同。

【壓力測試】擔保人有幫助? 收入、花紅點計法?

假設購買HK$800萬住宅物業,銀行亦估足價,首置人士若循按揭保險途徑「上車」,購入已落成住宅物業,最多可按90%,即借HK$720萬,首期需付HK$80萬。 不過即使首置人士有足夠首期,都未必等於可以成功「上車」,記得要計清楚自已是否可以通過按揭壓力測試。 公司放寬壓力測試要求,不是每一間銀行都會願意跟隨,視乎個別銀行風險管理要求。 ROOTS上會建議買樓前先向我們查詢,減低撻訂風險,或者可以使用按揭計算機了解自己負擔能力。 一般來說,1,000萬以下私人住宅按揭,銀行只會最多借60%按揭。 如果想借超過 6成的話,便要申請按揭保險並支付保費,為銀行6成按揭以上的貸款部分提供保障。

按保公司表示,首置人士即使未能通過壓力測試,仍可申請承造最高八成或九成按揭,供款入息比率統一以50%為上限。 以此計算,若市民擬購買800萬元單位,月供28,919元,最低月入仍需要57,838元,較原先借6成仍升26%﹙11,785元﹚,更需要因應風險因素額外繳付保費。 對於新手首次「上車」而言,若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話,一般亦建議採用按保計劃。 因為新例之下,買大部分情況也能借到8至9成的按揭,與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,非固定收入人士以6個月收入計算平均每月入息,工作時間不足6個月亦會除6計算。 部分銀行會將最高及最低佣金月份剔除,才計算平均數。 若本來已有一間物業,買第二間物業時敍做高成數按揭,將需要申請按揭保險,並如實申報已持有物業。 由此按保將得悉申請人非首置客,按揭申請便需要壓力測試。 「香港銀行同業拆息」(Hong Kong Interbank Offered Rate)(HIBOR)即本港銀行的互相借貸利率。 一旦H按計劃的利率高於封頂位,H按客戶就可用「實際封頂利率」還款。

所以,現時首置買家基本上是毋須經歷壓力測試的,但有以下情況,首置買家在未來,很大機會需要經歷壓測的程序。 假如從事兼職工作的是自僱人士,本身有專業資格,比方的士證,兼職收入可計作入息。 但如果從事的行業不需要專業資格,那麼就需要提供會計師樓核證財務報表及利得稅表,才可以計作入息。 按揭新例說明,首置人士敍做高成數按揭毋須壓測,但申請低成數卻要壓測。

兩年過去,「林鄭PLAN」此時再進化成為「千萬元上車PLAN」。 財政司司長陳茂波在公布《財政預算案》後表示,進一步放寬按保,是考慮到目前市場環境、未來數年供應情况,以及首置人士和換樓自用家庭的需要。 事實上,假如樓價因為一時亢奮抽升,及後回冷,貪九成按揭上車,隨時成輸家。 ​中大經濟學系副教授莊太量認為,該措施無疑會增加負資產風險,只要樓價跌一成,便會出現不少負資產個案,只要市民置業為個人需要,即使變成負資產,只要維持供款能力亦無太大影響。 不過,中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑就有不同的看法,認為樓價下跌風險大於按保放寬的利好因素。 再以購買800萬元單位作例子,如市民計劃申請承造九成按揭,須交額外15%保費,保費開支為36萬元。

  • 銀行批核按揭申請,除了根據現行機制檢討準則,亦會人性化處理申請,如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好,但壓力測試稍為超標,銀行有機會給予彈性過關。
  • 一旦入息不足而需要加擔保人,該擔保人有按揭在身的話,申請按揭亦需要壓力測試。
  • 從最高按揭成數來說,「林鄭Plan」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 600萬以上樓價的高成數按揭,令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。
  • 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,壓力測試所得的供款與入息比率愈低,反映銀行要求愈嚴格,比方物業用作投資,經過壓力測試,獲批的按揭成數未必高。
  • 另外,正如前文所講,新計劃之下,首置客即使壓力測試未能過關,仍有機會獲批按揭,但按揭證券公司或會因應承擔風險上升,而減少保費折扣。
  • 而未能符合銀行壓力測試的首置人士,仍可以申請敘造最高九成按揭,但DSR(供款與入息比率)仍然不可超過50%,並須在原有保費之上額外再加15%按揭保險費。

市場對政府進一步放寬按保計劃普遍反應正面,並預期可激活1,000萬元以上的住宅物業交投;而高收入的首置客,以及上車後三兩年就想「UPGRADE」的換樓客,都會是最受惠於新計劃的置業族群。 由於借貸額增加,每月供款亦會大增,對人工的要求也水漲船高,導致部分市民無法受惠。 若市民欲購800萬元單位,通過壓力測試的收入門檻更大增五成︰原先市民借六成按揭,最低月入只需46,053元,便能通過銀行加三厘的壓力測試;現時市民最低月入需增至69,079元才能通過壓測。 審批來說,按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多,需時亦較長。 但要注意,「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試,但若要轉按,仍要提供入息證明及通過壓力測試,對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。

假設按揭利率為2 625%,供款30年:

一般來說,我們向銀行承造按揭時,銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」 DEBT TO INCOME RATIO,亦即借貸人每月總債務有幾多,並對照他們入息而定。 以首次置業的買家計,要在按息加三厘後,供款不超過入息的60%。 但如果屬於第二套房,或者非自用性質,要求會再高一點,供款佔入息不可高於50%。

例如當物業是出租,而非自住用途,那該物業的供款與入息比率就會降1成(即變成壓測前DTI是40%,壓測後DTI是50%) 。 相反,如該單位是自住用,就要壓測前的供款與入息比率不多於5成,壓測後供款與入息比率不多於6成。 所以有些人為了增加通過壓測的機會,就會利用租金收入加月入,再付一半首期。 如果想放租而未有正式租客入住,可向銀行提出「擬租金收入」,估算租值,例如2萬元,將這筆數轉為入息,即1.2萬元。 如租約已打釐印,又一直出租,有租金收入記錄做證明,銀行就打7折作入息。 另一個情況是如果有按揭在身,可能是其他住宅、車位按揭、做擔保人,或收入來源不是來自本地,DTI上限會減5%至10%,供款與入息比率及壓測會以40/50比例計。

計劃有優勝之處,更幫到不少準買家成功借足按揭置業,不過當中涉及銀行審批風險。 ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會,可以填寫個人化A.I.按揭評估 | Roots 上會 | 智能顛覆置業按揭 (hkroots.io)了解自己負擔能力,預測按揭批核結果。 根據按揭評估報告計劃置業需要,有助提升銀行批核機會。 假如買家本身有按揭在身,剛好又儲夠首期或有一筆錢想入市買樓,在他為另一個物業申請按揭時,是需要通過壓力測試。 要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數,以及壓力測試前後的供款與入息比率,下列的表可供參考,主要綜合中原按揭和經絡按揭轉介所提供的資料。

理論上按揭保險就是為想借高成數按揭的人作保障,假如首置申請人借9成,銀行可以以6成按揭貸款額計月供,或以9成按揭貸款額計月供,惟各銀行就按揭壓力測試做法或有差異,故要先查詢清楚。 但請勿誤會,他們並不是完全毋須通過壓力測試,而是銀行仍然要要求申請人合符DTI的規定,維持50%之內,即使不通過第二關「加3厘」的壓力測試,亦不會因此而不獲批按揭。 但這類申請人需要繳交額外保費,加至原有保費之一成。 是假設在現水平按息上升3厘後,供款佔申請人月入不多於60%。 在第二關的計算中,銀行假定按揭利率上調,在「加3厘」的加壓情況下,再測試借款人是否有充裕的供款能力,這就是「壓力測試」。 可見銀行對首次置業人士的壓測條件較非首置人士寬鬆一些。

壓力測試計算方法有哪些?

按揭保險計劃用於為銀行提供保障,讓銀行能夠提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外風險。 申請按揭時,銀行在取得申請人同意後,會向環聯索取申請人的信貸報告,以評估申請人的信貸及財務狀況,而信貸評分的高低有機會影響你的按揭利率及貸款金額。 大部分銀行可能會為持有A級信貸評分的申請人提供最佳按揭利率。 計劃置業的人士除了準備好首期,也要考慮能否通過壓力測試,這亦是承造按揭時的必經步驟,究竟壓力測試計算方法是什麼?

視乎由「銀行」或「財務公司」批出按揭

上車無論如何都不是一件容易的事,幸好可以透過擔保人幫忙,例如父母擔保子女首次置業,就可以順利申請高成數按揭。 政府為了協助香港人上車,減低外國人到港購買物業作炒賣用途,所有非首次置業的人士、非香港永久性居民、公司客或買樓投資者也要繳付高達15%的從價印花稅,則所謂辣招減低炒樓機會。 按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保,令銀行可承造6成以上按揭計劃,使買家可以以較低的首期,借到8至9成的按揭。 現時市場有三間提供按保計劃的公司,買家可選擇每年清還保費或一次繳清。 若一次繳清,一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。

香港置業助理營業經理譚征接受《香港01》訪問時就認為,未來樓價一定會持續上升,而現實是,在特首宣讀施政報告後,他已經至少收到3個業主電話,要求「封盤」或加價。 透過信貸評分計算機,你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分,還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 如果雙糧在僱傭合約中有列明,是可以完整計入壓力測試,打散12個月放入月薪中計算,例如月薪為5萬兼有雙糧,銀行便會以平均月薪$54,166計算。 佣金一般以6個月的平均數計算,但部份銀行有機會打折扣。 花紅則通常會以2年平均數計算,惟個別銀行可能出現折讓。 樓價:假設月薪及首期一樣,樓價愈高,壓力測試要求會愈高。

但「呼吸plan」往往先苦後甜,優惠過後負擔大增,而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試,最後更有可能未能轉按,甚至賣樓離場。 而在計算可支配的收入時,亦會減去申請人其他負債,例如本身的個人貸款等,因此不少人就跌入不合資格申請樓按的範圍。 而如果是房協單位就跟一般私樓做法一樣,加息3%後,月供少於月入6成。 另外可免壓測者,除了用發展商提供的呼吸plan,還有經按保申請高成數按揭的首置人士,而物業作自住 ; 以及購買新居屋和綠置居的綠表人士。 舉個例,物業為1400萬元,出租用途下,最多按5成按揭,假設還30年,年利率2.375%,即月供要27206元,壓測後,月供增至39198元。 銀行批核按揭申請,除了根據現行機制檢討準則,亦會人性化處理申請,如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好,但壓力測試稍為超標,銀行有機會給予彈性過關。

筆者最後希望總結一點,就是無論自己有按揭在身,或是擔保人有按揭在身,最高成數一樣可以借盡9成,不需要扣減1成,但入息要求會非常高而已。 筆者認為這些文章部分概念不清晰,希望藉此欄以正視聽。 首先,金管局確於2017年提過,如果本身有按揭在身,按揭成數上限須扣減1成——但這項指引只適用於不涉及按揭保險的按揭申請。