首置印花稅不可不看攻略

由於有聲音認為境外資金是本港樓價高企的主因之一,故特區政府在2012年10月27日起,針對境外買家徵收買家印花稅 。 所有非香港永久性居民在簽訂住宅物業的買賣合約時,便要額外繳交15%的買家印花稅 。 簡單來說,如果你是「香港永久性居民」,在買入香港住宅物業時,你並沒有持有其他香港住宅物業、亦不是其他香港住宅物業的「實益擁有人」,在進行買賣時就只需繳交「從價印花稅」。 首置客是指簽署買賣合約時,未持有香港住宅物業的永久居民,從未買樓;或已賣樓人士,只要買樓時沒有持有住宅物業,也符合首次置業的定義。

首置印花稅

稅局會退回「450,0000元 – (300萬元X1.5%)」,相當於405,000元的款項。 如果提名的近親本身沒有持有物業,只需繳付100元的印花稅。 如以一層300萬元的物業作例子,先生繳稅300萬元X1.5%,相當於45,000元便可以。

答:首先,業主於按保申請表上,需要聲明現時自住的物業是否自置。 另須留意,假設是聯名甩名,田土廳的代價(consideration)需要注為完整樓價,不要注樓價的一半,否則銀行或當作送契。 由於買賣合約中已寫明是甩名,就算田土廳的代價是注入完整樓價,印花稅都會是以樓價一半去計。 其實以上都是律師樓代辦,但筆者見過有律師樓曾「擺烏龍」,把樓價一半的數值注入田土廳consideration內。

因應個人需要,如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市,不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略,包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序,讓你好好計劃你的換樓。 最後要提及另一項「辣招稅」措施,就是專門壓抑外來資金湧入的「買家印花稅」(Buyer Stamp Duty,BSD)。

既然是否持有物業,會直接決定繳交「從價印花稅」,抑或更高稅階的「新住宅從價印花稅」,究竟怎樣決定買家是否持有多於一個住宅物業呢? 印花稅沒有特別註明什麼為之「單一物業」,但有說明如果「物業」本身涉及「天台」、「平台」及「花園」,一般來說會視為一個物業看待。 對一般買家來說,大家前往律師樓簽署「正式買賣合約」時,律師多數會提醒你帶支票支付相關稅項,律師會協助代交印花稅。 額外印花稅在2010年11月推出,基本是針對短炒的業主,如果業主在購入物業後三年內售出,就需要繳交額外印花稅,所以媒體經常說新盤「額印期鬆綁」,基本上是指簽訂買賣合約起計三年後,不需繳交額外印花稅的時期。

如果在有關協議下,非香港永久性居民以其住宅物業換取另一個住宅物業並須支付對方相等於二個物業的差價的款額(為達到相等價值而付出的代價),該交換協議須根據該款額徵收「買家印花稅」,而該非香港永久性居民會被視為買方。 假設黃先生為香港永久性居民,他和配偶張女士,在2016年12月1日以800萬元聯名購入一個住宅物業,但張女士並非香港永久性居民。 他們在香港沒有擁有其他住宅物業,就要按第2標準稅率計算,款額為300,000元(即800萬元x 3.75%)。 這是由於住宅物業是由近親(即配偶、父母、子女、兄弟和姊妹)共同購入,他們在香港均沒有擁有任何其他住宅物業,而其中一人為香港永久性居民,合乎有關資格。

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如作相關操作,稅局或質疑分批甩名動機,如解釋未能接受,稅局就會追討印花稅。 如舊物業甩名時已做高成數按揭,聲明了自住,新物業又做高成數按揭也聲明自住,即兩公婆自住兩層樓,按保應會拒批。 市場上大部份銀行均設兩年罰息期,但仍有部分不設罰息期,於兩年內轉走只須歸還現金回贈。 因此,業主應於無罰息期銀行,用低估價進行甩名,盡慳印花稅。 近親的定義為夫婦、父母、兄弟姐妹(包括同父異母)、子女。

由於自製首次置業並非難事,難免會被買家濫用,筆者建議政府設法堵塞相關漏洞。 目前,本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%,如果你是首置人士,即可按印花稅中的「第二部稅率」作計算,400萬的房產,印花稅則為9萬;如果並非首置人士,便要按「第一部稅率」作計算,400萬的房產,印花稅就增至60萬。 若以400萬樓價,採用浮息按揭(即H/P按),分30年供,一次付清按揭保險的費用為樓價的4.35%,共17.4萬元。 揭保多數是一次付清,因為每年支付保費將,供到第3、4年,便己經貴過一次付清。 而且銀行可將按保納入按揭貸款內,連同折扣優惠,更可節省開支。 如果買樓收租,英國政府就會向你收取英國買樓收租的Income Tax,通常會從租金收入扣減維修費、律師費、會計師費、地租及差餉、保險及傢俬等費用後,再按淨收入收取0-45%的稅項不等,這也是香港買樓沒有的收費。

通常在往律師行簽「正式買賣合約」時,律師會多給一份文件「法定聲明IRSD131」予買家簽署,作用是證明「自己沒有持有香港住宅物業」。 計算印花稅很簡單,只需根據下列的印花稅表,按照樓價及物業種類就可以得出應繳的印花稅項。 當然,最簡單的方法,可以到我們的按揭計算機當中,只需輸入樓價,並回答是否持有多於一層住宅物業,計算機便會自動計出應繳印花稅,以及置業雜費。 但由於「雙倍印花稅」推出後,始終未能成功遏抑投資者,終於政府在2016年11月決定加辣,劃一徵收「15%從價印花稅」,也就衍生出「新住宅從價印花稅」。 對於很多香港人來說,在香港買樓從來是人生大事,畢生積蓄大部分都花在置業費用。

銀行會為首置申請人進行壓測,但壓測的重點是用來決定保費高低。 如果首置申請人符合供款比率,但壓測不合格,仍然可申請高成數按揭,不過就要支付更高的按揭保險費用(約為原本保費之 10%)。 如果在有關協議下,非香港永久性居民以其非住宅物業換取另一個住宅物業,該交換協議須根據住宅物業的價值徵收「買家印花稅」,而該非香港永久性居民會被視為買方。 如該等公司與該承讓人沒有關係,前者所繳交的「買家印花稅」不可獲退還。 另外,該承讓人從該等公司取得住宅物業時,須繳付「買家印花稅」。

香港寸土如金,要上車買樓成本動不動要數百萬元,亦不時有人提到首次置業、首置等字眼,到底首次置業是什麼? 以上就是英國買樓使費,記得除了基本英國買樓印花稅及經紀佣金外,還要付出的各樣英國買樓雜費,所以你在買英國樓時要計清楚! 英國買樓複雜麻煩伏位又多,最好搵香港的英國優質地產代理代為一條龍處理英國買樓事宜。 英國買樓Tips:除了找當地英國地產代理,你也可以找香港資深英國物業代理為你提供英國買樓一條龍服務。

根據金融管理局的數據顯示,目前逾九成業主,選用H按計劃。 曹德明指由於H按有封頂息率作保護,大部分買樓客敘造按揭時大多會選H按,以節省利息支出。 「除非預期香港加息步伐加快,令H及P利率扯高,前幾年試過P rate飆高至8厘,H按封頂息率較P按高,選擇前者就不著數。」另外,在供款方式方面,可選定息、浮息按揭或定額供款。 政府於去年10月放寬按揭保險後,首次置業(簡稱「首置」)名額非常珍貴,究竟原因何在? 以上印花稅小知識可作為物業交易基本參考,惟置業及賣樓經常出現不同狀況,如對稅項有任何疑問,可諮詢稅務顧問或稅務局,計算自己的實際買樓或賣樓的額外開支。 額外印花稅英文全寫為Special Stamp Duty, SSD,是政府為了遏制短期炒賣,降低樓價升幅而設定的「辣招」。

首次置業攻略

由一名香港永久性居民及其非香港永久性居民的近親(即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)聯名取得住宅物業而各人均是代表自己行事。 要符合此項豁免的規定,所有購買人或承讓人必須屬近親; 轉讓住宅物業予非香港永久性居民近親,或予多於一名近親,而其中一人或以上屬非香港永久性居民及各人均是代表自己行事。 如在可予徵收印花稅的文書中有多於一名購買人或承讓人,所有購買人或承讓人亦須屬近親; 提名原購買人的非香港永久性居民的近親接受住宅物業權益而各人均是代表自己行事。 該等法院判令或命令包括不論是否屬《稅務條例》第2條所指的財務機構的承按人取得的止贖令。

這個如意算盤看似打得響,但實際上稅局仍然有機會追討第二層住宅從價印花稅,原因是豁免從價印花稅有兩大條件——買家為本地首置客,其次是買家是「代表自己行事」(Acting on his/her own behalf)。 另外,學會建議政府向每名合資格人士發放新一輪3000元電子消費券,以支持香港經濟復蘇。 吳錦華指,3000元額度屬市場預期下限,但新一波疫情下有不少商舖關閉,應該預留財政儲備,用於更需要的地方,例如幫助停擺企業、購買檢測包等。 他指,如果政府未能協助企業,即使發放消費券,效果亦未必到位。 伽瑪市場策劃團隊成員包括多位來自不同範疇的專業人士,包括會計師、律師、金融業資深從業員,透過一站式服務,協助客戶解決首次置業按揭各種棘手問題。

  • 稅局會退回「450,0000元 – (300萬元X1.5%)」,相當於405,000元的款項。
  • 沿用之前同一概念,如果採用「提名」方式入市,又能否達到慳稅效果?
  • 政府計算一手未補地價居屋的印花稅估值,是定於最初市值估價與售價之間,意味實繳稅項會高於以售價計算的印花稅。
  • 如銀行評估該物業價值700萬元,並以此為「甩名」交易價,以物業價值一半計算,印花稅便升至78,750元,但按揭貸款額上限亦升至420萬元。
  • 首先,可買物業種類較多,除買私樓外,亦可考慮參與居屋、白居二巿場。
  • 特別是後者,據近期美聯物業研究報告指,內部轉讓「自製首置」再買樓的個案持續增加,今年首季共有1267宗個案,跟去年第四季僅微跌10宗,相差不遠。
  • 根據金管局規定,按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款,就需要購買「按揭保險」,超出 6 成以上的按揭,就稱為高成數按揭。
  • 物業要交「新住宅從價印花稅」即「300萬X 15%」,相當於450,000元外,還要多繳交15%的「買家印花稅」。

如因有法庭令離婚或遺產繼承而轉名,轉名後即時賣樓,可免SSD額外印花稅。 但如果是普通近親或居屋轉名,仍然要綁3年,3年內賣樓還是要付 SSD額外印花稅的。 繳交印花稅目的,就是用來確立文件法律效力,以防日後買賣雙方有任何爭拗,文件都可作呈堂證供,法庭會受理,同時這也是法律責任。 」事實上,香港法例並無雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD)的名稱,而DSD一般是指「從價印花稅」在標準稅額與「首置印花稅額」之間的差額。 答:不可行,稅局發現後,會以「一系列交易」為由追收印花稅差價。 如分兩次進行,每次甩1/4,每次印花稅將跌至100元(因每次的業權等值是200萬)。

當然除了上述方法可合規避稅後,部份買家就索性用公司轉讓方式來避稅,只要把資產注入子公司後,再以「公司股份」轉讓形式出售公司就可以。 由於業權人只是購買公司的股份,不屬於物業買賣,故只要支付牽涉「資產值」的0.2%印花稅及5元「轉讓書」便可以。 部份人會問,如果本身是繼承遺產的話,需否繳付「從價印花稅」,又或者如果本身已持有物業,但因親人離世要繼承物業,究竟又需要支付「新住宅從價印花稅」呢? 因為根據條例規定,任何人以「遺囑」或「無遺囑」的情況下,繼承了物業並不需繳付「印花稅」。 假設買家新購入的物業為300萬元,由於舊居尚未沽出,故他需要支付「300萬X15%」相當於450,000元的「新住宅從價印花稅」,但新居入伙後一年內,他成功沽出了舊居,故可向稅局申請退回多繳的稅項。

先賣後買與先買後賣最的大差別,在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」,能夠以首置身份申請新物業的置業按揭,使用首置人士的高成數按揭,並且規避持有一項物業、再置業所須的15%從價印花稅。 先買後賣是目前換樓客較常見的交易方式,即先買入心儀的新物業,完成交易後,再行出售舊有物業。 這種做法能確保住處,不過在購入新物業之際,就不能以非首置身份申請按揭,並且因為同時持有兩項物業,而必須先繳付相關的印花稅,到最後按規定於1年內出售物業後,才能退回印花稅。 至於先買後賣的換樓人士,政府規定換樓人士如購買新物業後,12個月內賣出舊有物業,將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。

由於該名非香港永久性居民在 2012年 10 月 27 日前已訂立臨時買賣合約購入住宅物業,他會被視為在 2012 年10 月 27 日前已取得有關物業。 政府規定如果業主購買新物業後,在1年內賣出舊物業,並正式完成該項交易,手上只持有一項物業,即可申請退回之前支付的從價印花稅款項。 如果住宅物業由一名香港永久性居民及一名非近親的非香港永久性居民,以聯權或分權方式共同購入,不論該非香港永久性居民所佔物業的業權比例,均須就該物業的總購入價或價值(以較高者為準),繳納「買家印花稅」。 部份人可能會問,本身持有工商鋪、海外物業、或車位,究竟在條例下,會否視為物業一部份,在購入香港住宅時需要繳付劃一15%的「新住宅從價印花稅」,而非較低稅階的「從價印花稅」。

有關英國買樓律師介紹,如果你經一些資深英國物業顧問買英國樓(如以上提及的 Derek Yip ),一般他們都會提供英國買樓律師介紹給你,提供你在英國買樓的一條龍服務。 總結而言,在買入住宅後轉名,無論間隔長短,都有機會被稅局質疑,有機會需要詳細解釋。 近期筆者處理一宗按揭個案,陳生(化名)本身名下有層住宅,打算趁樓市「大減價」期間,用妻子首置名義另買一層600萬元住宅,印花稅率僅為3%。 如果該聲明的實質內容沒有被更改; 並且該聲明沒有包含「草稿」、「樣本」、「範本」,或類似含義的詞彙,印花稅署會接受該聲明為證明文件。 「買家印花稅」須在該有關須予徵稅的文書簽立日期後30天內繳交。

如該承讓人符合(答18)中所列的條件,可申請退還由該承讓人先前繳付的「買家印花稅」。 根據遺囑或無遺囑繼承法律從離世者遺產中繼承或根據生存者取得權取得住宅物業無須繳納印花稅。 根據《印花稅條例》(第117章),「印花稅」包括「從價印花稅」、「額外印花稅」和「買家印花稅」。 就「買家印花稅」而言,臨時買賣合約是一份「可予徵收印花稅的買賣協議」。

稅務學會:倡派三千元消費券 豁免800萬以下物業首置印花稅

SSD額外印花稅的3年綁期,不論買方或轉名,都是以臨時買賣合約開始計算。 賣樓則是以臨時買賣合約終止日期計起,兩個日期需要相隔最少3年才可免SSD額外印花稅,除非符合上述所說的豁免條件。 這種以「提名人」增持物業的做法,就算按最高的稅階去計算,也只是8.5%,比起一起首由太太自己購入物業,要支付劃一15%的「新住宅從價印花稅」為低,可以說是條例賦予兩夫婦走灰色地帶慳稅的一種手法。 如果同一個案,太太之前已經持有物業,並提名太太為「唯一購買人」。

由購買屋苑連車位的這個議題,引伸出同一份文書購多於一個單位又怎辦? 尤其是如果買家本身屬於香港永久居民,用同一份文書跟發展商大手入貨,變相就能夠以首置客的名義迴避高達15%的稅項。 起初稅務局不打算作出規管,由於他們強調徵收「印花稅」是以「文書」作為基礎,但其後在傳媒壓力下,政府最終需要修例,並規定就算只用一份文書,但當中購入多於一個單位,也需要按較高稅階的15%「新住宅從價印花稅」來繳付稅項。 問題是,既然聯名入市時,即一方為香港永久居民、而另一方非香港永久居民,只要大家是近親,也沒有持有物業,就可以用「從價印花稅」來計算,買家並不需採用相關「提名」方式入市而已。 正因為在購買香港住宅物業時,若符合早前說的「三大條件」,你只需繳交「從價印花稅」,否則會被要求徵收更高的「新住宅從價印花稅」。

因為退稅是需要買入第二層樓後,一年內賣出舊物業,但撻訂不算是沽出,所以稅局有權不退稅。 如果是首置人士,根據政府的第2標準稅率計算,印花稅率為2.25%,稅項為78,750元(350萬元X 2.25%)。 相比之下,假設樓價800萬元,首置人士只需付3.75%印花稅,即約30萬元,但非首置人士就要付15%印花稅,即約達120萬元。

另外,祖父和孫兒不當作近親,但如父母已離世,則可向稅局申請當近親論。 不過,對於具實力的首置人士來說,9成按揭未必有用,因若果他們選購1,000萬元以上的物業,這類按揭難以大派用場。 首次置業有三大優勢,首先,可買物業種類較多,除買私樓外,亦可考慮參與居屋、白居二巿場。 現時本港最長供款年期上限是30年,雖然借到盡而拖長年期的槓桿較大,可令供款壓力減少。