買樓計算機壓力測試全攻略

對於首置申請者來說,原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101,但現時即使不符壓測亦可按足9成,最低月入要求大減近萬元至HK$42,674,亦較承造8成按揭的月入要求低,惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來,否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核,按揭成數和還款期主要取決於擔保期;擔保期已過則以一般私樓準則,以80歲減去業主年紀決定供款期。 買樓計算機壓力測試 樓齡較高(如樓齡20年或以上)的二手未補價居屋,要視乎銀行做法,或須與私人樓宇的按揭審批睇齊,即需要進行壓測;已過30年擔保期的二手未補價居屋,亦須做壓測。 購買新居屋因有房委會的30年擔保,故毋須進行壓力測試,亦毋須提交入息證明文件,只要符合房委會的入息上限則可。 居屋2020已經完成揀樓,搞掂單位地段、供應及價錢後,亦要了解供樓的負擔,因此對申請按揭的認知亦是重要一環。

自2019年施政報告相關政策實施後,首置人士九成按揭可承造的最高樓價,即由400萬提高至800萬。 非首置人士的八成按揭,亦由最高600萬,提高至800萬。 不過,超過6成以上住宅物業按揭,仍然需要承造按揭保險。 買樓計算機壓力測試 如果屬於後者二按部份,銀行在計算壓力測試上,除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準,還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低,但餘下幾年較高,銀行會用後期較高息率加三厘計算。

買樓計算機壓力測試: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的dsr要求

如整個按揭涉及二按,不論二按是發展商或公務員的首期貸款,銀行計壓測時都會把二按利息加3厘去計壓測。 以公務員的首期貸款為例,利息可能全期都是1厘,但當銀行計壓測時,會以 1.3厘去計算。 如果雙糧在僱傭合約中有列明,是可以完整計入壓力測試,打散12個月放入月薪中計算,例如月薪為5萬兼有雙糧,銀行便會以平均月薪$54,166計算。 買樓計算機壓力測試 佣金一般以6個月的平均數計算,但部份銀行有機會打折扣。 花紅則通常會以2年平均數計算,惟個別銀行可能出現折讓。 樓價:假設月薪及首期一樣,樓價愈高,壓力測試要求會愈高。 如果樓價由600萬上升至800萬,壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。

最重要是,這筆「按揭保費」,買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 買樓前,透過「按揭計算機」計算出供款負擔,可讓我們知道每月供款,並鎖定自己能負擔的物業來選購,也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字必須特別留意,就是圖表中「每月還款額」。 舉例,以600萬元的樓價,承造90%按揭,貸款金額為540萬元,以息率2.5厘計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 買樓計算機壓力測試 21,336」。 只要你是首次置業,都有機會獲得金管局指引下的最高按揭成數。 值得留意是,最高按揭成數會因住宅類型或者收入等因素影響。 詳情可瀏覽【按揭成數】懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。

如希望拉長按揭年期,父母從「擔保人」變成「借款人」,銀行便可以年紀較輕申請人年紀計算。 計劃置業的人士除了準備好首期,也要考慮能否通過壓力測試,這亦是承造按揭時的必經步驟,究竟壓力測試計算方法是什麼? 不過,買家千祈不要大安旨意,以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。 金管局寫明,銀行仍然要計申請人的 DTI,而且要保持在 50% 之內,而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟,不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。 在後者的計算中,銀行模擬了按揭行率上調的環境,在「加 3 厘」的加壓情況下,再測試申請人是否有充裕的供款能力,這就是所謂的「壓力測試」了。 如果只有銀行頭按,如沒有其他按揭在身的話,壓測是用 50%/60% 計算DTI (每月供款與入息比率)。 但如果需要申請發展商二按,而二按部份超過樓價的2成的話,壓測需要用 45%/55% 計算。 根據金管局按揭指引,按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%,壓力測試是當利率上升3厘下,每月供款不得高於月薪60%。

  • 雖然開公司要申請商業登記,繳交利得稅;但完成上車之夢,這些支出不能慳。
  • 如果不選用按揭保險,可參考「表1」,假設申請人月入約3.4萬,可以買入約600萬以下物業,但9700要支付240萬首期。
  • 所以在表中不論是900萬還是1,000萬的物業,總貸款額只是500萬。
  • 不過,超過6成以上住宅物業按揭,仍然需要承造按揭保險。

但買樓新手可能不知道甚麼是壓力測試,亦想了解一般上車盤的最低入息要求是多少。 是假設在現水平按息上升3厘後,供款佔申請人月入不多於60%。 在第二關的計算中,銀行假定按揭利率上調,在「加3厘」的加壓情況下,再測試借款人是否有充裕的供款能力,這就是「壓力測試」。 買樓計算機壓力測試 如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半,一般都不能做高成數按揭。

買樓計算機壓力測試: 壓力測試全攻略

例如買家購買了一層價值600萬元的連租約物業,同樣地在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 不論綠表及白表,居屋統一採用P按(最優惠利率按揭)計劃,目前P按實際利率為2.5%,封頂息率(即最高利率上限)為P按減0.5%,以現時的P按利率計算,為4.5%。 不過,銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡,一般原則是擔保期完結時,按揭貸款餘額須低於樓價的60%,才可批出9成或以上成數及足25年還款期。 買樓計算機壓力測試 樓齡較高的屋苑(如樓齡20年或以上)目前未必能承造九成或以上按揭,按揭成數可能僅獲批六成;除非買家願意縮短還款期至十餘年,否則難以承造九成或95%按揭,意味買家需要大幅增加首期。 已過30年擔保期的二手未補價居屋,最多只能造六成按揭,還款期最長25年。 居屋有房委會作30年擔保(由首次出售起計),期內若果業主斷供,房委會將會向銀行還款。 一般而言,不論新居屋/ 二手未補價居屋,綠表均可承造最高95%按揭;而白表則可承造最高90%按揭。

買樓計算機壓力測試

另外,以上情況假設了借款人本身信貨評級優良,才可享有實際利率2.15%這個優惠的利率。 若本身信貸評級較差,銀行批核按揭時,實際批出利率大有機會比2.15厘更高。 在連鎖效應下,不單每月供款額更高,也需要更高的月薪才能通過壓力測試。 因此,在申請按揭前,最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。

運用「按揭計算機」時,你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 舉例,你希望購買的物業為「600萬元」,你只需要如下圖般,在「單位樓價」一欄中,輸入「6,000,000」便可以。 買樓計算機壓力測試 在生活如此艱難的香港,相信大家買樓時,普遍都希望用最少的首期上車,再攤長慢慢供。

同樣,如果能短暫有不錯的收入就能大幅提高按揭借貸能力。 在現行壓力測試計算下,每$10,000的收入就可以借到109.9萬按揭(30年期,2.15%利息計算)。 買樓計算機壓力測試 其實,銀行是接受多於一份工作收入作為壓力測試計算的。 有人透過兼職補習社老師,保險經紀,網上銷售,也有人利用自己多年的某個專業知識從事兼職顧問工作。

如果正職有花紅、佣金或津貼,由於每間銀行計算方法不同,應選擇對自己最有利的銀行。 以花紅為例,有些銀行以過去2年花紅,再除24計算入息;有些則以過去1年花紅,再除12計算入息,應選擇合適的銀行申請按揭。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動,監察貸款及信用卡申請是否正確,盡量減低損失。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料:環聯會員 買樓計算機壓力測試 (即信貸提供者,包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率,令利息支出立即大增。 假如買家具備首置身份,則可使用新按保,借取高成數按揭,免通過壓測,惟仍要符合按保的DTI要求,另需付額外保費。

如果單位是連租約買入,業主一定是申報出租用途;但如果是交吉盤,即使沒有租約,都可以申報「擬出租」,然後用「擬租金收入」增加入息。 「擬租金收入」是由估價行估算,再將租金打六折,DSR要計40%,壓測DSR則計50%。 每間銀行計算股息方法不同,準買家應貨比三家,選擇最有利自己的銀行。 買樓計算機壓力測試 但如果太多擔保人,銀行或會懷疑借款人的供款能力,繼而影響審批。 透過信貸評分計算機,你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分,還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 自從新按揭推出後,不少買樓人士上車最大的煩惱就由首期不足,變為收入不足。

另外,壓力測試的是50/60,即每月供款在現行利率下不能超過家庭入息的50%,假設加息3%後不能超過家庭入息的60%。 最近有一位健身教練客人想購入800萬的單位自住,這位客人已經32歲,早年從事健身教練月入6萬以上,個人現金有300萬。 但近年公司改制下月入大不如前,只有$38,000,最多只能借貸416萬,需要384萬首期。 家庭的資助其實也有還款責任,這個例子中,客人便提到要向家人每月還款1萬元,而416萬的30年期按揭也需要每月供款$15,690。 這很明顯每月債務已經佔人工的68%, 一定不能通過壓力測試。 如果是其他需要分期清還的貸款,如私人貸款等,道理亦與信用卡款項相同,銀行甚至看待得更為嚴格。 壓力測試在審批貸款用作評估買家的還款能力,以及釐定按揭利率。 根據金管局指引,買家在申請八成或以下按揭成數時,其DSR(供款與入息比率)不能超過50%(首套房計)。 想通過壓力測試,就須要在現行利率加上3%的情況下,每月供款額仍需低於每月收入的60%。 同樣由於各銀行的處理方法不相同,申請人要個別向銀行進行確認。

今天這一篇文章, 我便會與你分享, 各種與壓力測試有關的資訊和條件, 務求讓你從中得益, 順利購入理想物業。 部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內,是否有足夠現金償還短債而定。 除然之外,壓測不達標,雖然仍可借高成數樓按,但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數,未必會批足按揭金額,例如申請人借 9 成,最終或因為「爭少少」,結果只批 85 成,審批結果如有差異,應同銀行溝通清楚原因。 銀行普遍以過去6個月佣金平均數計算入息;有些銀行會剔走最高及最低佣金月份,才去計算平均數,如果剔走後平均數高於過去6個月的平均數,便應考慮在這些銀行上會。

以佣金為例,銀行職員多會回答以及6個月、或是12個月的平均值計算,可是如果佣金的表情「大起大落」,銀行於審核時為風險管理,亦可能會剔走最高或是最低的月份,盡量平均計算供款人每月實際的供款能力。 同舊例一樣,600萬以下物業可以轉按套現,而新例就放寬600萬以上的物業亦可以做轉按,惟只適用於將原有未完成貸款的貸款額轉按至另一銀行,而非轉按套現。 一般$900萬以下的村屋按揭,最高按揭成數達85%,貸款額最高為$720萬;而樓價$900萬至$1000萬,則最多只能做到8成最高按揭,貸款額最高為$800萬。 在HIBOR較低水如當下,H按實際按息甚少會高於2厘,若果是前兩年的加息周期,H按按息亦可高至與P按睇齊。 一般會建議按揭人士定期監察按息與利率,甚至每三年左右更換按揭計劃,以減輕供樓負擔。 買樓計算機壓力測試 最優惠利率(Prime rate)其實是銀行借出資金的「基準利率」。 香港現今的最優惠利率並不統一,包括「5%」,及「5.25%」,前者俗稱「細P」,後者俗稱「大P」。 因此在填表時,在「單位樓價」一欄,雖然你仍填上「6,000,000」,但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」, 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 700平方呎的標準型村屋(以市面上佔大多數的丁屋為例),如經按保「上車」,HK$600萬樓下自住可借八成;HK$450萬樓下首置可借八成半(上限HK$360萬)。

所以雖然大致來說,銀行可以讓買家按揭年期30年,但也會以75年扣減樓齡作準則,兩者取其短者為準。 當然不是說你想借「90%」,銀行便會批出「90%」,背後主要視乎政策。 根據現時金管局的樓按措施,樓價少於1,000萬元的物業,銀行最高可以承造60%按揭;但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 買樓計算機壓力測試 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人,「按揭成數」還會進一收緊。

貸款人月入須達60,565元,才能夠通過壓力測試;如有擔保人,兩者收入可合併計算以作測試。 舉個例子,若果申請人是首次置業,其每月薪金是20000元,即是每月按揭供款/還款額不能超過10000元,即收入的一半。 如果業主符合以下情況, 銀行便十分有可能會收緊壓力測試, 要求更低的供款與入息比率, 也就是申請人需要有更多收入。 銀行批核按揭時,會翻查申請人過往的銀行紀錄,除了供樓按揭外,任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等也會一併計入壓力測試之中,隨時因此而壓測關卡! 買樓計算機壓力測試 例如,你的月入$4.6萬,要買入HK$600萬樓價,如無其他貸款在身,承造8成按揭亦能能符合供款與入息比率(41%)及壓力測試(59.2%)。 但如果每月要還款$2,000元,便未能通過壓測(63%)了。