壓力測試人工7大著數

在資料齊全及合理的情況下,林鄭plan是可行的。 另外需要注意,根據金管局規定,1200萬以上的物業最高按揭成數是8成,超過8成就屬於「高成數按揭」,要向按揭證券公司申請保險,即要額外多支付一份按揭保費。 不少人會選擇將這筆相當於樓價約2-5%的使費,連同樓價,一起申請按揭貸款,即整體按揭金額更高,需要的收入要求也相應提高。 除了供款與收入比率之外,金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。 拿首次置業人士為例,供款與收入比率不但不能超過50%,亦要假設在現時按揭利息加多3%後,供款與收入比率不能超過60%。 話雖如此,2019年政府推出俗稱林鄭plan,宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。

不過如果首期不足,申請人便要考慮使用按揭保險,可參考「表2」。 以同樣月入3.4萬計算,申請人最高能買入約400萬的物業,首期更大幅下降至40萬。 但如果想買入更高樓價,基於受壓力測試限制,申請人未必符合資格。 申請物業按揭時,準業主或需要通過壓力測試,其中非經常性收入如花紅、佣金、約滿酬金、強積金,應如何計算入息? 假設購買HK$800萬住宅物業,銀行又估足價,首置人士若循按揭保險途徑「上車」,購入已落成住宅物業,最多可按90%,即借HK$720萬,首期需HK$80萬。 如並非首置人士,在新政策下購買HK$800萬住宅物業,經按揭保險買樓,最多可借80%,即首期為HK$160萬。

目前如果按揭申請人沒有申請其他按揭或有按揭擔保在身,供款入息比率均為50%。 意指申請人置業後的供款金額,不可佔月入超過50%。 不過,金管局亦同時發表聲明,舊有基本「供款不多於收入50%」的「供款入息比例」(DSR、Debt Servicing Ratio)仍然適用。 假設有人購買800萬元物業,首置九成按揭,首期80萬元,借貸720萬元,利率2.5%,按揭年期30年,月供28,449元,家庭月入仍需要56,898元。

更何況現時買樓需求龐大,經濟大環境不明朗,各大銀行按揭批核較以前審慎。 這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折,所以在申請按揭前,記得要檢視自己的負債情況。 不準確的資料或可降低你的信貸評分,甚至可能是詐騙活動的徵兆。 因此,一旦發現報告內有不準確的資料,便應盡早作出修正。 環聯為你準備了簡單的理財方法,當中包括定立預算、減輕債務等,協助你開展光明的財務未來。 透過信貸評分計算機,你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分,還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。

申請9成按揭成數,佣金、花紅不能計入壓力測試

假設每月收入8萬元,樓價900萬元,九成按揭,貸款額810萬元,還款期30年,壓力測試前利率2.5%(H按封頂位),壓力測試後利率加3%至5.5%。 根據以上的表,純自住物業的壓力測試通常是50/60比率,但自住物業有按揭、出租物業所得的比率較低。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,壓力測試所得的供款與入息比率愈低,反映銀行要求愈嚴格,比方物業用作投資,經過壓力測試,獲批的按揭成數未必高。 假設每月收入70,000元,樓價900萬元,八成按揭,貸款額720萬元,還款期30年,壓力測試前利率1.38%,壓力測試後利率5.5%。 公司放寬壓力測試要求,不是每一間銀行都會願意跟隨,視乎個別銀行風險管理要求。

如果每個月兼職收入數額一樣,可當入息計不打折。 但請勿誤會,他們並不是完全毋須通過壓力測試,而是銀行仍然要要求申請人合符DTI的規定,維持50%之內,即使不通過第二關「加3厘」的壓力測試,亦不會因此而不獲批按揭。 但這類申請人需要繳交額外保費,加至原有保費之一成。 不過,在政府兩年前放寬按揭保險措施後,有一類人可以毋須通過壓力測試,也可申請到按揭,這就是首次置業人士。 經過計算後,壓力測試前比率為35%,壓力測試後比率為58.4%,兩者都低於供款與入息比率上限50/60,故申請人通過壓力測試,獲批按揭。 是假設在現水平按息上升3厘後,供款佔申請人月入不多於60%。

  • 假設按揭成數為6成,部分銀行會將近幾個月中最高和最低佣金剔除,再計算平均數而毋須打折,如申請人部分月份佣金為零,該月份將被剔除,較為有利。
  • 如果每個月兼職收入數額一樣,可當入息計不打折。
  • 考慮申請產品前,我們建議你查閱產品之官方條款及細則。
  • 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額,提供了保障;理論上,對銀行而言,批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。

其實在現行金管局按揭指引下,已經為置業人士提供一套可負擔的按揭及樓價方程式。 為了讓大家一目了然,經絡按揭今次兩個簡單的「樓價、首期、壓力測試對照表」,方便大家置業前計計數。 仲有一點,借六成以上按揭(非自用為五成),係需要畀按揭保險,上述例子就要俾逾15萬元。 如果冇咁多錢就要加借,咁每月供款額又會大咗,在壓力測試下,最低入息要求會變左38,247元啦。

在這種計算方法中,銀行假定按揭利率上調,在「加3厘」的加壓情況下,再測試借款人是否有充裕的供款能力,這就是「壓力測試」。 【壓力測試2022】現時申請銀行按揭,接受壓力測試是無可避免。 若果申請人是非固定收入人士,或者有債務在身,又如何計算?

原因2:購買一手樓,先前預算買800萬元物業,但受到售樓處現場氣氛所影響,最終買900萬元物業,結果失去預算,未能通過壓測。 供款與入息比率(Debt to income ratio)(DTI)不得高於50%。 所謂供款與入息比率,是指借款人每月總債務有多少,並對照他們入息而定。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。

除非你是買公屋、居屋或者向財務公司、發展商借按揭,否則都需要通過壓力測試。 不過,在林鄭plan推出的情況下,首次置業人士有機會不需要通過壓力測試。 一般來說,1,000萬以下私人住宅按揭,銀行只會最多借60%按揭。 如果想借超過 6成的話,便要申請按揭保險並支付保費,為銀行6成按揭以上的貸款部分提供保障。

壓力測試點計?儲到首期但按揭唔批!人工最少要31,000元起跳先買到400萬元樓

如果想通過銀行借最多的按揭貸款可以事先清還外債。 根據以下首次置業的按揭申請例子裡面,按揭申請人人月入5萬,在壓力測試加3%後的每月供款額不足月入60%,這個按揭申請便能獲得通過。 在沒有其他按揭或貸款及申請人年紀不過50歲的情況下,最簡單的計算壓力測試的方式可以1:100計算,月入1萬可以借100萬左右的按揭。 至於既有「壓力測試」的原理,是必須將有意選用的銀行按揭計劃,加3%去計算。

壓力測試人工

當然,不同銀行於批出按揭貸款時的取態不盡相同,所以建議多去幾間銀行,並選擇對自己最有利的,亦不失為一個好方法。 私人貸款及其他借貸的每月供款,需要計入DTI及壓測內。 若每月均準時找清信用卡卡數,則可豁免將卡數加入DTI中。 自從2019年港府實施放寬按揭保險壓力測試計劃之後,ROOTS上會經常收到客戶查詢林鄭Plan。 為了幫各位清楚了解林鄭plan,ROOTS上會今次會全面分析今次計劃放寬的精髓。

有些銀行則以某時段股票平均價值,然後乘以預期股息率計算。 如果本身正職收入申請按揭「不夠計」,可以嘗試依賴其他收入來源。 很多人不知道股息可以計入息,不過計算方法因銀行而異,有些銀行會以最近一至兩年的平均股息計算收入,而且不會打折扣。

另外,以上情況假設了借款人本身信貨評級優良,才可享有實際利率2.15%這個優惠的利率。 若本身信貸評級較差,銀行批核按揭時,實際批出利率大有機會比2.15厘更高。 在連鎖效應下,不單每月供款額更高,也需要更高的月薪才能通過壓力測試。 因此,在申請按揭前,最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。 按揭申請人的收入究竟能買入幾多錢樓,其實要視乎會否選用按揭保險。 如果不選用按揭保險,可參考「表1」,假設申請人月入約3.4萬,可以買入約600萬以下物業,但9700要支付240萬首期。

按揭秘訣 花紅、津貼都計

只要長工僱傭合約寫明准許兼職,可照申請八成按揭;但公務員不准兼職,所以就不能以此申請。 因為不是每個人都計每月月薪,同時亦會涉及花紅、佣金、雙糧、津貼等非每月固定薪金。 這樣一來,就需要了解這些收入是否會計在入息,有利申請按揭。 如果正職有花紅、佣金或津貼,由於每間銀行計算方法不同,應選擇對自己最有利的銀行。 以花紅為例,有些銀行以過去2年花紅,再除24計算入息;有些則以過去1年花紅,再除12計算入息,應選擇合適的銀行申請按揭。

申請人應謹記以下重點,慎防跌入陷阱,面臨撻訂和銀行按揭不獲批的風險。 定期查閱信貸報告是查找身分有否被盜用的有效方法。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動,監察貸款及信用卡申請是否正確,盡量減低損失。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率,令利息支出立即大增。

假設樓價是1,214萬元,如果申報自住,最多只可借五成,即607萬元。 假設業主正職月入5萬元,以DSR 50%、壓測DSR 60%計,最多只能借535萬元。 吳先生只係需要有$280萬過渡用作成交新物業,其後$280萬將會拎返到手,即是話整個過程,吳先生可以係$1蚊都無從自己口袋拎出嚟,完美地解決吳先生的煩惱。 而印花稅$30萬(3.75%)亦可從物業中套現繳付,唔使自己現兜兜拎出嚟。 然後,加上流動現金$280萬,先Full Pay買入$800萬物業。 當物業成交後,再將$800萬物業以資產審批方式套現4成即$320萬。

根據以上例子,陳生理論上只需要$53,736的月入便符合供款與入息比率50%的要求,即使超過壓力測試門檻的60%,亦可申請高成數按揭。 可惜,根據四大銀行提供的資訊,林鄭plan有一條不成文的規定。 規定指出,一般申請者不能超過壓力測試上限的5%。 換句話講,以陳生收入為例,是有很大機會借足85%因為壓力測試後的供款與入息比例低過65%。 當然銀行亦會進行盡職審查確保申請人信貸評級合格以及沒有其他外債。

我們以佣金作為例子,銀行傳統上會採用過去六個月數據計算平均月入,但近期因為經濟原因有所收緊,會以過去一年平均數計算,甚至以過去三個月和六個月平均數比較。 根據金管局按揭成數指引,1,000萬元以下住宅物業,自住最多可以借六成按揭貸款(上限500萬元);出租則最多只可借五成。 如果樓價是1,000萬元以上,無論是自住或出租,按揭貸款上限都是五成。 如果業主申報物業用途為「擬出租」,就可以利用預期租金收入(擬租金收入)來幫助通過壓力測試難關。 筆者向阿聰解釋,申請超過8成按揭時,只會接受固定收入,一般來說,只有底薪才會當作固定收入,不過有些時候,每月固定的津貼,甚至年終花紅也可計算。 以阿聰的個案,即使他的花紅當作入息計算,也要考慮即將獲發的花紅比過去兩年較多或較少。

壓測前和壓測後,銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」(又作「供款比率」,Debt-to-income ratio, DTI)作為門檻指標,以決定按揭申請是否符合資格。 亦有一些例外例子,有時候會遇上一些銀行,重視佣金收入的密度。 例如過去六個月佣金不錯,但原來只得一個月有生意,部分銀行未必會視之為「收入」。 首先,底薪絕對會計入入息;而如果僱傭合約列明僱員有年尾雙糧,亦會視為固定收入計算。 一般出糧時,薪酬都會先扣減強積金(MPF)供款,但申請按揭時,是以未扣MPF前金額計算的。

按揭保險批核成功後,銀行可以加借至最高樓價的90%,為業主提供9成按揭。 沒有人可以不吃不喝只管供樓,所以供款的金額,亦不能超過收入的一定百分比。 根據金管局指引,業主在申請按揭時,收入與供款比率不能超過50%,即你最多可以50% 人工供樓,同時需要通過壓力測試,即需以現時利率加3%,而每月供款額仍低於每月收入的60%。 要留意,九成按揭兼借按揭保險計劃,只適用於400萬或以下物業,如在400萬至450萬元的物業,可借八成至九成之間。

不過,即使首置人士有首期,仍未等於可以成功「上車」,記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 銀行審批按揭有兩個方式,第一種就係入息審批按揭,客人需要符合DSR要求及壓力測試。 不涉及按揭保險,一般情況$1000萬以上物業最多可做5成按揭,而$1000萬以下物業則最多做6成按揭及上限$500萬。 首先,必須了解申請按揭買樓,需要通過入息要求。

若有人試圖盜用你的身分,你便可以及時作出反應和行動。 信貸報告是你的個人信貸助理及守護者,透過報告中的財務紀錄及相關產品服務,助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康 。 超時薪津視作佣金計算,取6個月平均數計算入息。 警務人員和醫護的超時薪津,如金額比正常底薪超出太多,未必能計足。 視乎僱傭合約上的津貼條款,如每月津貼金額相同,可直接當入息計不用打折。 另外,如寫明要租樓才有津貼,該津貼收入便不能計算入壓測之內。

按揭成數 2019 私人住宅物業 樓價上限

在生活如此艱難的香港,相信大家買樓時,普遍都希望用最少的首期上車,再攤長慢慢供。 不過,為管理香港資產市場帶來的潛在風險,金管局設有壓力測試,以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法,方便準買家為買樓作出預算。 舉例,假設申請人本身供款比率為 50%,銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試,然後即使發現申請人「肥佬」,DTI 超出了加壓後上限(60%),亦不會因此拒批。

計劃有優勝之處,更幫到不少準買家成功借足按揭置業,不過當中涉及銀行審批風險。 ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會,可以填寫個人化A.I.按揭評估 | Roots 上會 | 智能顛覆置業按揭 (hkroots.io)了解自己負擔能力,預測按揭批核結果。 根據按揭評估報告計劃置業需要,有助提升銀行批核機會。 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率,讓你了解自己的借貸及還款能力,更有效地管理財務。 置業初哥申請按揭時,難以預算最多可買入幾多錢物業。

另一方面,按保只接受現樓申請,買新盤只可用「建築期付款」,蝕掉樓價折扣。 除然之外,壓測肥佬,雖然仍可借高成數樓按,但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數,未必會批足,譬如申請人借 9 成,最終或「爭少少」只批 85 成,有疑問記得向個別銀行詢問清楚。 因此,有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。 至於銀行實際會用哪一種計法,建議申請人向個別銀行再作確認。 您可用千居按揭計算機,只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字,便可得出每月供款額。

不過,不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守,建議從專營村屋按揭的銀行入手。 唯一的例外,就是以首置身份,透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額,提供了保障;理論上,對銀行而言,批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。

咪住先,唔好以為係咁易儲到幾十萬首期,就可以上到車。 曾經有月入30,000元的打工仔,買一層400萬元的樓都過唔到壓力測試,結果要撻訂,損失唔少。 不過,在2019年施政報告放寬按揭條件後,首置客若未能符合壓力測試,亦有機會可獲批以800萬樓價為上限的九成按揭。 在政府公佈2019年施政報告中,大幅放寬首置人士的按揭條件。 首置人士承造9成按揭的樓價上限,由過去400萬元,放寬至800萬元,且可不符合壓力測試。 8成按揭的按揭成數,亦放寬,從800萬元增至上限1,000萬元。

花紅和佣金都是比較浮動,為什麼花紅的計算又會比佣金容易呢? 只要糧單和僱傭合約寫明公司定期有花紅,這項收入在申請九成按揭時就會獲得計算;計算方法是過去兩年的平均數。 而其他津貼,例如:加班津貼、其他津貼、約滿酬金等是浮動收入,普遍以過去六個月平均數計算。 另外,公務員本身擁有不同津貼福利,大部分可計算作入息,但署理津貼例外。 而一些浮動或非經常性收入人士,按揭申請處理便會比較嚴謹。 例如:九成按揭只容許固定入息人士參與,因此,浮動入息的人士只可以申請八成按揭。